中国房市：假话、真相与政策导向

中国房市：假话、真相与政策导向 英国《金融时报》中文网特约撰稿人 沈晓杰 2009-12-29      当中国总理温家宝就经济问题接受新华社专访时，他和中国民众一样，深知房价是人们关心的焦点。温家宝总理在这次采访中，给记者亮出了治理房地产市场和房价问题上四条“政府应该做的事”。这就是加大安居工程的建设力度和棚户区改造，鼓励居民购买自住房和改善性用房，同时抑制抑制投机，运用税收、利率和土地政策调控稳定房价，打击捂盘惜售和哄抬房价。然而，从各大网站网民对这条新闻的跟帖评论就可以看出，温家宝总理开出的这四条“药方”，似乎和中国城市居民的相关期望还存在着“巨大的落差”。
     从评论中不难发现，对住房问题“发声”最强的，不是现在政府承诺的，通过廉租房和经适房等“保障性住房”及安居工程，定向解决住房问题的城市最低收入者，而是那些有着不错的工作、收入也比较“小康”的城市中等收入群体。人们在网络评论中看到最多的，是类似于“几个月工资还买不到一平方米房”，“全部积蓄只能买一个厕所”的“不满言论”。他们多属于中国中等收入者，他们不仅占城市人口的大多数（高达70-80%），而且在目前房地产市场中，也属于那种“上不着天”（买不起高价暴利的“普通商品住房”）和“下不着地”（各种保障性住房政策也没有他们）的“夹心层”。可见，政府在住房上的主要“着力点”，是放在解决占城市人口少数的最低和低收入者身上，而现实中住房的主要矛盾，又突出表现在占城市人口七八成的中等收入这个最大群体身上。正是因为这样的“错位”，使得中国城市住房问题久拖不决，愈演愈烈，直至形成现在突出的社会矛盾。住房政策和现实需求“错位”的原因，极可能是决策者没有听到“真话”，没有了解到当今房地产市场和住房问题的真相。    制定中国住房政策的一个重要依据，是看城镇居民人均住房水平。在今年九月初，《人民日报》和中央电视台刊发的“共和国部长访谈录”中，住房和城乡建设部部长姜伟新称，中国城镇人均住房建筑面积“增长到近30平方米”（他在访谈中都以城镇住房面积作比较）。——事实果真如此吗？一个多月后，这位部长的下属，被人称为住建部“首席学者和智囊”的住建部政策研究中心主任陈淮，在海口举行的一次国际论坛上，“一不小心”道出了住建部“内部掌握”的中国城镇居民“人均住房的实际建筑面积”，这就是到2008年末，中国城镇实有住房总量124亿平方米，城镇居民总人口是6.07亿人，人均住房水平只有20平方米，总体“才走到经济适用房的水平和初步脱困的阶段”。住建部的内部“误伤”，使人们逐步了解到中国城镇居民住房水平的“真相”。实际上，早在2006年，笔者根据国家统计局和建设部的数据，计算出中国城镇居民实际人均住房水平只有17-18平方米。而这次陈淮在计算时“漏算”了几年来中国城镇拆迁房面积，使人均住房水平的建筑面积多出了两三个平方米。   除了人均住房水平外，还有一个决定中国住房政策导向的数据，就是在城市居民中，究竟有多少人拥有自己的住房，也即城市住房自有率究竟有多高。官员经常以“绝大多数城镇市民都有住房，我国城镇住房自有率全球最高”为由，影响和干扰政府对住房和房价问题的调控。早在几年前，当时建设部就高调宣称，到2006年底，城镇居民住房自有率达到83%。细究之下，人们会发现，这又是一个“真实的谎言”。中国年度统计公报显示，1998年末全国城镇人口为3.79亿，其中通过“房改末班车”分到住房的占了八成左右（3.12亿人；原来公家名义下的住房，此时很多都通过购买转化为了个人住房）；而到2008年底，全国城镇人口已经增加到6.07亿，10年时间增加了2.28亿人，而在这期间，全国新增的买房户又是多少呢？乐观估算，在“新市民”中买得起商品房等住房的约为20%（全国平均为30%左右），也就是他们中有0.456亿人买了房。另外，考虑到原有市民中买新房的绝大多数是过去已有房的富裕家庭，并且九八房改时的“老无房户”中后来买了房和同时期由拆迁造成的失房户大体相当，所以现在城镇中有房者大约有3.576亿人（3.12+0.456），相当于到2008年底，中国城镇居民的住房自有率在59%（3.576/6.07）。换句话说，在中国城镇实际居民中，大约还有四成左右是无房户，加上那些城镇中人均住房水平很低的“半无房户”，中国城镇居民中的无房户或半无房户已高达居民总数的六、七成。   正是以上这两项最重要、最基本的数据，构成了中国城镇居民住房的真相，即：到2008年底，中国城镇居民的人均住房水平刚刚达到17-20平方米，比起全面住房小康的标准（人均35平方米），至少相差三分之一以上；同时，在城镇居民中，六、七成是无房户或半无房户。这就是中国城镇居民住房的基本民情。厘清了这两个基本数据，我们就不难发现，在当今的中国，房地产市场和住房问题上的主要矛盾究竟何在，同样也不难理解，为什么占城镇居民七、八成的“中等收入群体”，在住房上的诉求如此强烈。现在的问题是，这些代表着当前中国房地产市场和住房问题真相的数据，究竟有没有传递到中国高层手中？总理温家宝在这方面，有没有听到真话？从这次温家宝的讲话和前几天出台的“国四条”政策来看，答案很可能是否定的。谁也不可否认，在住房问题上，数据揭露真相，真相决定政策，政策决定民生。不同的数据，必然导致高层在住房政策决策和房地产市场调控上，采取可能完全不同的思路，给民众带来完全不同的结果。假设，如果中国城市绝大多数人都有了自己的住房，并且人均住房水平已近小康，那么，房价就不应该是政府在房地产市场调控的主要目标。相反，政府还能以“引导人们适度的住房消费”为由，以高房价来限制住房消费。这次在温家宝总理的讲话中，关于住房的第二条就似乎“有所指”地强调，“我们的住房必须坚持安全、经济、适用和省地的原则”。实际上，早在几年前，当时的建设部和开发商为了转嫁矛盾，就曾把住房问题归罪于市民的“过度消费”，一个典型的“段子”，就是说住房问题之所以成为社会热点，是因为“刚毕业的大学生买不起100多平方米的大豪宅而发泄不满”。同样，一旦中国住房问题的真相大白于天下，一个“负责任的政府”，至少就会把打压高房价、让老百姓买得起房、提升居民的住房水平及实现住房小康，放在房市调控和解决住房问题的首位。那么，政府的调控政策，也就不会像今天这般“暧昧不明”了。

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