]房地产内幕 看完吓个你半死——完全用数字说话

一)炒房，离不开“背房”
　　
　　做生意，拿着别人的钱赚钱，才算真有本事。我先把我们中介空手套白狼的花招儿，给你说说。
　　
　　哪个楼盘一开盘，我们看准了，想把房子买下来，但手里没有钱呀，怎么办？我们就找人背房。比如，找到你郭一平了，与你商量好，以你的名义向银行贷款，你把房子买下来。你只要出具身份证和单位开出的收入证明，下面你就不用管了，我们来操作。
　　　　
　　房子一买到手，我们先给你郭一平3-5万的佣金，然后我们就忽悠着找人买这套房子。
　　
　　你会问，要是没有升值不就完了?那不可能！所有的楼盘都被捂起来了，垄断起来了，就连今天，市场上的那些二手房，也大都是正找下家的“实际上的一手房”（不是真心自住的人卖的）。在我们自编自导下，房子没有下跌的，这几年你还不清楚？一两年后，这房子涨了，我不能让你郭一平背房子了，怕你眼红了嫌当初给你的佣金少。我又找到了下家郭二平，他再去向银行贷款，把房子买下来。虽说要给税务部门出些过户税，但那比起房子涨价后的差价少得不值一提。我们给了郭二平一笔佣金，又去忽悠下家了。就这样，同一套房子，我们分别让郭一平、郭二平、郭三平，郭N平不停地背着，用的都是银行的钱。
　　
　　2005年，我以一平米4000多的买入价找人背房，中间先后换了三四个人背着，现在已经升值到一平米18000了。当然，这中间，如果有哪一个想出高价买下来，我觉得合算的话，就真正卖出去。从2005年至今，我共买出去12套房子，赚了近500万。还有，那些买下我的房子的人，大多数也是和我一样的炒家，房价又被继续推高了……如此反复不已，房价怎能不高？
　　　　
　　你以为，光我这样弄呀，所有的中介都是这样操作的。还有，现在的开发商，也都这样干的，所有的新房子都当二手房来操作。不然，市场上咋有那么多的二手房子？你想想，要是你郭一平就买一套房子正住着，看着房价一个劲地涨着，你还敢卖掉自住的房子？这就是说，卖家不是住家，住家不是卖家。
　　　　
　　二)限价房仍是高价房，目的之一是为了救银行
　　
　　银行是个冤大头，成也银行，败也银行！举例说，我当初让你郭一平背房子时，向银行贷了40万，但是，让郭二平背房子时，房价涨了。我得让郭二平以行价买房子呀，郭二平就得向银行贷60万块钱来买房子。转手到郭三平手里时，他得向银行贷款80万……就这样，银行的负担是越加越多。郭老师，你明白了吧？为什么政府这么害怕房价下跌了。如果房价一旦跌到一平米四五千，房子我卖不出去，赔钱了，我肯定不还贷。银行你又能怎么样？大不了把房子收走，还能怎么样？我是没有什么损失，该赚的钱也早赚够了。
　　
　　政府推出了限价房，价格其实并不低。政府的目的有二，一是让开发商的房价别太离谱，让有钱人把房子买下来，银行好收回资金，别出现呆坏账，实现房地产“软着陆”，其二的目的才是让老百姓住房子。你想啊，房子盖下来，成本才1000多块（除了地价），限价房还是卖到一平米四五千。就这，还不是让所有人来买。政府要真让人住房子，都是符合条件的“困难户”申报的，干脆不收地价，一平米卖2000块钱还不行吗？
　　这也对，你想想，要是房价一下子跌了，跌到一平米2000，银行就死定了。别说炒房客和开发商还不起银行的钱，连那些大批交20%首付款买房子自住的人，更会拒绝还款付息，随你银行想怎样就怎样。
　　　　
　　三)用数字说话
　　　　
　　我前年购两处100平米的商品房，开盘价5000元/平米，房屋总价100万元。贷款8成，首付20万。几个月后，我们将房价炒到了8000元/平米。这时候，我以别人的名义将房子卖给自己！这时房子总价是160万，贷款8成（128万），首付32万。
　　　　
　　这时侯，你来看一下是什么结果：我赚得房屋差价60万，反正是用银行的钱还银行的钱嘛！减去第二次的首付32万和一点点所得税，我已经干拿了28万。而这时候，房子还在我的名下！我现在唯一的负担是要还128万的贷款，加上利息，是一笔不小的数目。可这有什么关系，大不了还不起贷款，银行把房子收回去呗！还是干赚28万啊。如果我还能找到买主，即使以第二次的成交价卖，通常还会高，我会给他看购房合同上的买入价，那我至少又拿回了第二次的首付32万。那么这一轮下来我就净赚超过60万。
　　　　
　　四)开发商主动参与炒房很普遍
　　
　　开发商每次开盘前，都来一个“内部认购”。通过第一招，开发商非常清楚地知道，市场上有多少人要买房子，房子卖到多高的价位还会有人买。由此，开发商就根据认购的反馈信息，留下来一定数量的房子用来炒作。他们用的方法，和我一样，也是找人背房，找成百上千的人背房。媒体披露的森豪公寓，套取银行6亿资金炒房子，并不是个别现象。只是森豪公寓将炒作资金挪作它用，盖出了烂尾楼才出事了。如果，森豪能把房子盖完，啥事也没有。开发商炒房子的不也太多了，你见有哪个出事的？何况，当今搞房地产开发的，也是地方政府的宠儿，后台硬着的，不是随便哪个人想搬就能搬倒的。这一点，我就不多说了。