全球五大城市“蜗居”报告

日期：2010-02-06 作者：王晓夏;贺梦禹 来源：《世界博览》                      
    拥有一套属于自己的住房是多数工薪族一生的梦想，也是一个国家经济循环的重要支撑。从这个意义上说，想方设法让国民拥有住宅，是每个政府经济政策的重要内容。本文对莫斯科、伦敦、纽约等城市的房产市场以及私人拥有情况进行了调查，发现大多数国家的青年仍旧在为房子而发愁，而奋斗。
    
莫斯科——北京的“远房亲戚”
    
    “我身边的俄罗斯同事从来不谈论房子的问题，第一，这是个人隐私问题，第二，莫斯科的房价太高，不是一般人能买得起的，因为离自己太远，索性就不谈。”在莫斯科工作的山东小伙高鹏（化名）说道。
    
    高鹏2001年就来到俄罗斯求学，在获得莫斯科大学的计算机科学硕士学位后，顺利地进入了一家美国跨国软件公司工作。已经工作3年的高鹏有一份稳定收入的好工作，每月将近3000美元的收入使他可以在莫斯科市内租一套一室一厅的公寓。
    
    “我每个月房租30000卢布左右（约合1000美元），占去了我工资收入的三分之一。我的同事收入大都在2000-3000美元之间，在莫斯科算中等水平吧……买房子不可能。”高鹏叹了一口气说道。
    
    “最近我看到一个广告，在距离莫斯科88公里的一座不知名的小城里开发了一片楼盘，房子价格相对便宜，每平米价格折合成美金大概在1500-2500美金之间。这片小区开发商还是比较实在的，广告里明确地讲到‘这里肯定不适合那些每天都要到莫斯科上下班的人居住，这里适合那些想追求宁静和慢节奏生活方式的人们居住。’仅凭这一点比国内的开发商有良心多了。一次我到北京出差，在地铁里收到一份地产广告，在广告地图上看，小区离市中心很近，但仔细一看原来这些楼盘都已经到河北了，广告却写道‘距离国贸只需40分钟车程’，我想地产商想让人们夜里两三点不堵车的情况下去上下班。”高鹏笑着向记者打趣道。
    
    “虽然莫斯科的房价比之前便宜了些，但是每平米价格一般都在4000美金以上，靠近地铁的地区更贵。就在前不久俄文版《福布斯》杂志评选出莫斯科最贵的10处地产，排名第一的房子现在每平米要40000美金。”高鹏介绍道。
    
    买房子对于飘在莫斯科的外地人是个遥不可及的梦，对于莫斯科本地人而言，同样遥远。高鹏的同事谢尔盖就是土生土长的莫斯科人，26岁的谢尔盖已经结婚并且有一个两岁的小女儿，目前谢尔盖一家三口还寄居在母亲家中。他母亲的房子是前苏联社会主义的美好“遗迹”，如果没有当年苏联社会主义的福利，谢尔盖一家可能永远无法真正在莫斯科定居下来。
    
伦敦——青年人也为房子愁
    
    35岁以下的英国年轻人正面临着前一辈人从未碰到过的困境。想想看，一个50岁的人，享受过了他那个年代的免费医疗、教育和低税收，用很便宜的价格买到了一套带花园的房子，现在舒舒服服地花着年轻时候攒下来的钱，等着到法定年龄65岁（或者更早）退休，享受一笔可观的退休金。
    
    可是一个22岁的大学毕业生可就没这么舒服了。他带着为了上学欠下的一两万英镑的债务毕业，可工资待遇还不及上一辈那些享受了免费教育的人，更不用说被征收更高的税。每个月这个年轻人得上交几百英镑的房租给他的老房东，而这个人就是当年以非常便宜的价格获得这套房子的，但是现在他成为房东的希望很小。这个年轻人每月的养老金交得不少，不过他可能必须工作到70岁。
    
    32岁的奥利弗刚刚做了父亲，因为添丁，夫妻俩打算从原来两室的公寓搬到一所大一些的房子里。“在伦敦很难找到好的房子，就算看上去不错，但没有70万英镑拿不下来。”奥利弗说。
    
    在过去的几十年中，英国的房价上涨速度很快，根据英国国家统计局的数据，目前，英国的平均年薪约为3.1万英镑，伦敦地区的平均年薪约为4.6万英镑，而英国社区及地方政府部门(CLG)今年9月份的数据显示，英国房屋的平均卖价是19.9万英镑，伦敦为31.3万英镑，一套两居的房子价格大约在29.9-41.1万英镑。
    
    英国《每日电讯报》的一则报道感叹道：“英国人对房子的感情太深了，我们把所有的注意力都放在上面，我们幻想着房子能越换越大，甚至能拥有个暖房。所有人，无论是来自于哪个社会阶层，都愿意花掉所有的钱来换取一个居所。拥有一所房子似乎成为了全民的终极目标。”
    
纽约——房价下跌，该买房了
    
    亚瑟·弗里德曼在纽约东村的一间固定租金公寓里住了29年。纽约有超过100万套固定租金公寓，由政府同房东和租户共同签订协议，租住这种公寓只要按时交房租，就不用担心房东会赶你走或随意提高房租。但看到最近一段时间纽约的房价越来越低，再加上公寓的浴室常常漏水，弗里德曼30年来第一次觉得自己应该买一套房子了。
    
    纽约有70%的居民租房住，比美国平均水准高一倍，因此在这里买房子并不是简单的决定。但现在，纽约房价已经比最高时下降30%，所以即便像弗里德曼这样每月付着比市场价低得多房租的人，也开始严肃考虑起买房的事来。
    
    离开固定租金公寓，不论是买房还是另外租房都意味着必须要花更多的钱。做出这个决定，人们考虑的可能是更好的居住环境或更大的空间。也有不少人甘愿住在更小，但属于自己的房子里。不过，让弗里德曼做出决定的最主要原因还是房价在跳水，抵押贷款利率也低到5%以下。
    
    弗里德曼在61岁的时候终于有了自己的房子，这栋公寓同他之前租的差不多大，在纽约西北部，但这里有电梯和一个看门人。他花了30.5万美元，这栋房子在房地产最热时标价36万。
    
    离开东村让他有些惆怅：“我每天早晨都在同一个面包房买早点，一年365天，但我觉得自己在新家里会过得更好。”这些年来，弗里德曼的许多邻居都搬走了，只要他们离开，房东马上就会将房子粉饰一新，因为房东同政府和租户之间的固定租金合同自动废除了，房子可以每个月租上1800-2000美元。
    
    近30年的“廉租房”经历让弗里德曼攒够了买一栋降价30%的房子的钱。他估计算上减免税款以及若干新的优惠政策，他每个月要还1500美元的房屋贷款，比以前房租高一倍，但依然低于市场价的房租，“感觉好多了，至少它是我的。”
    
    美国经济网的高级主管西莉亚·陈认为纽约的房价已经接近谷底，到2010年中之前降幅不会太大，然后就会反弹。她觉得现在是买房的最好时机：“即使你不是在最低点购买住房，也可以享受到比较低的贷款利率。”
    
东京——独院住宅是人生目标
    
    上世纪60年代日本经济高速增长时期，独院住宅是日本私家房最初的理想模式，日语叫“一户建”。由一个小院加停车场、部分私有道路，2至3层的木造小楼构成，面积约在100平米到300平米之间。拥有它意味着人生的圆满和成功！
    
    随着鼓励购房政策的出台和日本式住宅理想的登场，东京市区开始了猛烈的扩张。东京周边人口增长率最高的时期是1960-1965年。随着日本经济高速增长的完成，住房供给开始由不足转为绝对过剩。上世纪90年代泡沫经济之后，不仅房屋空置率逐年增加，旧的一户建街区居民数也开始减少。
    
    日本泡沫经济危机之中，高通货膨胀率导致了住宅投机行为和心理恐慌，这个时期是房屋成交额最多的时期。想买住宅的人担心以后买不到廉价住宅，病急乱投医，远郊住宅和交通不便的街区也趁机抛售，日后空置的房产大部分是这个时候建成的。
    
    泡沫经济之后，政府鼓励政策失灵。持币观望的人骤然增多，但同时东京市中心地产价格飙升。2002年日本经济景气回升到2008年下半年，卖掉手头住宅转买郊区住宅和新型高层公寓逐渐形成热潮。
    
    世界性金融危机，将日本的地产价格又一次打入了低谷，东京周边不动产的售价骤降2成以上，还是无人问津。于是，人们开始从更为本源的问题上寻求解决方案。鸠山内阁上台之后，有人注意到日本的赠予税过高是阻止财产移交、造成财产捏在老年人手中的障碍，因而提出了降低财产赠与税、促进购房的法案。具体方法是以购买房产为前提、免除亲属之间2000万-2500万日元的赠予税，促进30岁左右的人购房。这个法案据说已经提交议会，如果这个法案得以通过，估计对价格5000万日元左右的房产销售会起到促进作用。
    
奥斯陆——买房跟买电视机一样平常
    
    挪威青年人在刚走出校门的时候，一般还不会考虑买房的问题，大多数人还是以租房为主。
    
    在奥斯陆近郊与人合租一套两室一厅，一个月大约要5000克朗（约合6000人民币），相当于一个职场新人月收入的四到五分之一，并不会形成太大的压力。如果不计较每天多坐几十分钟地铁，可以住在稍微偏远的位置，房租还能略低一些。等到还清贷款、攒够首付，挪威的青年人们就可以考虑买房了。
    
    如果在挪威申请住房贷款，可以免掉数目可观的税。所以，一旦他们有能力负担首付，就会选择尽快买房。以奥斯陆为例，最好的地段房价约为一平米6—8万克朗，略远一些的约为3-4万克朗，约是北京的1.5-2倍，而挪威国民的平均收入至少是中国人的8-10倍，这还不算政府补贴的各种福利等隐性收入或转移支付。
    
    我认识一位收入中等偏上的白领，年薪50万克朗（约合60万人民币），二十七八岁就和女友一块儿买了房，距市区半个小时车程、100平米的公寓要价约三四百万克朗。凭借两人的收入供这样一套房子并不算难事。在税后收入差距不大的挪威，一套普通的公寓绝不至于使—般人背上终身的包袱。
    
    在北欧，买房只是一个个人预算的问题，就跟买车买电视一样平常，很少成为一个公众议题。在一向以分配公平著称的北欧，较低的收入差别同样也反映在了住房的差别上。除了个别巨富有能力住真正意义上的豪宅以外，绝大多数富人在高额税收的压力下，住的也不过是与普通大众差不多的房子。
    
    （文/王晓夏  贺梦禹）
    
    摘自《世界博览》2010年第1期