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牛刀：内需不足房价无法见底
5月1日在深圳春交会前沿论坛上的演讲


【主持人】各位网友大家下午好！这里是2009年深圳春交会现场。我是主持人张斌，今天我们请来的嘉宾是： 资深房产评论人牛刀；著名城市规划及建筑评论家、深圳规划局地名管理办公室主任贺承军；深圳市兰江房地产开发有限公司副总裁图腾镜，地产思想者论坛秘书长青忠贵。今天我们的主题是地产前沿论坛：“博时代”的地产思想构建，首先想听听牛刀先生对当下房地产市场的判断。

【牛刀】各位现场的朋友们，大家下午好！我还是第一次在展会的现场跟大家就目前的经济走向、楼市发展进行沟通和交流。

中国楼市的走向和中国经济发展的状况密切相关

我觉得中国楼市的走向和中国经济发展的状况和趋向是非常有关系的。所以我们在判定房价走势时，一定要对我们的经济现状有一个客观和理性的判断。我们都知道，中国的经济难免会受到美国金融海啸的冲击，美国的经济危机表现的主要特征可能大家都知道，就是由次贷引发的金融海啸。这个金融海啸一开始影响的是美国富豪阶层，比如美国的5家投资银行全部倒闭，巴菲特损失125亿。纽约的中央公园旁边的高级公寓，房租跌了一半，很多富豪身价大量缩水。第二步，这个经济危机会影响实体经济，昨天克莱斯勒申请破产保护就是一个巨大的负面影响。第三步才会冲击美国的中低收入群体，表现是可能有很多人去领取到政府失业救济金。这次美国的金融海啸使全球的美元资产缩水了50万亿。美国政府开始了一系列的救市活动，这种救市活动现在给我们带来影响的是美国政府通过国会批准在2009年加印1万亿美元，到3月份时候已经加印了3千亿，在未来还会加印7千亿，逐步投放市场，这是美国政府做的最大的救市行为。其他的救助方法都是辅助性的。

很多人在这种趋势的研判上犯了错误，比如香港大亨荣智健在美国金融海啸发生的时候对美元的走势发生了一个错误的评估，他们认为美国资产会大幅缩水，澳元资产会大幅升值，结果他们抛了美元资产买了大量的澳元资产，结果澳元资产大幅贬值，荣智健损失惨重。

中国的经济和美国的经济危机完全不是一回事。中国目前经济的状况是处于衰退期，是产能过剩而需求不足。这种衰退期是经过了10多年的繁荣之后才走向的衰退，市场表现就是CPI、PPI连续5个月的下降，甚至有负增长。4月份的数据还没有出来，如果4月份的数据还是下降的话，那么中国的经济就意味着正式步入了通缩时代。中国经济通缩的时候应该着力解决深层次矛盾，解决结构性的失衡，解决供求关系的错位，但是，政府采取的方法就是大量印刷钞票。这么大量的货币投放市场的目的是为了什么，就是为了增加流动性。但是中国经济是一种繁荣、衰退、调整、复苏过程中进入周期性的衰退。为什么这么说呢？我们知道中国很大，各个城市的经济发展状况不一样，如果我们用恩格尔系数衡量，在中国恩格尔系数大于65%的绝对贫困人口还有3000万，大于45%还有3个亿。这两大群体是中国经济内需不足的主要矛盾所在。这是我们衰退的根源，我们要走出这个衰退，首先我们要让我们所有的老百姓有能力来消费。如果我们的老百姓没有能力消费的话，我们的内需是不足的。

设法扩大内需就是设法让中低收入群层有能力消费

今天在座的都是深圳和香港人，深圳和香港在中国都是属于非常富裕的地方，所以我们不能用整个人均GDP来衡量全国，因为整个内需拉不动不是一个城市的问题，而是全国性的问题。我认为设法扩大内需就是设法让中低收入群层有能力消费。在这样的情况下，我作为一个财经博客，作为一个地产评论人，在今天地产前沿论坛上，我想向政府提出三点建议：

第一点建议就是给中国的3000万恩格尔系数大于65%的群体给予补贴。如果3个人一个家庭来算，这3千万的人口就是1千万个家庭，如果我们的政府能够给每个家庭补贴一定的货币，让这些最底层的人有能力消费的话，这个消费的带动作用是很大的。而且中国今天面临的状况就是你不救助贫困，你的内需就扩大不了。内需扩大不了，中国经济就无法进入正常的调整，更谈不上进入复苏。如果在我们现有的货币增量中每个家庭补贴1万，我们也就拿出1千亿。如果让这1千亿让我们中国3000万人脱贫。这对中国经济是一个巨大的贡献。

第二个建议，中国所有的大学生助学性贷款全部免除。我们现在大学生中有200万人是靠救助型贷款读书的。他们中很多是来自农村，我们现在很多的农村子女不愿意考大学，今年的重庆就是这样的。年轻人不肯求学、读书，是一个时代的倒退，所以我们必须让这一批人能够成为中国经济未来发展的动力。那么这所有200万大学生的助学贷款的余额是180亿。这占中国政府整个刺激经济中所占的比例非常小。我们为什么不能把这个钱拿出来帮助这些贫困的大学生呢？这一部分人是将来各个城市经济的活力所在。

第三个建议，就是中国的住房保障应该覆盖到农民工和大学毕业生。昨天我在网上看到一个消息，我们深圳的经济适用房有大量的是有奔驰宝马的人去购买经济适用房的。我觉得这些人无耻透顶。经济适用房是为了解决没有能力购房的人住房问题的。只有这一部分人的住房解决了，才可以促使内需扩大。从某种意义上说，只有内需的扩大才可以保证我们现在不动产的增值和升值。我们内需不扩大，经济的调整时期就会延长，我们现在的房价是挺不住的，总有一天会跌下去。

【主持人】有网友问，今天深圳的春交会情况不怎么好，深圳房地产的“五朵金花”都没有到。 牛刀，您在全国参加过很多的展会，我记得有一次我参加了北京的房地产交易会，情况也不是很好。您站在全国的市场看的楼市，您是看跌还是看涨？

【牛刀】您刚才提到的其实是两个问题。这次春交会很多的开发商没有参加这是第一个现象，第二个现象就是大量政府推出的土地流拍，第三个现象就是开发商目前新盘的开发商节奏非常慢，大量的都是在消化2006、2007、2008年老的楼盘存量，这是从开发商层面反映出来的市场的三大特征。这三大特征都表现了一个共同的东西，就是现在的开发商对后市并不看好。国务院有一个常务会议最近又在给房地产投资的资本金下调。原来要求开发商要有35%以上的投资资本金，现在既然要下调，就是目前政府对开发商投入非常不满意。我们看到，无论是万科、中海、招商面临的都是同样的局面，现在开发楼盘，后面的房价怎么样，他们说不清。所以开发商这种感觉决定了房价的中期走向。我认为今年深圳的3、4月份房价的上涨不仅仅是个盘和区域的，应该是一个整体的上涨，幅度在10—15%，这也是在房价下调过程中的一个小的波浪。未来的房价还是下降的。所以无论深圳、北京、还是上海，房地产仍然是处于一个下降的通道中，现在一个回暖只不过是一个小小的波浪而已，一个下降中的反弹而已。

我们大家都知道，从1929年美国的黑色星期一开始，全球各个国家已经历经了10多次的经济危机，作这10多次的经济危机当中没有任何一个国家政府是用加印钞票来挽救危机的。也就是说加印钞票是挽救不了危机，解决不了市场的深层矛盾，解决不了供求关系。我们的房价涨还是跌，要取决于市场的涨和跌，一个是货币供应。大家都知道，我们的股票在6000多点的时候，我们的总市值是32.7万亿，我们现在是2500，我们的股票总市值是18万亿。缩水了10多万亿，这10多万亿去哪里了？中央政府能够用印刷钞票来弥补这10多万亿吗。我们现在楼市缩水实际比股市缩水还要大，现在最大的问题是投资产能过剩。比如钢材现在是什么状况呢？越亏越惨，越惨越亏，越亏越是政府给你贷款，政府要维持就业问题。

第二个问题，我们现在加印货币的流向在很多情况下是为了港口、高速公路、高速铁路、码头。这些东西在大城市来讲基本上是处于饱和状态。我们深圳把未来3年的地铁都推到2008年建了，是为了拉动GDP。全国各地其实差不多，最后会造成了大量的投资浪费，真正可以拉动社会投资、拉动经济的投资是没有多少的。所以最后靠的是给一部分中小企业实体经济的资金，纳入到股市，股市中的一部分收益用到楼市来。为什么我在开始的时候就要求把内需扩大，让老百姓消费得起，这一次春节前后中央政府搞的工业品下乡，刚才讲的消费增长，不是城市的消费增长，而是农村市场工业品消费的增长。这种消费模式我觉得在目前的情况下是可以尝试的。要让大量的货币流向消费市场上，而不是流向产能过剩的毫无用处的基建上去。
　　
【主持人】牛刀怎么样看小阳春是真命题还是假命题？

【牛刀】这个命题本身就是开发商弄出来的，主要是诱导买房的人买房。实际上不存在小阳春的问题。这个概念在营造的时候就不是一个买方市场的概念，是一个卖方市场的概念。在小阳春中所暴露出来的很多问题都是普遍性的行业欺诈。包括假按揭、雇托，几十元一天雇别人买楼；散步虚假信息，没有卖房子说房子卖完了，这些东西造成了人们的恐慌心理。很多人想买房没错，但是这个价位不适合很多人出手。但是你在卖得的时候提高房价的，十有八九都有假按揭。所以这里面出现了一边呼呼卖，一边哗哗地退。假按揭的情况已经相当普遍了，有可能会成为中国的次贷。为什么？因为假的按揭有20%的首付，如果房价跌破了20%的话，这个问题都会暴露出来。

我把全国的假按揭的情况给各位讲一下，这个假按揭是以开发商为主体的，但是不仅仅是开发商的行为，而且现在的假按揭已经延伸到和地产的相关行业，最高人民法院专门组织了一波人调查假按揭的情况。开发商为了获取低利息成本他会做假按揭，因为企业贷款的利率比较高，个人贷款的利率比较低。这是一个动机，第二个动机，他想把房价做高，做假按揭。第三个动机的情况比较少，但是延伸到担保公司、中介公司假按揭情况非常普遍。北京一个楼盘就查出了200套的假按揭是担保公司做的，上海查出的假按揭就是中介公司做的。这个情况已经严重到只要你去查，现在所有涨价的楼盘没有不做假按揭的。
　　
现场提问：我是记者，我想问一下牛刀先生。您是如何看待保障性住房的小户型和商品房的小户型之间的关系。

【牛刀】这个问题提得好，商品房中的小户型和保障房中的小户型是不一样。我曾经和专家们讨论过中国房地产的结构问题，中国的房地产是计入到投资当中，也就是说中国经济的三驾马车，投资、消费、出口，房地产不是计入到消费当中，而是计入到了投资当中。这就导致了房地产中的投机行为。很多人买了房子就想升值，但是没有考虑到这个房子买了可能有一堆泡沫。但是，我们可以创造一个市场，这个是我们住宅的消费市场。住宅的消费市场可以分为四个层次，一个就是普通商品房当中的中小户型。第二个层次是我们经济适用房的租赁性住房，第三个层次是我们经济适用房当中的产权性住房，第四个层次是我们的廉租房。如果我们把这四个层次的住宅市场做好，就会形成各个层次的新的消费市场。也就是说，我住这个房子不是为了我投这个钱升值的，我是需要的。这样一来，在经济适用房中的租赁房部分就存在很大的空间。刚才提到的商品房的中小户型，存在冲突的就是经济适用房中的产权房。商品房的价格肯定比经济适用房高。但是各个国家的界定又不一样。比如澳洲政府所有的经济适用房的产权房是70平方米，你任何时候买、任何时候卖所有的交易费用都没有。第二个问题，你买经济适用房的利率是非常低的。商品房的利息就会比较高。第三个问题，商品房政府是没有责任收回的。但是你买了经济适用房，政府是可以保证原价给你收回。你也可以不卖给政府，卖到市场上。所以经济使用产权部分中国还不很完善，如果完善了，我们就可以从本质上区别民中小户型的商品房和经济适用房的区别。

现场提问：中国自住房是20%左右。欧美的自住房达到60%，您怎么样看待这个问题。

【牛刀】深圳的房价是从2003年开始涨的，为什么？就是因为深圳市政府取消了福利房和微利房，美国的经济适用房是覆盖到大学教授、医生、公职人员。覆盖到整个社会层面的。但是我们深圳市在2002年之前曾经有过4年多、将近5年的时间是有这种保障的，公务员有福利房，价格非常低，我们的教师、记者、医生、律师这些阶层在深圳工作了几年以上的，有微利房。我们深圳的微利房当时很普遍，所以那个时候深圳的房价是最健康、最理性的。到了2003年深圳市政府把这两块全砍掉了，所以商品房从2003年开始涨，开始是缓慢的涨，到了2007年就非常可怕了。我为什么在2007年和北大教授打了一个赌了，我就是想告诉他任何时候下，房价都不可能非理性地涨。我们现在很多的住宅土地的供应都在倾向于经济适用房，我们政府拿出的4万亿中有9千亿是用来做经济适用房的。但是这个比例要扩大，取决于这个城市中产人口的比重。但是，我们一定要记住住宅本质上的属性，房子盖起来，天生是用来给人住的，不是用来炒的。

【牛刀】刚才观众提了一个非常难的问题。我以前一直拒绝回答这个问题的。因为这个涉及到对房地产底部的预测。这个很多人都预测过，但是没有一个人讲对了。我也不一定能讲对。认为房地产底部应该摆脱不动产的通道，他取决于宏观经济的影响，比如说从全球讲，如果不动产停止向下估值，就要考虑美国的经济危机是不是见底。而现在美国经济危机才发展到第二阶段，第三个阶段有可能发生在2011年、2012年，这个经济衰退的周期都是3—5年，这次受到的伤害太大了，投资银行所受的损失太大了。全球的资产缩水50万亿，这是一个相当庞大的数字，在这种情况下，它调整的周期可能会有5—8年的周期，在这样的情况下。

中国的情况是产能过剩的需求不足，导致了中国经济的深层矛盾的爆发。现在看来，我们市场反映的还是CPI、PPI已经连续6个月下降，这就是一个经济走向通缩的现象。我们在经济衰退的情况下，我们要尽快把老百姓的消费能力扩大、消费市场兴旺，中国经济就有救。我们判断中国经济底部与其他国家的经济危机相比，我们要有这样一个认识，比如美国1929年股票市场崩溃了，他们有这样几个标准衡量，就是一天或者数天内股票下降20%以上，就称为股票市场的崩溃。直到第三年才恢复。中国去年股市大幅缩水，但是中国的股市有一个涨跌限制，但是从6100多点跌到1680点，所以我们判断经济衰退的时间是2008年，2009年是中国实体经济受到考验的一年。如果今年我们的实体经济能够复苏，我可以告诉他们2010年就是一个经济见底的过程。如果中国政府挽救实体经济的效果不明显，那么我们明年见不了底，后年也不了底。所以这个情况下，取决于政府对经济调整的方向和力度，它不是靠印钞票挽救经济危机的，都是通过解决深层的经济矛盾，都是在帮助穷困的人口有能力消费的情况下，经济才开始复苏的。房价也就可以见底。
　　
【牛刀】刚才这个问题是我近来一直在研究而没有结果的问题。我提供一个思路，房价的决定因素就两点，一点是供求关系，另外就是货币的影响，现在我们大家也看到了，2008年损失了很多的货币，股票市值从32.7万亿到18万亿。这个货币成为了我们判断房价走势的主要问题。然后政府的社会保障房推广的力度也特别慢，在市场上的供应总量不能影响市场的房价。从新增贷款来说，我们判定中国的警戒线在6万亿，因为中国的货币一年的新增贷款取决于两个因素，一个是增速比GDP略高于3%，比CPI高于4%。从这两个经济数据算，我们只能容纳6万亿的货币贷款新增额。实际上我们今年第一季度已经发行了4.56万亿。从警戒线讲，未来也只有1万亿的额度，怎么办？这个问题周小川、刘明康都不敢表态。我们一季度的M2的增长是25%以上，所以在这样的情况下，要把握货币对房价的影响难度非常大。大就大在我们搞不清楚政府到底会发行多少货币。我们理解的层面有几个，一个就是我们从警戒线的层面来理解我们房价的增长，另外就是最近很多经济学家提出来的被银监会否认的数据，就是8万亿对房价的影响。如果新增6万亿，刚刚达到警戒线的位置，那么我可以告诉大家，这个时候整个市场的通货膨胀是正常的。我们经济学把CPI超过3%定为通货膨胀，CPI超过5%是严重通货膨胀。如果只达到警戒线的6万亿，就是属于非常正常的。如果超过了警戒线，或者是达到了一年8万亿，那么我告诉大家。我们的通胀也刚刚超过3%，达不到5%。也就是说，新增贷款达到了8万亿，就要持有你的房子，如果只达到6万亿，能不买就不买。