穗白云区金满家园：商品房变违建(南方都市报 2006-7-26)

社论：部门行政前恭后倨 撤销许可不能免责
2006-07-26 11:28:33  来源: 南方都市报   作者:
社论
房地产市场的错综复杂可谓案例不断。昨日，本报重点报道了广州金满家园近千户业主在入住多年以后，房产从当初承诺的商品房变成了房产证上的集资房，最后又在规划部门的认定下变作违法建筑的离奇事例。一年多来，业主20次将开发商告上法庭均遭败诉，而被规划部门认定为造假骗批的开发商也同样四处喊冤，一个关涉多方影响巨大的房产大案就此陷入了多方无助的境地。
早在1997年，广州市政府即出台了处理农村集资房问题的48号文，其中规定:1996年12月之前建的农村集资房，在不影响城市规划的前提下，补齐集资房市政、公用设施配套统筹资金等费用后，可以办理房产证。而对1996年12月以后发生的违法用地、违法建设集资房行为，有关部门要严肃处理。实际动工于1998年上半年的金满家园，在文件规定时间一年多之后，却获准按48号文的集资房建设规定得到了建设用地许可证。因此，今天金满家园问题的实质是房产商违规获取政策利好未果而导出的一场纠纷。金满家园房产商能在政策截止的一年半之后，仍然获得享受政策利好的建设许可，以集资房名义上马如此大规模的房产项目，没有有关部门的通融承诺与法外开恩绝难得逞，以商人的精明来论，也绝不可能贸然进入。因此，金满家园事件前后，始终都有政府相关部门活动的身影。
然而，金满家园最终成为了政策顺风车撇下的违规投机者。据报道，当初违规发放《建设用地规划证》、《建设工程规划许可证》、《集资房规划审查意见书》的地方规划部门，去年又以一纸撤销函，将金满家园变成了违法建筑，也将金满家园违规上马的政策依据一变而无，并以“采取提供虚假的建设时间和虚假测量图纸等手段骗取政策许可”为由，将责任一并推给了开发商。从金满家园业主的痛心控诉而论，房地产市场的复杂诡异实为不可承受之重，然而，诉诸法治理念，我们却无法只对不慎入套的业主叹一句同情，有关部门在金满家园事件的前后作为，尤其值得推敲和检讨。
事实上，48号文出台之后，许多在规定期限后开工建设的房产项目也都成功争取到政策便利，享受了集资房“转性”为商品房的政策利好。用开发商的话说，“当时广州与金满家园同期开工又从规划部门取得了《建设用地规划许可证》的楼盘还有很多，这在当时是一个普遍现象”。这使今日金满家园的困局尤其显得不堪——大家都违规争利，唯我始乱终弃，这使民众来不及同情业主的无辜遭遇与开发商的偷鸡不成，反而要为当时恣意变通的部门行政生出某种的联想与目中无法的感叹。如今，面对拿不到房产证的近千户业主，规划部门不闻不顾，又以一纸撤销函将偌大的房产项目打成了违法建筑，任由业主、开房商和银行打成一团。这种事后推诿的混乱局面，无疑使得无辜业主旧痛未了又添新伤，成为了违规项目的最大牺牲品。
尽管距离48号文出台的时间已经久远，然而，当初有关部门违规行政的恶果仍然不请自来。时过境迁，当时的政府官员或许已经更换，但是作为公共管理机构的政府却仍在延续职能，因此，作为过去不当行政的责任主体，今天的政府部门无疑要为此承担责任，而面对矛盾纠纷，政府又不得不以调停人的身份着手解决遗留下来的种种问题。在金满家园事件中，规划部门一反前言再以行政命令撤销了曾经的许可决定，意在藉此减除自身的责任风险，然而作为具有社会公信力的政府机构，如此避责却不能不说是极不负责的做法。
金满家园事件的出现，让我们不得不正视部门违规行政对社会矛盾产生的助推作用和依法行政在基层的异化现实。政府部门必须为自身的行政行为承担法律后果，这是法治社会的基本常识，这首先意味着必须将违规审批的规划部门视为当事方进行处理。如果对部门违规行政遗留的恶果，只是再来一纸撤销令一笔勾销，而将由此造成的矛盾纠纷一把推向法院留给社会，则所谓和谐社会的构建首先便落入了部门违法的覆辙之中。
穗白云区金满家园：商品房变违建
2006-07-25 10:20:49  来源：南方都市报 作者：杨晓红 徐艳
2002年9月，吴女士拿出半生积蓄，在白云区金满家园购得一套住宅。三年后，却发现一直号称“真真正正商品房”的住房变成了“集资房”。更出乎意外的是，业主们向相关部门反映后，却获悉该小区竟是违建。受此影响的，有近千户业主共3000多人。
一年多来，业主们先将开发商告上法庭，却屡遭败诉；部分业主转而对提供贷款的银行进行断供时，又被银行告上法庭，并再遭败诉。
开发商也开始喊冤枉，房管部门承诺的集资房五年内不得进入二级市场的约定，也变得遥遥无期。
“既然是违建，政府监管部门为何对开发商未作任何处理，银监部门也说银行没有错，那到底是谁错了？”7月20日，继续到市政府上访的业主吴女士对此愤愤不平。
这一系列错综复杂的权益链条背后，房地产开发监管的责任之重可见一斑。
2005年夏，小区频频闹电荒，业主到处反映情况，原来是小区接入的仅是临水临电，同时怀疑小区商品房可能有问题2005年7—9月，业主拿到房产证，才发现商品房注水了，变成了集资房，业主不服，到处向市区职能部门反映情况，得到市监察部门、市建委的明确说法，说这个小区是违法建设2002年前后，业主看到金满家园打出的商品房低价广告，加上又有商品房预售许可证，又有与银行提供按揭的担保合同，所以就办了银行按揭买楼入住。
金满家园楼盘好多住户的窗户上挂着横幅，表达他们的不满。
7月20日，广州市政府的市民接待日。上午8点，300多名来自白云区金满家园、金满苑的业主早早来到了市政府。他们希望政府能督促早日解决他们的住房困局。“我们住在已被认定为违建的家里，怎么可能踏实？”业主陈小姐抱怨。
当日的接访中，市建委负责人耐心解释：自今年6月以来，市建委、规划部门已就此事开过四次会议，专门研究解决方案，目前已要求广州市规划局尽快拿出处理办法。市建委负责人还当场打通了市规划局负责人的电话，并透露，等市规划部门作出了相关处理意见之后，如果业主们认为是上了开发商的当，可以再去找开发商索赔。
金满家园业主吴女士对这个回复依然忧心忡忡：“万一处理结果说违法建筑要无条件拆除，或只对开发商作出处罚，那我们的损失该怎么办？”
屡遭停电住宅性质遭业主怀疑
金满家园位于白云区石井镇沙凤村马头岗，稍早一些开发的金满苑距此不远，在沙凤村西就街13号。这两个小区，同属一家民营公司“广州市白云区金满实业发展有限公司”所开发，小区也均以开发公司法人代表陈金满的名字冠名。
金满家园业主吴金芳（化名），江西人，1994年来到广州打工。与众多购房业主一样，2002年9月，吴金芳与广州市石井建设开发有限公司签订购房合同，购得一套建筑面积59.33 平方米的住房，总金额17.12 万余元。由于经济能力所限，吴金芳与工行西华路支行签署了一份住房按揭贷款合同，向银行借款11.9万元，借贷期限14年。
金满家园业主介绍，金满苑和金满家园的业主，大多是在1999年—2002年前后买楼入住的。目前，占地45500 平方米的金满家园，62 0多套住宅中，已售出550多套。
没等新购房入住的业主们高兴多久，去年夏天，金满家园在高温期间频频停电，让小区业主苦不堪言。“最严重时，一晚上要停十多次，一周停三四晚”，业主陈先生介绍，停电事故发生后，小区业主自发到市供电部门查询，才发现金满家园根本就不在供电部门供电名单之列。也就是说，金满家园一直是临水临电。
“我们的水电，都是临时从街道那边搭过来的一条支线所提供，天一热，这边就得拉闸”，业主陈先生承认，业主们在了解水电问题的同时，也多多少少知道了自己所买的住宅有可能“来路不正”，不像当初买房时开发商所标榜的“真真正正的商品房”。
眼下又到用电高峰了，陈先生很担心是否马上又要被拉闸停电，而“业主们的情绪已很激动”。因为水电问题还没解决，房产证问题早已闹得沸沸扬扬。
办房产证“商品房”变成“集资房”
去年3月，吴金芳如愿以偿地拿到了红皮房产证。吴在欣喜之余，打开证件细看之下，却在“附记”一项中看到了一行字：集资房。该房如要进入二级市场交易，则必须按照国家有关法律、法规，再补有关税费。
“当时感觉就不好了”，吴金芳回忆。当时，她身边已有不少业主陆陆续续开始领到房产证。“明明当初买楼时，买的是商品房，怎么现在却成了集资房？”拿到房产证的业主们一时议论纷纷。
业主陈小姐记得很清楚，“当初买楼时，我们出的房价是2800元/平方米，是比同地段商品房稍便宜，但如果是集资房业主，他们当年的集资房价则只有1800-1900 元/平方米”，“差别太大了”。一同买楼进住的部分业主，在买楼前，甚至专程到市房地部门花了30元钱，由该管理部门出具了一份商品房预售许可证。这份文件显示，该楼盘确实是商品房，是完全可以自由上市交易的。
24日，市房地产交易中心在接受采访时表示，尽管按市政府1997（48）号文相关规定，在补齐相关规费后，集资房当初有“五年之内不得进入二级市场”的明文规定，但目前仍还没有政策允许集资房进入二级市场。也就是说，政府文件也没明说：五年以后就可以进入市场交易。
房产证的突然变脸，使得金满苑198户住户和所有金满家园业主都感到失落且愤懑。因为按照相关规定：商品房是可以自由上市买卖、抵押的，而集资房一般只能作为自用住房，不能上市交易，且在向银行办理贷款时，也不能作为抵押物存在。
“区建设和市政局、区规划部门、区委、区人大、市房地部门、市建委、市规划……凡是能到的地方，我们都到过了”，业主陈先生说，一年多来，他们几乎跑遍了市、区相关职能部门，反映房产证变脸的情况。其间，数位业主还对开发商提起上诉，认为开发商欺骗了业主，但结果全部败诉。金满家园开发商陈金满也承认，前后这样的官司已不下20场。
按照提供业主住房按揭贷款的某银行说法，在业主与开发商所签订的商品房买卖合同中，就已经注明其住宅性质为“集资房”。在开发商提供的买卖合同封页，即有一个蓝色印封，注有：1996年5月1日起，（该房）五年内不得进入二级市场交易。但如此明显而重要的附注说明，绝大多数的金满家园业主却表示：从买楼至查询预售合同，从未见过有“集资房”字样出现过。
吴金芳称，自己也是在签了住房买卖合同一天后，才拿到《商品房买卖合同》复印件，而此时的复印件上，商品房预售许可证号为：穗房集字20010002 号。“当时（签合同时）没见到，也没留意”，吴金芳说。
金满家园一销售经理曾解释，该楼盘是“特殊商品房”，即在销售时，已经通过补办各种手续，拿到了商品房预售证。而按政府48号文规定，业主在持有房产证5年以后，就可以进入二级市场交易，所以售楼时，对外宣称就是商品房。
违规建房规划部门取消许可证
就在小区业主还未弄清金满家园究竟是商品房，还是集资房时，却再度从政府部门得到证实，该楼盘事实上是违建房。
去年7月，开发商金满公司陆续接收到了区规划部门下达的几份撤销函，金满家园的《建设用地规划证》、《建设工程规划许可证》、《集资房规划审查意见书》被要求一一撤销。同年9月，白云区规划分局穗云规函357号文中显示：在9月8日该区陶镇广副区长主持的相关会议上，    已确定将金满家园作为违法建筑立案调查……同时，市、区规划部门已取消了该楼盘的《建设工程规划许可证》。
去年年底，小区业主们更分别从市监察部门、市建委等政府部门得到正式明确回复：经调查，金满家园是违法建设。其中，在白云区规划部门下发的一份撤销决定文件上，撤销的理由是：“采取提供虚假的建设时间和虚假的测量图纸等欺骗手段”，骗取了市规划局的政策许可。
7月20日，记者就此事访问白云区规划局时，该部门一工作人员除表示“此事十分特殊，暂不便发言”外，也透露“如果开发商谎报材料，我们也很难一一查出，因为材料都是由镇里统一送上来的。”
然后据记者了解，由于行政区划变更，原有的石井镇经撤并，目前已不存在。
业主断供银行告倒业主
2005年8月，业主吴金芳准备将金满家园的房子出租，并且打算继续向银行交付按揭款，但遭到其他的业主劝阻：“都成集资房了，管理费都不用交了。”
吴称，她当时想了想，如果是集资房的话，按当时的价格，自己所付的首期款和交给银行的按揭款，已早就够付了，“我当初买楼时看中的另一套集资房，才7万多，比这个面积还大”。吴金芳于是断了继续供楼的念头。
金满家园业主陈先生证实，因为小区临水临电和房产证问题一直悬而未决，部分业主确如吴女士一样，开始拒交住房按揭贷款。
一业主粗略统计，从去年七八月起，金满家园断供的业主多达10 0多户，金满苑也有部分业主断供。工商银行西华路支行在屡次向业主催缴住房按揭贷款无果后，决定向法院起诉业主。
今年2月底，吴金芳接到了法院电话，她被银行推上了被告席。
还有几名欠缴业主和负担保连带责任的金满公司也被要求应诉。
今年3月14日，经荔湾区人民法院审理，吴金芳从2005年夏至今年1月，已共拖欠银行按揭贷款6期，共计人民币5685.84 元。银行要求她提前收回贷款本金和利息，并依照法律规定行使抵押权，追究担保人的连带担保责任。
“市建委、市监察局等政府部门都认定金满家园是违法建设，那么业主与银行签订的借贷合同就应该是无效合同，由此造成的责任与后果应该与业主无关”，在法庭上，吴金芳及其代理人对原告方提出的上诉理由作出辩护。
7月14日，法院一审判决书判定吴金芳败诉，被要求向银行一次性清偿借款本金102858.59 元，并支付银行利息、罚息、复息等1834. 49 元等。“刚接到判决书时，整夜整夜睡不着，想不通为什么会这样判？”吴金芳认为，审判结果与大多数业主的预期相差太远，“是不是我们小业主在替别人承担过错啊？”
金满家园有业主称，在开发商与银行签订贷款按揭担保合同时，就有人曾向银行举报过开发商有问题。2002年12月，工行西华路支行与开发商签订《按揭业务担保合作协议》，并于次年3月再次签署一份补充协议，为购楼者提供按揭贷款。按住房按揭相关规定，银行须对开发商提供的《商品房预售许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》等进行查验，才可能对业主提供住房按揭贷款。
7月20日，工行相关部门回复，该支行在向“金满家园”项目提供按揭服务时，已按要求对开发商资质和楼盘建设的相关证件进行查验，对购房客户所提供的按揭服务，完全符合人民银行《个人住房贷款管理办法》和该行对按揭业务的规定。
另外，银行方面表示，该楼盘的《广东省广州市商品房预售许可证》在“土地使用权证号及用途”一栏，已注明用途为“集资住宅”，房管部门其后也为购买该项目房屋的客户办理了《房地产权证》，业主在买楼时，就应该已经知道所买的是集资房，“而银行向集资房提供房贷，也全部合乎规定，当借款人断供3期以上或累计违约6期以上，银行是有权依法起诉的”。
上周四，市政府接访日，金满家园业主前来反映情况。接访中，市建委负责人对类似金满家园的违法建筑，指出三种未来可能之前景，一是影响整体规划和近期规划的，一定要拆；二是与整体规划矛盾不大但是施工有问题的，会根据具体现状进行各种处罚并协调各部门完善手续；三是与整体规划无矛盾的可以保留使用。同时，市建委负责人当场明确表示，眼下金满家园这三种可能都有。
目前，在相关政府部门的处理结果未出来之前，金满家园和金满苑的近千业主还只能在等待之中。“半年多来，小区物业基本无人管理，路坏了没人修，卫生也是三天两头才搞一次……我们盼着能尽快有一个圆满解决”，金满家园业主声称，在银行案一审败诉后，将继续向中院提起上诉。
最让人诧异的是，眼下在金满花园小区内，除了十多条小区业主自发挂出的红色维权条幅外，开发商金满公司也打出了两道醒目的蓝色维权条幅维权。
7月20日，陈金满得知小区业主再次上访后，气恼万分地向媒体澄清，认为他是冤枉的。据其透露，当初规划部门和下属规划设计院都曾有人去过项目现场，且以类似变通手法，拿到补办手续的房地产项目，当时远不只金满家园一家，好多楼盘都是在当地政府的支持下，甚至是在当地政府出具公文申请补办手续的情形下，赶上48号文所规定的末班车的。
看来，双方甚至多方都在等待一个公正结果。
金满家园被指造假开发商也喊冤屈
2006-07-25 10:20:49 来源：南方都市报作者：杨晓红 徐艳
金满公司称该小区“从来就不是商品房”

经了解，市规划部门判定金满公司以欺骗手段获得规划部门行政许可的证据，是市规划部门1998年在金沙洲上空拍摄的一幅航拍图。航拍图显示，金满家园在1998年前，根本就没有动工，而金满家园却以1995年为开工时间，向有关部门申报，并因此而依照48号文补办手续的。
根据1997年广州市政府出台的《关于处理我市农村集资房问题的决定》48号文相关条款规定，1996年12月之前建的农村集资房，在不影响城市规划的前提下，补齐集资房市政、公用设施配套统筹资金等费用后，可以办理房产证。而对1996年12月以后发生的违法用地、违法建设集资房行为，有关部门要严肃处理。
今年2月，陈金满曾对媒体承认，金满家园的实际动工时间是199 8年上半年，确实在48号文件规定的期限之外，但金满家园在动工前，他已向当时的石井镇、白云区两级政府部门提出申请，是在得到批准可以按48号文规定向规划部门申报用地规划、报建手续后，才动工兴建的。“否则，那么大一个项目，如果不同意按48号文补办手续，或者规划部门审批时不批准，我们哪有胆量开工建设？”
过去：金满补缴费用700多万
对于“以虚假资料骗取行政机关批准”的说法，金满公司负责人陈金满说：“这完全不是事实。”
他介绍，1998年，金满家园项目经原石井镇人民政府向白云区政府进行申请，以金满花园2期的名义进行申报。金满家园附近的金满苑，为金满花园1期，是1995年动工的。陈金满认为，如果将两个楼盘分开来看，金满家园的确是1998年才动工。但是当时他并不知道有穗府「1997」48号文的存在。
2000年8月29日，广州市石井建设开发有限公司获得了市规划局颁发的《建设用地规划许可证》，该《建设用地规划许可证》上写明，“本用地是为执行市政府穗府「1997」48号《关于处理我市农村集资房问题的决定》而核发的建设用地许可证”。陈金满强调，此时，他才知道有48号文的存在，并按照其规定补办了手续，缴纳了包括土地出让金和契税在内的相关税费700多万元。陈金满坚持在项目审批前，区规划局、市规划局等相关部门皆前往现场勘察过。并且，当时广州与“金满家园”同期开工又从规划部门取得《建设用地规划许可证》的楼盘，还有很多，这在当时是一个普遍现象。
对于业主所质疑的“商品房变集资房”的问题，陈金满解释说，“金满家园从来就不是真真正正的商品房”，而是通过补办各种手续领取了商品房预售许可证，才与业主签订了《商品房买卖合同》。而且，合同上也写明了预售许可证号是“集”字号。根据48号文，“集资房”自1996年5月1日起，五年内不准进入二级市场交易流通。但是陈金满表示，购房合同封面上对此已有说明。他认为，业主们在购房时已明确知道所购房屋是集资房，金满公司在购房合同上也不存在任何隐瞒。
金满公司另一高层表示，直到2001年5月1日之后，金满家园的房子还是不能进入二级市场。比金满家园更早开发、未被认定是“违法建设”的金满苑，也不能进入二级市场交易。对此，他称，拿到许可证时，公司曾算了一笔账，算下来，楼盘完工时，差不多也已经过了5年限期，可以进入市场流通，跟真正的商品房差不多。
现在：数十套房丧失出售资格
陈称，自从小区建筑成为“违法建设”后，他也曾多次写信给各级政府部门反映情况，认为自己响应政府号召，补交了巨额费用，反而还要受罚，十分不公，他甚至要求相关政府部门对广州所有取得《建设用地规划许可证》的集资房，进行一次大清查，并适用统一处罚标准进行处罚。
据陈反映，目前不只是金满家园，就连还未被认定为“违法建设”
的金满苑业主，也逐渐拒绝缴纳水电费和管理费，公司每月不得不为这些开支垫付十几万元，剩余的数十套住宅，也丧失了出售资格，“公司业务处于全面停顿状态”。
陈金满说，他希望政府还金满公司一个清白。
陈如桂：争取春节前拿回部分临迁费
2005-12-09 09:49:28   来源:南方日报

图为陈如桂在接待市民。符超军　摄
市建委主任陈如桂昨日接访答复荔湾区惠城花园回迁户：
争取春节前拿回部分临迁费
本报讯　(记者/严丽君　实习生/薛冰妮)昨天，广州市建委主任陈如桂“坐镇”市信访局接待信访市民。他昨日一共接受了14批次市民的来访。最后接访时间延长了1个多小时。
陈如桂昨日一一回应了市民对房屋拆迁中的临迁费、楼房质量、回迁楼建设等问题。他表示，以后还将多安排与市民面对面的沟通活动，并且市建委将牵头联络规划局、国土局等有关部门互相沟通，针对来访中的集中突出的问题，拿出方案来为市民解决问题。
在受理的14件个案中，反映临迁费以及回迁问题最为集中。一位姓郑的大姐反映:1995年，为了建荔湾区的惠城花园，他们的房子拆迁，临迁费都没有到手，现在回迁楼也没有完全建好，回迁无望。她说，据她了解现在有250多户没有回迁。郑大姐说，她希望能拿到2－3个月的临迁费。
陈如桂答复说，他们将协助惠城花园的回迁户追讨临迁费，争取　春节前让他们拿到一定的临迁费。他们还要和开发商协调，让它有钱拿钱，没钱变卖资产也要支付解　决。
另外，对惠城花园的问题他们已经有了工作方案，将协调各方筹集资金，尽快启动回迁楼的建设，但是还要与国土局等有关部门开会，形成可操作的意见。他们将于本月26号召集惠城花园回迁户开一个情况通报会，进一步协商解决。陈如桂在接访后告诉记者:“请市民们放心，政府都非常重视房屋拆迁中的相关人员的投诉，政府有责任帮助解决。”
白云区金满家园的苏先生说，今年3月开发商发房产证，他们才发现房子是集资房，而非开发商说的商品房。紧接着，他们的楼盘又被裁定为违法建筑。他说，后来他们发现原来开发商在建楼之时就以虚假资料“瞒”过有关部门，本来是1999年开工2000年竣工的楼，却说成了1995年动工1996年竣工，取得了相关证明，建好了房子。现在楼盘又被裁定为违法建筑，小区560多户人家，处于临水临电状态。金满苑小区郑大姐也遇到同样的情况。买房子前，开发商告诉他们说房子是商品房，发房产证时发现房屋性质发生变更，变成了集资房。
陈如桂答复说，建委将调查负责该项目的开发商的相关手续，并且看看他们有没有做虚假广告。他们将和国土局进一步协调处理。如果定性为违章建筑，原则上是要清拆，但是如果对近期规划实施影响不大的建筑，将对开发商采取罚款处理，建筑保留使用。