2006年 地产资本“煮酒”中国二线城市

天津、重庆、成都、西安、武汉、青岛、烟台……这些城市名已经不再只是中国经济发展的一个个缩影。如今，这些所谓的“二级城市”开始越来越多地出现在中国地产开发商的话语中。尤其是在经历了两次始料未及、前所未有的地产宏观调控之后的今天，开发商们更加清醒地认识到，二级城市的风险更小，同样也拥有更持久的发展空间。
且不谈这些二线城市的地产发展是否已经在开发商的觉醒中被透支，不可否认的是，在“后新政时代”，二线城市将成为实力开发商共同的选择。
中国开发商 二线城市“饭菜香”
重庆，这个被房地产界称为“起步虽晚，但发展健康”的城市，在短短两三年的时间里吸引了京城包括北京城建地产、阳光100、国美地产、天鸿地产、棕榈泉国际等诸多知名地产品牌企业先后进驻。
2006年3月，踏足重庆房地产仅一年时间的北京城建地产在重庆的第一个项目开盘热销。首战告捷，让北京城建地产看到了重庆的巨大潜力，也倍增信心。北京城建投资发展股份有限公司董事总经理王汉军在接受记者采访时更是透露，北京城建地产原计划用八年时间成为重庆最好的开发商，但从第一项目的反馈来看，这个目标将可能缩短到五年内实现。
而同样是京城知名国有房地产企业，金隅嘉业“走向外埠”的步伐明显更快、更大，金隅嘉业总经理助理何弢告诉记者，金隅嘉业目前在呼和浩特市已经取得了四千亩土地的一级开发，天津市也有四百亩土地落定。同时，杭州市一千亩土地开发意向也已经达成。而未来金隅嘉业开发项目要遍布全国各主要省会城市。
京城品牌地产国企尚且如此，诸如富力地产、国瑞地产、阳光100等这样的民营品牌地产企业更是早就将触角伸向了二线城市。富力地产在天津、西安的项目早已落定；国瑞地产今年4月顺利拿下了沈阳一块170万平方米土地的开发权，打算将其打造成为全东北的物流集散地；而最早布局二线城市的阳光100目前更是“遍地开花”了。
由此可见，类似重庆、天津、西安、武汉等这样的二线城市，其房地产市场发展的“空白”和滞后带给了开发商多少的信心和干劲。比起北京房地产市场越来越白热化的竞争和越来越稀少的资源，以及越来越严峻的国家调控环境，二级城市无疑是实力开发商的又一片“天堂”。
北京阳光100置业集团有限公司常务副总经理范小冲表示，在中国第一轮经济增长中，北京、上海、广州、深圳的城市规模扩大，发展成为全国以及区域的经济中心，构成了一线城市。现阶段，这些一线城市的城市化率已经超过75%，对城市房地产需求已从解决基本居住的增量市场逐渐向改善型、投资型和投机型市场转变。
因此，尽管总体市场容量仍较大，但增长速度已经明显低于全国平均水平。而在第二轮的经济增长，城市化过程中目前延伸到各地省会城市、直辖市以及一些经济高度发展的区域中心城市的城市化趋势来得则显然更猛烈。
海外资本 最早盯住“二线城市”
戴德梁行最新的研究报告显示，自2005年海外资金大举进军中国房地产以来，约有50%的资金投在北京，43%的资金投在上海，而仅有7%的资金是投在大连、哈尔滨、武汉、南京等二级城市。
7%的比例显然不能用来说明海外资金对在二线城市投资的重视程度，然而戴德梁行商铺部高级助理董事张家鹏说，仅从海外资本对商业地产项目地理区域的选择上来看，越来越多的海外资金开始打破以往仅限于北京、上海等一线城市投资的做法，诸多省会城市及地区级城市成为其重点发展目标，并积极地在各城市的中心地段寻求开发或收购机会。如美国最大的商业地产商西蒙集团的第一笔投资设在了杭州，将与摩根士丹利及深国投共同投建购物中心；全球最大的工业地产投资信托公司普洛斯也已在天津、苏州等二线城市投建其物流园区；而澳大利亚的麦格理银行更是收购了大连万达集团旗下的九家大型零售商城。
海外资金、跨国企业这种纵深化的投资表现，再次证明了二级城市在当前政策环境下的发展空间。范小冲表示，目前，很多基金都看好二线城市的地产项目，包括高盛等在内的几乎所有基金都跟我们有过接触，并有着非常密切的联系。尤其是今年以来，更多基金公司开始认同阳光100的二线城市发展战略。
据范小冲透露，在经过最终的谈判后，美国最著名的房地产投资基金之一华平投资集团已经斥资4500万美元，以股权投资的方式投资入股阳光100在成都的项目——成都阳光100国际新城。
事实上，不仅这些在中国没有实体公司的海外资金在华投资趋向二级城市，那些落地中国房地产市场的外资房地产企业，也早就看好中国二线城市房地产市场的发展。
2004年下半年，李嘉诚旗下的和记黄埔就不断传出在成都、西安、武汉等二线城市大手笔圈地的消息；2005年，香港传统的商业地产巨鳄恒隆地产高调宣布，将放弃上海市场转战二线城市。
而在上海发展十年之久的新加坡凯德置地，也在今年完成了其拓展二线城市的第一步，先后在杭州拿地、成都布局，成为目前在中国房地产市场版图中触角伸得最广、最远的外资地产企业。
二级城市 放开地盘吸引品牌企业
投机性购买比例过高、价格上升过快以及政策的调控更加严格，使得一线城市利润空间逐步下滑，促成二线城市成为新的利润增长点是诸多开发商进军二线城市的主要原因。特别是去年和今年的地产宏观调控之后，一线城市可以说是备受打击。相反，以自住消费为主的二线城市不仅没有受到打击，反而还得到了一定程度的支持。
正如范小冲所言，二线城市房地产市场基数低、增长快、容量大、发展可持续性强、竞争相对较弱、土地资源相对充足等这一系列优势，使得它们相对于一线市场的饱和、高度竞争和政策的打压更具优势。
宽松的市场环境让开发商可以得心应手地发挥，而值得关注的是，几乎所有二线城市都放开自己的地盘，给予很多优惠政策，积极配合开发商建设、吸引品牌企业进驻开发的姿态，也不能不说是诸多开发商乐意并积极向二线城市拓展的关键。
国瑞地产策划经理武斌说：“今年4月在沈阳顺利拿下170万平方米土地的开发权，我们的工作得到了沈阳当地政府很大的支持，可以看得出来，他们是非常欢迎北京的开发商到当地去做项目、搞开发的。”
业内人士称，对于房地产开发尚不成熟的二线城市，品牌地产企业的进驻对当地房地产市场的影响和冲击可以说是巨大的，不仅可以改变当地原有的市场格局，为本地房地产企业带去新的观念，带动城市整体住宅品质的提高以及居民住宅消费观念的提升；同时，对于当地经济增长也是强有力的贡献。