韦黎兵：地王逃难　政府为难(南方周末 2008-7-24)

　　楼市萧条，一些不堪重负的地产商宁愿违约，也要把手中的土地退给地方政府，这直接导致地方政府财政收入大幅缩水，进而影响这些城市的经济发展

　　一年之间，福州地产商欧宗洪恍若隔世。

　　去年9月，他的融信房产以每平方米9953元的楼面地价获得福州原玻璃厂、保温瓶厂地块，成为福州的单价地王。今年2月，他损失7000万元保证金，把土地还给了政府。

　　欧宗汉的厦门同行侯昌才也决定把一块价值22亿元的地块还给厦门市政府，正是这块地令侯昌才成为2007年的厦门地王。

　　在楼市持续不景的大背景下，往日一地难求的土地市场早已风光不再。不仅在福建，在上海、广西等地也发生了地产商退地事件。一些没有退地的地产商则开始私下转让，“现在找买家的土地满天飞，但绝大部分没人要”，一位地产商如此形容土地市场的萧条。

　　不仅如此，上海、北京、广州、深圳、南京等城市的土地拍卖纷纷流拍。据不完全统计，2008年上半年全国一线城市有超过40块土地流拍。这使以土地出让金为主要收入的地方政府不得不勒紧腰带，并大幅削减投资计划。

　　短短一年间，形势逆转。2007年上半年全国楼市暴涨，地产业大红大紫，令所有地产商都患上了“土地饥渴症”。当整个行业都失去理性之时，衰退之日也为时不远。

　　疯狂前夜

　　2007年9月11日是福州房地产界的狂欢之日。这一天，福州市土地拍卖市场大厅内人满为患，城内的二百多家地产商济济一堂，走道上水泄不通，大厅里烟雾缭绕。“现场的气氛如同赌场。”一位与会的福州地产商说。

　　在2007年上半年楼价持续上涨的刺激之下，地产商们普遍认为前景无限。

　　此次拍地，带头大哥万科志在必得。经过239轮激烈争夺，万科以27.2亿元拍得五四北原福泰钢铁厂地块，其楼面地价高达7096元每平方米，而这块地 2006年9月的拍卖价仅为9.7亿元；更夸张的是，万科拿地时，该地块相邻的楼盘北尚二期的均价不过6400元每平方米。

　　出身建筑行业的融信房产董事长欧宗洪也“表现非凡”，他拿下原玻璃厂、保温瓶厂地块，楼面地价每平方米9953元，直逼附近在售楼盘均价。而在一年之前，这里的楼面地价只有每平方米3000多元。

　　到了中午，无人去吃饭，拍卖继续进行，直到下午一点，拍卖才全部结束。欧宗洪一人独得两块地，共需支付地价15.5亿元。

　　此时，更大的波澜在福州激起。按照2005年后福州房地产市场的“规律”，但凡拍地之后，房价无不上涨。这一次也不例外。

　　新地王诞生的消息迅速传播开来，当天下午，万科五四北片区附近已经开盘的一些楼盘，立刻封盘不卖。半天之间，封盘现象在福州各楼盘迅速蔓延，开发商们纷纷开会，决定调高价格。他们预计，此次拍地之后，福州楼盘多数每平方米将普涨1000元。

　　房市转冷

　　各楼盘纷纷提价使社会舆论对开发商大加鞭挞，尽管政府要求开发商不能随意提价，但开发商们大多阳奉阴违。

　　此时，令福州开发商们始料不及的打击出现了。2007年9月底，央行出台房贷新政———第二套房首付提高至四成、利率在基准利率的基础上提高一成。效果立竿见影，2007年10月，福州商品房交易量环比下降50％。

　　形势突变之下，精明的福州商人马上调转枪头。拍地一个多月后，融信房产就传出退地传闻———欧宗洪要放弃的，恰恰是他总价9亿多元的地王地块。

　　一些开发商开始悄悄降价。领头羊是福晟地产，2008年1月，它旗下楼盘钱隆金山的售价从7300元每平方米下降到6500元每平方米后，销售回暖。其他销售不畅的开发商开始纷纷跟进。

　　到2008年3月，福州市房价已经跌至2007年9月之前的水平。

　　与福州一样，厦门楼市形势也日益恶化。由于厦门外来购买力和投资性购房均占购房者一半以上，因此厦门的调整幅度更大。2007年11月，厦门二手房成交量环比下降28%，新房成交量环比减少约13%。到2008年4、5月，厦门岛内房价已经普降两成左右。2008年上半年，厦门市住宅成交面积为 52.35万平米，仅为2007年同期的三分之一，成交金额约28亿元，仅为2007年同期的五分之一。

　　土地市场一蹶不振

　　房价下跌，直接打击了开发商信心，这种影响迅速传导到土地市场。2007年末，福州市最后出让的10幅地块，有8幅地块流拍；厦门市2007年12月21日最后一次土地拍卖，6宗地也有4宗流拍。

　　在2007年9月11日拿地后不久，欧宗洪就后悔了。2007年整个福州房地产市场的销售总额只有300多亿元，当地最大的房地产商融侨地产2007年的销售额也只有18亿元。而在2007年高峰时，实力不如融侨地产的融信房产与关联公司一起拿地，所需的资金就达17.7亿元，加上在江西、莆田等地项目所需资金，公司面临巨大的财务压力。

　　拿地一个多月后，欧宗洪决定退地。此时，业内也传出了万科退地的消息。

　　不过，万科得到福州市政府的帮助。2007年年底，福州市政府加快万科地块附近的基础设施建设，加快茶亭人工湖的开挖速度和动物园的搬迁进度，万科最终没有退地。欧宗洪则终于在损失7000万元保证金之后，在2008年2月退了地。

　　为了安抚地产商、恢复市场信心，福州市政府一方面放宽地价付款期限，一方面将华润、中铝等全国性的大开发商引入本地市场，希望重新激活土地市场，但还是无法扭转局面。2008年5月，华润地产在土地连续流拍的情况下进入福州，以超低价获得金山板块的两幅500多亩土地，楼面地价只有3000元每平方米， 成本与去年霄壤之别。

　　厦门的情形与福州类似。几个月前，地产商侯昌才打算放弃22亿元的地王地块，将已付资金转用另一宗9.5亿元的地块的地款。据业内人士透露，此事令厦门市土地局和土地发展总公司非常头疼。它们担心源昌退地将彻底动摇市场信心，甚至会引起连锁反应，毕竟国贸地产、住宅集团等几个厦门国有大地产商的资金也非常紧张，它们逾期还未付清土地款。

　　地方经济发展放缓

　　土地收入缩水，直接拖累福州和厦门的经济发展。2007年厦门地方级财政收入只有186.6亿元，但卖地收入却有220亿元。2008年2月两会时，厦门市考虑到地产市场的变化，将土地出让收入预算调整为177.11亿元，缩水三分之一多，但现在看来，这依然是个不可能完成的任务。

　　按照政府公开数据，2008年上半年，福州一级土地市场成交金额为33.85亿元，而2007年上半年却有88.83亿元；厦门的一级土地市场成交只有40亿元，只完成今年计划的22.6%。

　　其中地方基础设施的投资受的影响最大。而厦门经济发展的基本思路，即是以工业为重心，基础设施先行。因此，土地收入成为厦门市基础设施先行的主要抓手， 就此，“金戈铁马，狂飙突进”的大规模城市基础设施建设框架拉开。也就是从这个阶段，厦门房价地价开始了轰轰烈烈的上涨过程，一度夺得全国各城市之冠。 2006年年底，厦门市房地产业内开始流传，有关部门对厦门房价做“三二一”格局的展望：岛内三万，岛外二万，翔安、同安等新开发区一万。

　　照厦门的体制，土地收购、开发、储备、出(转)让职能，均由土地开发总公司完成。卖地收入先收缴财政，再由财政拨付土地开发总公司，负责园区开发、拆迁、保障房、其他公共基础建设。

　　但卖地收入的降低，大大超过了年初政府对土地市场的判断。更为严重的是，即便是不多的土地收入，开发商在资金紧张的情况下，按期缴款的比例也大大下降了，政府的实际收入，还将更大比例下降。

　　这种情形之下，2008年3月，在厦门重点工程建设会议上，市委书记何立峰要求抓大放小，加快在建项目，暂缓部分项目。

　　而厦门市政府原先力推的保障房项目，据业内人士透露，政府已放缓了资金拨付。按照厦门财政局方面公布的消息，上半年，保障性住房建设资金在“全力”保障之后，只完成了支出预算的78％。“现在只是开始，土地市场和房地产市场远没见底。”厦门均和评估咨询公司董事长王崎说。