神马文学网杨红旭：清理“灰色地王”莫手软
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/05/04 05:33:37
答案之一是，部分企业不必承担市场风险。近日，媒体报道广州市国土房管局正在对8宗违规土地进行清算，其中部分属于2007年的地王，原因是开发商既不开工，又没按约缴足土地出让金。无独有偶，前段时间报载：北京2007年高价拍出的12块地王至今仍处于闲置状态。
这些2007年的地王们之所以按兵不动，是因为目前房价还没涨到能让其获得合理回报的水平。然而，这却是一种违规行为。从2005年开始，国家加大清查闲置土地的力度，诸多政策条文再三强调：“一年不开发征收土地闲置费，二年不开发无偿收回”；“对于虽按合同约定日期动工开发，但开发建设面积不足三分之一或已投资额不足四分之一，且未经批准中止开发建设满一年的，也要按闲置土地依法进行处理。”
但是，此政策落实情况可谓奇差。不妨让数据说话。1998~2008年全国土地购置面积达31.3亿平方米，开发量则仅为19.4亿平方米，约12亿平方米土地闲置。即使从2005年算起，亦有5亿多平方米存量土地尚未动工。如果说2005年之前很多土地属毛地出让，动拆迁难和规划调整是不能动工的重要原因，那么其后依然有这么多土地闲置，只能说明责在企业不情愿，以及地方政府和国土部门监察不力。
“瘸子里面挑将军”，广州市还算不错，据悉已经收回了26.9平方公里闲置土地。可对于当前这8幅用地，广州国土房管局并没打算依规无偿收回，而是谋求处罚了事。对于全国为数众多连处罚都没有的闲置土地，真让那些相关地产商“没事偷着乐”了。
闲置用地大量存在的直接后果，一是造成了近些年我国房产市场整体性、持续性的供不应求，自然推高房价；二是损害了收益与风险对等的市场机制，地产商大胆高价拿地后，如果市场继续向好，则开发后销售赚钱，一旦遭遇2008年那样的熊市，则坐等市场转睛。
这其中又分两种情况，一种是全额缴纳了土地出让金，只是违反了“一年或两年不动工”规定，企业毕竟承担了资金成本；另一种是只缴了一点土地定金，企业即便是几年不动工，也没什么资金成本，待市场转暖后开发销售，补足土地款，则会获得高额回报。
部分企业的这种违规投机的行为，破坏了正常的市场游戏规则，使房地产开发成为只赚不赔的生意，既不利于房地产业的健康发展，对于那些合法经营的企业而言，又是一种极大的不公平，无法促进企业优胜劣汰。当前市场重返“牛市”，于是企业高价抢地的战火重燃，完全可以推测，其中依然有部分开发商还在像以前那样打着“如意算盘”。
2007年11月开始实行的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》中已经明确：未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。此政策若能真正落实，开发商基本没有“猫腻”可玩。
我国房地产市场乱象丛生，原因有很多，其中最重要的一个环节即在土地。土地的国有垄断性质，在一定程度上制约了我国房地产市场化的程度，如果在具体操作中，地方政府与国土部门再不能很好地监控，则冀望中国楼市健康，遥遥无期。政策不是用来挂在墙上供人观赏的，相关部门必须在清查闲置用地上强硬起来，否则同样的“灰色地王”，还会前赴后继地涌现。
（作者系上海易居房地产研究院综合研究部部长）