房地产支撑不了中国的“大国梦”

      2010年01月07日   《环球财经》 上海鑫狮资产管理有限公司    迈克·吴

　　前鉴：美国牛市由房始由房终

　　最近中国房市的火爆与全球房市形成了冰火两重天的走势。这让我想起了2002年10月时，纳斯达克指数经历了一场从5100点重创到1100点的惨剧。这轮长达32个月的暴跌，最后在地产股率先突破新高后得以结束，并开始了一轮新牛市。可悲的是，这轮牛市从房地产行业股票发迹，最终也从地产股最先形成了现在大家所经历的“百年难遇的金融危机”——我们都知道从2007年开始的金融危机的源头就是地产业，并以金融杠杆的放大效应为助力。

　　历史总是值得借鉴。仔细研究当时的情况就能发现，2003~2005年美国房地产经历了最后一轮快速上涨，股价先于资产泡沫破灭，形成了2007年次贷危机的大头部。当然这个源头可以远溯15年前，克林顿政府出于政治上的需要，在1995年宣布了“居者有其屋”计划——公民住宅拥有率将在2000年达到67.5％。也正是这一政策，使得聪明而贪婪的华尔街金融家们发明了次级贷款，继而运用复杂的模型衍生出了更为复杂的金融工具，并且分销到世界各地。再加上后来格林斯潘的低息政策，房地产价格泡沫越吹越大。事情的结果是，2007年美国政府看到了这个重大的地产泡沫危机后，采取主动戳破的策略，让市场力量为其降温，使得各国领袖手忙脚乱，不知所措。

　　大洋彼岸的房产市场泡沫破灭，真的对中国没有辐射影响吗？答案是未必。

　　2008年时，土地出让收入几乎被“腰斩”，中国经济最发达的上海、北京、杭州等地楼市成交额和成交量都出现了下滑，一些捉襟见肘的地产连锁中介甚至倒闭。但一年后，中国管理层复制了美国经验，将巨额信贷投入地产市场，硬生生把中国地产市场拉出调整，画出了一个“漂亮”的V形走势，并且同步带领这些城市的土地供给财政全面复活，就犹如当年克林顿政府的房产繁荣泡沫。

　　警惕：中国经济被房地产业绑架

　　截至2009年11月23日，全国70个城市的土地出让金收入全部“金光闪耀”，同比增加超过100％以上。也就是说，土地拍卖收入，成为中国经济复苏后整个市场上最先拉升创新高的行业。排在前20名的城市土地出让金，总额高达6210亿元，同比增加108％。上海以821亿元名列全国第一，大约每小时收入1000万元，在历史高点2007年的803亿元基础上，还增加了2％；北京为 639 亿元位列第二（2008年为503亿元）；排名第三的是杭州，直逼一线城市上海、北京。仅2009年11月26日这一天，杭州的土地出让进账就高达53.42亿元。至此，2009年前 11 月杭州总计卖地收入576.6亿元，远超2007年全年507亿元的峰值。广州前3季度土地出让收益不足100亿元，但在第四季度加速冲刺，总共拍出的居住类地块收益已经在120亿元左右（数据截至11月底），加之12月22日番禺区亚运城项目拍出255亿元天价，全年土地出让收入突破300亿元。

　　到目前为止，在改革开放的30年中，我们查遍了中国的所有行业，投入产出比和回报率最高的，是政府出让土地获取资金。也就是说以政府为引导的地产市场，土地拍卖使用权已成为政府发展建设的发动机。

　　我们再仔细分析，现在中国的A股市场似乎在走美国地产股老路。从2009年二季度开始，中国房地产价格上涨幅度之凶悍之快速，已经超越了前几年，房地产行业支持金融虚拟资产，和房地产行业支撑实体产业经济的双重愿望，已经是中国GDP“保8”无法分割的一部分。诚然，房地产价格在中国的上涨趋势尚未改变，但对房地产的天量投资已经大幅度消耗了未来很多年的稳定涨幅，如不希望重蹈美国的覆辙，则应十分谨慎地对待房地产股和该行业对中国经济命脉的绑架。所幸在2009年12月14日由温家宝总理主持召开的国务院常务会议上明确提出，“加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。”

　　当房子成为生活中最大压力时

　　在外部需求提振难度较大的情况下，扩大内需是当前中国经济的主要依赖路径，而内需消费的主流必定来自于普通消费品的上升，并非只能依靠房地产市场。就业率如果在中国无法进一步由内部消化，则扩大内需只能从房地产的虚拟资产上升中体现来折合入GDP，这种单纯的资产上升，表面现象就是GDP 确保上升，但结果是虚拟资产在市场的交易价格出现较大泡沫，房产相对稳定，股市则动荡加剧。而新兴市场的房地产业在发展中的加速度始终超越成熟市场，美股在100 年前也经历了这样的发展过程。中国A 股的地产股是否能够继续成长，我们认为成交量的上升远比价格上升速度来得更重要。市场的稳定度从大方向来看，自始至终都是供求关系决定价格，而不能只停留在投资需求上。

　　我们强调，中国的地产市场是一个畸形发展的市场，一个从1949~1989 年没有价格交易的土地资源在被封冻40年后，开始突然拿出来为发展经济建设做贡献，其后果就是，国际一流城市化的土地资源价格以市场拍卖形式与国际接轨，报复性的土地价格上涨直接转化为京沪房价的大幅上涨，涨幅远远超过消费者同期四五十年来的工资涨幅。就价格而言，我们认为目前京沪房价仍有上升潜力（国内一些二线城市如深圳等地的房地产价格泡沫倒有破灭的可能），但北京和上海的房子有多少是能够长期推升内需消费市场的？中国房地产价格的上涨与拉动内需消费之间并不能简单划等号，如果大量的房产被用于投资囤积而不是实际使用的话，对拉动内需是做不出实质性贡献的。更严重的问题在于，当老百姓把大量积蓄用于购买房产上时，势必对其他消费形成强大的挤出。如2009年12月13日法新社发表了“飙升的房价让中国年轻人呻吟”的报道，其中一位受访者表示，“在最终买房前，我不敢在其他东西上花太多钱，房子已成了生活中最大的压力”。

　　房地产支撑不了“大国梦”

　　中国要成为经济大国，最重要的是依靠技术革命和创新精神，而不是靠豪宅增加 GDP。我们看到，在中国香港，10个富翁中有9个是靠地产获得财富，大陆富豪也不例外，这一比例高达75％。而美国之所以能够成为超级大国，是因为它拥有创新精神，美国前十大富豪无一例外是依靠创新、实业和技术致富，哪怕是价值投机专家巴菲特，也是投资界的创新者。在过去的100 年中，道琼斯30成份股中始终没有一家是开发房地产的。

　　中国要成为全球强国，美国有其可借鉴之处。在中国经济中，仅仅靠复制香港房地产行业暴利的模式来拉动GDP，是对自己国民财富的一种掠夺。如果这一模式不得到根本改变，中国成为强国就永远只是一个梦。