房价到底还能撑多久？

房价到底还能撑多久？

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任志强前天在自己博客上说房地产“市场”是“谬误的泡沫”，当然了，对熟悉他的人来讲，说这个话没什么稀奇，非常自然的，引来骂声一片。今天闲着没事，到他的博客转了一圈，发现一个怪现象，他博客的评论啊，前面的大都是一片赞叹之声，后面的呢就大都是一片谩骂之声了。不知道老任是不是也跟某些开发商一样，雇人给你买房子哈？

任志强这个人啊，之前见过，没什么印象，长得既不好看，也不突出，也就记得他那张嘴了。其实呢，你们大家在网上骂他啊，他是既听不到，也看不到的，因为这个人他根本就不上网，几乎不上！他的博客呢，是他事先在纸上写好，然后交给秘书，然后秘书一个字一个字的敲到博客上的。网上的信息呢，也是他的秘书从网上收集（当然不能找骂他的文章），然后整理好，打印出来，再交给他。当然了，这是潘石屹报的料，有的人已经知道了。

我之所以从任志强说起，其实是想告诉你们，任志强还有全国的房地产开发商，其实是比较冤枉的。至少在房价的上涨上，他们是比较冤枉的。不要骂我啊，下面跟你们仔细说说，我国的房地产“市场”还有我们的经济，到底是怎么一个情况。

你们有没有注意，我前面的“市场”是打着引号的？为什么要打引号呢，因为我国的房地产根本就不是一个市场化的市场！你们想想，盖房子之前先要干什么，先要有地对不对？你总不能盖到空中吧！地在谁的手里呢，地方政府征地，或者拆迁，然后呢，竞拍对不对，谁出价高给谁（当然了，还有别的隐性的出价），据国土部的调查，地价占到房地产开发成本的20%-40%，他既这么说呢，那就是40%以上，他国土部自己调查自己，能怎么样呢？

地价拍的越高，地方的GDP就越高，官员的政绩也就越好，上任之后啥事儿都不用干，安安心心卖地就行了。地价高了，房价自然就越高，本来值1000万的地，房地产商3000万才拍到，房地产商又不是傻子，那2000万谁出啊？当然是我们广大的、日日夜夜为生活奔波的、每天操劳的普通劳苦大众——可爱的购房者们！可是你要想一想，房地产商难道就是拍地出钱吗？你拍地要有资格啊，那资格怎么定啊，谁定啊，当然是地方政府定的了，那那些可怜的房地产商为了这个拍地的资格会怎么办？你们自己去想。还有你拍到了地，你要开发需要审批的呀，据说有的地方光审批就要166个公章！这些，所有的一切成本，最后都转嫁给了谁？那就是我们可爱的购房者！这些成本加起来，应该不止40%吧。而这一切的根源，就是地方政府以GDP为纲的政策！在这个阶段呢，房地产商是没有多少利润的。

那么为什么今年以来楼市出现了所谓的小阳春呢？有人说是开发商在炒作，推高房价，告诉你们：没有那么简单！房地产商的炒作、房托儿......一系列的暗箱操作，这些不是没有，但这些都不是推高房价的主要因素，连开发商自己都搞不懂这是怎么回事，当然了，他们高兴了，房价终于涨了嘛。

要了解楼市真实情况，你就要了解我国经济的现状。今天刚看到一个数据，在昨天北京的第二届中国破产法论坛上，最高人民法院副院长奚晓明透漏：一季度全国法院受理的企业破产案件上升了28%。5月份发电量增长仍是负的，可是呢我们可爱的GDP却开始了回升，这样矛盾的数据在世界上任何一个国家都是没有过的，也就是说现在中国的经济就是一个变态的经济，郎咸平称之为二元经济。

2006年开始，中国经济就开始变态，一直到现在，还在加剧。那就是中国经济分成了两个部分，一部分过热，一部分过冷，过热的部分呢，是国家基础建设的GDP工程（修桥、铺路）、股市和楼市；过冷的部分就是民营企业和民营制造业。而这一切，都是由于中国的投资营商环境恶化造成的。由于投资营商环境的恶化，企业不想干了，那兜里的钱怎么办呢，放在银行怕通货膨胀怕贬值，由于在中国投资渠道有限，就只能炒楼、炒股去了，他一炒突然发现：这个比我投资建厂赚钱多了，索性把工厂关了，专心去炒，组团去炒，于是就有了温州的“炒房团”。所以从06年开始，股价、房价爆涨，原因就是大量的制造业资金大量的涌入股市、楼市。而与此同时的民营制造业却开始萧条，就是在这个时候，大学生的就业问题开始越来越突出，因为民营企业吸收了80%以上的就业（当然大学生就业问题绝不是这一个原因，根本原因我以后再说）。这些事情身在制造业的朋友们应该很有感触，当然当时大家都陶醉在GDP的高速增长上，还以为中国经济是过热的，是流动性过剩，可是央行每一次提高利率，股价都跟着涨，为什么，因为每一次提高利率，贷款成本增加了，企业更不想干了，还是炒楼炒股吧，多爽啊！也就有了所谓的二八现象，大盘股一路拉动股指到了6000多点，当时买大盘股的都赚翻了，而买小盘股的都亏了。

到2008年，由于国际金融危机，出口出不去，更进一步的打击了中小企业和民营制造业，日子越来越难过。这个时候我们才发现，我们中小企业的日子是多么的难过，连农民工都没活儿干了，可是呢，我们把一切的责任都推给了国际金融危机。从那以后你会发现我们的媒体说什么都会这么开始“受国际金融危机影响......”说到现在，你应该知道06、07年房价为什么那么高了吧？

那后来为什么又出现所谓拐点了呢？我们又把责任推给了金融危机。其实你发现房价真正降了有多少呢？因为不能降！房价太高了，老百姓砸锅卖铁也买不起了，成交量持续下跌，为什么不能降？因为房地产商在07年之后拿的地统统都是高价地，那时的房子确实是有降价空间的，可是那个时间拿的地有的价格甚至超过了当时的房价，之前的房子降价好说，可后来的这些地呢？一旦真降下来，这些地可是永无翻身的机会了。所以呢，房地产商只好死撑，死要面子活受罪。撑着撑着，资金链就断裂了，这就是08年底发生的事儿。

“小阳春”是怎么出现的呢？跟你说不管四万亿什么事儿，那个见效太慢，再说地方都没什么钱，都忙着发债券，就是这个事。真正的问题是1季度银行的4.58万亿的信贷投放！这个见效是最快的，像兴奋剂一样，打上之后，整个中国立刻红光满面。这4.58万亿贷出去大部分给了国有企业和GDP工程，而中小企业和民营制造业得到了很少，就算得到了，现在这个情况你说他能干什么，国营企业也一样，拿到钱没地方投，干脆炒楼炒股去吧，这就是所谓的小阳春。你仔细观察就会发现，证监会一说要查股市资金来源，股价立马下跌，一有消息说5月份信贷可能紧缩，股价立马大跌，马上有人出来喊话：不会的，不会的，信贷会继续保持，股价第二天就上去了。所以呢，房价、股价长得越快只能说明一个问题，那就是民营企业的日子更难过！

所以说，现在的房价过高是由两大原因造成的，一个是房地产开发的刚性成本过高，这些刚性成本包括地价、政府的税收还有很大一部分的灰色成本；另一个就是大量制造业和民营企业的避险资金大规模的涌入。前一个原因使得房价没有下降的余地，后一个原因则直接推动了房价上扬。

要想知道房价未来的走势，你就要关注造成房价今天的这两大因素，前一个看中央还有地方政府的政策还有措施；后一个看银行信贷的投放，还有民营企业和制造业的投资营商环境是否改善，这个是最重要的。对于真正的购房者呢，我跟你说句良心话，现在有的重点城市房价比2007年还要高，要不要买，你自己掂量着办。还有的中小城市由于几乎没有虚拟资金的涌入，它的房价也算基本合理，有人觉得高，那可能你们那里的刚性成本太高了。最后提醒你们一点啊，未来房价跌的话，中小楼盘一定跌的最厉害，郊区的楼盘跌的最厉害，高档楼盘和市中心的反而坚挺一些（只能说是一些），不要问为什么，规律。这也是为什么温州的炒房团炒得大都是高档楼盘。

说到这里，房价的问题基本上是说清了，你们大概应该明白了吧？到底要不要买房？由于全国各地的情况不一样，所以呢，这个问题比较难回答，但是我把分析问题的思路都告诉你们了，“授人以鱼不如授人以渔”，我今天呢，就是给了你们一根鱼竿，你们按照这个思路，结合你们当地的情况，你们自身的财务状况，自己决定，好吧？

房价到底能撑多久呢？有一个数据，今年1-5月份，房地产开发投资持续下降，北京市住宅新开工面积连续4个月降幅超过50%，5月份同比下跌54.5%。这说明什么？说明房地产商不想干了！因为他今年要开发的房地产项目，用的基本上都是前面说的高价地！地价比房价都高，你说他怎么办？你知道再这样下去会怎么样吗？你知道房地产带动多少个行业吗？你知道房地产商都不开发了会有多么可怕吗？我是不敢想。真到了那个时候，房价自然就降下来了，而且是直转而下，一泻千里。记得《非诚勿扰》吗，那个性冷淡者，直接跳水！你们不要盼望那个时候，真到了那个时候，你们所有人的日子反而会更不好过，比现在要难过的多的多！

我今天在这里说的目的呢，就是告诉你们，我们的楼市、股市还有经济现在到底是一个什么情况，所谓的小阳春到底是怎么回事儿。

房价到底能撑多久，没有人知道，自称知道的要么是忽悠你的，要么就是白痴！

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