当房市成了“股市”

• 日期:20091229
• 作者：记者 王亚楠
• 来源：大众日报
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□易美供稿 　　■核心提示■

    ◆去年，天泰太阳树推出万元楼盘时，大家还在怀疑"济南的房子能过万么"，如今，万元以上楼盘在市区已经比比皆是

    ◆"买的不住，想住的买不起"。真正的房客被挤出市场，或者是"挤车"挨宰

    ◆如果房市投机盛行，意味着将房市变成当年的中国股市，房价暴涨时，透支了未来健康增长的空间，酝酿了泡沫

    □本报记者 王亚楠

    “累计上涨1.4% ”——看不懂的统计数据

    “你觉得房价涨得快么？今年到 11月份，山东房屋销售价格累计同比才上涨了1.4% 。”

    说这话的是统计部门一位长期负责监测全省房地产价格的专业人士。她在接受记者采访时认为，把济南商业中心地带和同是华东沿海省份副省级城市的南京、杭州相比较，济南的房价是较低的。同样，在全国 70个大中城市的房价指数中，山东的城市也都排名比较靠后。

    这位专业人士建议记者学习她在2006年初针对山东房地产市场所作的一项课题成果，其中采用了自 1991 年－2004年的统计数据进行分析。在她看来，山东的房地产市场近年来并没有发生大的变化，从统计数据看，比前几年增长还放慢了。

    对于大家关注的今年下半年以来的房价“暴涨”，她并不认同。

    如果仅从这一统计数据看，山东房地产市场是在平稳上升，未见大起大落，这显然和一般购房者的感受不一致。

    这样的数据，记者看不懂。让人看不懂的还有统计数字打架：今年 4 月，南方某市房管局发布报告称，3月当地“一手房”均价比2 月下降了 700元；仅4 天后，由国家发改委发布的《2007年一季度房地产市场运行情况》报告中的数字却截然相反：3月此地新建商品住房销售价格同比上涨 8.6% ，环比上涨1.2% 。

    据报道，当地统计局的解释是：由于我国房地产“一直没有形成规范的价格表达方式，没有价格统计体系来产生平均价格”。而据当地媒体报道，这中间，还有随着近年来城乡区划调整带来的统计口径不一致。

    或许统计数据能够向我们展示的，只是一个大致的趋势，譬如自今年 5月份起，我省新建商品房销售价格“同比涨幅已连续7个月缓慢扩大”，“居民储蓄向楼市、车市分流较多，新增存款同比增速首次出现下降”。

    在重储蓄的国情下，居民储蓄分流应该表示了很大的市场变化吧。

    “买的不住，想住的买不起”

    “高档楼盘涨得太厉害了！特别是青岛、济南。”一家担保公司的总经理说，譬如在青岛，1 万涨到 1万5，这就是 50% 的涨幅，同期中低端楼盘从5000涨到 5500、6000 元，涨幅不过10% 、 20% 。济南也是如此，去年，天泰太阳树推出万元楼盘时，大家还在怀疑“济南的房子能过万么”，如今，万元以上楼盘在市区已经比比皆是。

    “三线城市的房价也启动了。”该总经理告诉记者。去年潍坊楼市还处于寒冬，市场前景不明朗，今年随着楼市整体回暖，潍坊、泰安等三线城市迅速启动，“一开盘没几天就卖光了。”

    这是一家省内最大的从事个人消费担保的公司，房贷担保是其最重要的业务之一。需要担保办房贷的人，在银行认可的免担保的优质客户——政府公务员、国有大型企业员工等之外，又非“永远也买不起房的5% ”，这部分人，恰恰正是我们一般意义上商品房市场中的“普通购房者”。

    与记者先前的想象不同，从担保公司的角度看，这些“普通购房者”多数并非买来自住的。

    “我们今年做的业务中，大部分都是二套房、三套房，首套的很少。”该公司济南业务负责人告诉记者，随着今年楼市升温，成交量放大，公司的房贷担保业务也快速成长，可以很明显看出买房置业做投资的多了，“我们天天和楼盘打交道，看入住率就知道了。 ”

    不断上涨的房价，在通胀预期不断看高、投资渠道匮乏的情况下，普通老百姓也越来越多地被卷入买房投资的大潮。这位负责人介绍说，担保贷款买房的客户有个特点，就是寻找相对远些的房产，有客户最近购买了保利花园的房子，6000多元，因为城区内已经很难买到性价比合适的房子了。同时，购买改善性住房的方式也发生了很大变化，“很少有人把原来的房子卖了去买新的。”

    真正的高档楼盘集中在中心城区，那里也是“盛况”空前，往往甫一开盘就被抢购一空。但这家公司的客户很少有在那些地方买房的。据推测，那里的客户或许并不需要担保贷款。而在这家公司总经理看来，在这部分住房的购买者中，投资者居多数。“高档楼盘多是稀缺地块，涨得最快，加上今年货币投放量剧增。”

    当这样的购房者占多数的时候，带来了房市的“ 挤班车效应” ，市场被扭曲了，“买的不住，想住的买不起”。真正的房客被挤出市场，或者是“挤车”挨宰。

    房价和收入成了“跷跷板”

    是市场，就不能避免投机，房市也是如此。 但过度的投机将会产生泡沫，国际经验表明，房地产领域的泡沫是经济健康发展的大敌。

    根据国际通用的标准，房价收入比（住房价格与城市居民家庭年收入之比）应在3－6 倍的范围，6 倍以上居民购房就已非常困难。

    一个地区的房价，大致是要与其经济发展水平、居民收入水平相适应的。现实的情况是，房价和收入，已经成为一个跷跷板：一头飞涨，一头暗降。

    记者采访中，经常会遇到一些人士分析说：同样是沿海经济大省，“我们比江苏均价低1000多元”。但这类分析往往忽视居民收入方面的差距。

    一位在省直某事业单位工作的年轻人感慨，前两年还觉得自己可以努力攒钱付首付，现在，反倒连首付都很吃力了，而且一旦买房，月供也很成问题。这只是个个案。但如果这样的群体扩大，会引起一系列的社会问题。

    房地产不仅仅只是经济增长的一项重要资源，也是社会政策的重要内容。房价平稳上升，不仅是政府部门的期望，也是老百姓愿意看到和接受的。

    但事实上有房者、尤其是把房屋作为投资者，和准备购房自住的人的立场差异巨大。已经买了房子的人，可没有希望房价下跌的。记者采访中就有人说：就像是鸡蛋，还会回到 2分钱一个吗？

    这样的看法，有现实的依据，就是蓬勃发展的城市化带来对住房的巨大需求。但长期地看，如果房市投机盛行，意味着将房市变成当年的中国股市，房价暴涨时，一方面挤压了社会的居住需求，也透支了未来健康增长的空间，酝酿了泡沫。

    如果出现波动呢？殷鉴似乎不远。