陈志武：房价2015年见顶 过度买房投资很愚蠢

凤凰卫视12月29日《锵锵三人行》以下为文字实录：

窦文涛：《锵锵三人行》，咱们还是跟陈志武教授来聊聊。今天不光聊金融，聊理财。陈志武教授我发现你倒是不吝赐教，就是跟很多人就讲，现在你们要有一个概念。我就发现过去，咱们真是不懂这个概念，就叫消费者金融。就是说中国人现在还不大习惯于说通过金融工具，安排自己一辈子的生活幸福。我发现陈志武教授这方面很有招，可以教教我。我最近思想受到很大冲击，我老在想一句话，说中国早就说了，好汉不挣有数的钱，你像挣工资，这叫有数的钱。可是很多人跟我讲了，现金不值钱了，说你必须要懂得？

许子东：你这句话哪里来的？好汉不挣有数的钱，我怎么没有听说过？

窦文涛：阿成说的。

许子东：我怎么没有听过，我只听说好男不跟女斗，好汉不吃眼前亏，你这句话哪里来的？

窦文涛：现在已然进入金融时代，但是我们过去可能有种偏见，老觉得金融阴谋论，老觉得这些金融寡头，或者证券投资的这些人全不是好人。

许子东：雷曼兄弟什么的。

窦文涛：这也是，但是你没有办法离开了，你明白吗？你现在眼看着身边人，前几年买了房子的，你知道你看到姚明的故事了吗？甚至我们有的领导跟我讲，说你看，要是再有一个什么公司，比如说请你去主持一个什么活动，你可以选人家姚明，我不跟你要钱，你给我一点你们的这个什么？

许子东：股权。

窦文涛：股权，说这个股权，以现在姚明一下多少倍的财富就增长了嘛，就是人头手头有股票。像这些意识，我们真的是不懂啊。

陈志武：所以在今天，特别是2008年金融危机发生以后，在中国很多人，第一是觉得你看看幸亏我们金融市场在中国的实体经济影响不是太大，第二幸亏我们没有怎么利用消费信贷产品，鼓励借贷消费等等，所以使得我们这次一个就是受金融危机的冲击比较小；第二个就是看来我们还是要回到更多重点发展实体经济。但是这些结论，要我看都是朴素的一些看法，实际上很遗憾的是今天的中国经济，尤其是未来几年经济发展，是完全离不开金融市场更进一步的发展，换句话说，从这次金融危机过去之后，我们不能够放弃金融的发展，而且要更加强化，更加放开金融的发展。

许子东：你的意思就是股票不炒不行了？

陈志武：股票是一个方面，我对金融的理解不是这样的。

窦文涛：那是什么样的？

陈志武：其实很多人把金融看成是货币、股票、债券，实际上金融更广义的意义上来说，所有涉及到跨越时间、空间的价值配置的交易，或者是这种人际之间的利益交换都是金融，包括通过要生小孩，通过在小孩身上的投资，老了以后有所养，生病了以后有所养，有孝敬的回报，这也是一种金融投资。

许子东：有机会请副总理的儿子吃饭之类的千万不要放过。

窦文涛：他的意思反而是，如果是现代人，你个人用很多现代金融工具，把你的一生安排好了。反倒你的家庭关系只有亲情、友情，大家以感情交流为中心了。

许子东：你的所谓现代金融工具的意思就是说，假如说现在一个人跟你一样，处在年轻的时候读大学，精力最旺盛，最需要交女朋友，可是他现在没有钱，他应该怎么办？他应该大量的借贷。

陈志武：这个？

许子东：他借很多钱？

陈志武：教育贷款这个是肯定可以的。

窦文涛：免息贷款一定借。

陈志武：然后就需要买房子。

窦文涛：先买再说。

陈志武：先买用上了，然后分期付款，说为了月供等等，这个也不错，是不是？然后借钱去买汽车。但是我说这个是什么？我不是主张要改变、放弃原来量入为出的原则。只不过要做一个调整，把我们原来讲的量入为出的入，收入要做一个延伸，这是一个人一辈子的收入。原来我们没有金融市场，也没有这种住房按揭贷款，汽车贷款那种金融产品的支持，所以原来我们讲的量入为出的入，现在荷包里面留下来，以前没有花掉和今天的收入。原来之所以是这样，是因为没有办法利用金融工具，把未来更高的收入作为一些转移到今天。

窦文涛：这个我也有一个问题，我看你说的预期未来的这个收入？

陈志武：对。

窦文涛：现在经济学界都在骂美国，就是花未来的钱，遗祸子孙，光管自己。你预期的收入要挣不了那个收入，你不就倒霉了吗？

陈志武：但是那个有的时候是银行本身，你跟银行之间有某一种博弈，当然从你的利益来讲，你能够借到更多的钱，你就赢了。

陈志武：这个在中国也可以这样去想，你作为消费者，你不要总是想到银行是不是会把太多的钱借给你，你就要想到？

许子东：只要他肯借，你就借。

陈志武：你要想到，既然他愿意把钱借给你，假定他肯定做了他的工作，事后的方方面面计算，他们没有算对，那是他的问题。但是从我的角度来讲，我这个时候是我这辈子钱最少的时候，我能够把我未来的更高的收入转移一些到今天来，我不至于年轻的时候最没钱，要多花钱，但是以后钱多的时候，又少花钱。

窦文涛：如果你未来收入下降了，你还不上了？

陈志武：我不是说，我明显的知道我未来的收入也许一个月只有一万块钱，OK。但是我们现在要去借一个亿的钱去花。

许子东：他的意思是说，你放心，银行会帮你算这笔账，银行看了你的学历，看了你的能力，就知道借多少钱给你，是不是？所以美国的社会已经把用钱哲学，已经制度化了，所以基本上在美国，你有一个好的工作，好的学位，你车、房都来了，人家只要你很少的钱。

陈志武：所以这里面实际上涉及到一个问题，这个社会要有明确的分工，就是说你做银行，你有责任把你银行的投资发放的信贷管好，做好计算。我呢，管我自己一辈子的生活，我不会超过我未来的收入预期，而是把未来收入预期一部分借到今天来花，这是我的责任。你的责任是你的责任，你没有做好，不要怪我，我没有义务帮助你承担你的责任。

窦文涛：为什么现在中国人，也包括我，你不管有多少钱，你得都想存着？因为你不知道未来怎么回事，或者你老了，你病了，你完全是一头雾水的情况，你怎么敢大把花钱呢？

陈志武：还有一个就是其实如果整个社会每一个人都尽量把钱存起来留到以后花，等于是把今天可以有的发展机会都往后推了，而另外一些国家，或者另外的家庭，个人，更愿意把未来的一些钱借到今天来花。由此产生的结果，积累下来，如果你不愿意借未来的钱花，你把钱总是留到后面，而我更愿意把未来的收入提前到今天来花，过了几年，我的生活状况、收入水平、整个经济状况可能远远超过你。而这个实际上在历史上，如果按那个角度理解国家，所以我原来写过文章就是关于治国的金融之道这个话题。实际上回过头来看，四百年以前，那些国库里面存的银子黄金还有其他的财富，越多的那些国家，到今天都还是发展中国家。而当年，四百年以前，三百年以前，负债累累的国家，包括后来的美国，这些国家是什么？当年欠的债很多，国债，国库里面空的，欠了很多的国债。今天都是发达国家，所以这个说明什么？就是国家与国家之中的竞争，个人与个人之间竞争的时候，如果你有能力利用金融市场，重新配置不同时候的收入和开支，你不只是略胜一筹，你可以胜几十筹，几亿筹。

窦文涛：你刚才说理财，你看许老师的反应就是买股票。我现在听见的，人民群众也希望你解答一下，基本上我们我见的所有的经济学家，我发现说话完全痛痛快快的说买房子，一定买房子，就是说北京的房子我告诉你，肯定涨，至少涨一倍。

许子东：又在制造哄抬房价。

窦文涛：甚至那天有一个经济学者吴晓波嘛在这里，他甚至讲，中国经济很奇怪了，说我跟你讲，说十年，甚至二十年，这个房地产一直在发展，一直涨。一直涨以后，产能过剩的问题都能在这个房子要装修，要建设，产能过剩的问题它能够自循环，我说这么看中国经济没有问题？他说是啊，没有问题，能一直保八。但是就是个巨大不公平，就讲了这么一个。我现在碰到身边很多，陈教授写的，从2049年写给2009的信里边？

许子东：预测一下房价情况怎么样？

窦文涛：他预测了，他预测了是2015年到顶，是不是？

陈志武：2015之前就会到顶，毕竟像今年一些数据也已经明显表明，今年买房子的人，多数是投资买房。然后自己住的买房的比例越来越低，就意味着房子需求……

许子东：刚性需求在下降。

陈志武：刚性需求在下降，投资需求在上升。认识很多的人，要么都有四套房子，或者是五套房子，或者十套房子。也许再有两年，你再买五套房子，再买十套房子，你有了十几套房子，投资房子，投资组合里面有十几套房子以后，再买就是经济上不仅仅是非理性的，会是越来越愚蠢的。

窦文涛：可能会到买不起为止，那时候已经涨到天价了。

许子东：那时候政府有一个杀手锏，如果中国政府向美国一样收物业税。所谓物业税就是说你拥有一套房子，你就得交税。这个税比租金也低不了多少，我在美国的一个亲戚，他的一个房子大概两百多平方，他的房子是一百多万，但是他每年要付出大概3万美金的税，只是为了这个房子。所以因此对他来说，他不能拥有第二套、第三套。第二套、第三套，他的儿子等于白工作了。如果中国哪一天也来这么一条税，那些拥有五套房子的人，赶快把另外四套要卖掉。大家一起卖，房子就刷下来了。

陈志武：那样的话？

许子东：其实政府是很容易？

陈志武：那时候政府可以帮忙把房价往下跌，银行呆坏帐不断的上升的时间，往前推很多。

许子东：对，GDP就会下降，然后会引起某些社会问题，所以他不愿意出台这样的政策。

窦文涛：会有一个头的，要不说陈教授的意思，好像还是投资在股票、基金什么的会比投资在房子上灵活？

陈志武：基金我觉得从现在开始，至少明年2010年，可能股市相对房地产市场会更有吸引力。房地产市场的泡沫已经是越来越明显，但是我觉得中国的A股市场总体上不光是从市盈率，还是从其他的指标来看，并没有出现泡沫。

窦文涛：你觉得大家还可以在这里边玩？

陈志武：对，当然从个人家庭投资理财的角度讲，最好的办法，不要买太多的房子，如果你已经买了一些房子，不要再买更多了，来做投资。而是在配置一些收入，一些钱到中国的A股市场，再通过选择一些QDI这些产品，把一部分钱投资到其他国家的股市上，比如说包括美国股市，因为美国股市经过过去金融危机的冲击也好，到了今年从3月以后，已经上涨了百分之四五十。从那个时候恢复了百分之四五十。那么接着下来，大家应该知道，在美国的历史上，大概是平均每十年左右有一次金融危机，那种金融危机对美国经济又产生某一种形式的冲击，这次也不例外。当然这次比较严重，但是以前那么多年，每次发生金融危机的时候，很多人都觉得，美国经济到此要结束了，很多的人会说，但真的是这样的吗？实际上如果看看1987年美国的报纸，1992年左右美国的报纸，1998年左右美国的报纸，2000年左右美国的报纸，或者1907年，1929年等等那些不同金融危机发生的时候，美国的报纸大报小报都是说，美国的末日到来了，经济要结束了。但是每次都能够从那种危机中过来。

许子东：所以我们等下一次，我们焦急的等待下一次。

陈志武：等待下一次危机？

窦文涛：我是收到一些风声，美国那边来的一些学家讲，就是说咱们这边把美国说的太一片黑暗了。实际上那边的经济复苏已经开始了，而且就像他讲的，他认为这一次所谓美国的危机，也就是在历史上，十年一次，这个其中稍微严重的一次。但是你是不是代表美国政府说话的？

陈志武：不是，我跟美国政府没有任何关系。但是这个里面，我就觉得？

许子东：买美国股票？

陈志武：美国社会、美国经济之所以能够有今天，不是因为很多人说，美国有很强的军队，或者其他的实力，这些都是后来产生的。但是更重要的是他自我修复能力特别强，倒下去，爬起来那个精神特别强，比如说我举个例子，我的大学同学他在得克萨斯州那边做律师，他认识一个美国人，他就跟我介绍了。他说这个美国人在七八十年代的时候赚了很多钱，就是因为买那些倒掉的房地产、楼房或者是银行。后来在九十年代的钱都赔光了，到九十年代末期，他想我要再去赚钱，他又重新做投资，那个时候好像买了一些能源公司的股票或者是企业。到了前几年，又开始变成了亿万富翁。但是到最近也许因为房地产还是其他的，差不多又赔光了，所以最近一两年他开始在华人的社区里面，只要他们有聚会，他都去，他就说，我过去先爬上去，赚了很多钱，然后倒下去赔光。然后再爬上去，然后再倒下去，他觉得下一次我的机会肯定在中国，所以尽管他自己的中文一句都不会，他还是去这些中国人聚会的地方，他说我以这样的方式更多的了解中国的文化，了解中国人怎么交往，因为我下一次发财，重新发财的机会是在中国，所以你看到这个人五十几岁了，我觉得是蛮典型的代表，就是美国人的这种。

窦文涛：对，美国培养出来的雄心壮志，到中国。

许子东：老把中国当冒险家乐园。

窦文涛：我是觉得美国里子还是硬的，这个里边，我还讲到一点，就是他讲是制度的优势。当然也是制度的优势，我就说这个创新能力，其实仔细的看中国的经济结构，这几天我也学了学，人家说四个办法能赚钱，你看我还记了记。一个是金融，钱生钱，是吧？再一条是品牌，你有品牌，你从产品到品牌你能赚钱，再一条就是什么呢？销售渠道，销售渠道就是所谓的比如说人家的物流，人家有定价权，人家的设计，这个咱们中国不是生产十美元的东西咱就拿一美元吗？九美元都给人家挣了。但是最关键的一条，他们说也是现在中国急需的的一条，就是创新能力。你靠创新赚钱。但是这就是你一直呼吁的个说国进民退，后来我学明白了，国企并没有那么充分的动机会投资创新。

许子东：因为他掌握能源。

窦文涛：很多人举个例子。

许子东：垄断可以赚钱。

窦文涛：很多男人的一种，尤其你们这个岁数男人的恩物伟哥，他们讲伟哥经济。说是投资二十年、三十年，你知道他这个药厂，他要持续不断的投资。但是在没有研发出来的时候，每一年帐面上是亏损的，都有他的投入。你只有民企，比如说家传，他才会有这样长远的眼光。你假如是一个国企，我这几年任期一过？

许子东：我觉得中国的民企有长远的眼光，中国的民企第一要靠国企的关系，成本就很高了。第二个要担心政治制度常常变化，所以很难做长期功力的打算，中国的民企你让他长期，希望将来会有。但是我至少觉得目前中国的民企很依赖官方的关系，所以做不到像西方独立的私有。

陈志武：这种依赖是被逼出来的。

许子东：你觉得过若干年就会好？

陈志武：因为很多这些东西都是被管制的，然后都要经过政府审批，你才能够有机会发展这个，发展那个。比如我说的一个学生，我就不说这个学生的名字，也不说他的家族企业的名字。他们那个企业想在A股上市，在过去几年。但是很明显他们家的企业，是做医药的，制药，也就是医药研发。结果证监会发审委，还有投行的人跟他们讲，你们的公司没有什么资产，没有什么有形资产，没有什么土地，也没有什么房地产，也没有太多的设备。你们要融资一个亿，或者两个亿，然后要融到的钱，主要拿去做研发，产品开发。不行，你们那个公司的资产，有形资产的比重太低。

许子东：创业板。

陈志武：没有，现在的话是什么？他们家里面就必须做什么事？全国各个地方买一些房子，然后买一些土地。

许子东：不动产。

陈志武：增加不动产，增加有形资产，这样的话，证监会发审会才可以通得过。

许子东：典型的生产关系妨碍生产力的发展。

陈志武：所以到这就可以看出，你说可以做更多，融资金，正正规规的做很多的研发，做很多的创新。但是你要上市融资，发审委不允许。

许子东：从这里可以看到要给我们的民企以足够的时间，是不是？不要马上把他们打压？

陈志武：这个是被逼出来的，还有一个很具体的，同样的刚才我讲的那个律师朋友，他是专门做专利诉讼和专利申请的业务。他说前不久在中国打一个官司，就代表美国公司，因为很多的中国公司，即使他有专利了，现在的做法是什么？他把那些专利卖给一些美国公司，因为中国公司，特别是民企，在国内即使得到了专利，他们知道如果他拿这个专利在国内的法院去起诉另外一个中国公司的话，打不赢的，中国的法院有方方面面的规则。所以他说后来的结果，他们美国的律师行，受理了美国的公司诉讼的业务，然后到中国的法院起诉另外一个公司，让那些美国律师非常吃惊是举证的要求。