去年猛如虎，今年骑老虎，明年跌如股-----兼谈开发商是怎么“先躺倒”的

  去年猛如虎，今年骑老虎，明年跌如股----------兼谈开发商是怎么“先躺倒”的
http://www.tianya.cn/publicforum/content/house/1/101789.shtml　　
　　
　　美国次贷风波和越南经济危机的爆炸声使大官忧心忡忡，为了大局，为了长治久安，为了挽救经济于悬崖，需要及早引爆楼市泡沫，需要像堰塞湖一样下泄分流，所以房市去年猛如虎 今年骑老虎,明年跌如股；所以开发商会“先躺倒”。
　　
　　1.刚性需求将在房价上涨中被消灭干净。开发商是在“为自己盖闲置房”。
　　永远不要问王婆你的瓜甜吗。永远不要问理发师我是否需要理发。永远不要问开发商我现在买房的时机对吗。
　　需求很大是开发商的谎言。第一种需求是投机和投资需求，已经因为无利可图和高风险而急剧萎缩，资金投到更赚钱的地方去了。第二种需求是升级需求，一套换一套，总量不变。第三种需求是大涨导致的恐慌性购买需求，因为目前在下跌，所以不见了。第四种需求是刚性需求，即生活必需不得不买而且买得起。过快的房价上涨是对未来的预支和透支。目前房价已经远远超过绝大部分普通消费者的实际购买力，支撑市场的有效刚性需求已小于供给。
　　因为高收入家庭有N套房，低收入家庭已买不起房.所以，如果当前当地的价格中收入家庭买不起，那么房子谁来买？购买力不是无限的，房价上涨到中等收入家庭月供还不起就是突破极限了，房价就会下跌了。开发商王石在中央2套说：房价涨到心惊肉跳，涨到年收入6到20万的中产阶层都买不起，不调整就会象日本泡沫破裂那样受到惩罚。
　　开发商推高房价,最终作茧自缚。全市每年盖几万套新房。开发商不是“为穷人盖房”（小虾在2007年就买不起了），不是“为白领盖房”（小鱼在2009年买不起了），也不是“为富人盖房”（大鱼在2006年就有N套了，手里还有钱但不买了，因为没了小虾小鱼这些剥削对象，再买就是“为自己买套牢房”）。任志强们是在“为自己盖闲置房”。刚性需求将在房价上涨中被消灭干净。竭泽而鱼后，渔夫也完蛋了。
　　
　　2.供小于求已发展为供大于求，开发商由老爷变为孙子。
　　“上帝欲其亡,令其先疯狂”。2005到2007年，因为拍买来的土地成本越来越高，因为不涨就没人追买，开发商每月每批都调高房价，以形成“永涨不跌”的假象，因为房价基数越来越大，2005年、2006年、2007年的房价就以每年加价10万，30万，60万的“加速度”上涨，所以许多人恐慌了，砸锅卖铁，透支未来，急不可耐地追高买入。
　　本来，开发商制造假象是为了“忽悠” 傻瓜的，哪曾想傻瓜竟然这么多，傻瓜的腰包这么好掏。结果，开发商也被自己制造的假象“忽悠”了，也钻进“自己设下的圈套”里去了。于是，连海尔也知道“搞房子比搞科技赚钱”，也赶来凑热闹了，开发商队伍“加速度”地增多了，全国已有6万家房企。于是，开发商不但贪心地将赚到的钱用于扩大再生产，还四处借贷投进去，新房竣工数就以2006年1万套、2007年2万套、2008年4万套……的“加速度”增多。有地不盖房会被正俯收回和工期长导致新房竣工数放大量要滞后到2009年。
　　买房人资金缺口越来越大，加速度被抛弃。房价大涨带动的物价大幅上涨使许多“待购首套自住房者”每年存款数呈现6万、5.6万、5万、4.5万……的“减速度”，房价大涨使购房款的缺口以30万，50万，80万……的“加速度”增大，于是，“待购首套自住房者”以每年10万人、20万人、40万人……的“加速度”被抛弃。新房涨到130万后，大多数“待购首套自住房者”的需求意愿已无法转化为有效需求。如果2007新房总价130万再涨1倍到260万，“待购首套自住房者”的有效需求将被彻底消灭！
　　房子供给量趋大（/），有效需求趋小，“Ⅹ趋势”就形成了。“＞”时供小于求，发展为“＜”时，就变为供大于求，就象菜市有20担白菜供应量，只有15担的有效需求，卖方市场变为买方市场。
　　以前，正治经济学老师说：“资本主义经济危机有周期性，过去大约每8年发生一次。因为贪婪和无计划而不断扩大生产，供给量趋大；在通膨下穷人购买力趋小，就会‘生产相对过剩’。富人的东西卖不出去，穷人想买又买不起，资本家宁可把牛奶倒进海里也不给老百姓。”房子倒不掉，开发商也舍不得倒掉，只有降价一条路可走。
　　
　　3.房市的死穴在哪里？开发商组织的“房市击鼓传花”到第3轮就演不下去了。
　　你张三在2007年秋花130万买一套新房× 1.35 = 2009年拟以176万卖给李四。你2年才能实赚到最起码的20％。双方税费和非自有资金利息消耗掉15％。
　　李四以176万买房 * 1.35 = 在2011年拟以238万卖给赵五，李四2年才能实赚到最起码的20％。
　　赵五以238万买房 * 1.3 = 2013年拟以309万将已盖6年的旧房卖出去，2年才能实赚到最起码的20％。
　　李四 “用屁股想”就知道：赵五以309万将已盖6年的旧房卖出去的可能性只有1％。因为非富人买不起309万的房子，富人在2001年用309万可买10套，不会等待12年后再用309万买1套。
　　赵五不买李四的，李四就不买你的，你张三2007年在大城市买的房子就属于“最后一棒”。你张三为何连这么简单的道理也不明白呢？
　　“股市击鼓传花”，每天都涨涨跌跌地走弯路，有做短线的机会。上涨5％也可换手一次，所以，从大底涨起，几十轮换手后股价才会离奇。你是第20个股市接花者也可能赚钱，
　　“房市击鼓传花”，上涨时只涨不跌走直线，没有做短线的机会，大于30％才换手一次。于是，房市第一轮的陈一和第二轮的王二赚到了。第四轮的李四可以清楚地看到第五轮的价格已离奇了，赵五因为赚不到钱而不可能出现了！所以2007年底第三轮的你张三必是“最后一棒”。
　　第三轮后，在门内拿着花的有100人，想买又买得起309万元门票的人只有5人，就有95人拿着“最后一棒”。“最后一棒”的含义是：房子在别人手里是摇钱树，传到你手中变成绞肉机。
　　此问题是房市独有的，这是房市的死穴。
　　已经没有“接棒人”了，但95％的投资者还闷在鼓里不知道炒房已经炒成房东了。你张三拿着“最后一棒”的可能是95％，李四的可能就是100％了。李四怎会买你的！
　　为何说2年换手一次，因为没有短炒机会，加上一轮的双方税费、非自有资金的利息等成本需要15％（股市只要1％），投机者需要握一二年才能盈利。因为到高位后风险很大，投机者怕熊市来临，敢握一二年就很久了。
　　过去，银行按假收入证明放房贷的情况是：陈一用50万买了一套房，从银行贷款30万，涨价后卖出。接手的王二向银行贷款60万，涨价后卖出。接手的张三向银行贷款90万，涨价后卖出。接手的李四向银行贷款120万。这种没有收入作为还贷保证的游戏不断进行下去的结果必然是：最后的买家无法供房，银行只能收回大量的房子，银行就有倒闭之风险。出于自保，银行只好按照国际流行做法，按照个人收入水平来决定发放多少房贷。按收入计算，李四只能贷到60万，无力接手张三的房子。于是，炒房就炒不动了，张三手里拿的就是最后一棒。大多数人拿着最后一棒，所以开发商的房就卖不动了，所以开发商是被银行的石头砸到脚了。
　　
　　4.银行带头逃跑，开发商和炒家的“钱途”被堵死了。
　　房价大跌时，开发商和按揭者可以把房子推给银行，银行是最大的输家。所以这场“大戏”的出资人不得不最早逃跑。中央实行紧缩正策，炒家基本上在银行这一源头上被卡住了：银行停止转按揭、加按揭和严控放贷规模，对第2套房的按揭成数降为市场价的4成（评估额收紧为市场价的7成，在此基础上按揭6成），实际首付6成。买130万的新房，原来首付需要52万，现在需要78万。对工资收入严格审核时发现，张三家年收入10万，扣除第1套已按揭的，第2套只能再贷40万，首付需要90万，还贷利息率也提高了。换房者需先卖后买才不算第2套房。许多炒家的炒路就这样被堵死了。于是房市虚假的求大于供露出了供大于求的真面目。
　　
　　5.开发商的“土地稀缺说”是谎言，积压空置量大得很，供大于求必跌。。
　　因为现在1000万人口的城市是由500万发展而来的，所以，500万人的市再来500万人，土地也不缺。土地不会像石油那样消耗一吨少一吨，土地上的房子不但是“可再生”的（拆了建，建了拆），而且可以“多子多富”（6层以下的旧房占多数，拆掉盖24层的，一下子就是4倍的土地）。圈地成风，到处在“晒地皮”。郊外的地一望无边。到2007年底，房地产开发商囤地约10亿平方米，这些土地量足够开发商开发4年。日本和香港的人均土地更少，不是照样有房价和地价大跌的时候。
　　商品房的第一成本是土地成本。房价大涨的主要原因是招拍挂卖地方式使土地不断上涨，“面粉高于面包”。土地真的能不断上涨吗？上帝要让不听话的人死亡,就让他们疯狂地快速地跑，跑得越快死得越快。如果每套房的地价只有10万元，那么房价真的会再涨20年而不跌。如果每套房的地价30万元，那么房价真的会再涨10年而不跌。如果每套房的地价100万元，那么房价涨不过2年就下跌。如果每套房的地价200万元，那么房价还能涨吗？300万元、400万元…..呢？
　　盖房最好赚，于是18路军都来搞房地产，越盖越多。经济适用房、廉租房也在大干快上。单位自建房、个人自建房、小产权房等都在八仙过海，各显神通。到2006年10月底，中国空置房面积多达1.25亿平方米，占压资金达到2500亿元，居中国各行业不良资产之首。中国没有哪个行业有如此大的积压产品。
　　800万人的某市，下半夜让你开车转遍全城，能见到800人露宿街头吗？说明99.99％的人都住在房子里，说明房子不缺。2008年计划建设保障性住房1万套（有的退租）。有240万打工的 / 8人 = 出租房和闲置房就有30万套。只要有15分之1要卖出，就有待售二手房2万套。待售的新房2万套。2008年新增封顶的新房1万套。待售的共5万套。2008年初日成交40套 * 365天 = 2008年可能只售出1.5万套。供大于求必跌。
　　
　　6.待售率高，卖出率低，市场冷清，开发商叫苦不喋。
　　房牛市里，买方踊跃，开盘第三天，售楼处说卖光了。1000套待卖 / 每天成交500套 = 表面待售率为2倍。开发商把股市里“自卖自买，拉涨停，再拉涨停”这一套演绎得有声有色：先“自卖自买”，然后“集中签约”，形成供不应求的局面，接着封盘，提价，再提价。于是，被忽悠的买房人追涨再追涨。
　　卖出量可骗人，存货量不骗人。走在街上，往二边看，到处是大工地，雨后春笋，新楼林立。到高位，遇到调控，持币观望，有价无市，30000套待卖 / 每天成交40套 = 新房待售率为750倍。消费者租房住，等几个月可能节省几万几十万呢。先降价为强，后降价遭殃。开发商等不起，不卖过不了日子啊。促销价就一个比一个低， “买涨不买跌”，越降价越没人买，形成恶性循环，一路走低。上帝公平哪，老爷和孙子轮流当。
　　中介比食杂店多。一家大中介倒闭就关店几百上千间店。现在，中介门可罗雀，你经过时注意看一下人头就明白了。到高位，遇到调控，空方持币观望，卖方卖意急迫，每天卖出30套 / 当天挂牌量20000套 = 666分之1的卖出率。有价无市之时，就是即将退潮之时。房市久盘必跌，随后就抢跑道出逃，兵败如山倒。
　　票贩子自己不坐火车，迟早要卖出手。刚需，也就是“真正想坐火车的人”买不起票了，全市几十万张车票（投资性房）都在票贩子（炒家）的手里，不卖“跳楼价”行吗？
　　一种生意特别赚钱，大家就会都围过来做，不久就供过于求。就会从百分之几百的利润降到保本，降到亏本。所以说市场是会自我调节的。房市的资金不少是成本很高的赚钱期望值很高的短线投机资金，其中有的是中小企业的流资在赌一把。通膨和人民币升值使许多企业主为了救急企业而被迫杀价撤出房市，一些资金为了应急高利贷还款而被迫杀价撤出房市。
　　
　　7.债台高筑是开发商危机之源，资金链将绷断，开发商的唯一的活路是大降房价。
　　开发商生存发展取决于三个条件：一是大量的土地储备；二是充足的资金来源；三是快速的销售回款。
　　房地产泡泡主要是由银行资金吹起来的。银行继续助推房价就会自取灭亡。房地产贷款的存量有近五万亿，银行系统面临房价下跌的风险已很大。在次贷风波的提醒下，中央实行紧缩正策，到2008年4月已宣布自2006年以来第16次上调存款准备金率，大型银行的存款准备金率已达到16%。负利率使大多数人不但不愿在银行存钱，还从银行不断取钱出来投资。银行可贷规模小了，资金供不应求，不得不对房地产减少了资金供给。
　　许多地产公司的负债率在70%以上，乃至空手套白狼，很容易产生资金链断裂的危机。据统计，上市房企的2007年经营活动产生的现金流量净额为负数366亿元。2008年，在贷币紧缩和房熊市将到来的背景下, 高负债率、低现金流让开发商如坐针毡，因为沉淀在房地上的钱，风险正在加大。有的开发商囤积的土地5年也开发不完，开发资金的缺口5分之3。根据规定，土地两年不开发就将被无偿收回。可是，贷款的门被关闭了，由于全球的股市都在大跌，上市融资的路子也不通了。开发商看似完美的资金链顷刻断裂了。
　　正常的融资渠道被封闭后，有的开发商无奈之下只能选择民间借贷，民间借贷的资金成本非常之高，年利率可达30%。不借肯定死，借了只是死的晚一些而已。所以此路不通。
　　“逆水行舟，不进则退”。房价只要几个月不涨或盘整，“待购首套自住房者”就不买，炒家就提前来与开发商抢跑道。
　　有价无市拖得越久，资金压力也就越大。一看势头不好，建筑公司就要求开发商按进度支付工程款了，钢材、水泥等原材料企业就要求带现金提货了，买者就不肯买期房了。土地2年没用，Zf就要来收地了。
　　最头痛的是银行要来讨钱了。银行贷款有期限，开发商卖不出房子就会导致银行不良贷款上升，银行不良贷款超标就会导致分行长下台，所以分行长就急死了！你不降价就按照抵押收房去拍卖，那样损失更大。开发商不敢得罪“钱老爷”，所以不得不降价。
　　销售委靡使销售回款计划落空。开发商要想加快销售速度，小降房价不能解决问题，唯一的活路只有大降房价。虽然大降房价使开发商少赚了许多钱，但还是有赚头，还是活路。不降房价就要走民间借高利贷的死路。死路当然比少赚更可怕。不卖跳楼价，就要人跳楼。所以最终还是要走大降房价的唯一活路。几经劫后余生的万科最精灵，表现得最为急切。就象农民在台风到来前要将地里成熟的水稻抢收回家一样，不想死的开发商会争先恐后地降价卖房，拿到现金，以解燃眉之急。
　　
　　8.高房价使人才外流，误国不浅。为了科技救国，喧宾夺主的开发商要归位。
　　中国大城市的房价特别高。投资和投机者炒高楼价，普通老百姓望楼兴叹。按美国商务部公布的数据，2008年1月份美国新房销售中间价为每套21.6万美元。每套21.6万美元 * 7 = 每套151万人民币元 / 每套的建筑面积可能大于100平米 = 可能每平米在1.5万人民币元左右，而且他们的房子是有土地所有权和装修过和带家具家电的。2007年秋，在我们的一线城市二等地段，用151万只能买到建筑面积100平米的只有70年土地使用权且没有装修的毛坯房。美国的人均收入是中国的几倍？美国有强大的社会保障,健全的福利， 我们不如。说明：我们是第三世界国家的收入，房子却是发达国家的价格。就这么低的房价人家都次贷危机了!房价都下跌了!
　　发达国家的支柱产业是高科技。我们的支柱产业是低附加值，低科技含量的房地产业，对其它产业产生非常严重挤出效应，综合国力如何提高？中国的希望何在？大家难道都没了爱国心和民族责任感？
　　大城市里各行各业的精英的创业梦大多被废在了房子上。2008年3月5日，全国正协委员、清华大学校长、中科院院士顾秉林表示很担忧青年教师的住房问题：“现在买不起房的不仅仅是低收入家庭，现在高校青年教师的收入与房价差距太大，根本买不起房。”“我现在很担忧这个，这样下去会导致青年人才流失。” 胡润百富榜上的十大富豪，有八个来自房地产业，这正常吗？假如科技第一生产力地位被房地产业喧宾夺主了，房地产业就破坏了人才强国战略的实施，这个祸就闯大了。
　　从住房、教育、医疗三座大山综合地看痛苦指数，假如房价再涨一倍的话，房价收入比为30 / 收入的0.5用于买房 = 留学生回国后干60年只能买到只有70年土地使用权且没有装修的大套的毛坯房。在房价收入比为6的某发达国家 / 收入的0.5用于买房 = 一家人干12年就可买到有土地权并已装修的大套的新房。那么有几人愿意回国效力？
　　我们这一代人失去理想和梦想,把目光都投到了房子上，整天为还贷而赖活着而忽略了创造和再生产,中国人还有多少希望呢？当国家缺乏竞争力,失去现有的发展势头的时候,涨得再高的房价必定将跌下来!
　　难道大家都不懂房价持续不断上涨的后果：农村综合痛苦指数比城里高，有点本事的，有点文凭的，有点钱的都要进城，结果到处是“老幼村”、“穷人村”。
　　如果房价再涨一倍的话，大陆买一大套房子需60年，在台弯只需15年上下，如何加快祖国统一的步伐？
　　从建设部改为住房与城乡建设部就知道，房价问题已经成为一个正俯很关心的正治民生问题。
　　总之，房价再上涨对国家来说是得不偿失，后果严重。高房价后患无穷，误国不浅。为了救国，房价必降。房价与国际接轨是大势所趋，历史必然。
　　
　　9.炒民生不得民心，房熊市后可能十几年不回头，开发商今后的日子将不好过
　　开发商是唯心主义者，因为开发商最爱讲：“房价是由需求决定的，而刚需是很大的”。 “钱袋”（有效购房能力）决定“脑袋”（购房需求），钱袋子属于物质，具有刚性，没有“硬通币”的人有买房的想法，他的需求只是一种想法，是软性的。也就是说，房价不是由需求决定的，是由需求（思想）背后的钱袋子（物质）决定的。钱袋里只有30万，每月只收入3000元，需要结婚买房，一点刚性也显示不出来。大多数老百姓首付能力在50万以下, 每年最大还贷能力在5万元以下，过了这二条线,吃“钢枪子”也出不来“刚性”。
　　需求透支，财力不济，钱袋子被掏过和钱袋子较瘪的人，要鼓起来至少需要5年。“待购首套自住房者”大多买不起130万的新房了。新房5年上涨90万，5年里谁家工资增加了90万？
　　房价上涨需要“可爱的刚需”去冲锋，开发商却天天在大量地消灭“可怜的上帝”。在2005一套50万时就“刚需”，自有30万缺口20万。到2007年一套130万时变“弱需”，自有50万缺口80万。3年再涨1倍到260万时变“无需”，无可奈何之需，自有90万缺口170万。其实，房市里没有真正的刚需，买不起时可以先租房，不用睡在街上啊。
　　只有使用权没有土地所有权的房子，离开了炒作，这堆钢筋水泥能值几个钱？大米和饮用水是生活必需品，比房子更加有刚需。如果作为炒作品，价格炒高5倍，就会炒出很大的社会问题来。房子是生活必需品，如果长久地作为炒作品，也会炒出很大的社会问题来。
　　房价上涨中，一工薪族2005年缺30万，2007年缺80万。劳动年数越长越买不起房，再涨10年，就还要白干10年。恶劳者、贪污者、投机者日增就不奇怪了，社会怎么和谐、发展和稳定？所以，炒房这一社会恶瘤被切除是迟早的事。这个大趋势，只要看各国就知道了。市场经济国家炒风已盛行100年，炒股，炒商品期货，炒外汇….. 炒这炒那，就是不应该炒民生！有许多法规使你炒不动房。如果你说人家也可炒房，那是以前，现在人家房价收入比只是6倍的上下，如果还在炒房，房价收入比就会超过10倍。
　　2008年3月两会报告说：“依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为”。2008年国务院常务会议工作要点指出：“依法查处闲置囤积土地、房源问题，严厉打击炒地炒房等违法违规行为。”这说明，房地产作为一个经济行业，很不幸地卷入了正治，炒房犯法行为已危及民生了，影响正俯的威信了。炒股不会危及民生，不会危及正权，有利融资发展生产，于是有些资金会被引导到股市去。
　　房市与股市的最大区别是：股市因为流通性好，有利于国民经济，股熊市最多5年。如果炒股被套了，换股后捂着不动，5年里会解套。房市流通性差，炒房是炒民生，房熊市后可能十几年不回头，你不信？日本一跌就是17年，趴倒后到现在一直就没有回头再涨过。如果是那样，被套牢的人（包括开发商）要解套就遥遥无期了。你捂着不动，17年里不一定会解套，17年后是破房了。所以，炒股被套就捂，炒房被套应该抛！
　　
　　10.房市已在2008年见到大顶，短期内再大涨，开发商就会死得更快更难看。
　　珠峰再高也有头。树再大也有顶。房价股价就象太阳，有日出必有日落。房价股价就象海水，有潮起必有潮落。
　　“多行不义必自毙”，坑害买家迟早会被“上帝”（消费者）惩罚的，不孝敬“衣食父母”的商家最终倒闭的还少吗？房价还不够高吗？不顾后果就让它再涨一倍吧，上帝没有睡觉呢，跑得越快死得越早。
　　某市2008年房价如果继续上涨的话，几个月里入市的“解放军”需要6万人。因为几个月的调控和利空频传造成4万套新房和二手房在待售，加上新近将有1万套新房封顶，如果大涨会挂出获利盘1万套。你炒过股的话，就容易理解了。一个股在9.01元的卖盘上挂了4万股，在9.02元的卖盘上挂了1万股，随后在9.03元的卖盘上挂了1万股。吃掉这6万股才会上涨到9.04元。
　　目前房市的调控真抓实干，风险已大，利空满天飞，恐慌气氛弥漫，广深跌势明显。围城外的人不想进去，大家都明白逆势者亡，顺势者生的道理，大多听人说过“新手死于大顶，老手死于熊市抢反弹”和“熊市不言底”的股言。围城里的人想出来，开发商为还贷要套现，套牢的想割肉，保本的要吐鸡肋，获利的要落袋为安。见横盘要提前杀出，见小跌要尽早杀出，见涨当作回光返照也要杀出，每一次反弹都是杀出的良机。
　　“房市没有活雷锋”。明摆着有6万套等候在哪里，谁有一呼百应，扭转乾坤的帅才，让6万个“唯利是图”的投资投机者在短时间里发扬“宁套自己百万，不亏他人几万”的舍身救人的精神跳入冰水中，一起动手先把这6万人救上岸？
　　“锦上添花追涨，落井下石杀跌”永远是市场的本性。9.01元的几万卖盘老挂着不怎么动，就说明大势不妙，9元、8.99元的杀跌盘就争先恐后地挂出来了，跌势就更加明显，排队追涨“凑热闹”的人就不见了，围着“看热闹”的人就越来越多了，卖者就要杀跌“瞎胡闹”了。
　　即使真有6万个不怕套的投资投机型的“解放军”来了，那也是回光返照，拉高出货，那也是筑一个更有回落势能和更大下跌空间的大顶。楼市盘子太大了，参与的人太多了，没有真正说了算的大庄家，一旦下跌，就象大堤决口，卖盘凶猛涌出，谁来组织众人去堵住决堤大口？
　　在股市，溜得最早的跑得最快的是大庄家，跑得无影无踪。在房市，溜得最早的跑得最快的不是开发商，跑得了和尚跑不了庙。不信的人到工地去看一下和尚和庙有没有跑掉。
　　
　　11.周期规律无法改变，谁也救不了开发商。
　　已经到了地产商"赚得连自己都不好意思"的地步了,有的ZF机构和经济学家还“好意思”公开唱多房价。我们的ZF官员和经济学家搞市场经济的能力比外国人强吗? 搞市场经济的经验比外国人多吗? 搞市场经济是外国人在当我们的学生吗？答案是显然的。那么，米国都不能解决“超过6:1的房价收入比”所带来的楼市危机和经济冲击，我们显然无法避免“15:1的房价收入比”所带来的楼市危机和经济冲击。
　　卖地者、放贷者和收税者希望房价保持在“慢慢吹，皮不破”的状态，这可能吗？违背经济规律的东西，正俯“呵护”得了吗？2007年房市进入“人造繁荣”的博傻阶段，房价的基数越来越大，吹气呈现加速度：30万一套时涨50％是15万，60万时涨50％是30万，100万时涨50％是50万。泡沫被吹大到皮很薄很薄了。房价大涨带动通膨，所以ZF不得不调控，仅是积少成多，积小成大就碰破它了。
　　某些人拿“经济已被房市绑架”作为房牛市不会结束的理由，说正俯不愿意看到大涨大跌，必定干预。说开发商不会做亏本买卖，必定反扑。
　　难道自己的孩子被绑架了你就不管了？难道日本和米国正俯愿意看到大涨大跌？难道日本和米国的开发商爱做亏本买卖？
　　经济运行周期是一个不以人的意志为转移的经济规律，投资市场每几年就有一次从量变到质变的转折点。房地产是商品，它就一定会符合商品的运行规律。从历史来看，盛极而衰，物极必反，过度上涨的后果是过度下跌。价值规律具有自动调节功能。当白菜供不应求时，价格升高到4元。大家少买了，Zf调控了，获利多使得种植量增多了，然后价格就自然下降到2元了。没有哪个正俯能够改变客观规律，所能做的只是尽可能降低对经济的伤害。
　　“识时务者为俊杰”。熊市趋势一旦形成：开发商心神不定，无可奈何，不卖就越亏越多，卖出的人会越来越多：20个、40个、80个、160个……。空军神闲气定，坐禅不动，因为低处没买还有机会，高处才买是高低二头挨耳光，逆势买入的越来越少：160个、80个、40个、20个……。市场的获利回吐和买力重新积蓄，需要漫长的时间和痛苦的过程。尽管可以采取一系列的救市措施，但是这些措施却不能阻止调整的步伐，只能减缓调整的速度。就象吃止疼片一样，只能一时缓解，对治病没有大作用。“出来混，总要还的。”房地产泡沫病难道因为有“中国特产的止疼片”而可以例外？
　　大家在房牛市里都看到了，正俯不是万能的，初中期的正策救市是在卖“空调机”。房熊市里正策救市同样会被置之不理，累积到一定程度后，在后期，在转折点才会见效。在熊市的初中期想靠几个利好把市场救起来是不可能的。不信的人翻开2001年以来的股指K线图看一下吧：2001年2245点开始走熊后，降低印花税、国有股减持被暂停、按市值配售新股、社保基金入市、OFII入市、国九条等正策出台救市，只是熊市中的反弹，直到2005年股指跌到998点才掉头反转成牛市上涨。
　　
　　12.碉堡内斗好戏连台，连开发商大亨也说房价会跌，你比他们更牛吗？
　　房地产股是房市的晴雨表。山雨欲来风满楼。由于米国房价下跌引发全球次贷危机和中国部分城市房价下跌，股票投资者担心开发商破产，多数房地产上市企业的股价已经较2007年的高点下跌50%左右。2007年11月1日万科最高价40.78元，2008年3月14日最低价20.1元。珠三角退房风波与地产股的大跌，就是房地产业巨变的开始。
　　春江水暖鸭先知。银行贷款收紧，直接导致了两个结果：住房成交量急剧萎缩，“天价地王”在2008年销声匿迹。在严峻的形势下，连房市里大开发商的四大名嘴也沉不住气了。2007年底王石发出“拐点论”。2008年2月冯仑抛出“卖儿卖女”论。2008年3月，潘石屹放出“百日危机”论。任志强的嘴最硬了，现在不但承认有跌，而且想到了何时死的问题，所以2008年4月心虚地甩出了“银行先死”论。这些大开发商对房市的悲观的观点一致。这难道仅仅是一种巧合吗？难道你小炒家的底气比这些大亨还要足？
　　万通集团董事局主席冯仑说，我个人预见在未来3-5年里，房地产6万家公司，未来大概应该有3000-5000家公司可以活下去，剩下的都会转型或者退出这个行业。三年后当市场就剩下30%的问题时，多数企业将被迫卖儿卖女。这是一个非常残酷的现实。
　　2008年3月，开发商中的理论家潘石屹公开说：“总体来说，2008年，中国房地产公司所面临的金融环境是非常非常困难的。未来100天将是很多房地产公司发生剧变的100天。” 发出了开发商将死守贝金、上海的悲壮之语。
　　2008年4月，房地产巨头们，前往台湾寻找开发项目,这是对现有市场“担忧”的突出表现。
　　
　　13.开发商是韩信，成也萧何，败也萧何。物业税将压垮开发商。
　　前几年，调控中加税再加税，二手房交易需10％的税和费，使二手房流转快不起来，有利于一手房的销售，买新房的队伍越排越长。现在轮到空军偷笑了，税重使二手房和一手房的销售都困难了，房市流转不动了，卖方的资金链就要绷断了。流通环节中的税，在牛市里你可以让孙子来付，熊市里轮到你当孙子来付了。
　　房子卖不动后，开发商没钱买地或有钱也不敢高价买地了，到处都在流拍，2008年上半年ZF拍地收入可能只有2007年同期的5分之一。少了这非同小可的一大块收入，地方财正困难啊。今后日子怎么过？公仆的吃喝拉撒怎么来？当官的有句口头禅：办法总比困难多。可能与国际接轨，实现“卖地吃少量的新房”向“收物业税吃大量的老房”的转变，即“以地生财”为“以房生财”所取代。每套房子都有一本产权证，在电脑上清清楚楚的。推行起来跟收水电费一样简便易行。比如你所在区域每平米交税标准为2元，你家3人有500平米的房子，每人免税面积为50平米，你自己象交水电费一样到银行去交350平米*2 = 700元的税。为什么要乖乖地去交，不交就记黑帐，房屋不能交易，银行卡冻结，不给贷款。这税开头少，财正困难了就越来越多。你的房子多了就是无私奉献。保有环节的物业税在未发生买卖时无法转嫁给下家，养不起，炒不起，不合算，许多人不得不卖出大部分。10万套房抢过独木桥要卖出，就象城市大堵车一样,房价不跌才怪呢。
　　
　　14.房涨是通膨之源，控制物价必须先问责开发商。
　　2008年前几个月份，居民消费价格总水平同比上涨都超过7%。其中，食品价格上涨较多。通货膨胀就是“钱水泛滥”，“钱狗满街”，就是实物增加不多而钱增加很多。
　　某个城市的实物有生产有消耗，在2年里净增长50亿，稀缺资源还减少了。2006和2007年成交房子10万套 * 平均每套涨价40万 = 资金多出400亿。物价怎会不涨！
　　在变态的房价下，民众不得不提前透支今后几十年的收入买房，就是今后几十年的钱拿到现在来花,当然要把今后几十年再印的钞票也印出来了。流“通”的“货”币就“膨”膨地“胀”大了。
　　房价涨带动物价涨，物价涨导致加工资，加工资导致出厂产品价上涨，产品涨推动物价再次上涨，物价再次上涨就需要再次加工资。房价上涨的钱多数流进了正俯的口袋。如果房价真的能够一直维持上涨，正俯没什么需要担心的，最高兴的当然是正俯了。为什么越大的官越睡不好觉，越担心呢？因为物价涨和加工资不断恶性循环，会破坏整个经济体系。
　　牵牛要牵牛鼻子，打蛇要打七寸，要先管好房价这个涨价的“带头大哥”。你管不住大哥，就别想管住大家，大家就涨价不断。最终，大官为了江山，中小官为了交椅，不得不强迫“带头大哥”（房价）带头降价，不得不一直在调控。一步一步地调控下去，“矫枉必过正”，量变到质变，调久必跌。
　　
　　15.“上帝”决定房市命运，正俯无奈，调控必伤开发商。
　　大官能随心所欲吗？水可覆舟，所以“公仆”要顾及“主人”的气色。台W被人捏在手里，老外的脸色不得不看，人家的印钞机日夜不停地印米元，你无可奈何。天子是老天爷（客观规律）的儿子，老天爷是总裁判，所以，老天爷决定房市的最终命运。人在做，天在看。人若能忍天（规律）难容。各国各地区的房价超涨后，都被价值规律拉回到合理价格。“天老爷”（客观规律）要房价跌，各国“天子”没一次拦得住。
　　开发商爱讲“ZF不允许下跌”。难道日本ZF希望房价大跌吗？难道香港ZF希望房价大跌吗？ZF无所不能，可以随心所欲的话，这世界就没有、“腐败”、“危机”、“熊市”、“房价大跌”、“股价大跌”、“通货膨胀”这几个词了，也没有“环境污染”和“洪水泛滥”了。
　　开发商说：“我们有中国特色。”好啊，上天管不了你中国人？不遵循规律的事，中国可是没少干，最后上天（规律）都令中国人付出了惨重代价。
　　有人说：“房市已绑架了国民经济，正俯不敢让房价跌。房价一跌，经济就完蛋了。” 前几年“小孩”一直往大树顶爬上去的时候，就是“装枷”“叫兽”大力鼓动的。现在“小孩”要下树了，“装枷”“叫兽”大叫“危险”，说跌下来会“残废”。难道小孩在树上爬得越高就越安全吗？难道唐家山堰塞湖涨得越高就越安全吗？
　　金融安全和社会稳定的问题是压倒一切的大问题，是大棋盘上的“大车”。房市只是“小卒”。大城市房价已涨5倍，泡沫已大，结果：一是ZF趁早主动地碰破它，房价中跌。二是气球突然破了，房价大跌。再涨下去的话，就是用红包欢送外资胜利大撤退，就会被索罗斯们逃顶。日本和东南亚前车有鉴，后患无穷。要么ZF“主动地由自己”把“小卒”（房市）收拾了，要么物极必反，“被动地让别人”（外资或“天老爷”）来收拾你的“大车”所以ZF“丢卒保车”是“人在江湖，身不由己”啊。
　　ZF最终不会无动于衷，坐以待毙。有病不治，拖成大病就要死人。不软着陆，就会硬着陆。当正俯把控制物价上涨作为第一个要解决的大问题时，对房地产的严厉调控就势在必行了。不要有幻想，真到了威胁国家金融安全、社会稳定的时候，真到了威胁“交椅和帽子” 的时候，亏死一批炒房的人不算什么大事。2007年底以来的近8个月，股市指数大跌56％，90％的股民亏钱，有谁真死了？你看谁行动过激了？
　　
　　16.开发商是“孙猴子”，ZF“一放就乱，一乱就管，一管就死，一死就放”。将要进入“一管就死”阶段。
　　2008年3月，著名经济学家、央行货币正策委员会委员樊纲说：“按照现在的收入，房价涨得过高过快，就会出现泡沫，而泡沫早晚是要破掉的。连米国这样发达的市场经济国家有了泡沫都早晚会破，我们一定不要相信那些叫嚣中国的泡沫永远不会破的胡话。”
　　我国由于市场经济和计划经济都不成熟，有时运用市场手段来放，有时运用计划手段来管，所以经济管理循环往复地出现“一放就乱，一乱就管，一管就死，一死就放”的情况。例如股市，“一放就乱”，由998点大涨到6124点。“一乱就管”，大量新股上市，大增发。“一管就死”，由6124点大跌到2990点（5个月下跌51.2％）。“一死就放”，在2990点后又冲到较高点。周而复始。知其“有时死有时活”的奥秘，可高抛低吸以盈利。
　　房市够乱了，也该管一管了。买房者普遍用假工资证明套取银行按揭。开发商勾结银行官员过量获取房地产贷款，用假按揭骗取银行大量资金。不少当官的收受地产商的贿赂。2008年3月，国土部公布的“百日行动”成果，有2700多人因地获刑。海淀区原区长周良洛受贿1600万被判死缓，其中超过1500万是收受地产商的贿赂。
　　难道房市有仙丹，管后能不死？还欢蹦乱跳就说明你管得不够，那就会再乱下去，直到你管到位为止。不过，到物极必反时再管到位会死得更难看。
　　
　　17.开发商先死，银行不会死，正俯该调控时还是会调控，调久必跌。
　　几年来某市的市价是从30万到100万一路涨上来的，一路从低到高地放出按揭，平均每套市价70万 * 评估按0.7 * 按揭0.7 =平均每套银行只贷出34万。到2008年年底平均每套房尚未还贷的只有30万。最高市价100万元跌50％到50万元，银行一点事也没有。不然银行怎么会说“按揭是优质资产”？
　　跌到50万元，你也不会停止还按揭的。因为不停止，有反败为胜的机会，下一轮房牛市可能值150万；如果你断供，首付打水漂了，房子被拍卖后你分文没得到。今后你就要白手起家。5年后重新买房时，银行不理你，一次性付款150万你有吗？百姓的房子被收后，不够数的也赖不掉，银行今后还会讨回大部分。
　　开发商这一块同此道理。几年来某市的市价是从30万到100万一路涨上来的，一路从低到高地放出开发贷款，以房来说，平均每套市价70万 * 评估按0.7 * 放贷0.7 = 平均每套银行只贷出34万。到2008年年底平均每套房尚未还贷的只有30万。即使最高市价100万元跌50％到50万元，银行也没事。
　　银行具有消化不良贷款的能力。假设有关房地产贷款因为腐败、不按制度办贷和赖帐、外逃等情况而造成20％收不回时 * 占一切贷款30％ = 亏6％。准备金补亏1％，贷款损失拨备补亏1％，股民补亏1％，增发股票补亏1％，财正补亏1％，印钞票补亏1％。下一轮上涨，银行手里压着的土地房子赚6％。
　　人家银行不比你傻，早就算计过了，早就用制度来预防了，不必担心下跌引发特大的收房收地风险。所以那种“为了保银行，正俯不敢调控”的观点是错误的，该调控时还是会调控。该担心的是你自己。李嘉诚说：“房价上涨的时候不会死人，但房价下跌的时候却一定会死人。其重要原因之一就是每月银行的房货还款都会如风刀霜剑一样严相逼。”
　　
　　18.开发商改变不了房市的涨跌周期，房市先涨后跌，有涨有跌。
　　第1阶段是初露锋芒，慢步缓涨，跟者不多。都没参军少言谈。
　　第2阶段是如日中天，买者日多，到处盖楼。先当空军在彷徨。
　　第3阶段是上涨加速，迭创新高，排队拥挤。开发商抢买白菜忙。
　　第4阶段是高位盘桓，有价无市，地价下跌。以为蓄势还会涨。
　　第5阶段是先知降价，拐点到来，开始中跌。看似假跌无卖愿。
　　第6阶段是后觉跟进，恐慌卖出，房价大跌。想割怕痛要骂娘。
　　第7阶段是钝刀割肉，阴跌后盘，盘后阴跌。套牢痛苦睡不安。
　　第8阶段是横盘筑底，黎明之暗，上涨前夜。电梯到底心茫然。
　　目前各地的房市，排队拥挤的第3阶段已过，许多地方处于有价无市的第4阶段，广深处于房价大跌的第6阶段。大炒家卖量大，在有价无市的第4阶段和开始中跌的第5阶段才出货就出不了手,要打提前量。
　　
　　19.涨得越高下落势能越大，涨得越高跌得越深。开发商搬起石头砸自己的脚。
　　一切处于高位的东西都具有可怕的力量，这在物理上称为势能。房价只涨不跌，就象对地震造成的堰塞湖只堵不疏，水位升得越高就势能越大，一旦垮塌就要死很多的人。
　　上涨20万元，那么房市下落的势能小，不会跌。
　　上涨50万元，那么房市有下落的势能，只中跌。
　　上涨100万元，那么房市下落的势能大，会大跌。
　　如果再上涨1倍共230万元，那么房市下落的势能特大，会大暴跌。正俯不愿看到大暴跌，就会提前进行调控，调久必跌。
　　一旦下跌，就象一块被推到高坡上的大石头，势能太大了，滚下来时谁也阻挡不了。涨时超涨，跌时超跌。2009年后，房子可能变成任人杀跌的“负资产”。“树倒猢狲散,墙倒众人推”。熊市不言底，阴跌再阴跌，不反弹。
　　每套房每月跌2万元。下跌的第一年，跌去24万，外加资金成本损失10万，共损失34万。下跌的第二年，又跌去34万，下跌的第三年……“识时务者为俊杰”。“好汉不吃眼前亏”，面对银行要收房，几人能顶得住？许多出租房和空置房想卖出，非富人无力承接，炒家就把自己套住了。
　　
　　20.房价将跌跌不休，越跌越没人买，越跌越有人要卖，开发商也不知熊底在哪里。
　　真的跌到低价位,环境和气氛都已经发生了180度的大改变。抄底的人抄在了地板上，却没想到还有地下室；抄在地下室的，没想到下面还有地窑；抄到了地窑的，没想到下面还有地狱。地狱又分18层。
　　降价10％时，会有80个抄底的人进来。
　　房价降到20％时，就有很多人的首付白交了，等于全额贷款，这时进来抄底的人只有40人。
　　降到30％，这时进来抄底的人只有20人。
　　降到40％时，大家全都愣住了，抄底的人不见了。买一个套一个，买2个亏一双，满街都是套牢亏钱人。听到的都是坏消息，大家都恐惧了，会往下看跌。
　　KFS和炒家由几千万人组成，不可能“铁板一块”，必然有一部分顶不住资金压力而不得不降价。潘多拉的盒子一旦打开，谁也挡不住。象卖彩电一样的价格战就开始了。即使有98％的人信念坚定，100年也不卖，但房市的定价权总是掌握在少数人手里，只要有2％ * 30万套 = 6000个的动摇分子要“落袋为安”或割肉，就足以把房价杀低40％。
　　空头们发现：早买一个月就多亏3万，买一个套一个，越跌越没人买。炒家发现：晚卖一个月就少赚3万，越跌越有人要卖。于是恐慌声一片，秋风扫落叶，兵败如山倒，跌跌不休，直至三五年后物极必反。
　　
　　
　　本文以二线城市为例而写。楼市有风险，入市需谨慎！决策细算帐，责任应自担！