中金公司：中国房地产价格未来40年将稳步上升

中金预测，未来四十年新建商品住房平均价格将稳步上升，预计2040年之后增速放缓，达到每平方米2万元。投资者可以轻政策，重业绩，把握行业大趋势。

----2010-2050年新建商品住房交易量及价格预测

分析员：白宏炜

投资提示：自97年以来，中国商品住宅市场进入了快速发展阶段，虽然期间伴随着行业政策的变化，新屋成交量和价格时涨时落，但仍处于向上大趋势当中，而伴随着成交量和价格不断创新高，关于成交量和价格泡沫的质疑不断增强，对房地产行业拐点的关注度也在持续的提升；本文尝试从经济发展与住宅市场发展的国际比较以及自身发展的历史规律中寻求未来40年我国住宅市场发展的轨迹，从而有助于更好的理解地产行业的短期波动和长期趋势。

未来四十年之新房交易量：2010-2050年全国商品新房市场将经历先升后降的一轮大周期：全国新建商品住房交易量2020年达到高峰（全年12亿平方米），2040年后回落至当前水平（年均6亿平方米）；全国平均住房价格（剔除通货膨胀）2040年达到高点（约为当前住房价格的2.5倍），然后逐步回落。2045年之后全国各城市住房市场均步入成熟期，量价稳定。就各级城市而言，一线城市市场高峰已过，二、三、四线城市市场高峰将分别出现在2015年、2020年和2035年。

未来四十年之新房房价：2010-2050年新建商品住房平均价格将稳步上升，预计2040年之后增速放缓，达到每平方米2万元。若以2010年不变价格计算，住房价格在2040年达到每平方米1万元的高峰，约为2010年的2.5倍，此后实际价格呈向下调整的趋势。各级城市看，若剔除通货膨胀因素，一至四线城市住房价格分别于2025年、2030年和2040年增长至本轮大周期的高点；若不剔除通货膨胀，则各级城市住房价格高点顺延约5年。总体而言，一至四线城市住房价格的加速上涨期自2005-2010年起依次滞后10年。

未来四十年之新屋销售额：2010-2050年新建商品房交易额将持续增长，其中2010-2020年间增速较快，以2010年交易额3万亿元计算，2020年和2040年交易额将分别达到8万亿和11万亿。若以2010年不变价格计算，交易额在2020年后将稳定在年均6万亿元。各级城市看：若不考虑通货膨胀因素，各级城市交易额均持续增长，其中三、四线城市增速较快。若以2010年不变价格计算，一、二线城市交易额将分别稳定在2500亿和10000亿元；三线城市交易额增速最快，2020年后稳定于4万亿元；四线城市交易额在2035年之前稳步提高至8000亿元，此后也趋于稳定。

投资建议：未来十年将是开发类地产公司快速发展的黄金期，量价齐升将会催生千亿级销售规模的地产公司，世界级巨无霸将伴随着资本市场发展壮大，由于行业壁垒在不断提高，投资者可以重点关注已具有先行优势的地产公司。另外此研究结果意味着投资者可以轻政策，重业绩，把握行业大趋势。

风险提示：以上预测基础在于经济的持续稳定增长以及通胀的平稳，短期的政策变化会导致短期内销售数据的变化，经济抑或通胀的超预期变化也会导致成交量价格的超幅度波动，但大的趋势不会有较大变化。

小结

2010年：二、三线市场升温，主看二线城市。市场接力棒开始从一线城市、东部沿海热点二线城市传递给中西部二线城市以及部分三线。一线城市量跌价涨；二线城市量价齐升，市场趋热；三线城市量增价稳；四线城市无亮点；全国市场总体看多。

2015年：新一轮市场加速，主看二、三线城市。一、二线城市房价仍然看涨，但一线城市交易量显著下降，二线城市交易量仍处于高位；三线城市交易量普遍激增，但平均房价涨幅不高；四线城市房价微涨，交易量稳定；全国市场主看二、三线城市。

2020年：市场处于峰位，主看三线城市。承接前期市场热涨，本期市场达到峰位。一线城市交易量稳定，价格仍有小涨空间；二线城市交易量下降，但价格涨势不减；三线城市交易量全面爆发，价格涨势明显；四线城市仍较平淡。

2025年：市场热涨后期，主看三线城市。一线城市量价稳定，市场进入成熟期；；二线城市房价涨势减弱，交易量继续下探；三线城市交易量仍处高位，且价格涨势更强；四线城市市场温和发展。

2030年：市场降温，三线城市仍有表现。一、二线城市量价稳定运行，二线城市市场进入成熟期；三线城市交易量开始下滑，但房价仍然看涨；四线城市量价继续温和上升。

2035年：市场进一步降温，四线城市有亮点。一、二线城市量价稳定运行；三线城市交易量继续下探，房价上涨势头显著下降，市场开始向成熟期过渡；四线城市量价齐声，成为同期全国市场的唯一亮点。

2040年：市场全面企稳，无新增长点。一、二、三线城市市场稳定运行；三线城市市场进入成熟期；四线城市交易量下降，但房价仍有上涨空间。

2045年之后：市场全面进入成熟期。四线城市量价企稳，市场也步入成熟期。全国范围内将不再有大规模的住房建设，二手房成为市场绝对主体，房价变化将更多地取决于宏观经济和资本市场变动，个别城市、个别类型的房地产物业可能受到资本炒作而表现出价格大涨大跌，但长期来看住房价格（剔除通货膨胀）将趋于平稳。

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