神马文学网中国住房改革的几大理念误区
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/28 15:10:03
中国建设部公布的“2005年城镇房屋概况统计公报”显示，2005年中国城镇住房建设取得了较快发展，人均住宅建筑面积已经达到26.11平方米，住宅私有率高达81.62%，与美国的68%和英国的67%相比，中国的人均住宅占有率似乎已高于发达国家。
但是，建设部公布的数据不但不能说明中国房地产市场发展取得了显著成绩，反而在一定程度上说明建设主管部门存在着严重失职。
高住宅私有率不代表居者有其屋
住宅私有率高并不意味着中国解决了住房难的问题。由于中国存在着严重的两极分化现象，20%左右的居民占有80%左右的住房面积。将近82%的住宅私有率，说明政府在提供住房这一公共产品方面，已经没有多少潜力可挖，今后中国面临的住房问题将会越来越严重。
住宅私有化率是所有住宅中私人所有的比率。在私人拥有的住宅中，包括农村居民拥有的私人住宅。农村私人住宅不仅条件简陋，而且缺乏必要的质量保证。如果将农村居民拥有的私人住宅计算到中国居民住宅私有率之中，将掩盖中国在住宅建设中存在的质量问题。
中国居民购买商品房享有所有权，但是中国土地使用权存在着法定的年限。土地使用权届满之后，土地之上的房屋所有权即告终结，所以，从短期来看，中国居民的商品房自有率比较高，但从长期来看，绝大多数中国居民将面临第二次购房问题。从建筑质量来看，中国商品房建筑使用寿命平均只有30到40年，一旦商品房建筑使用寿命到期，那么，居民必须重新购买房屋。因此从表面来看，中国实行的是商品房私有化制度，但是从实质内容来看，城镇居民只不过是购买了期限为30到40年的房屋罢了。
由于中国城市规划缺乏稳定性，所以拥有自有房屋的城镇居民所有权处于不稳定状态，一旦城市规划修改，他们必须重新购买商品房，所以，住宅私有率接近82%并不表明中国实现了“居者有其屋”。
把房地产业作为支柱产业危害重重
在中国这样一个人多地少的国家，强调住房的私有率显然是一个非常危险的信号。如果把住房私有率不断增加、人均住房面积不断扩大作为房地产改革的政绩，那么将会造成中国房地产业畸形发展，给中国未来经济的发展带来许多不确定因素。
比如，住房私有化率不断提高，将给未来的劳动者解决住房问题带来压力，使社会弱势群体难以得到住房保障。更主要的是，如果房地产市场迅猛发展，不但会带动相关产业发展，产生局部经济过热问题，而且会使中国其他相关产业面临被挤出的效应，中国粮食生产、工业化建设的用地将会越来越少，中国经济将会呈现不稳定状态。
当前许多城市将房地产市场发展作为经济发展的支柱产业，希望通过房地产发展带动相关产业发展。这样的发展思路存在着严重的问题。
房地产需求分为两种：一种是消费性需求，另一种则是投资性需求。投资性需求可以分为生产性需求和资本性需求。消费性需求具有刚性约束特点，随着城镇化步伐的不断加快，将会有大批人口涌入城市，政府必须为城市居民解决基本的住房问题。如果完全依赖房地产市场，那么将导致城镇房地产市场的发展出现两极分化现象，房地产开发商将把主要的资金投入到高档商品房建设中来，因为只有这样才能在单位土地面积上获得更多收益；而那些急需住房的工薪阶层由于无力承受不断提高的商品房价格，而面临失去基本生活保障的危险。所以，政府必须通过修改城市规划，在城市中心区域内为解决工薪阶层的基本住房问题，保留适当的土地空间。
在过去的几年，中央政府反复强调要加快安居工程建设，但由于地方政府在利益的驱使下，把主要精力和资源都用于高档商品房建设，致使安居工程彻底变形。如果不尽快改变这种现象，那么中国的房地产市场发展将会呈现出一发不可收拾的局面。
房地产发展目标：建适合工薪阶层居住的房屋
中国的房地产市场发展必须探索符合中国国情的道路。具体而言，有关部门应在民主决策的基础上，科学确定城市发展规划，在城市规划中应当充分考虑到常住居民的基本住房需要，把兴建适合工薪阶层居住的房屋作为房地产发展的目标。今后在中国的各个城市，凡是符合申请条件的城镇居民，都可以申请购买政府提供的接近成本的商品房。如果居民购买城市郊区的别墅或者高档商品房，应首先退回在城市中心区购买的商品房。推行这一政策的惟一障碍在于，政府要保证商品房建设销售的透明度，而要做到这一点，除了发展强化监管外别无他途。
当前中国房地产市场发展已经进入无序的状态，一些地方政府不择手段超常规发展房地产业。极个别地方政府为了提高房地产税收，不惜通过行政手段强制拆迁居民住房。这种极其恶劣的做法如果蔓延开来，会产生更多的社会“群体性事件”。决策者面对中国当前房地产市场中所存在的问题，不能够照搬老黄历，试图通过增加税收、调整利率、干预住房面积等解决问题，而应当痛下决心，要求全国各城市上报城市规划，并且在城市规划中明确标明政府房屋规划。如果不釜底抽薪，彻底解决中国房地产市场混乱的利益博弈现象，那么今后要想解决房地产市场中存在的问题，将会付出更加沉重的代价。
笔者的建议是：立即要求各城市特别是大中城市上报城市规划，并且在城市规划中用显著的标志注明政府房屋建设规划，在规划的范围内，地方政府不得任意修改。在城市房地产规划实施过程中，应通过全国性公开招标，选取开发商进行商品房建设，然后根据城市居民的需要，有序提供廉价商品房。如果城市管理部门在城市房地产规划上弄虚作假，或者在投标招标中违规操作，在商品房销售中违反公平、公正、公开的原则，那么，当地人大机关应当追究政府管理部门负责人的责任。在商品房市场化过程中，政府部门不能撒手不管；在提供基本住房需求的问题上，政府负有特殊责任。
但是，建设部公布的数据不但不能说明中国房地产市场发展取得了显著成绩，反而在一定程度上说明建设主管部门存在着严重失职。
高住宅私有率不代表居者有其屋
住宅私有率高并不意味着中国解决了住房难的问题。由于中国存在着严重的两极分化现象，20%左右的居民占有80%左右的住房面积。将近82%的住宅私有率，说明政府在提供住房这一公共产品方面，已经没有多少潜力可挖，今后中国面临的住房问题将会越来越严重。
住宅私有化率是所有住宅中私人所有的比率。在私人拥有的住宅中，包括农村居民拥有的私人住宅。农村私人住宅不仅条件简陋，而且缺乏必要的质量保证。如果将农村居民拥有的私人住宅计算到中国居民住宅私有率之中，将掩盖中国在住宅建设中存在的质量问题。
中国居民购买商品房享有所有权，但是中国土地使用权存在着法定的年限。土地使用权届满之后，土地之上的房屋所有权即告终结，所以，从短期来看，中国居民的商品房自有率比较高，但从长期来看，绝大多数中国居民将面临第二次购房问题。从建筑质量来看，中国商品房建筑使用寿命平均只有30到40年，一旦商品房建筑使用寿命到期，那么，居民必须重新购买房屋。因此从表面来看，中国实行的是商品房私有化制度，但是从实质内容来看，城镇居民只不过是购买了期限为30到40年的房屋罢了。
由于中国城市规划缺乏稳定性，所以拥有自有房屋的城镇居民所有权处于不稳定状态，一旦城市规划修改，他们必须重新购买商品房，所以，住宅私有率接近82%并不表明中国实现了“居者有其屋”。
把房地产业作为支柱产业危害重重
在中国这样一个人多地少的国家，强调住房的私有率显然是一个非常危险的信号。如果把住房私有率不断增加、人均住房面积不断扩大作为房地产改革的政绩，那么将会造成中国房地产业畸形发展，给中国未来经济的发展带来许多不确定因素。
比如，住房私有化率不断提高，将给未来的劳动者解决住房问题带来压力，使社会弱势群体难以得到住房保障。更主要的是，如果房地产市场迅猛发展，不但会带动相关产业发展，产生局部经济过热问题，而且会使中国其他相关产业面临被挤出的效应，中国粮食生产、工业化建设的用地将会越来越少，中国经济将会呈现不稳定状态。
当前许多城市将房地产市场发展作为经济发展的支柱产业，希望通过房地产发展带动相关产业发展。这样的发展思路存在着严重的问题。
房地产需求分为两种：一种是消费性需求，另一种则是投资性需求。投资性需求可以分为生产性需求和资本性需求。消费性需求具有刚性约束特点，随着城镇化步伐的不断加快，将会有大批人口涌入城市，政府必须为城市居民解决基本的住房问题。如果完全依赖房地产市场，那么将导致城镇房地产市场的发展出现两极分化现象，房地产开发商将把主要的资金投入到高档商品房建设中来，因为只有这样才能在单位土地面积上获得更多收益；而那些急需住房的工薪阶层由于无力承受不断提高的商品房价格，而面临失去基本生活保障的危险。所以，政府必须通过修改城市规划，在城市中心区域内为解决工薪阶层的基本住房问题，保留适当的土地空间。
在过去的几年，中央政府反复强调要加快安居工程建设，但由于地方政府在利益的驱使下，把主要精力和资源都用于高档商品房建设，致使安居工程彻底变形。如果不尽快改变这种现象，那么中国的房地产市场发展将会呈现出一发不可收拾的局面。
房地产发展目标：建适合工薪阶层居住的房屋
中国的房地产市场发展必须探索符合中国国情的道路。具体而言，有关部门应在民主决策的基础上，科学确定城市发展规划，在城市规划中应当充分考虑到常住居民的基本住房需要，把兴建适合工薪阶层居住的房屋作为房地产发展的目标。今后在中国的各个城市，凡是符合申请条件的城镇居民，都可以申请购买政府提供的接近成本的商品房。如果居民购买城市郊区的别墅或者高档商品房，应首先退回在城市中心区购买的商品房。推行这一政策的惟一障碍在于，政府要保证商品房建设销售的透明度，而要做到这一点，除了发展强化监管外别无他途。
当前中国房地产市场发展已经进入无序的状态，一些地方政府不择手段超常规发展房地产业。极个别地方政府为了提高房地产税收，不惜通过行政手段强制拆迁居民住房。这种极其恶劣的做法如果蔓延开来，会产生更多的社会“群体性事件”。决策者面对中国当前房地产市场中所存在的问题，不能够照搬老黄历，试图通过增加税收、调整利率、干预住房面积等解决问题，而应当痛下决心，要求全国各城市上报城市规划，并且在城市规划中明确标明政府房屋规划。如果不釜底抽薪，彻底解决中国房地产市场混乱的利益博弈现象，那么今后要想解决房地产市场中存在的问题，将会付出更加沉重的代价。
笔者的建议是：立即要求各城市特别是大中城市上报城市规划，并且在城市规划中用显著的标志注明政府房屋建设规划，在规划的范围内，地方政府不得任意修改。在城市房地产规划实施过程中，应通过全国性公开招标，选取开发商进行商品房建设，然后根据城市居民的需要，有序提供廉价商品房。如果城市管理部门在城市房地产规划上弄虚作假，或者在投标招标中违规操作，在商品房销售中违反公平、公正、公开的原则，那么，当地人大机关应当追究政府管理部门负责人的责任。在商品房市场化过程中，政府部门不能撒手不管；在提供基本住房需求的问题上，政府负有特殊责任。