渔农村为何未一爆冲天？

紧邻口岸房租激增三倍，偏安一隅却令商业发展受困

    ●福田区渔农村

    抢救焦点

    渔农村能否改变“租盛商衰”的现状，激活商业经济？

    2005年5月22日，“中国第一爆”在深圳河畔炸响，渔农村16栋高楼在30秒内轰然倒地。这个当年不起眼的贫困小渔村从此名声大震。2008年10月29日，重建后的渔农村完成选房程序，260多名村民全部入住福田街道渔农村社区金地名津小区，并获得房产补偿。以如今房价均价2万元/平方米计算，一批千万富翁在渔农村诞生。四年过去了，与富裕的小家相对照的，是当地商业发展的不温不火。

    渔农村没有历史？

    渔农村，位于落马洲大桥以西，紧挨深圳河，占地面积不到0 .8平方公里，距今约80多年，原村民只有250多人。用裕亨股份公司总经理樊伙娣的话来说，渔农村没有历史可以记载。除了福田区宣传部曾编写过《中国第一爆：深圳市福田区渔农村爆破纪实》，记录渔农村史上最大历史事件外，渔农村没有自己的村史或村志。

    在老一辈村民眼里，渔农村的历史就是爷辈、父辈的苦难史。20世纪30年代，为躲避战乱，东莞等珠三角地区和香港的渔民到处捕鱼为生，当这些渔民来到当时名叫蚊州岭的山区，就在这里搭建草棚茅屋，扎根下来，繁衍生息。

    “靠山吃山，靠海吃海，当时的渔民主要靠出海打渔为生。”上世纪70年代来到渔农村扎根的阿庄回忆，那时一天种田打渔赚几角钱，后来就一天能赚一元，但要全部交给公家赚工分。“那时候的日子很艰难。”阿庄感慨。

    解放后，渔农村成立了生产队，当时渔农村共有600多亩田地，2000多亩鱼塘，村民150余人，多姓陈、郭、樊和王。此时，渔民的收入主要来源方式发生变化，由当年的捕鱼变为种地“渔农村”由此得名。

    从渔农村到金地名津

    上世纪80年代，深圳经济特区吸引大量创业者来此闯荡。大量拥入的外地人口，为深圳本土村民带来租金收入。“当时租金便宜，100多平方米才租300元，以后就开始每年翻倍涨。”阿庄说，在巨大租金诱惑下，村民们开始想尽办法多建房。在整体改造之前，“亲嘴楼”、“握手楼”比比皆是，电线乱搭乱拉，租客鱼龙混杂……和其他城中村一样，渔农村因缺乏整体规划，十分混乱。

    由于对面就是香港，渔农村是香港进入深圳的门户地区之一。这样的地理位置敏感又特殊。最终，渔农村成为福田区第一个整体改造的城中村。2005年5月22日，城市拆除爆破中的“中国第一爆”在渔农村响起，距今已四年。如今重返渔农村，今非昔比。从金田路一直往南，路的尽头连接裕亨路，裕亨路往前就是渔农村。首先映入眼帘的是株郁郁郁葱葱的大树，大树下面是小型的娱乐休闲广场。大树旁边有一座寿桃雕像，上面刻有“本村整体改造于公元2005年12月开工，2008年5月15日入伙，现命名渔农村名津”字样。

    “寿桃表示多福多寿，尽管渔农村历史并不长，但这寄托着村民们对渔农村美好未来的希望。”村里老人老陈解释。走进渔农村，当年的“握手楼”已被数栋高耸入云的现代化建筑代替，最靠外的建筑上镶有“渔农村”三个红色大字。渔农村改造后的楼盘叫金地名津，当地村民仍习惯叫渔农村。

    改造后成口岸经济重要载体

    在金田路与裕亨路连接处，2007年7月中旬交付使用的福田口岸联检楼日日人流如织，被称为渔农村与香港之间的“财路”。福田口岸开通后，节假日和黄金周日客流量达10万人次，不少港人经常从这里往返香港，直接拉升了金地名津的租金。在渔农村居住的人口约有2万人，如今已多是白领和香港人，这直接提升了渔农村居住环境水平。

    “金地名津确实有一些租客是香港人。”金地置业的工作人员介绍，这里的单房和一房一厅月租金为3000元至3500元，二房三房可以租到4500-5000元。而改造之前的渔农村一房一厅月租金为800元，改造后租金涨了3倍。

    据官方统计，渔农村改造完成后创造5亿余元税收效益，今后每年产生税收3000万元以上，主要来源是公寓住宅和商业裙楼的物业销售税收、固定资产投资建设产生的税收，还有商务住宅物业出租税收和口岸商业营业税收。除与香港连接紧密外，金地名津口岸区与福田保税区毗邻，保税区已有索尼、松下、IBM、杜邦等33家世界五百强企业进驻，金地名津成为口岸经济的重要载体。

    成也地段败也地段？

    就像双刃剑，渔农村的发展受益于地理位置，也受困于地理位置。

    渔农村在深圳的最南端，靠近深圳河，紧挨香港，这就使得其偏安一隅。如同一把钥匙，渔农村处于钥匙的圆圈部分，后面没路只有河，进出渔农村的裕亨路则是钥匙的长柄。“交通不便，就没有车流、人流进来。”樊伙娣很犯愁，比起皇岗、水围一带人流密集带来的商业旺盛，渔农村的商业则要冷清许多，“好多香港人从福田口岸一出来，都跑到皇岗、水围去消费”。

    渔农村由于地处福田口岸，对外形象很重要。改造前，2路、3路公交大巴随时能进村，现在却没有了。而地铁站离这也有一公里远，也无渔农村的标示。的士白天不能进村，只能晚上10时30分后进来。由于交通不便，人流不旺，相比住宅，村民们手中的商业铺面出租率并不高，租金也不高。在渔农村下面的地产中介处，有不少商铺放租，但位置稍偏的商铺几乎租不出去。

    “在这里消费的多是这一带的居民，过境旅客偶尔吃饭、洗脚桑拿一下，很难吸引其他地方的消费人群。”一家港式茶餐厅的服务员阿琴说，自己供职的这家茶餐厅离口岸最近，生意还好些，在金地名津里开的餐厅生意相对要差一些。

    位于渔农村的德兴城娱乐场所开了好些年，外观有些陈旧，与新建的水立方水疗美容相比，大有容颜黯淡风光不再之势。这其实都是裕亨股份的出租物业，只是生意好坏不同。樊伙娣抱怨道，德兴城至今拖欠公司几百万元租金，水立方生意还不错，没有拖欠租金。

    现代社区仍像封闭王国

    尽管商业发展受影响，但只有260多名本地村民的裕亨，发展包袱非常轻，公司一年的经营收入上千万元，这使得村民每年的分红能达到2万元左右。

    改造中分了房，租金也上涨，富裕的村民，面临更多的是能否富而思进的问题。如今，村里的年轻人基本人手一套房，甚至更多。而消极的一面则是，村里的年轻人竞争能力弱。渔农村村民中，大学生有四五个，有60多名年轻人，多是高中学历，大部分在股份公司上班，目前在金地物业学管理。还有一些年轻人早早不愿上班，呆在家里。就算是娶进来的媳妇，也满足于家庭主妇的角色。

    与南岭村等特区外许多城中村的开放心态相比，地处深圳中心地带的渔农村则略显保守。数次沟通中，股份公司领导都认为，渔农村不需要记载或记录什么。采访中，记者多次通过福田街道办和裕亨公司办公室，要求约见公司董事长陈礼民，都没有成功。街道办工作人员多次和裕亨公司沟通，也无果。办公室主任高某则称陈礼民常年在香港，联系不上。随后，记者两度探访股份公司，董事长的办公室都紧闭大门。

    村民称，裕亨公司的领导和工作人员基本都是村里人，就像一个封闭的王国。在深圳发展的大背景下，渔农村如何突破现有发展模式，盘活周边商业经济？这是摆在所有村民面前的新课题。

    ■数字渔农村

    在原渔农村企业公司基础上组建而成的裕亨股份公司注册资本为2200万余元，经营范围包括商业、房地产开发和自有物业管理等。公司先后开发包括工业厂房、住宅楼和商铺等自有物业共4万多平方米，包括裕亨大厦、港城华庭等。

    ■专家视线

    重振年轻人活力

    王蔚明深圳市社会组织总会理论研究中心主任

    渔农村在改造之前，就有很多人讨论过，由政府主导的整体拆除改造会不会成本太高。现在回过头来看，其实政府越早改造付出的成本就越低，如今，岗厦改造成本远比渔农村高出很多。因为渔农村改造的时候，房价第一轮上涨还没有完成，付出的改造成本相对较低。

    当时政府整体改造时，可能更多考虑到整体环境的改善，忽略了股份公司的发展如何与城市发展融合。渔农村地处福田口岸，交通管理肯定会比较严。因为交通一旦放开，蓝牌车、的士扎堆，就会导致交通混乱、堵塞。

    尽管渔农村历史并不长，但其发展与深圳的发展紧密相联，历史和文化应该予以保存或记载。罗湖区的渔民村在改造完成后就建设了一道渔民村文化走廊。现在渔农村什么都没有记载，将来回过头看会十分遗憾。改造后，村民居住十分分散，原有的体系已经打乱，尽管物业升值，但文化、历史当时被漠视，失去以后想要重新捡起来会很难。

    改造后，村民与其他人共同居住在现代社区中，这种影响则是潜移默化、多方面的。其实，村落文化和城市文化之间，城市要主动去接纳、吸收村落文化，而年轻一代应主动从思想和文化上去融入城市。股份公司领导就是CEO，应具备责任感和现代意识，通过制度或其他方式来重振年轻人的信心和能力。

    市场是改造推手

    杜雁深圳城市规划设计研究院副总规划师

    整体拆除改造的城中村，通常是地处位置较好，比如渔农村地处口岸、岗厦地处城市中心区等。改造这些城中村，提升城市价值，蕴藏着巨大的市场商机，对开发商来说是诱人的。

    开发商改造城中村，追逐的是利益最大化，像北京、上海改造不少旧城区时，有名的历史标签予以保留。但像渔农村这样的地方，历史并不是很久远，又没有标志性建筑，开发商就不会去考虑历史文化的保留细节。当然，任何城中村改造，都应保留历史记忆。但这些，多半都会在公共建筑上体现，比如上海宾馆，而民居一般很少保留。

    城中村改造可以满足城市再发展的需要。深圳不像广州，可以通过北扩、南移等方式来获得更多的土地。深圳城中村不改造，开发商就无地可拿。可以说，城中村整体改造有巨大的市场动力在推进。

    在改造中，有人提出晚改不如早改，因为越到后面，改造成本越高。其实不然。在改造中，开发商觉得有市场空间就会去改造。而且城中村改造，必须和城市的经济发展结合，和深圳可持续竞争力相结合。如果没有产业配套的转型，中心区城中村改造完后，城市的经济发展支撑不起这样的改造、改造后的房子大量空置，那么，就算早改造，成本也是高的。

    ■明日预告

    盐田三村整体拆迁在即，过年必舞的麒麟还会出现在门口吗？祠堂和碉楼会成为记忆吗？明天请关注《“抢救城中村”大型公益活动》。

    点击奥一网“抢救城中村记忆专题”sznew s.oeeee.com /chengzhongcun