水皮：房地产市场会出什么大事吗

“曾经有一个买房的机会摆在我的面前，我没有珍惜，现在才知道是多么的珍贵，因为现在的房价对我而言已经是太高了”。
全国的电视观众都知道，这段话不是水皮说的，说这段话的人叫鲁健，是中央电视台第四频道“今日关注”的主持人，在直播“房价又涨了，怎么面对”的节目时，鲁健脱稿，上来就以周星驰的经典作了一个开场白；但是，水皮可以肯定，全国的电视观众并不知道的是，鲁健的这段话完全是有感而发，就是他本人买房的真实心理感觉。
房价又涨了，鲁健真的不知道该如何面对。节目是易宪容和水皮一起做的，在节目开始前，鲁健给我们讲他的故事，他总觉得每个人都有一个拥有自己住房的梦想，但是现实是如此的冷酷，眼看着北京的房价一天一个价，他的梦想也一天一天在破灭。
水皮给鲁的建议是租房，因为水皮一再提醒大家，作为一个市场，不论是消费市场也好，还是投资市场也好，北京的房价尽管在上涨，但是房租却一直在下降，其实不但北京是如此，上海也就是如此。这意味着什么呢？
这意味着即使我们不考虑房地产市场作为资本市场而具有的投资特性，不考虑游资热钱而制造的泡沫因素，不考虑官商合谋的坐庄炒作，就是简单地从消费需求来看，那么，眼下的市场也存在将未来或者潜在需求提前集中释放的危险。
其实，房租上不去和房价持续上涨的悖论是和期房空置率上升和房价持续上涨的悖论相通的。前者反映的是真实需求和潜在需求的差距，后者反映的是房产作为投资品种被人为操纵的虚拟特征。
房地产市场的失控已经是一个不争的事实，不但是北京的房价一年中上涨了20％左右，期房的空置率达到了60％，出现了水皮所谓的补涨行情，就是上海这个领涨板块也出现了价量齐升的情景，中房上海指数办公室最新的数据表明，4月份上海的商品房预售成交规模达到2375万平方米，19848套，刷新了宏观调控一年来的最高纪录。无论是北京的数字还是上海的数字，都足以让温家宝总理晚上睡不好觉，因为早在两会的新闻发布会上温家宝就为没有更好地解决老百姓的住房而感到过难过，国务院会怎么办，温家宝作为一个总理又会怎么办，市场会不会出现二次调控，这些都成为大家所不可回避的问题。如果这个市场真的让潘石屹这样的地产商都觉得要出事的话，那么恐怕是真的到了让各方面都忍无可忍的时候了。
钟伟的课题组做的研究表明，70％的城市居民买不起房，水皮不知道是不是确切，但是对比上海的人均收入和房价，对比北京的人均收入和房价，我们就可以知道，这个比率只低不高。以北京为例，根据北京市统计局公布的有争议的数字表明，北京的人均收入为32000元左右，很多人认为这个数字偏高，而北京的平均房价已经达到了7300元左右。以典型的一家三口人计算，拥有一套80平方米的居室需要支付60万元左右，如果是贷款，那么总额将突破90万，也就说一个人不吃不喝30年才能供得起一套房。
房价是高是低，都是相对的。相对的是什么，不是开发商鼓吹的长期升值，也不是职能部门所谓的稳定上涨，而是当地居民的收入，因为房子说到底是给人住的，是给属地居民住的，而不能仅仅被当作资本市场的投资产品，成为炒作的品种。相对于庞大的国际游资和国内以温州为代表的游资，上海和北京的房价都不高，不但现在不高，翻了倍之后也不高，因为对于投资者而言，所谓高低只和资金量有关，投入的资金量大，价格就不高，投入的资金量小，价格就高，有人接盘再高的价高也不高，没人接盘，再低的价也不低。现在大家往往会看到期房的空置率，看到开发商囤积居奇的用心，但是对于已售房屋的空置率却往往视而不见。这方面上海的浦东尤其突出，由于大量港台资金的涌入，成片的小区从出售之日起就被空置，并无人居住，而真正有居住需求的上海原住民却被迫外迁，生活质量不是提高了而是降低了。
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特别需要澄清的是，长期以来人们的头脑被一种观念所刻意误导，那就是房地产价格的上涨意味着居民财富的增加，而房地产价格的下跌则意味着居民财富的丧失，很多地方政府，甚至包括中央的职能部门都以此为由抗拒中央的宏观调控，并将中央政府稳定房价的政策刻意误读成为降低房价的涨幅而非打压房价。其实，这种观念和解读在日本东京地产泡沫时期就已经有过淋漓尽致的发挥，以东京的地价，理论上可以买下整个美国，但是事实上又如何呢？事实上，这除了让美国人借机让日元大幅升值满足一下日本人的虚荣心之外，给日本带来的就是失去的10年，而对于普通的日本居民而言，地价的上涨提高的只是生活的成本而不是生活的品质。一个日本人，辛苦一生也只能在东京的郊外置下一处自己的房产。
为什么会这样？因为资产价格的上涨实际上对于已有房地的消费者而言是没有意义的纸上富贵，而且这还是笔不可能变现的富贵，你变现了意味着你也就失去了住房；而对于尚未买房的消费者而言却意味着支出的增加，就像鲁健一样，原来能住的三居，现在就变成了二居，甚至一居，或者根本就什么都买不起。
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资产价格的上涨，对谁有好处呢？实际上是对投资者有好处，投资者在低吸高抛的过程中将纸上富贵变成了真金白银，然后撤离。投资者撤离之时，就是资产价格泡沫破灭之时，金融危机爆发之时。