房价狂飙中央关注　调控组合拳能否奏效

 房价狂飙中央关注　调控组合拳能否奏效  进入12月，国家先后出台三条政策调控楼市，内容覆盖新房价格、二手房转让以及土地市场。  　　在不到半个月的时间里，楼市调控政策频频发力。自9日至今，国家已先后出台三条政策，内容覆盖新房价格、二手房转让以及土地市场，连续三记重拳能否遏制住疯狂上涨的楼市？房价会不会重蹈“调控后小幅下挫，一年后再度大幅上扬”的覆辙？2010年楼市将走向何处，高位盘整还是将出现拐点，又将如何化解巨大的泡沫风险？本社汇选有关论点，供读者参考。（评论员：柯　冠）
       一、楼市泡沫再次泛起　调控频出重拳

       1、三剂“凉药”楼市“去火”　房产新政定调明年房价

　　2009年是中国楼市由低潮迅速转向高潮的一年，从低谷迅速创出新高，房价上升速度超过了2007年。（广东《21世纪经济报道》）2008年10月，当中央与地方联手救市以稳定房地产业之时，楼市成交几乎已经陷入“冰冻”，龙头房企举步维艰，产业链条哀鸿遍野。谁也没有想到仅仅四个月后，中国楼市强劲反弹。又过了四个月，投资热度向二、三线城市纵深蔓延，到年底，部分地区房价几乎化为脱缰野马。尽管官方数据尚且温和，但从市场一线反馈的消息显示，从年初到年尾，房价泡沫已经形成全国蔓延之势。业内人士普遍认为，“杜拜危机”给处于高热状态的楼市再次敲响警钟，在全国楼市不断刷新的房价、地价神话过程中，楼市积聚的风险越来越大。楼市“清火”势在必行。（天津《今晚报》）

　　12月31日购房优惠政策的最后期限还未到来，遏制房价的新政却已频频出手。一两个月前，业内尚在讨论购房优惠政策是否继续的话题，而转眼间，政策大变。从2008年底开始的鼓励、促进房地产发展的政策目前已经被调控取代。房地产政策正式从“保增长”转型为“调结构，遏房价，抑投机”。（四川在线网）

　　继国务院12月9日“营业税优惠政策”调整之后，12月14日，堪称新一轮房地产市场调控框架的“国四条”出台。当日，国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。就在市场惊魂未定、猜测纷纷之际，12月17日，“五部委通知”再度发出，通知表明，开发商“拿地首付不低于50%”。中央密集出台信贷、税收、土地等一系列房地产宏观调控政策，“从政策内容来看，这三个连续的政策已经覆盖了房产市场的主要交易环节”，山东大学经济学院副院长李铁岗称，“政策密度及力度前所未有”。当前房地产调控措施开始进入密集出台期，未来或有“重拳”出击。（北京《北京商报》）

　　业内人士普遍认为，下半年房价的过快上升，在一定程度上触动了主管部门的神经，直接导致了政府政策的突变。果然，国务院总理温家宝在国务院常务会议上，提出了遏制部分城市房价过快上涨的势头。“遏制”一词开始让市场感到一丝不安，即使疯狂如2007年，依然用“抑制”一词，而“遏制”的力度不言而喻。敏感的股市迅速捕获到这一信息，地产股自12月初就开始了连续“阴跌”。（北京中国网）

       2、温和调控有保有压　出台紧缩政策时机未到

　　针对近期房价的猛涨，政府终于伸出了“调控之手”。多数接受记者采访的业内人士对此轮调控政策的共同感受是：“温和调控，有保有压”。他们认为，从此轮调控政策来看，目的是很明确的，主要是为了抑制投机性需求，抑制房价过快上涨，但除了“压”以外，政策实际上也有“保”，比如鼓励普通商品房的自住需求和改善型需求。（北京《新京报》）

　　随着中央经济工作会议的召开，包括货币投放收紧，楼市优惠政策退出等在内的利空消息正在消解。紧绷神经的开发商松了口气。消息人士称，中央决策层已经认识到，随着经济硬启动的资源逐渐消耗，明年中国经济可能是比2008年形势更为严峻。这也是中央经济工作会议提出“继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策”的根本原因，但这不代表中央没有看到楼市泡沫的风险。“只是目前出台紧缩政策时机未到。总体来说，决策者希望以资产泡沫换得宏观经济回暖的宝贵时间。”一位光大银行北京分行高层告诉记者。

      “中国的房地产市场绝不是通过几套保障房或紧缩政策就能解决高房价问题的。它涉及地方财税体制、中央与地方政府责任权力分配等几大根本行政制度。制度不理顺，只是头疼医头，脚疼医脚，房地产市场永远是个消息乱飞，却难有改观的市场。而中央决策层其实并非不知道矛盾核心所在，只是一切行政措施，都需要拿捏一个恰当的时机和程度。”一位中国银行高层表示。（上海《上海证券报》）

       3、楼市绑架中国经济　房地产业发展早入误区

　　在各个不同场合上，不断有人在讨论:房价还会继续上涨吗？中国的房地产泡沫什么时候破裂？根据对北京、上海和深圳等大城市的调查，大城市的房屋空置率已经远远超过10%的国际警戒线。在不少地区，这一比例甚至已经达到50%以上。同时，房地产对中国经济的重要性也不容置疑。房地产已经占了GDP的6%，四分之一的投资在房地产行业，50多个产业与房地产关系密切。

　　正因为如此，有关当局有足够的理由要担忧房地产。上世纪八十年代末和九十年代初，日本房地产泡沫解体之后，日本经济在此后的二十多年里没有走出过阴影。海内外，早就有很多人在讨论中国是否会步日本模式后尘的问题。现在又有杜拜世界事件。房地产无疑已经成了中国经济的金箍咒，因为房地产的解体也很可能就是中国经济的解体。多年来，尽管有关当局也对房地产市场多有不满，但一旦当房地产遇到危机时，必出手相救。这次全球金融危机之后，政府出台的庞大应付危机的资金，也有很大一部分流向房地产。（新加坡《联合早报》）

　　专家说，房地产行业正在消耗国家的经济发展基础，透支了未来几代人的生存资源和空间。在如此暴利的房地产业之下，谁还会踏实地去搞科研创新？当年日本经济泡沫破裂时，日本还有先进的技术，而且是“民富国强”，所以泡沫破了20年，依然可以支撑下去，我们中国有什么？（香港《香港经济日报》）

　　中国房地产政策发展之路，一开始就走错了路。在中国于上世纪末进行住房体制改革以后，房地产市场开始走上了全面的“市场化”之路。但是，在市场化改革的过程中，由于地方政府参与的程度越来越深，房地产市场逐渐演变成了政府开拓财政资金来源的一个重要途径。政府手里控制的资源是土地，它通过向房地产开发商出售土地获得财政收入，房地产开发商将高价获得的土地成本转嫁到消费者身上，房价自然越推越高。为了从这个市场得到更多利益，政府对保障性住房的开发兴趣衰退，更热衷于对豪华型住宅的支持，而且对一些“地王”的出现也乐见其成。更为严重的是，某些地方政府与房地产开发商已经结成了事实上的利益同盟，房地产开发商可以借助政府力量强行进行拆迁，这才导致恶性拆迁事件的发生。（陕西《华商报》）
       二、新地王创纪录　调控镇不住开发商

       1、新政收紧土地闸门　彰显房地产业调控思路

　　自今年年初楼市回暖后，“涨价”贯穿了整个年度，土地市场随之升温。临近年底，土地大战更为疯狂，在全国范围内，各地的“地王”纪录被频频刷新，天价地已不再是传说。

　　地王的不断出现，使得土地价格的快速上涨是导致当下房价上涨的重要因素之一，所以国家试图通过收紧“土地闸门”来遏制房价过快上涨。这就有了财政部、国土资源部等5部委联合发布的通知，开发商拿地首付至少50%。（山东《齐鲁晚报》）

　　“这一政策出台的目标直指目前火暴的囤地、炒地现象，提高了开发商拿地的首付款，随着开发商资金压力的增大，关于地王的炒作今后一段时间可以歇一歇了。”这一重大政策能够为火爆的土地市场降温。“道理很简单，50%土地款至少要过亿，甚至能达到几个亿，这道门槛就把一批开发企业拦在门外了”，地产业资深人士李先生告诉记者，这一政策针对的是目前房价高企的源头——土地，相信后续还将会有一系列针对楼市的财税政策出台。（河北《燕赵都市报》）

       2、突击圈地依然活跃　楼市新政难挡地王冲动

　　尽管政府已经明确表态要遏制房价，不过，这似乎并不能停止开发商继续上调房价的脚步。12月22日，被誉为“中国第一拍”的广州亚运城地块正式开拍，经过44次举牌，最终由富力、雅居乐、碧桂园组成的联合体以255亿元的天价夺得，创全国地王新纪录，比拍卖底价165亿元高出90亿元。（广东《21世纪经济报道》）

      “尽管当前政府多方面表示将采取一系列手段平抑房价，口吻也一次比一次更加强硬，但由于调控政策真正出台尚需时日，目前政策收紧还只是一个方向性口号，并未落实，这也是众多开发商仍坚持高价格入市的原因，”协成机构副总裁王裕仁认为。

      “是不是各级领导、各级政府有了表态、有了决心，楼市的疯狂就能偃旗息鼓了？没有，从现在看中央的调控政策似乎还在空中飘荡，开发商那边还似乎假装没有听见一样，依然我行我素，不少人还是以为这次又是在叫喊‘狼来了、狼来了’。”一位业内人士一语道出了目前开发商的普遍心态。（北京《北京商报》）

　　为什么新政难挡开发商拿地的疯狂？著名财经评论员叶檀指出：“拿地的首付款比例提高到了五成的政策只是减弱了开发商资金杠杆的作用，虽提高了拿地门槛，对大开发商或者国企开发商没有太大的限制作用。如果要真正减弱开发商对未来的预期，必须要在增加开发商成本和购房者成本上出政策，降低购房者对未来房价的预期，购房者不买房了，开发商拿地的动力自然不足了，但在目前明年财政政策和货币政策总体不变的情形下，开发商拿地意愿还会十分强烈，在短期内，地王现象不会停止。”（江西《江南都市报》）

       3、调控重拳又成空拳　恐将催涨房价加剧垄断

　　在宏观调控面前，“地王”依旧肆无忌惮，意味着目前高昂的房价丝毫没有回落的现象，意味着中央“国四条”与“50%政策”正式宣告中央政策调控“失灵与无效”。而开发商特别是国有企业敢于大举拿地，敢于再造地王，说明目前出台的土地、税收以及信贷政策，还不足以抑制房地产市场的投机性投资，还不足以遏制高房价。而且拿地首付不低于50%的政策，并无明确具体执行标准，并缺少监督力度，加之地方政府保护主义的障碍，政策执行成了“放空炮”。（广东《羊城晚报》）

　　高盛分析认为，新一轮的土地调控主要目的在于直接遏制土地投机活动，以及间接通过收紧开发商现金流，打击其现有的囤积土地和商品房的行为。但这类政策举措恐难以实现政府抑制房价以及保障居民充足住房供应的既定目标，只会令房地产市场强者更强、弱者更弱，带来新的垄断，“因为政策对规模大、现金充裕的开发商未必能够形成有效制约”。更让人担心的是，提高的拿地成本可能会被转嫁到购房者的身上，房价可能会更高。（广东《21世纪经济报道》）

      “实际上，依法‘斗地主’，之前已经有相关政策，即‘两年以上闲置土地坚决收回’。但由于执行力度不佳，炒地囤地现象并没有得到遏制。”上海市城市经济学会高级经济师顾海波表示，对于抑制房价，打击开发商囤地、炒地行为，关键是看中央的决心，其次是看地方政府的执行力度，第三是看中央政府的惩罚力度。假如仅是作秀，那么不会有什么效果。（北京《中国产经新闻》）
       三、地产主导地方经济　住房政策症结

       1、卖地财政推高房价　楼市调控雷声大雨点小

      “明年房价走势如何？”“肯定会更高，地价在那摆着哪。”当记者向众多地产商们抛出这个问题的时候，得到的是不约而同的回答。开发商心里都清楚，自从2005年中央启动对房地产调控政策以来，无论是“国六条”、“国八条”，还是之后陆续出台的配套措施以及一系列“组合拳”，从来都是雷声大雨点小，楼市基本格局无从改变，房价在调整中即使不是一路高歌猛进，也是在盘旋中节节攀升。（山东《齐鲁晚报》）

　　之所以会出现上述情况，根本原因在于迄今我们仍然无法摆脱过度依赖“土地财政”的地方政府财政收入模式。只要“土地财政”依然是地方政府的主要财政收入来源，那么以收紧“土地闸门”为核心的一系列房地产调控政策威力将可能会被地方政府一一消解。（上海《上海证券报》） 

      “土地出让金历来是地方政府的一大财源。”中央财经大学财政系主任曾康华教授说，土地出让金在部分地区接近地方财政收入的一半。如果再加上建筑业和房地产带来的相关税费收入和土地为抵押获取的债务收入等，很多地方政府通过土地运作取得的收入占其整个财政收入的一半还多，表现出对土地的强烈依赖。甚至可以这样说，地方政府卖地财政成为推高房价的主要原因之一。（北京《经济参考报》）

　　而且，房价过快上涨固然为政策制定者所不愿意看到，但急剧下降却是更不愿意被看到的，因为附著于楼市上的各种重大利益，让政策制定者难免投鼠忌器。这些年，随着房价越长越高，寄生在房地产市场的利益群体也越来越多，地方财政、国有银行、国有企业、保险公司纷纷深陷其中，而它们任何一个都严重关系到国计民生与金融安全。在房地产市场上的附着利益，越来越厚实越来越重大，这是房价始终无法被有效抑制的重要原因。（广东《东莞时报》）

       2、政府受益百姓买单　土地招拍挂助推高房价

　　究竟是房价推高了地价还是地价推高了房价，这似乎是一个“鸡生蛋”还是“蛋生鸡”的难题，土地部门和建设部门为此打了多年的嘴官司。但不必讳言，地价上涨，招拍挂是“功臣”。业内把2004年看作是土地转让制度的一个分界点，这一年国土部联手监察部推出著名的“8•31大限”，严令地方政府和开发商在当年8月31日前，将历史遗留问题界定并处理完毕，此后经营性用地全面实行市场化出让，亦即土地转让实行“招、拍、挂”。（北京千龙新闻网）

　　济南地产商林松（化名）认为，虽然招拍挂要比协议转让更加阳光，但这种制度设计在实际操作中有很大缺陷，“价高者得之，竞拍极易产生非理性竞价冲动，目标价位是300万一亩，但轮番举牌的最后结果可能是以一亩500万成交。它导致了‘地王’频频产生，而且促使地产业陷入地价推高房价、房价反推地价的怪圈。”

　　林松说，“价格溢出部分没有明确归属，一般来说是归财政，也就是说拍得越多政府收益越多。羊毛出在羊身上，土地溢价成交，开发商最终会从房价中回收这个成本，溢价成交的最终结果是由购房者买单。”（湖南红网）

       3、遏制房价疯涨态势　考验中央对地方约束力

　　中国房价为何屡抑不下？学界做过多次分析，今天甚至是很普通的老百姓都清楚，关键在于地方政府对土地财政的依赖。土地出让金成为很多地方政府的重要收入来源，房地产业与地方政府结成了“利益共同体”，民间因而出现房地产业已经绑架地方政府、绑架中国经济、绑架社会的议论。另一方面，尽管中央政府以及各部委几次表态要遏制房价涨势，一些民众仍是半信半疑。

　　要根治房地产价格屡抑屡涨的问题，必须扭转财税改革，但此举牵一发动全身，中国政府于是选择了变动较小的做法，即兴建保障性住房，加强监管，打击地方政府与开发商囤地，要求开发商土地出让金首付比例至少达到50%；修改转售二手房营业税的优惠政策，收紧银行信贷。这些动作较温和的遏制房价措施能否达到目的，真正受到考验与检测的是中央对地方的约束能力。

　　中国的房地产泡沫很坚硬，但是坚硬不表示没有破裂的危险。当房地产行业催生一系列超出中央控制的经济现象与地方治理问题，又对经济与社会稳定构成明显威胁时，中央整顿的力度必然需要提高。从这个角度看，中国政府遏制房价涨势的措施，不会完全没有效果，但是遏制力度的大小与持续时间的长短，取决于中国经济复苏的情况与现有措施的效果。2010年，刚走出危机的中国经济承受不起再次的大起大落，倘若地方政府继续对抗中央政策，中央与地方矛盾将更为显性化，促使中国央地关系改革的迫切性更显眼地被提到台面。（新加坡《联合早报》）
       四、新政聊胜于无　组合拳难撼高房价

       1、楼市调控抑扬两难　明年房价很难大幅下跌

　　岁末年终，中国楼市再掀涨价狂潮，房子成了老百姓“无法承受之重”。虽然有关部门终于祭出了“遏制”大旗，但遏制房价谈何容易？上一轮调控就曾经陷入“越调越高，一控就死”的怪圈。有业内人士表示，此次土地新政并不彻底，“难撼高房价”。“房地产是当前和以后一段时间内中国的直接经济命脉，打压房地产市场对中国经济的发展是致命的，要是保经济就最好不要对房价轻易下手，这也是铁的事实。”该人士说，尽管明年房价下滑的“呼声很高”，但大幅下跌也难出现。（江西热线网）

　　这次中共中央经济工作会议给房地产行业定的调子是“增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求”，这被许多媒体和行业人士看作是进一步鼓励行业发展的“利好”，似乎打消了之前人们对于政府一系列刺激房产购买政策到期“退出”的顾虑。可之后中国国务院常务会议“落实”中央经济会议精神，制定的具体政策中唯一与房地产相关的却是取消了房地产交易的营业税减免优惠政策。又过了仅仅几天，新的国务院常务会议就直接地提出“抑制投资投机性购房”，要对房地产行业进行“调控”的意图已经非常明确。（北京和讯网）

　　在一个时点上对一个行业的政策同时释放出两个截然不同的信号，这种让人有些疑惑的“矛盾性”，实质上反映了现阶段中央政府对房地产市场“抑扬两难”的尴尬处境:一方面经济复苏的基础还很“脆弱”，明年经济保持增长的任务依然艰巨，看来还得依靠房地产这个“支柱”角色；另一方面，目前房地产市场的价格飞涨，资产泡沫的风险已然凸显。美国因房地产泡沫破灭而引发的全球金融危机可谓“余音未了”，如何遏制中国一线城市房地产泡沫的加剧以及向全国范围的蔓延，并防范可能得泡沫破灭对中国金融以及整体经济伤害的风险，作为亟待解决的课题，也同样摆在中国政府的面前。

　　因此，与继续鼓励消费其它如汽车、家电等行业产品的政策不同，中央政府对于房地产行业的政策将是有“扬”有“抑”的双重目标:既希望通过增加“普通商品房”的供应以及鼓励“自住和改善型”需求来促进行业的持续“景气”，从而保障巨大的开复工建设量，继续带动上下游相关产业的发展，为GDP做贡献；同时，政府认为必须对通过抑制“投机性”（包括投资）行为来打压涨幅过大、过快的房价，因为高房价不仅会给银行房贷带来潜在的风险，更重要的是会不断“挤出”中等以下购买力的购房人群，对市场的可持续发展带来伤害。这显然是非常高难度的调控举措。（英国《金融时报》）

       2、调控房价越调越高　调控新政偏离民众预期

　　本次房市新举措，似乎并不能消减中国市民对房地产问题的不满和失望，相反，在各大网站上弥漫着相关的尖锐抨击和嘲讽。这与其说是对中国高层的不满，还不如说是广大城市居民对当今中国住房政策、房地产市场现状、特别是住房建设部官员和地方政府书记市长们的“沸腾的民怨”。当发疯的高房价已成了“市民最敏感的神经”之时，一旦新出台的“房市新政”被公众解读为“无所作为”、甚至是袒护开发商或房产投机者的利益，哪怕你的“红头文件”高挂“国务院”的名头，还是避免不了成为“民怨”的枪靶。

　　竟有79%的人给了否定的回答，认为这四条“不能解决具体问题”，还有51%的人认为明年的房价还要“继续上涨”，看好下跌的只有12%。这些很能说明中国城市居民对国务院“新四条”的基本判断。

　　官方和公众最大的不同，是在如何看待现在的房价和怎样进行调控两方面。这次国务院“新四条”主要着力点，就是“遏制部分城市房价过快上涨的势头”，其潜台词是许可房价“稳妥的上涨”，而如前面调查所显示的，九成左右的民意是要“把房价坚决而大幅降下来”。（日本《东方时报》）

       3、房价将现拐点还早　房地产业站到十字路口

　　一时间楼市仿佛"山雨欲来风满楼"。那么明年的楼市会重回2008年的冰点吗？对此，不少市民备感振奋，认为政府要对房地产动"真格"了，房价下跌只是时间问题；而业界人士则大多称影响难免，但指望房价就此大降不可能。由于春节购房高峰即将到来，房价短期内应该保持相对稳定，二手房房价则可能有一定的回调。但中期来看，房价还是在需求的支撑下，存在继续走高的可能。特别是二三线城市户籍政策的放宽，进一步释放了对住房的刚性需求，对房价也构成有力的支撑。也许等到央行的首次加息，我们再来谈论房价拐点更为合适。（北京《中国证券报》）

　　中国政府的行业政策，没有哪个会像房地产政策这样经年频出，一直是社会各个层面关注的对象，并且始终处在广泛激烈的争议之中。北大资源山东地产助理总裁王焕新认为，出台的土地转让金比例政策并未明确规定执行日期，相应细则也未明确，市场实际效果并不明显，但“这被看做是国家严控地产业的信号”，未来政策“收紧趋向明显，政策使用范围也可能继续扩大，甚至延伸到金融领域”，而后者对市场的作用“将更为明显”，甚至“扭转当前的地产市场走向”。（山东《齐鲁晚报》）

　　2010年即将到来之际，中国的房地产又站到了新的十字路口，房地产走势将会怎样，主要看各方利益博弈的结果。一位不愿意透露姓名的开发商表示，房地产在保增长上的作用，让人又爱又恨，所以政府的态度始终较此前的新政要心软一些。这一轮先有了言语上的“呵斥”，收效甚微；于是又有了土地新规。政府也是“打着看”，如果房价就此稳定，土地新规也就此终结，如果房价依然我行我素，类似“第二套房”等直接作用在购房上的新规出台也不无可能。变与不变，仿佛就在市场与政策之间微妙的力量平衡。（上海《文汇报》）