独家委托：还是觉得你最好

特约撰稿 张 薇
为了将房源尽快出售，有卖家愿意将房屋独家委托给某一中介的方式将房屋挂牌出售。独家委托的过程中，卖家和中介公司究竟是怎么样的一种合作形式？快速升级为单个中介公司的“VIP”的卖家，拥有哪些权利和义务？业内专家表示，独家委托可以让实现中介公司和卖家共赢，但并非所有人都适合这一模式，急售房东以及居住地在外地的房东更加适合独家委托。此外，在看到独家委托快速卖房优势的同时，卖家也应该注意风险规避
如何进行独家委托
无论是中介公司，还是卖房者，近期共同关注的一个问题就是如何将房源快速出售。为了解决这一问题，目前沪上已经有卖房者开始和中介公司合作，将房源委托给某一家中介公司出售，即选择中介公司进行“独家委托”。通过双向选择，部分房东可以享受到中介公司独家委托的服务，成为中介公司的重点服务对象。
在“独家委托”这一代理模式中，房源价格的订立、委托期限、卖家和中介公司双方的权利和义务必须在签订“独家委托协议”前由双方商议确定。
房源的价格由房东自己确定。对于大多数卖家来说，基本上不是很了解自己的房子到底值多少，经纪人可以根据房源所在小区以及类似房屋的挂牌和成交价格，为卖家提供参考建议。但这仅仅是一个建议价格，真正的委托价格还是由卖家自己来确定。另外，独家委托中的一些其他条件，如是否同意买家按揭等，也都是由中介公司与卖家双方经过商讨后达成。
委托期限也是同样需要双方在合同中约定的。一般来说，中介公司会根据多年的操作经验以及市场的实际情况给出一个委托期限。在委托期间，中介公司将有广告和销售策划等投入，保证卖家的委托事宜尽快达成。当然，这一委托期限必须事先征得卖家的同意和认可。
独家委托合同签订之前，卖家和中介公司还必须明确双方的权利和义务。作为中介方，其义务是审核房产与委托方的合法性，并针对委托房源订立销售计划，保证房源尽快成交。卖家的义务除了提供真实有效的房源相关证件外，就是在委托期限内遵守合同约定，使中介公司真正做到“独家销售”。
独家委托有利于快速卖房
能够加快房屋的销售速度是独家委托的一大优势，也是目前卖家认可这一模式的主要原因。对于卖家来说，不必过于担心在委托期间会减少成交机会。一套房源的成交，需要中介公司经过不断的斡旋才能最终达成。进行独家委托后，由于卖家在约定期限内，只能在一家中介挂牌出售房源，中介公司自然会把卖家奉为“上宾”，给与其优惠优待。独家委托的模式还能保护卖家的隐私权，避免被多家中介公司不断打扰。
对于独家委托的代理方式，房产中介自然表示“欢迎”。在独家委托的代理方式下，只有一家中介公司能够掌握卖家的联系方式、房屋钥匙等卖房“要害”，这也就意味着其他中介失去了与卖家第一手接触的机会。代理中介做成买卖得到佣金的机会也就增加了，一部分客户“跳单”的行为由此得到规避。
业内人士认为，独家委托明确了委托人和受托人的义务并保障了两者之间的权利，大大减少两者之间的磨擦和误解，为建立一种相互信任，相互配合的关系打下坚实的基础。在一些发达成熟的房地产市场上，这一模式已经被广泛使用。
此外，对于买家来说，独家委托房源也值得关注。首先，独家委托房源的真实度高，由于需要大力销售，中介公司为了吸引眼球而“独家制造”房源的可能性几乎为零。其次，独家委托房源很多都是“钥匙房”，看房方便。卖家的态度也较为诚恳，可以适当谈价。
急售房和外地卖家更适合独家委托
当然，并非所有的卖家都适合独家委托的模式。钟女士就表示不会将房源委托给单个中介公司。在她看来，在独家委托的情况下，卖家在谈价过程中会比较被动。如果不是特别急需用钱，就不会考虑：“目前二手房的价格还相对稳定，慢慢卖总能找到买家取得好价格。要是再卖不出去，还可以先把房子出租一段时间。上海的房产市场长期还是可以看好的，不需要急着出手。”
相对而言，急售房源则更加适合独家委托。房源的全权代理，可以最大限度地调动经纪人的积极性从而加快房产销售的速度。此外，如果房东长期居住在外地，不方便看房，选择独家委托也较为合适，认定一家信得过的中介公司，将房屋交给其长期打理，可以避免不少麻烦，节省卖房过程中的时间和精力成本。
独家也有风险提示
委托期限不可过长
受不了各中介的轮番打扰，卖房者选择将房源交给一家中介公司来专门打点。然而，独家委托并非万无一失。其中，也有很多风险需要购房者提防和注意。
最值得提醒的是，“独家委托”并不是什么都可以委托。在签署合同时必须由买卖双方同时到场，这样能够规避中介公司赚取差价的行为。
除此之外，独家委托过程中，卖方还可能会遇到来自三方面的风险，需要卖家权衡：
1、委托的中介没有大量的客户资源，没法按时出售房屋；
2、独家委托过程中，如卖方自己或别的公司寻找到可以买自己房屋的买家，也无法成交，即使成交了，也必须按独家委托书的规定支付给独家委托公司相应的佣金；
3、独家委托一般须将房屋钥匙交给中介，也就意味房屋在中介的掌握之下，房屋里的物件能否被安全保管是一个问题。
鉴于这些因素，上海步界律师事务所郭韧律师建议消费者以下几点：
1、签独家委托的委托期限不能太长，最好控制在1个月内；
2、签独家委托，最好能和中介明确违约责任，即要求中介在委托期限内出售，超过时间有相应的违约金，利用违约金要求中介积极推荐，快速成交；
3、签独家委托须找大型中介公司，不能找小中介，防止中介公司在带看过程中对房屋内设施造成破坏；
4、签独家委托合同须对房屋内设施清点清楚；
5、签独家委托还须与该中介公司专门的业务人员确认委托关系，保障自己的权利，确定专门负责人。