一年550亿让你反思超公民待遇

一年550亿让你反思超公民待遇

长沙新思维企业发展策划公司/陈真诚

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工业地产一直享受着“超公民待遇”

中国的房地产过热、房价的涨跌和国家的强力宏观调控等话题，是目前最热门的话题之一。这些问题，是与社会公众利益、与老百姓利益直接相关的社会问题，直接影响着中国经济大局，影响社会稳定，影响构建和谐社会。因为，和谐社会的一个重要内容就是，利益和谐，社会公平。

无须讳言，在这种大背景下，却有许多问题，一个一个地暴露了出来。有些是新发生的社会经济问题，也有一些是由来已久的社会经济问题。一些由来已久的问题，一直很隐蔽，由于“习惯性”社会教育，在“习惯性”认识误区里，存在着，滋长着，蔓延着，扭曲着经济资源要素的分配和经济利益的瓜分，影响着每个公民公平享有切身利益，影响着中国的经济发展和社会进步。

在这方面，工业用地（俗称工业地产）一直享受着“超公民待遇”，就是一个典型，极为隐蔽。这个问题，一直影响着中国的工业经济发展，影响着房地产业发展。更远一点，导致了全国火热的开发区建设、国企改制、地方政府招商引资以及工业企业多元化等方面问题。更严重的是，影响着社会公正，影响着公民利益和谐。

进入10月，中央政府有关部门以更为强烈的风暴力度，强力整肃土地市场，工业地产便是矛头之一。而早在国庆前夕，国土资源部就已经急电各地，要求调查工业用地出让价格，并于10月20日前将调查结果上报国土资源部。据悉，中央政府可能出台相关措施：违法严重者，将拿一把手是问。

有媒体报道称，国土资源部党组成员、国家土地副总督察甘藏春指出，今年我国土地调控面临一些新问题，其中最突出的就是工业用地低成本过度扩张。同时，国土资源部耕地保护司潘明才司长在接受有关媒体采访时亦不无担忧地表示，有些地方政府，为招商引资竞相压低地价，这种恶性竞争现象大有愈演愈烈之势。

工业地产领域存在的突出问题，已引起了有关部门的高度警觉。国土资源部正对工业用地出让价格进行全面调查。今后，工业用地出让最低价不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。这也就意味着，工业用地价格上涨已成定局，工业地产的“超公民待遇”将可能被取消。

房价舆论可能被误导

正因为工业地产领域存在着突出问题，而且一直很隐蔽，享受着“超公民待遇”，麻痹了广大社会公民。所以，当国家发现并准备着手处理这个问题时，有些人发现将会触动其利益，便传出了“房价将进一步上涨”的舆论。《中国经济时报》前不久的一篇题为“国土部掀土地市场整肃风暴 房价将进一步上涨”的采访报道中（部分资料来源于该报道，特致感谢），相关被采访人的观点中，反映了房价舆论可能被误导的问题。

该报道称，国土资源部党组成员、国家土地副总督察甘藏春日前表示，如相关措施全面推开，地价总水平将有较大幅度的提高。虽然随后国土资源部就“地价将上涨50%”做出了澄清，声称“50%”一说只是针对工业用地，房地产用地出让价格将基本持平，但业内人士对此还是心存疑虑。

该报道采访了分属工业和房地产业的两个企业代表：

“如果土地成本提高50%，一个企业可能破产。”10月18日，山西某建材生产企业法人代表杨锐礼在接受《中国经济时报》记者采访时称。

“工业用地(政策的调整)对房地产市场的影响是非常直接的”。房地产开发商四川恒河实业有限公司董事长刘自新对记者表示，提高工业用地价格，势必推动房价进一步上涨。

坦白说，我实在不能对这两位代表的“说法”表示苟同，更担心可能会传播误导舆论。

都是超公民待遇惹的祸

该报道写道：“过去在某些地方，工业用地几乎都是免费给的”。中国社会科学院工业经济研究所研究员曹建海告诉记者，此前，一些大企业和外资企业，在地方招商引资过程中，往往能够享受非常优厚的待遇，获得十分便宜的土地和税收上的优惠条件。

曹曾在长三角地区做过一项调查，调查结果显示：工业用地出让价格偏低，普遍在每亩10万元以下。民营企业贵一些，其他性质的大企业一般都在3万元以下。如果碰上汽车企业以及一些世界500强企业，许多地方政府通常实行的是“零地价”，或只是象征性地收取一些费用。

杨锐礼也表示，在西部地区也存在类似情况。由于土地便宜，企业在征地上普遍存在着贪大求全现象。盖大车间，搞全封闭。一个小厂经常占地就是好几十亩，有的厂子甚至达到几百亩。其实，这些厂子中，很多效益并不好，根本用不了那么多，造成很大的浪费。

曹建海将这种现象称之为“过度需求”。曹坦言，近年来，这种“过度需求”正在演变为投机性需求，进而出现了一种值得关注的现象——不少工业企业“不务正业”，大量囤地。

“因为土地太便宜，几乎是免费的，更加助长了这种不正之风。”曹建海说，这样的结果就是“需求脱离实际，能多要就多要。”为了达到多占地的目的，一些企业便在与政府搞好关系上下工夫，拿到土地后想办法更改用途。

“即使退一步说改变不了用途，这些廉价的土地在手里还可以升值。另外，把这些廉价的土地变成厂房再租给别人，也是一种生财之道。”

……

权威统计资料显示，相当多的土地从地方政府手中流出，但政府并未从交易中直接获得丰厚的回报。

国土资源部耕地保护司司长潘明才近日表示：“从2005年的情况看，全国新增建设用地出让纯收益应该为763亿元，而中央和地方实际收缴的新增建设用地土地有偿使用费只有214.5亿元，其中中央部分约为70亿元。”

从上述数据不难看出，仅去年一年，全国新增建设用地使用费就流失近550亿元。

相信大家不难看出，工业地产在享受着“超公民待遇”，带来了许多弊端。

在中国，每个自然人，作为公民，其享受利益的待遇应该是平等、公正的。在公民利益方面，应该是同民同利，天经地义。同样，作为由不同自然人因经营原因而分别集合组织成的企业，不管是工业企业还是非工业企业，或不管是不是在工业企业里的自然人，彼此之间，也应该是一样。因为，所谓的企业利益，最终还是落到了企业拥有者或利益享受者的自然人身上。那么，作为公民利益中的一个重要内容，在土地资源分配和占有代价以及因之享受的利益等方面，为什么要彼此不一样？凭什么不一样？从社会公正角度来说，应该同地同价。这样，当作为资源占有和利益享受元素时，工业用地，凭什么要便宜？或低地价甚至零地价？工业企业，本来就应该是靠工业产品研发、生产、营销来获利、生存、发展的，凭什么要用低地价作为条件或用以获利工具？非工业企业难道就不是企业？同样，在今天的房地产市场中，凭什么说房价涨跌会以工业用地价格变化作为条件？如果真是这样，说明有许多“工业用地”，实际上已经是“非工业用地”了。一些企业，利用“工业用地”到房地产开发用地之间的转换关系而赚取了地价差，利用“工业用地”低地价赚取了更多的利润。

其实历史更久、范围更广、问题更大

在中国，工业地产的“超公民待遇”问题，源自因历史原因而造成的国有企业（包括一些政府机关、学校等团体）的土地划拨制度。这是最起始的表现形式。那些政府划拨的土地，划拨到谁的名下，实际上就成了其专有资产，享受着因专有而带来的利益。到今天，有相当以部分，已因各种原因或以各种理由变成非工业用地，或用作为了企业经营资源，或用于资源交换，或用于非工业经营，或用于房地产开发。其间，只需经得地方政府批准，办理“商业化转化”手续，而不是执行买卖条件。要知道，办理“商业化转化”手续于执行买卖条件之间的“付费”成本是不一样的。土地一旦划拨到谁的名下，实际上就变成了谁的财产，他人要获得，就得向他购买。购买得支付成本，包含原始地价差和升值价差。所以，大家经常能看到得现象是，各地有不少企业，利用“工业用地”名义新申请土地，将原来的占地出售或进行房地产开发；也能看到一些政府机关、团体，不但变着名义经营房地产业（典型的是以“第三产业”名义进行的房屋租赁或商业经营，却并不会因为是划拨用地而便宜收费），而且以动迁名义来获取新地，将原来的土地进行出售或开发；一些国企改制，实际上也变成了出售土地…这样，政府的划拨用地，本属公众利益的，实际上变成了小“集团”的专享利益。

“超公民待遇”还延伸到了更广泛的范围，并影响着后续的很多方面。如有些地方政府以开发区或产业园的名义，用很低的地价来进行招商引资，吸引投资办工厂。甚至还有更多种现象发生，如，在名义上本来就很低地价的基础上，还给予3年不等的返税，变相地进一步降低地价。“只要来办厂，土地不要钱，只要来办厂，一切好商量”。“院士办企业，一元钱一亩”…而有些招商来的企业，其实根本不是生产企业，只是以分装名义弄的仓库。还有一些企业，变着法子不断开办新的企业，以获取低价土地，实际上是在圈地。尽管经营不善，但图的是土地的占有，图的是土地升值，图的是土地的交易收益。说到底，动的实际上是关于土地的脑筋。

今天，在有着“肥水不留外人田”观念的中国，事实上还遇到了更将棘手的问题了。那就是，除一些外资在国企改制中赚取了低价土地资源外，更有直接的外资房地产企业可能通过各种途径、手段更直接地享受“超公民待遇”。有资料显示，在房地产业，外资已占超过20%的比例了。《第一财经日报》在10月上旬的一篇报道称：国家外汇管理局发布的报告显示，上半年外资房地产行业新借外债17.35亿美元，同比增长203.32%。截至6月末，外资房地产外债占全部房地产外债的比例为92.13%。

据商务部统计，2006年上半年，新设外资房地产企业1180家，同比增长25.40%；实际使用外资金额32.2亿美元，同比增长27.89%。房地产业已经跃升为外商投资第二大行业，外资规模不断扩大…

这样，在与外资房地产企业合作“游戏”中，那些享受“超公民待遇”的土地，其中的一部分利益必然会被“分”出去。这样，“肥水”很有可能流向“外人田”。

这，并非关于是否“狭隘”那么简单。

房价真会因工业用地涨价而上涨吗

客观地说，历史以来，在工业用地政策（包括国有企业土地划拨政策等），以及改革开放以来的地方招商引资、工业化、城市化等方面，以低地价为代价的各种收益，在短期内确实在一定程度上刺激了工业发展和城市的飞速发展，但也同时透支了城市的未来。有的在一定程度上牺牲了公民利益，破坏了社会和谐，造成了社会不公正，给中国今天的宏观经济大局带来了一定的麻烦，甚至还可能带来社会不稳定因素。用计划经济的办法，或以“工业用地”的名义低价征地，又高价出让，客观上形成了多占地多得益的机制，使一部分人多占有了他人的利益。

经过多次教训，人们已经不断觉醒，对房地产市场上强势利益群体的合谋，与公开挤占公共利益或他人利益的行为深恶痛绝。而享受“超公民待遇”的工业地产，以“工业用地”这种名义和理由，十分隐蔽地挤占公共利益或他人利益，甚至还在鲜花簇拥下冠冕堂皇。

正因为如此，正当人们逐渐认识到这些问题时，正当即将调整关于工业地产政策、提高工业地产价格时，就有人抛出了将导致“房价将进一步上涨”的舆论。而实际上，很可能是在利用公众抱怨房价过高、政府急需强化宏观调控的心理，来为他们所代表的利益集团的利益辩解，在找理由造势。弄不好，可能会造成舆论误导。

有理由相信，关于工业地产涨价会导致房价将进一步上涨的逻辑不成立，也不应当成立。至少可以说，对房价的影响不大，也改变不了房价普降的大势。其理由如下：

1、从本质上来说，工业用地和房地产开发用地之间，本来就应该不属一回事。一旦工业用地被用做房地产开发用时，就不能再叫工业用地了。

2、工业用地要转变为房地产开发用地，本来就应该按市场“买卖”原则来处理。二者之间的转变，本来就属于买卖行为。买者就要还原地按实际地价来支付地价成本。

3、有人“从一些调查来看，实际上对市场影响并不是太大。究其原因，首先，我们的房屋需求和土地需求在目前情况下还存在很大的差额。也就是说，房地产商手上的土地量目前还是非常大的，即使现在不供应土地了，房地产商还可以‘吃老本’再开发几年；另外，即使土地涨价也不会必然导致房价上涨。土地费用只是房产开发成本的一部分”。

4、在中国的市场经济还没有发育健全的今天，在中国房地产市场，所谓的“供求关系”并不完全起作用。事实上，近几年来，房地产物业大量供应，增长比例不小，可房价一直在上涨，而且有些地方的上升得太快。如果房价依然高位运行，不管增加多少供应，买不起房的人依然买不起，其需求依然实现不了。那些买得起房或因其他原因而买房的人，在继续买第二套、第三套…，他们中，不乏炒楼者，因看房价上升而投资保值者，买楼用来出租获利者。他们的行为，再加上一些开发商的主观行为和一些地方政府的行为等，在不断推动房价上涨。

5、如果房价不降下来，会有更多的人担心甚至害怕会更进一步上涨，因而加速了购买行为。这种行为，又造成、强化了“买涨不买跌”的心理，人们进而被迫不理性“消费”，更进一步的推动房价。只有当房价下降，使整个市场没有过多的“涨价”恐慌心理，非居住需求购房者的购房行为才会受到遏制，房价才可能回归正常。

6、目前，许多地方的房地产价格，实际上没能真实地反映成本，没有以成本来决定价格，而是随行就市。也就是说，尽管以很低的工业地价拿到的土地，或因其他原因而使地价降低了，而销售的房价依然不会降低，只是多赚取了利润而已。

7、目前，各地不少开发商，源于各种动机，或因为各种原因，手上还囤积了不少房屋待售。许多楼盘实际上还有房屋没有销售出去，有些楼盘甚至用“假按揭”来所实现的假销售。所以，并不是完全的供不应求。更何况，有些地方已经暴露由产品结构性矛盾带来的某种程度上供过于求的问题，以及被隐瞒了的高空置率、低入住率问题。

8、中国已经加入了WTO，中国的经济已经在很大程度上融进了世界经济中。目前，全球正处于加息、房地产降价周期阶段，美国甚至出现了自1970年以来36年来的最低。而且，人民币兑美元汇率最近三次突破7.9大观，还有升值的趋势。本来虚高、泡沫十足的中国房地产市场价格，凭什么逆全球市场走势而大涨呢？

从上面的分析不难看出，众多影响当今不正常房价的主导因素，与工业地产涨价与否关系不大甚至无关。因工业土地涨价而导致房价进一步上涨的情形，是不大可能出现的。相反，正因为一段时间以来，工业用地享受“超公民待遇”的低价，当其转化为房地产开发用地时，存在很大的价差和利益空，导致了大量工业企业不断加入房地产开发大军。这在一定程度上，进一步加热了本来过热的房地产市场，在一定程度上推高了房价。提高工业地产价格，会减少工业企业不断加入房地产开发大军去，有助于房地产业降温，有益于使房价回归正常。

这样，没有理由不相信的是：不但“工业用地涨价将导致房价进一步上涨”这一可能性恶性影响房价的舆论误导，需要澄清并排除。而且，无论从使房价回归合理角度来说，或从利益和谐、社会公平的角度来说，都应该反思工业地产“超公民待遇”问题了。

（作者陈真诚联系：移动电话：13808420007；长沙办公室：长沙新思维企业发展策划公司0731-7715034，4478178；上海办公室：上海东外滩文化传媒有限公司021-61211182；QQ：70479688。转贴或转载者，请连同此全文转贴或转载，链接网页，注明文章来源。)