神马文学网于供地不足看高房价-北峰书斋-搜狐博客
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/29 14:02:01
2010-02-20 | 于供地不足看高房价 
标签： 房地产 土地 于供地不足看高房价
卓勇良
如果说市中心房价大涨是因为资源有限和需求高企所致，那么远郊排屋也大幅涨价，除了中国人“钱太多”之外，供地较少显然也是非常重要的原因。土地供应跟不上需求，土地供应年度间剧烈波动，区域供地不足突出，构成了10年来中国房地产供地的三个主要问题。本文数据均来自历年中国统计年鉴。
1、10年购地量仅为人均一个洗手间
1999至2008年，全国房地产企业的购地总量，按全国城镇人口计算，只有人均5.2平方米。同期累计，全国房地产企业共购置土地31.3亿平方米，2008年全国城镇人口则为6.07亿。
这里还包括一部分非住宅用地。住宅只占房地产商建造房屋的81.3%。这样，1999至2008年，全国房地产企业购置的住宅用地，按城镇人口计算，全国仅为人均4.1平方米。
这么一小块地只能建造一个较小的洗手间。如果容积率为2.0，这10年全国房地产企业用于住宅的土地购置量，可以建造8.2平方米住宅；如果容积率为1.5，只可以建造7.4平方米住宅，甚至还没有三房两厅户型洗手间的大小。中国房地产业已经热闹10年了，尽管有关部门不承认，但实际供地量显然是值得进一步研究的。
2、2004至2008年土地购置量基本没有增长
仅就房地产企业土地购置增长速度看，确实比较高。1999至2008年，全国房地产企业土地购置量年均增长率高达9.8%。
问题在于1999年土地购置量是一个高度偏低的数据。这一年全国房地产企业土地购置量为1.20亿平方米，仅为全国城镇人口人均0.31平方米。由此计算出来的高增长率，应该是说明不了多少问题的。
2004年是全国房地产企业土地购置的一个高峰年，达到了3.98亿平方米。这一数据比2003年增长11.4%，是1999年的3.3倍。不过从这一年至2008年，全国房地产企业土地购置量基本保持不变，在4亿平方米上下徘徊，特别是2005和2006年出现了较大幅度的下降。
这就出现了供给没有跟着需求走、明显违反市场规则的图景。一方面是房价在涨，2004至2008年，全国商品住宅平均单价年均上涨8.2%；另一方面是房地产企业土地购置量在下降，2004至2008年，全国房地产企业土地购置量，年均为负增长0.3%，其中2005比2004年下降3.8%，2006年比2005年下降4.4%，清楚表明政府控制的土地一级市场，出现了这么一种状况，要么是直接的供给减少，要么是价格上涨导致的供给的间接减少。
这样就可以明白，2009年全国房地产大涨，虽然具有投资投机等复杂因素，但与2005至2008年土地购置量较少应该是有直接联系的。而房地产企业土地购置较少，主要应是地方政府控制土地一级市场所致。如2008年房地产市场低迷，地方政府一方面不愿意降低拍卖底价，另一方面推出的土地较少，这就导致市场成交土地大幅减少，并进一步导致后续商品房供给减少，终致2009年房价大涨。
3、房价大涨地区土地供应量更少
全国房价上涨前三名的北京、上海和浙江，近五年房地产企业土地购置量更是大幅下降。三地这一期间房地产企业年均土地购置量，只有高峰年的1/3，浙江只有高峰年的1/2。
北京房地产企业土地购置高峰是2002年，为2092万平方米。2005至2008年，北京房地产企业年均土地购置量，仅为2002年的1/3弱。上海房地产企业土地购置高峰是2003年，为1469万平方米，2005至2008年，年均土地购置也只有2003年的1/3弱。浙江土地购置高峰是2002年，为3639万平方米，2005至2008年，年均土地购置只有2002年的1/2。
10年来，各省市土地购置增长与房价涨幅负相关。1999至2008年，各省市房地产企业土地购置年均增长速度，与2008年当地商品住宅平均单价的相关系数，为负0.6。从统计学角度看，是一个中等偏上的负相关。需要指出的是，在这一分析中，为了不致因数据畸变而导致分析失真，不包括新疆、四川、海南和西藏。
同时，北京、上海和浙江的城镇人均土地购置量，均大大低于其经济发展水平。1999至2008年累计，按城镇人口计算，北京房地产企业土地购置仅人均6.8平方米，只有全国平均的1.3倍，而北京人均GDP则是全国的2.8倍。上海和浙江的情况与北京相似。