六部委限制外资进地产：后门开始关闭

 
 
传言中针对外资进入房地产的调控政策，日前已经悄然出台。
本报记者获悉，由建设部牵头，商务部、国家发改委、人民银行、国家工商总局和国家外汇管理局联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(以下简称《意见》)。
这份落款时间为7月11日的文件开门见山地指出，今年以来我国房地产领域“外商投资增长较快”，“境外机构和个人在境内购买房地产也比较活跃”，为规范市场而加强市场准入和管理。
国务院研究中心金融所所长夏斌称，必须管住房地产这个外资流入的“后门”。此前，夏斌就呼吁，要对外资进入房地产严格设防，出台相关限制政策。
市场准入收紧
《意见》分为四部分十四条。在市场准入和经营管理上，意见从经营实体、资本金和企业设立程序等方面做了要求。
首先是境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循“商业存在”的原则，也就是必须经批准登记，在中国设立外商投资企业。
而在资本金要求上，《意见》规定外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元的，注册资本金不得低于投资总额的50%。
在设立程序上，意见规定由商务主管部门和工商行政管理机关先颁发一年期的《外商投资企业批准证书》和《营业执照》，在企业付清土地使用权出让金，取得《国有土地使用证》后再行办理正式的批准证书和营业执照。
此外，外商投资房地产企业的股权和项目转让，外资并购境内房地产企业，都要经过严格审批，并购必须以自有资金一次性支付全部转让金，有“不良记录”的境外投资者将被禁止进入市场。
北京大学房地产法研究中心副主任金锦萍博士解释道，按现行的《外商投资产业目录》，房地产属于鼓励和限制类行业，其中普通住宅和房地产开发属于鼓励类，高档房地产和土地成片开发属于限制类。
但中伦文德律师事务所闵敏律师称，“执行当中并没有特别明确的规定，具体的审批上有很大的自由裁量权，实际中放得很松，特别是地方上，限制很少。”
具体政策是，注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用权证》的，或开发项目资本金未达到项目总投资35%的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门也不予批准外汇借款结汇。
闵敏分析，除了土地使用权证一般是融资的前提，另外两条的规定是以前从未有过的。而夏斌则认为，调控主要是为了防止热钱大量流入，抑制投机性资本，对办理境外贷款严格限制很有必要，对境内贷款，特别是外汇贷款，倒是应该放松，还可以消化国内高额的外汇储备。
消费行为规范
《意见》在对投资经营行为做出规定后，对房地产“消费行为”也做了规范。
首先是资格和身份上，只有在境内设立有分支、代表机构的境外机构(经批准从事经营房地产业的企业除外)，和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人，才可以购买“符合实际需要的自用、自住商品房”，不得购买“非自用、非自住商品房”。
港澳台地区居民和华侨，“因生活需要”，则可以在境内“限购一定面积的自住商品房”。
而在购房程序上，意见要求境外机构和个人购房必须采取实名制，持有效证明办理土地使用权及房屋产权登记手续。
此外，外汇管理部门也严格把关，对外商投资企业、境外机构和个人购房的资金汇入和结汇，不符合条件的将不允许汇入和结汇，对房产转让所得的汇出，也要进行合规性审查。
金锦萍称，自2002年我国取消外销房和内销房的区别后，对外国机构和个人在国内买房置业几乎没有任何限制，这在国际上是比较少见的。
她分析，从意见的整个规定来看，境外资金要投资境内房地产，不管是从事开发还是买卖经营，都必须在国内“落地”，设立中国法上的实体，其经营行为要在国内监管机构的监控之下，而非经营性的“消费行为”，则通过前述措施设限。
如果规定的措施得到严格实行，境外的房地产投资信托基金(REITs)在境内直接从事房地产买卖投资的业务基本上不大可能了。
但是，金锦萍指出，这些措施在具体实施和操作上，比如对资金进出的“符合条件”和“合规性”审查，可能会面临困难，实践当中通过中间人转手的规避手法不少。而境外的机构和个人购买房地产，也可能通过国内的机构和个人来实现，尽管风险和成本会比较高。
而据国家外汇管理局的统计，2005年境外机构在中国购买的房产价值达到34亿美元，而业内人士分析，这只是冰山的一角，隐匿于统计之外的资金规模可能要大很多。
受此政策影响重大的众多境内外投资者对政策动向也早有关注。凯德置地中国副总裁廖茸桐在接受本报记者采访时说，“门槛提高了，加强了管理，提出了新的严格要求。”
但是，廖茸桐也表示，“在细节上，《意见》的很多措施对所有外资都是‘一刀切’，对长期投资和短期的投机性资本没有区分，影响力度都是一样的。”
比如，50%的注册资本金要求，对贷款融资的限制，无疑增大了投资成本。
《意见》还对强化和落实监管责任提出了要求。明确落实的责任主要是在城市的政府，要求各地不得擅自出台对外商投资房地产业的优惠政策，已经出台的要清理整顿并予以纠正，要求对擅自降低企业注册资本金和项目资本金比例的违法违规行为和房地产违规跨境交易和汇兑违法违规行为进行查处。
本报获悉，建设部、商务部、国家发改委、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、银监会、外汇局等部门要针对《意见》及时制定有关操作细则。同时，有关外资进入房地产市场的信息监测系统合分析工作机制也要建立，以强化部门协作和有效监管。
相关报道见6版《三部委首次明确土地出让金用途》