楼价不公开另有黑幕 教你如何了解真实房价

楼价不公开另有黑幕 教你如何了解真实房价
文章提交者：scrlk2005 加帖在 经济风云 【凯迪网络】 http://www.kdnet.net

      一位曾在中介公司任职多年、目前为某楼盘营销总监的消息人士表示，目前一般销售人员只给消费者看意向单位的价格，其他单位的价格如何难以得知，一方面和资料多数储存进电脑，销售人员不想多打印有关，和开发商为了随时调价作准备有关，更重要的也是一种营销手法，可以促使消费者更快购买。

　　黑幕1：防对手"踩盘"

　　楼盘在公开发售的时候，装修、园林等肯定要对外开放，一些竞争对手也可轻易了解到。这个时候，房价就成了保密的对象，所以一般销售人员只提供部分单位价目表给看楼者，甚至不同销售人员对同一套单位也会说不同的价格，达到防止竞争对手“踩盘”的目的。

　　黑幕2：逼消费者更快购买

　　该营销总监说，不给消费者多看价目表，也算是营销手法之一。因为只有意向单位的价目表，消费者就无从比较，不会产生会不会买贵了、会不会买了一套不好的单位等患得患失的心理，会促使消费者更快作出购买的决定。

　　黑幕3：随时调价

　　据该营销总监表示，开发商每推出一期新单位，对于市场对价格的接受程度如何也会心里没底，所以会根据销售的情况随时调整价格，其价格的变化之快，甚至比菜市场上青菜的价格变化还要快。当然，这个调整会有向高调也有向低调，在买升不买跌的情况下，开发商肯定不想让消费者知道楼价下跌，即使上升，只要消费者不了解详情，开发商也可以有更多说法，所以只给消费者看部分单位的价目表。

　　某大型发展商旗下一名销售人员小刚表示，他是今年调到该公司一个热销盘做销售工作。这个盘很好卖，“300套单位有近千人登记。”小刚对记者说，楼好卖了，领导布置的任务也变了。“本来是把楼卖出去就好了，可领导又加了要求，要末位淘汰制，谁把楼价卖高了，谁奖励；谁把楼价卖低了，对不起，要炒鱿鱼。”

　　小刚对记者说，领导给他们的价目表每个单位还有一个“保护价”，即单位售价的下限，而上限则没有明确规定，在下限之上，又有几个价格，还有一些附加条件，包括送管理费、额外9.8折等等，这些都是销售人员可以选择的弹性空间。假如他们能够把房价卖得越高，提成也就越高。“所以说句老实话，买房子会不会砍价也很重要。”

　　黑幕4：更好控制销售

　　某从事销售管理工作近十年的业内人士告诉记者：“这是为了更好地控制销售。”

　　“我们对某些单位是采取‘歧视性定价’的。因为通过内部认购期的意向登记，基本上我们就可以了解到哪些单位受欢迎，因此，这部分单位的售价往往也要比其他单元明显高出一截，这高出的部分有可能不太合理。如果将所有的价格一次性公布的话，那么买家们也就有可能失去买一这部分单位的兴趣。”

　　黑幕5：“节约”纸张

　　和之前不同的是，房地产也开始大量进入电脑化，楼盘的资料都会在电脑里有记录，所以一般销售人员为了减少麻烦，有时候会先问清楚消费者意向单位，再向他们提供该套单位的价格。当然，他们会向消费者表示，这是为了少打印一些纸张，为了环保。

　　掀开楼价几张“脸”的N种对策

　　预售开始，楼价曝光

　　楼价表“犹抱琵琶半遮面”，这是政府所许可的行为？还是发展商的一意孤行？聪明的消费者应如何应对？

　　《广东省商品房预售管理条例》第十七条规定：预售商品房时，预售人应当以书面方式向预购人明示预售商品房的价格和付款办法。广州市房管局《关于调整业务规则的通知》第三条规定：预售范围的审定以“栋”为单位许可预售；以“自然栋”作为核发《商品房预售许可证》的最小单位，禁止一栋楼宇分多次申请办理预售证(包括换证)。

　　广州市房管局2005年7月1日开始实施的《关于实施广州市商品房买卖合同网上备案的通知》规定：房地产开发企业取得商品房预(销)售许可的，市国土房管局通过《广州市房屋管理系统》在网上即时公布商品房拟销售的价格等信息。

　　根据以上的规定，我们可以得知，商品房一旦进入预售状态，就必需对外公布销售价格等信息；此外，商品房一旦批准预售，就不可能单套地审批，因此，只公布部分楼层或单元的价格，而不公布其他楼层或单元的价格实际上是没有道理的。

　　出现问题，积极举报

　　一旦发现楼盘在销售价格上没有全部公开等不规范行为，应该如何处理？有关政府部门表示，欢迎买家们对违规行为进行监督。有关人士表示，类似的监督行为，离开群众的支持，政府的“独角戏”未免力有不及。

　　出现类似的问题，消费者可以到广州市房管局的网站进行投诉。该局房地产市场管理处负责房地产市场管理和监督检查，受理有关房地产市场的投诉，依法查处违法违规案件，负责核发商品房开发项目的预售许可证，指导房地产转让、商品房预售备案的管理工作。消费者也可到广州市房管局该处室进行投诉。此外，还可以拨通83334718转房地产市场管理处进行电话投诉。

　　了解楼价的多种办法

　　发展商不主动公布全部楼价，精明的买家自然有自己的应对办法。

　　1、上《阳光家缘》看一看

　　目前，广州市房管局有公布房地产预售情况的官方网站———《阳光家缘》，上面有不同楼盘各个单位的销售信息。

　　点评：理论上说，《阳光家缘》应该有楼盘单元的价格信息，但由于目前这个系统还不完善，因此，只能够查询到各单位的销售和抵押等状态，要查询到楼盘的具体价格，估计尚待时日。

　　2、君子动之以情

　　虽然楼盘不一定有全部单位的楼价表对外派送，但在销售人员手头上却必然有一份齐全的价目表，如何从他们手上“淘”到最终的价格？那就要看你的功力了。你不妨表现出对购买该楼盘很大的诚意，但同时担心买不到合适的单元，动之以情，加上销售人员之间的竞争存在，相信会有销售人员愿意将手头上的价格表和盘托出。

　　点评：这对你的说服能力将是一个很大的考验，如果能够通过这一点看到楼价表，相信你已经有拿到奥斯卡最佳主角奖提名的可能，最不济也该是一个很不错的谈判专家。

　　3、“小人”动之以利

　　如果上一个办法没有实现你的目的，那么，看来适当的收买人心也就有存在的必要了。如果你真的很想知道楼盘全部单位的价格，那么，花点小钱收买销售人员也是有必要的，反正相对于动辄数十万元的楼价而言，几百元应该不算什么，毕竟，“小财不出、大财不入”嘛！

　　点评：如果你不是很喜欢这个楼盘的话，那就不要轻易花费钱财了。几百元也是钱啊！此外，要找准“贿赂”的对象，否则被人家义正词严地拒绝，相信滋味也不好受吧。

　　4、亲朋好友全出动

　　如果你有足够多的有闲亲友在广州，那不妨使用“人海战术”，每人问几套单位的价格，如果有五六个亲友同时问的话，相信整体价格也就会了解得差不多了。

　　点评：这个方法虽然可以问到比较全面的楼价，但一来比较复杂，而且还要欠下不少“人情债”，因此不要轻易出手。

　　5、以点带面来推测

　　其实，一个楼盘定价必然有一定规律可言，如果找到了相关的规律，只要问几个单位的价钱，就能推断出整栋楼宇的大约售价水平。

　　点评：该手法对使用者的专业素质有较高的要求，它需要对楼宇的户型、景观、朝向、通风、采光等方面的素质有一定的判断之后才能够施行。如果你不具备这方面的素质，那还是不要试了，否则，只会出现以偏概全的结局。
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