一叶知秋凉——买房此时不当时

by 抓不住的风
一．房价会不会跌
前几天写了一篇关于房地产商真实利润的文章，有许多鼓励的朋友，也挨了很多的板砖。
在那篇文章中（有兴趣的朋友可去看我的《告诉你真实的房地产商利润》一文），我要说明的问题就是三个 ：
l        其一：房地产商的暴利时代已经在渐渐远去的，从房地产商目前所开发项目的来说，其利润可供下降的空间也就是在10%—15%；
l        其二，房地产的价格在目前基础上（大中城市）在一个可预见的时间区间（不超过3年），一定会经历一个向下的过程，但跌幅应该不会超过20%，那些暴跌观点之说，只可是读来痛快，听来淋漓的解恨解气的文章，如果你要根据它来作出你的正确判断，无稽之事；
l        其三，房地产价格走向最终不由开发商决定，而由各地政府意志决定，而各地诸侯政府的取向也是在矛盾中，要在实现土地出让利益的最大化与适应构建和谐社会呼声的矛盾中取舍。简言之，政府在土地使用权出让价格上的高低取向，数量多少，与房地产价格的走向，有最密切的关系。
上有上的政策，其制定主要是要从国计民生，控制各个领域风险，寻求多方面平衡的角度出发的。但上面的政策到各地如何落实，实施的力度，却是各方诸侯根据自身政绩需要来操作的。除非是枪打出头鸟，操作空间已被封杀。
今天不谈国家有关政策对房地产影响的宏观话题，只从地方政府操作这些政策的角度来谈未来一个阶段的房价趋势。
有几句话品味起来很有趣（都是本人在今年以来亲耳聆听的教诲）
“地税，地税，没有地哪有税”（某地方长官在本地地税工作会议上的经典）
“居者有其屋，开发者有利润、财政有收益”（某政府长官在政府建设规划会议上的讲话，——面面俱到，什么都想要）
“政府的储备用地可以通过扩大城市中心圈范围来扩大容量”（某政府一把手在城市土地管理工作会议上的说辞，——展望未来，前景无限，农村全可变城市）
以上这些话所反映的是执掌一方诸侯的一种显著心理，就是：对地方政府来说，政府通过出让土地，大力发展本地的房地产开发行业的方式在其任内取得财税收入的增长，GDP的增长，是比发展其他任何产业行业都要来得快，也简单有效的捷径。所以，大多数地方政府无论中央政策如何三令五申，它仍旧会紧抓房地产开发这根经济主线，力保本地房地产开发的繁荣。至于对上面的应景文章如何作，或是风来先收，风过又盛的手法，中国官场比哪国都有办法。而从另一个角度来说，中央财政也有相当的大头来自地方，对自家孩子还能一棒子打死不成，真是因此引起地方GDP大幅下降，难不成还要中央政府贴钱不成。所以在这场多方参予的搏弈中，各方都需要找到一种平衡，谁也不能死，国家不能因此出大乱子（小乱子总有办法），地方不能断了这条财路，开发商不能被逼得走投无路，至于在这几方最弱势的普通百姓，既得给一个象和讯这样的地方骂娘，也得多少开发几栋让大家排队等候的经济适用房。
基于这几方面的原因，所谓的房地产爆跌论，只是痴人们的一相情愿。其真正的趋势，应该是在过热的状况下降温，各方为寻求平衡都作出一些让步，也就是我在《告诉你真正的房地产商利润》一文中所说的，房价下跌的极限在目前的20%左右。
二．一叶知秋凉——从南昌市2006年住宅供地计划看未来房价走势(房价为什么会跌)
做房地产分析，除了政策、势态分析，最具有说服力的是数据分析。通过对数据的剖析，才能真正发现其未来的真正走势。因项目原因，最近对南昌市住宅供地情况予以了一定的关注。可以说明很多问题。对这个市情况的分析对全国大中城市房地产走势也具有相类似的参考价值。
根据今年3月底批准通过的南昌市住宅供地计划，其供地分三块：
1．             2006年该市计划供地总量在5000亩以内，住宅开发总面积控制在500万平方米。（上述地块是指准备向各开发商挂牌按市场价出让的土地量）；
2．             还将投入经济适用房用地约300亩；低洼危旧房改造用地约100亩；
3．             涉及企业改制用于变现的住宅开发用地，根据具体情况，适时进行出让，不占2006年度供地计划，约推出4000亩。
对行外人士而言，看见这样的东西，基本不会有什么感觉。但对行内人士而言，可以丛中读出大量的信息。
首先来谈谈我看到这个2006年供地计划的感觉。第一、该市住宅房地产的上涨空间基本已经没有了。不管今年房价是不是还能在目前的价位下挺下去，但2-3年以内该市房地产价格肯定会向下跌；第二、政府既想作婊子，又想立牌坊的心态显露无疑。
南昌是中部一个欠发达省份的省会城市，市区人口约420万（含所辖四县）在整个房地产开发的热潮中，其起步低，增长快，吸引的房地产开发热钱也很多。连续三年房地产价格涨幅都排在全国前十位，目前市中心区域房价已近7000元/平方米（要知道，南昌的人均收入只有北京上海的一半不到），市区均价超过3300元/平方米。比同在中部的长沙、合肥、武汉都要高。
为什么说我认为该市房地产的上涨空间已基本封杀，调头向下只是一个时间问题呢。还是来看数据。首先要弄清楚，06年推出5000亩土地和可开发建筑总面积500万平方米是个什么概念——04年南昌出让的城区土地总量不到1600亩，供开发总建筑面积200万平方米左右；2005年南昌市城区实际出让的土地总面积在5500亩左右，可供开发建筑总面积在530万平方米左右；今年计划是5000亩，供开发总建筑面积又是在500万平方米左右，三年加起来出让土地的总量超过12000亩，可供开发总建筑面积在1230万平方米左右。按照房地产商第一年拿地，第二年规划设计施工，第三年进入销售的基本开发周期来看，从今年起，一个420万人口的城市，在三年内，至少有1000万平方米的各大开发商所开发的商品住宅要推向市场，而南昌市2004年的商品房销售总面积为244万平方米，2005年为258万平方米，强弩之末迹象显现，2006年的市场可接受容量也不可能会比去年好到哪里去，这个市场的上涨空间还会在哪里？
最让人容易忽视而又最不能忽视的是供地地计划中的第三类供地，那就是涉及企业改制用于变现的住宅开发供地。是不占当年供地计划指标的，约有4000亩，建筑总面积不会低于450平方米。而且用词很妙，叫根据具体情况，适时进行出让。什么是涉及企业改制用于变现的住宅开发供地？简单点说就是在南昌这地盘上的产权原属省属、市属，甚至中央所属单位的自留地，现在要借改制变现的名义挂牌做住宅了。挂牌是形式，钱基本上是要返还原单位的，建的住宅也是基本上按成本价要先保障原单位职工的。这种供地是目前黑幕最大的一种供地形式（今天就不在此谈其黑幕了，等俺有兴趣了改日再谈）。这种地的出让当地政府虽然在土地金方面收益不大，但土地转让和开发过程中的税费却也着实可观。但对当地房价冲击具有杀伤力的也恰恰是这类供地地。基本以成本价购房的住宅面积可近450平方米，而且这些地因历史原因，位置大多数都处于中心区域。未来必将拖累该市整体房价下滑。其供地计划中所谓的根据具体情况，适时进行出让，则是当地政府为了担心此类供地的集中上市造成太大冲击留下的伏笔，冲击可接受就上多点，毕竟这些地的主都有些背景；冲击太大了就暂缓压压，政绩总是要保的。（此类企业改制变现供地全国各大城市均存在，而且城市越大，供地量越大，只不过前两年所谓的改制还没大范围的操作到这一块，现在将逐渐浮现，越演越烈）
再有就是政府既想作婊子，又想立牌坊的心态的显露了，300亩经济适用房和100亩低洼地改造用房供地，占供地总量十分之一不到。既为了表示响应大的政策方针，关心民生，作作门面，又显露了身为一方诸侯，绝不想把土地转让收益这块香饽饽分民与食的心理。
虽然只是以南昌市的相关数据和情况对未来房价走势的分析，但一叶落而知秋凉，房价下跌的过程必定会在一个不长的时间来到。但一定是一个逐步下台阶的过程，其幅度也可预见