“地王”风险将转嫁给投资者

2009-08-16 | “地王”风险将转嫁给投资者

    人们犹记得，2007年，全国“地王”一个接一个的出现，成为房价与地价的一个重要推手，而最终买单的，无疑是广大民众。一方面，他们的购房成本更加高昂，另一方面，人们对未来住房问题难以解决的忧虑日益加重。前者，直接影响当下的消费，后者，则影响人们的消费预期。这两大因素，是导致中国内需长期萎靡不振的根源。
    2009年，“地王”狂潮再次席卷大江南北，成为加剧民众恐慌心理，助推房价上涨的推手。
    对比之下，2007年的“地王”，基本上都是上市公司充当主角，而2009年6月至今的“地王”，基本上都是央企在充当主角。
    为什么出现这种情况？接下来，情况又将如何演绎？
    2007年，全国房价飞涨，这种极其明确的狂热趋势，不仅给公众也给房地产企业带来了房价将进一步上涨的预期。在这种情况下，谁储备的土地越多，就越能够在未来分享土地增值的收益。而在当时，能够一掷千金，充当“地王”的只能是上市公司。当然，广大投资者为此付出了巨大代价，地产类股票的一路狂跌，使得许多家庭的财富大幅缩水。
    而到2009年，情况发生了非常大的变化。受到次贷危机的影响，中国房价在2008年走出了一波跌势，人们的预期发生了非常大的变化，加之股市持续暴跌，股市的融资功能几乎丧失，上市的房地产企业，许多都饱受资金链随时可能断裂的威胁之苦，自顾不暇，哪里还有实力去充当“地王”？
    在出口下降、内需不振、投资缺少资金的大背景下，卖地是政府首选的解决财政困局的措施。对政府而言，要把地卖出一个好价钱，就需要抬高房价，通过房价拉升地价，而要做到这一点，需要两股力量。一种是宏观政策，引发人们对未来通货膨胀的担忧，改变对房价趋势的预期。这一点，通过天量信贷投放及信贷门槛的降低完成了。另外一条，就去通过一些企业，踊跃拿地，通过重塑“地王”，制造土地供应紧张的氛围。央企充当了这一主角。他们首先在北京等一线城市，勇敢地拿下“地王”的桂冠，最终，掀起了推升地价的狂潮。
    据报道，今年上半年，各月成交总价排行前10名的地块中有60%的高价地块由有国资背景的企业获得。近两个月内，国企陆续竞得近20个热门地块，涉及土地款超过265亿元。其中，刷新单价和总价的地块达到13宗，直接导致地价的爆发式上涨。
    等到地价与房价上涨的预期形成，央企的历史使命已经完成。
    那么，接下来的“地王”，将由上市公司来承担——也只有上市公司，才能接过接力棒。
    首先，房地产类上市公司现金流较为宽裕，而土地储备不足。央行发布的第二季度货币政策执行报告显示，商品房销售大幅回升，增速超过2007年的历史同期最高水平。上半年，全国商品房累计销售面积为3.4亿平方米，同比增长31.7%，上半年全国商品房累计销售额高达1.6万亿元之巨。
    上市公司有钱了，加上信贷资金的持续天量投放，上市房企的资金变得更加充沛。但是，鉴于2008年房价下跌给市场带来的影响，很多房企拿地很少。以万科为例，2009年上半年，万科销售金额首次突破300亿，达到307.6亿元，实现销售面积348.8万平方米，两项指标继续处于行业首位，同比分别上升27.5%和31.2%。但是，从2008年10月到2009年4月底，这段长达7个月的时间里，万科只是新增了广州以及西安两幅地块。在央企挑起“地王”大战后，5月至7月中旬，万科迅速在全国32个城市快马加鞭拿下19块地，其中，仅7月份就斥资22亿拿下4块地，总建筑面积约117.6万平方米。
    其次，上市公司充当“地王”，风险都轻松转嫁给了广大投资者，它们没有“负担”。
    早在2007年9月26日，《人民日报》就发表长篇报道，剖析上市公司推高地价、房价的循环链条：房价上涨——地产股升值——巨额融资圈地——土地储备充足抬高股价、高地价拉高房价……
    在牛市当中，房地产企业获得了便捷的融资渠道。诚如该报道中所言：相比到银行贷款的严审查，高成本而言，从股市融资成本低廉、无须还本、不用付息，风险被分散转嫁到地产股投资者身上，大地产商当然非常乐意为之。于是，在房地产宏观调控严管的“信贷”和“土地”两道闸门外，地产巨头们能比较轻松地融资圈地。
    问题是，一旦情况逆转，所有风险都将由投资者承担，这是否公平？不负责任的高价拿地行为，一方面，助涨了房价，加剧了民生痛苦。另一方面，又加大了投资者的风险。上市公司积极充当“地王”的做法，实际上是在拿民众的利益作赌注。
    同时，这也意味着，“地王”不仅与金融机构紧密联系在了一起，也和资本市场紧密联系在了一起，这将为经济的可持续发展埋下巨大的安全隐患。一旦土地的预期收益与实际成本脱节，上市房企可能再次陷于资金链断裂的危险边缘。到那时候，将是多输的局面。这是需要特别警惕的。
             写于2009年8月13日