房产成为资金池 循环贷理财有妙招

http://www.jrj.com  2006年11月23日 06:41 上海证券报
一说到房贷，人们可能会想到高额的还贷利息以及如何提前还贷。其实，在选择贷款的过程中，越来越多的贷款人选择了一种既能节省利息、又能让资金灵活调度的贷款方式———“循环贷”。银行信贷专家指出，利用循环贷业务，贷款人不仅能得到一笔可以灵活调度的资金，还能在贷款过程中尽可能地节省利息。
循环贷能把房产盘活
据深圳发展银行上海分行个贷中心经理蒲尚泉介绍，循环贷是一种循环授信业务，其最大的特色就是可以将贷款人手中的不动产———房产变成自己的“资金池”。只要贷款人将其商品房抵押给银行，在原来的住房抵押基础上设定最高额抵押，就能在不超过授信有效期和可用额度的条件下获得一定的贷款额度，可以用于如购车、装修、旅游、留学等方面的支出。在房产抵押期限内，贷款人可以分次提款，循环使用其信用额度。但该额度在整个授信期间并非是一成不变的，当房屋贬值达到一定幅度时，银行会下调借款人的授信额度，如果房价上涨，银行则不会重新评估。
因此，循环贷可以将贷款人的房产流动起来，让他们在有资金需求时可及时融资。而且这些贷款一般还能享受住房按揭贷款的优惠利率，可谓周转、理财两相宜。
目前已有不少银行推出了循环贷业务，如深圳发展银行、招商银行、建设银行、中国银行、工商银行、民生银行等。但在具体细节上，各家银行的授信业务各有特色。如深圳发展银行和招商银行的循环贷业务，授信额度都比较高，例如在深圳发展银行，一套价值100万元的房产，最高可以给予80万元的授信额度，额度期限最长可以达到30年，在30年内贷款人可以在不超过可使用总额度的前提下随用随提。而工商银行的循环贷产品———幸福贷款则在房产价值充足的前提下，最高授信额度为200万元，授信期限为2年，从提款日开始计算，每笔贷款的使用期限为1年。民生银行的循环贷产品———个人授信额度循环贷款在额度总期限为3年的时间内，每笔贷款的期限非常灵活，长则1年、短到1天都可以贷款，贷款利息则按照实际贷款额和使用天数来计算。
升级产品可以省利息
随着有越来越多的银行推出循环贷业务，循环贷又出现了新的升级产品。这些产品的名称各异：如建设银行的存贷通、招商银行的随借随还、深圳发展银行的存抵贷业务等。综观这些贷款产品，都有一个共同的突出功能———可以节省利息。
据银行信贷人士介绍，这些贷款业务在原来的还贷方式不变的情况下，贷款人只要将自己手头的大笔流动资金存入银行指定的账户，银行就会按照一定的比例（或者是全部）视为提前还贷的资金进行提前还贷，节省下的利息将以“理财收益”的形式返还到贷款人的账户中。在贷款人的大额流动资金没有急用的时候，该理财功能能为贷款人省下不少还贷利息。
如招商银行推出的“随借随还”业务，其特点是贷款人可根据自己的实际财务情况来设定还贷多少，每次存入银行账户的资金都可视为提前还贷。除此之外，即便该笔资金只在银行里存了3个月就被重新借贷，也会得到相应的利息，一来一去，利差大约为5％。
此外，深圳发展银行推出的“存抵贷”和建设银行推出的“存贷通”业务，都具有与招行“随借随还”业务相类似的功能。贷款人一旦开通该项业务，其活期存款账户会与其房贷相关联。贷款人的闲置资金存入该活期账户，只要超过5万元，银行就会按照一定的比例把其中一部分资金视为提前还贷，节省下来的利息则会以“理财收益”的形式返还到贷款人的账户中。在贷款人资金不被扣除的情况下，可省下数目可观的利息。
选择要视自身情况
办理循环贷业务并不困难，正在供房但没有开通循环贷的借款人，也能方便地选择循环贷。据蒲尚泉介绍，如果在别家银行办理房贷业务的人想转到深圳发展银行办理循环贷，只要办理该行的“同名转按”业务，将原来的贷款转到深圳发展银行即可。其他开通此业务的银行也都开通了类似的业务。对于想办理循环贷业务的借款人来说，即便此前办理了别家银行的房贷，也不妨碍申请该服务。而且不论购买一手新房还是二手房，都可以直接到银行办理循环贷业务，甚至那些没有办理抵押的业主也可通过办理住房抵押贷款来享受这一服务。
但蒲尚泉也指出，虽然都是循环授信，并且在功能上有所交叉。最初推出的循环贷业务和后来的“升级产品”———具有理财功能的循环贷业务，其实是针对不同的贷款人设计的。如果要选择循环贷，借款人必须结合自身情况加以选择。
最初的循环贷业务在资金方面有一个比较明显的阶段性特点。如果借款人明确自己在未来某一段时间没有资金需求，最好还是选择该类产品。因为如果提前还贷，节省的利息将更多。但这类产品的不足之处是如需再次贷款，还要到银行去办理一次贷款手续，在程序上比较复杂。
那些预见自己未来对资金的流动性要求较高的借款人，则不妨考虑申请“随借随还”、“存抵贷”以及“存贷通”等业务。这类业务就是针对资金的高流动性设计的，借款人在再次借款时非常方便，不需要重新申请贷款，可以真正做到“随借随还”。（金苹苹）