神马文学网香港房灾
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/30 01:15:16
"当时大家都说，存钱不如炒楼，因为通货膨胀太厉害，要保护自己的财产，所以是全民炒楼，脱离了实际需求，变成了一种投资行为。"过低的利率，以及高通货膨胀率，造成本地资金大量涌入房产场市场投机，香港房地产市场开始泡沫化。
令人兴叹的是，在1960年代出生的香港战后新生代，在1990～1997年的正进入事业、收入的高峰期，以及婚育"筑巢期"，纷纷买楼及投资，成为楼市的消费主力，也为日后的"负资产"一族埋下隐忧。
这是一种让人觉得极度苦涩的"泡沫"。"香港的两个最大的市场泡沫破灭，股市与房地产市场，到2003年8月止，据我估算，已经有相当于4万亿港币的价值损失。"林森池，香港经济学者、第一代金融分析师，在最近的一次房地产研讨会上这样说。
对于这样一笔天文数字般的财富，一个大致的对等的数字是———相当于香港的货币供应量M2，消失在这一场地产幻灭中。
林的数字，还只是一种最初步的估算。在他的计算中，4万亿这个数字分为两部分：在私人住宅楼宇市场"消失"的2.4万亿市值，以及包括股市当中消失的1.5万亿市值。
但是，林的计算中尚未包括香港总存量达928万平方米的写字楼，以及923万平方米商业楼宇的市值损失。除此之外，香港现有的48家四星及五星酒店的市值损失，也没有统计进去（数据来源：香港差饷物业署2003年物业市场报告及戴德梁行旅游业报告）。
据林森池分析，这些市场真金实白银的财富蒸发，也绝对不会少于两万亿港币。
就像海水退却以后，露出海底的礁石———香港社会一系列的经济问题：财赤、负资产、通缩、失业率等，几乎都与房地产市场的泡沫破灭有着千丝万缕的关系。
"在区域化、人口老化的情况下，高工资、高福利，在没有高地价支持下，出现结构性赤字是无可避免的。"前任财政司司长梁锦松在2003年初公布今年的财政预算时，曾经点出过香港房地产市场与香港整体经济的关系。
经济命脉受损
"1997年7月我们设立了中原城市领先指数，当时是100点。没有想到，这个数字竟成了最高点，现在仅有30余点。"香港中原地产代理公司市场资讯及研究部主管黄良獉N在房地产业里已有十几年的工作经验，见证过香港楼市的起起伏伏，面对这样的数字，他有一种无法抑制的心酸感受。
黄良獉N指出，房地产业对香港的宏观经济，远远超出一个投资市场的作用。"因为香港经济的基石是自由贸易，货物的进口及出口皆为零关税，所以房地产市场的发展，客观上为香港政府建立一种‘代理关税制度‘。而土地，更是香港政府的首要收入来源。"
凡是在香港落地，进行投资或是贸易的企业，尽管进出口的货物都是免税的，但是商务活动需要租用或是购买仓库、写字楼、码头等等商用物业。个人则需要租住房屋或是购买住宅。所以，客观上，房地产业起到了将外部资金截留在香港本地的作用。而香港政府，则通过高价卖地，向所有的私人住宅、建筑物征收"差饷"，"地租"，以及从房地产企业身上获得的利得税，间接地收取利益。这样，香港房地产业就变成了香港政府的"征税代理人"。
有一个数字可以清晰地体现出这种"税收代理机制"。黄以他个人的体会举了一个例子：因为楼价过高，所以香港人平均每户要把40％～50％的收入花在供房上。在加拿大，表面上楼价比香港低许多，但是因为是高税收国家，房屋支出加入向政府所交纳的税收，实际上也在40％～50％左右。
"所以，香港的房地产市场，不仅仅是一个产业，而是香港的经济命脉。"黄总结说。
香港政府2001年年报公布的数字是，2000～2001年，政府总收入达2251亿元。其中政府售出十幅总面积5.36公顷的私人房屋发展用地，土地勾地收入达到295亿元港币，占政府收入的13％。差饷收入总额为144亿元，占6％，地租收入总额为42亿元占1.8％，土地基金、物业及其投资收益占到18％，其中当年物业税的收入约为110亿元，占5％。以此简单计算，单是与土地及房地产相关的收入就已经占到政府总收入的近四成。
香江泡沫起
香港作为一个自由港经济体，又采用联系汇率制度，所以香港房地产业的繁荣，低迷，或者过度泡沫化，始终受到三种因素的交互式影响：内地经济，美国等外部经济环境，以及香港本地的经济政策影响。1984年中英谈判结束后，当时有三大政策，被业界公认为是支持随后十二年香港繁荣的"三大支柱"：宣布一国两制，政治前景定局；一年香港政府限定每年售地50公顷，压缩了土地供应；宣布启动与美元挂钩的联系汇率制度，让当年的港币大幅贬值，先贬值30％，然后与美元挂钩。
但联系汇率制度在香港的几次房地产泡沫中显出不够灵活的一面。
第一次是1993年，当时的美国为刺激经济繁荣，联邦利率不断下调，从1992年6月的3.76％一直下滑到1993年12月的2.96。其时香港的经济已经过热，通货膨胀上升势头已经无法控制，年内通货膨胀率达到7％～8％。但是，为了要保持联系汇率制度，当时的港英政府不得不硬着头皮下调利率，实际利率一度曾达到－10％（据美联储资料和1992年香港政府年报）。
"当时大家都说，存钱不如炒楼，因为通货膨胀太厉害，要保护自己的财产，所以是全民炒楼，脱离了实际需求，变成了一种投资行为。"黄说。过低的利率，以及高通货膨胀率，造成本地资金大量涌入房产场市场投机，香港房地产市场开始泡沫化。
其后，港英政府采用多项措施打击炒楼，例如调低按揭比例到七成，提前缴付印花税等手段，严禁楼花买卖等，在1994～1995年压住了楼价的继续上升。但是1996～1997年度，港英政府放宽控制，香港房地产市场开始进入疯狂泡沫期。
令人兴叹的是，在1960年代出生的香港战后新生代，在1990～1997年的正进入事业、收入的高峰期，以及婚育"筑巢期"，纷纷买楼及投资，成为楼市的消费主力，也为日后的"负资产"一族埋下隐忧。
"以港岛的私人住宅为例，1984～1985年当时港岛新楼的平均价格是500～600元／平方尺，1997年最高峰的时候则是8000元／平方尺。也就是说，一幢100平方米左右的公寓住宅，价格在100万美元左右。"长安地产的总经理黄文彦如是说。
以香湾本地一个著名大型楼盘愉景湾为例，1990年开发初期，平均价格为1000元／平方尺。一年之后的1992年，楼价就上升了一倍，达到2000元／平方尺。1997年则炒高到5000－6000元／平方尺。2003年，该楼盘的价格回退到十年以前，也就是1992的价格水平，均价在2400元／平方尺。
1997年香港政府年报这样描述："在十月初之前，本地内部需求极为强大。机器及设备的整体投资开支增长强劲，私营机构的楼宇及建设开支亦然。由于人口持续增加，家庭入息稳步提高，以及股市和物业市道畅旺，消费开支也大幅增长。"香港金管局的数据表明，未偿还住宅按揭贷款在1997年竟高达当年GDP的32％。
"八万五"与财富的尖叫
1997年10月，香港地产出现拐点。
月底，港币受到国际炒家狙击。虽然香港政府入市，维护住了联系汇率制度，没有让港币大幅贬值。但是，人民币保持不贬值，周围国家货币大幅贬值，转口出口受挫，香港经济由过热而被迫冷却。港元利率在最后一季上升至远高于美元利率的水平。
银行利率大幅增加以后，香港股市，楼市一起"大失血"，价格开始跳水。在随后的一年中，恒生指数从16365.7点急挫到1998年9月的7883.46点。
中原房地产研究部的数据反映了这一盛衰之变。1997年一手住宅的买卖金额高达1191亿港币，二手住宅的买卖有5280亿元，1998年一手住宅的交易还略有增长，达到1199亿，二手住宅就大幅下降，只有1482亿，显示市场的交易活动大幅减少。2002年一手及二手住宅的交易数字就只有764亿及687亿了。
此刻，房地产的滞后效应显现。尽管市场需求已经锐减，但由于房地产项目的开发周期较长，前期狂热时期开发的私人楼盘还在源源不断地涌入市场，造成供应与需求进一步失衡。从2003香港物业报告上列出的统计数字是，1998的私人住宅落成量达到22，278个单位，1999年的落成量则达到35，322个单位。
不巧的是，在金融风波波及香港之前，香港政府正好推出了"八万五"计划，准备将包括私人楼宇在内的房屋供应量增加到每年八万五千个。
"八万五"计划的原旨无可厚非，就是在楼价过高的情况下，舒解"夹心阶层（SANDWICHCLASS）"的民困，让中下阶层的香港市民能够"居者有其屋"。
据当时资料表明，香港特区政府在正式运作之前，就开始设想这一计划。在特区政府成立之后就正式宣布———政府将以前每年的近2万个公屋，提高到每年计划供应5万个单位，并为此做好了10年的相关供应和土地供应。
以1997年为例，当年特区政府当局售出19幅住宅用地总面积为24公顷；批出7幅总面积为16公顷的土地作"居者有其屋"计划用途；以及售出3幅总面积为5公顷的土地供私人机构参建居屋计划之用。1999年，又售出16幅15.35公顷建屋用地，4.94公顷私人机构参建居屋计划用地，八幅12.54供居者有其屋，14.74供发展可买可租选择计划，六幅47.93公顷供发展租者置其屋计划。
据当时的资料，香港房委会公布的价格是，一个面积约400平方尺的公屋单位，售价由15万元至25万元不等。首批6个公共屋宇共27，000个单位，在1998年1月发售给予公屋租户。由于建屋周期影响，这些在1998年开工建设的公屋及居屋在随后的岁月里陆陆续续进入市场。据资料显示，1999年落成的有3万个公屋，1.8万个居屋单位。2001年落成的有51，000个公屋单位，23，000个居屋单位。
在脆弱的香港楼市的背上，居屋放上了最后一根稻草。香港楼市彻底进入一个供大于求的状态，其后果是，香港的两大投资市场——股市与房地产市场，双双"硬着陆"。随之粉碎的是巨额财富。香港特有的"负资产"一词（房产实际价格低于所借的银行贷款，超出部分为无抵押的负债）就出现在此时。1998年中原指数从这个时候开始以自由落体式狂泻。1998年10月，政府宣布停建3.8万个夹屋计划。当时的中原城市领先指数已经只剩下45.71点——也就是说，香港人在楼市上的每一元钱投资，只剩下四毛五分。而且，因为当时的狂热之下，有许多人以银行按揭加其它按揭的方式，取得差不多十成贷款买楼，将他们的未来收入全部押注于买楼之上。所以，尚未拿到手的工资，70％～80％被锁定在市值缩水一半的住宅开支上，可支配收入大幅减少。从1997年到现在，香港持续56个月的通货紧缩，以及信用卡坏账率高企，与此均有莫大关系。
法国巴黎百富勤证券有限公司地区策略师符永前说，香港房地产价格的不断下跌，是造成通缩的重要因素。1998年，私人消费支出跌6.7％，整体投资开支跌6.4％，1999年大跌10.8％，楼宇建设开支1998年跌4.6％，1999年跌10.8％。通缩又进一步引发各行各业衰退，失业率高企，让香港的经济走上一个向下的螺旋轨道。
联系汇率随后还对楼市有一次打击，发生在2000年。据美联储和香港金管局数据，2000年时，美国经济因科技网股热潮，大幅增长，为控制经济过热，美联储将利率从5.4％连续调高到6.5％。而当时香港的经济也随之好转，出口大增。理论上讲，此时的香港政府应该削减利率，让经济进一步活跃，但是由于联系汇率制度的制约，香港政府反而跟随美国政府政策，开始加息，结果对楼市造成第二轮的打击。
"香港与美元挂钩的联系汇率制度在经济上升时期加速泡沫的膨胀，但缺点是在经济下滑时却不可能放松银根。同样的逻辑适用于在大型经济体中的单一个别城市。"谢国忠，摩根士丹利亚洲区的董事总经理，曾在自己的一份研究报告中，这样评价联系汇率制度。
记者采访的众多业内人士指出，香港楼市的繁荣，与整体经济的繁荣息息相关，也与经济政策，如是否放弃联系汇率等息息相关。所以，急切之下，社会各界想要得出一个完美的救市方案，是很困难的，唯有寄希望于香港经济的整体向上，走出低谷
令人兴叹的是，在1960年代出生的香港战后新生代，在1990～1997年的正进入事业、收入的高峰期，以及婚育"筑巢期"，纷纷买楼及投资，成为楼市的消费主力，也为日后的"负资产"一族埋下隐忧。
这是一种让人觉得极度苦涩的"泡沫"。"香港的两个最大的市场泡沫破灭，股市与房地产市场，到2003年8月止，据我估算，已经有相当于4万亿港币的价值损失。"林森池，香港经济学者、第一代金融分析师，在最近的一次房地产研讨会上这样说。
对于这样一笔天文数字般的财富，一个大致的对等的数字是———相当于香港的货币供应量M2，消失在这一场地产幻灭中。
林的数字，还只是一种最初步的估算。在他的计算中，4万亿这个数字分为两部分：在私人住宅楼宇市场"消失"的2.4万亿市值，以及包括股市当中消失的1.5万亿市值。
但是，林的计算中尚未包括香港总存量达928万平方米的写字楼，以及923万平方米商业楼宇的市值损失。除此之外，香港现有的48家四星及五星酒店的市值损失，也没有统计进去（数据来源：香港差饷物业署2003年物业市场报告及戴德梁行旅游业报告）。
据林森池分析，这些市场真金实白银的财富蒸发，也绝对不会少于两万亿港币。
就像海水退却以后，露出海底的礁石———香港社会一系列的经济问题：财赤、负资产、通缩、失业率等，几乎都与房地产市场的泡沫破灭有着千丝万缕的关系。
"在区域化、人口老化的情况下，高工资、高福利，在没有高地价支持下，出现结构性赤字是无可避免的。"前任财政司司长梁锦松在2003年初公布今年的财政预算时，曾经点出过香港房地产市场与香港整体经济的关系。
经济命脉受损
"1997年7月我们设立了中原城市领先指数，当时是100点。没有想到，这个数字竟成了最高点，现在仅有30余点。"香港中原地产代理公司市场资讯及研究部主管黄良獉N在房地产业里已有十几年的工作经验，见证过香港楼市的起起伏伏，面对这样的数字，他有一种无法抑制的心酸感受。
黄良獉N指出，房地产业对香港的宏观经济，远远超出一个投资市场的作用。"因为香港经济的基石是自由贸易，货物的进口及出口皆为零关税，所以房地产市场的发展，客观上为香港政府建立一种‘代理关税制度‘。而土地，更是香港政府的首要收入来源。"
凡是在香港落地，进行投资或是贸易的企业，尽管进出口的货物都是免税的，但是商务活动需要租用或是购买仓库、写字楼、码头等等商用物业。个人则需要租住房屋或是购买住宅。所以，客观上，房地产业起到了将外部资金截留在香港本地的作用。而香港政府，则通过高价卖地，向所有的私人住宅、建筑物征收"差饷"，"地租"，以及从房地产企业身上获得的利得税，间接地收取利益。这样，香港房地产业就变成了香港政府的"征税代理人"。
有一个数字可以清晰地体现出这种"税收代理机制"。黄以他个人的体会举了一个例子：因为楼价过高，所以香港人平均每户要把40％～50％的收入花在供房上。在加拿大，表面上楼价比香港低许多，但是因为是高税收国家，房屋支出加入向政府所交纳的税收，实际上也在40％～50％左右。
"所以，香港的房地产市场，不仅仅是一个产业，而是香港的经济命脉。"黄总结说。
香港政府2001年年报公布的数字是，2000～2001年，政府总收入达2251亿元。其中政府售出十幅总面积5.36公顷的私人房屋发展用地，土地勾地收入达到295亿元港币，占政府收入的13％。差饷收入总额为144亿元，占6％，地租收入总额为42亿元占1.8％，土地基金、物业及其投资收益占到18％，其中当年物业税的收入约为110亿元，占5％。以此简单计算，单是与土地及房地产相关的收入就已经占到政府总收入的近四成。
香江泡沫起
香港作为一个自由港经济体，又采用联系汇率制度，所以香港房地产业的繁荣，低迷，或者过度泡沫化，始终受到三种因素的交互式影响：内地经济，美国等外部经济环境，以及香港本地的经济政策影响。1984年中英谈判结束后，当时有三大政策，被业界公认为是支持随后十二年香港繁荣的"三大支柱"：宣布一国两制，政治前景定局；一年香港政府限定每年售地50公顷，压缩了土地供应；宣布启动与美元挂钩的联系汇率制度，让当年的港币大幅贬值，先贬值30％，然后与美元挂钩。
但联系汇率制度在香港的几次房地产泡沫中显出不够灵活的一面。
第一次是1993年，当时的美国为刺激经济繁荣，联邦利率不断下调，从1992年6月的3.76％一直下滑到1993年12月的2.96。其时香港的经济已经过热，通货膨胀上升势头已经无法控制，年内通货膨胀率达到7％～8％。但是，为了要保持联系汇率制度，当时的港英政府不得不硬着头皮下调利率，实际利率一度曾达到－10％（据美联储资料和1992年香港政府年报）。
"当时大家都说，存钱不如炒楼，因为通货膨胀太厉害，要保护自己的财产，所以是全民炒楼，脱离了实际需求，变成了一种投资行为。"黄说。过低的利率，以及高通货膨胀率，造成本地资金大量涌入房产场市场投机，香港房地产市场开始泡沫化。
其后，港英政府采用多项措施打击炒楼，例如调低按揭比例到七成，提前缴付印花税等手段，严禁楼花买卖等，在1994～1995年压住了楼价的继续上升。但是1996～1997年度，港英政府放宽控制，香港房地产市场开始进入疯狂泡沫期。
令人兴叹的是，在1960年代出生的香港战后新生代，在1990～1997年的正进入事业、收入的高峰期，以及婚育"筑巢期"，纷纷买楼及投资，成为楼市的消费主力，也为日后的"负资产"一族埋下隐忧。
"以港岛的私人住宅为例，1984～1985年当时港岛新楼的平均价格是500～600元／平方尺，1997年最高峰的时候则是8000元／平方尺。也就是说，一幢100平方米左右的公寓住宅，价格在100万美元左右。"长安地产的总经理黄文彦如是说。
以香湾本地一个著名大型楼盘愉景湾为例，1990年开发初期，平均价格为1000元／平方尺。一年之后的1992年，楼价就上升了一倍，达到2000元／平方尺。1997年则炒高到5000－6000元／平方尺。2003年，该楼盘的价格回退到十年以前，也就是1992的价格水平，均价在2400元／平方尺。
1997年香港政府年报这样描述："在十月初之前，本地内部需求极为强大。机器及设备的整体投资开支增长强劲，私营机构的楼宇及建设开支亦然。由于人口持续增加，家庭入息稳步提高，以及股市和物业市道畅旺，消费开支也大幅增长。"香港金管局的数据表明，未偿还住宅按揭贷款在1997年竟高达当年GDP的32％。
"八万五"与财富的尖叫
1997年10月，香港地产出现拐点。
月底，港币受到国际炒家狙击。虽然香港政府入市，维护住了联系汇率制度，没有让港币大幅贬值。但是，人民币保持不贬值，周围国家货币大幅贬值，转口出口受挫，香港经济由过热而被迫冷却。港元利率在最后一季上升至远高于美元利率的水平。
银行利率大幅增加以后，香港股市，楼市一起"大失血"，价格开始跳水。在随后的一年中，恒生指数从16365.7点急挫到1998年9月的7883.46点。
中原房地产研究部的数据反映了这一盛衰之变。1997年一手住宅的买卖金额高达1191亿港币，二手住宅的买卖有5280亿元，1998年一手住宅的交易还略有增长，达到1199亿，二手住宅就大幅下降，只有1482亿，显示市场的交易活动大幅减少。2002年一手及二手住宅的交易数字就只有764亿及687亿了。
此刻，房地产的滞后效应显现。尽管市场需求已经锐减，但由于房地产项目的开发周期较长，前期狂热时期开发的私人楼盘还在源源不断地涌入市场，造成供应与需求进一步失衡。从2003香港物业报告上列出的统计数字是，1998的私人住宅落成量达到22，278个单位，1999年的落成量则达到35，322个单位。
不巧的是，在金融风波波及香港之前，香港政府正好推出了"八万五"计划，准备将包括私人楼宇在内的房屋供应量增加到每年八万五千个。
"八万五"计划的原旨无可厚非，就是在楼价过高的情况下，舒解"夹心阶层（SANDWICHCLASS）"的民困，让中下阶层的香港市民能够"居者有其屋"。
据当时资料表明，香港特区政府在正式运作之前，就开始设想这一计划。在特区政府成立之后就正式宣布———政府将以前每年的近2万个公屋，提高到每年计划供应5万个单位，并为此做好了10年的相关供应和土地供应。
以1997年为例，当年特区政府当局售出19幅住宅用地总面积为24公顷；批出7幅总面积为16公顷的土地作"居者有其屋"计划用途；以及售出3幅总面积为5公顷的土地供私人机构参建居屋计划之用。1999年，又售出16幅15.35公顷建屋用地，4.94公顷私人机构参建居屋计划用地，八幅12.54供居者有其屋，14.74供发展可买可租选择计划，六幅47.93公顷供发展租者置其屋计划。
据当时的资料，香港房委会公布的价格是，一个面积约400平方尺的公屋单位，售价由15万元至25万元不等。首批6个公共屋宇共27，000个单位，在1998年1月发售给予公屋租户。由于建屋周期影响，这些在1998年开工建设的公屋及居屋在随后的岁月里陆陆续续进入市场。据资料显示，1999年落成的有3万个公屋，1.8万个居屋单位。2001年落成的有51，000个公屋单位，23，000个居屋单位。
在脆弱的香港楼市的背上，居屋放上了最后一根稻草。香港楼市彻底进入一个供大于求的状态，其后果是，香港的两大投资市场——股市与房地产市场，双双"硬着陆"。随之粉碎的是巨额财富。香港特有的"负资产"一词（房产实际价格低于所借的银行贷款，超出部分为无抵押的负债）就出现在此时。1998年中原指数从这个时候开始以自由落体式狂泻。1998年10月，政府宣布停建3.8万个夹屋计划。当时的中原城市领先指数已经只剩下45.71点——也就是说，香港人在楼市上的每一元钱投资，只剩下四毛五分。而且，因为当时的狂热之下，有许多人以银行按揭加其它按揭的方式，取得差不多十成贷款买楼，将他们的未来收入全部押注于买楼之上。所以，尚未拿到手的工资，70％～80％被锁定在市值缩水一半的住宅开支上，可支配收入大幅减少。从1997年到现在，香港持续56个月的通货紧缩，以及信用卡坏账率高企，与此均有莫大关系。
法国巴黎百富勤证券有限公司地区策略师符永前说，香港房地产价格的不断下跌，是造成通缩的重要因素。1998年，私人消费支出跌6.7％，整体投资开支跌6.4％，1999年大跌10.8％，楼宇建设开支1998年跌4.6％，1999年跌10.8％。通缩又进一步引发各行各业衰退，失业率高企，让香港的经济走上一个向下的螺旋轨道。
联系汇率随后还对楼市有一次打击，发生在2000年。据美联储和香港金管局数据，2000年时，美国经济因科技网股热潮，大幅增长，为控制经济过热，美联储将利率从5.4％连续调高到6.5％。而当时香港的经济也随之好转，出口大增。理论上讲，此时的香港政府应该削减利率，让经济进一步活跃，但是由于联系汇率制度的制约，香港政府反而跟随美国政府政策，开始加息，结果对楼市造成第二轮的打击。
"香港与美元挂钩的联系汇率制度在经济上升时期加速泡沫的膨胀，但缺点是在经济下滑时却不可能放松银根。同样的逻辑适用于在大型经济体中的单一个别城市。"谢国忠，摩根士丹利亚洲区的董事总经理，曾在自己的一份研究报告中，这样评价联系汇率制度。
记者采访的众多业内人士指出，香港楼市的繁荣，与整体经济的繁荣息息相关，也与经济政策，如是否放弃联系汇率等息息相关。所以，急切之下，社会各界想要得出一个完美的救市方案，是很困难的，唯有寄希望于香港经济的整体向上，走出低谷