按揭新品迷人眼　我的房贷我做主

记者调查发现，市场上房贷理财产品主要通过降低贷款利率或者缩短贷款期限来达到节省利息支出的目的。名目繁多的房贷新产品适合哪些人？能为房贷族省下多少钱？本文为您一一解析。

点按揭

产品特点：是个人客户通过预先支付一定费用，从而获得贷款利率进一步降低的房贷产品。1个“点”即是贷款金额的1%，客户通过支付一个或多个“点”的费用，可以使贷款利率降低，降低房贷支出。

推出银行：深发展。

优点：直接降低利率，最多可将贷款优惠利率由现行的7折直降至6.4折。

缺点：买“点”成本在四五年左右，对短期客户意义不大。适宜人群：长期贷款客户，贷款时间越长，利息节省越多。

案例：若不办理点按揭，按照目前30年期7折房贷利率4.158%计算，客户贷款100万元，需支付75万元利息；而办理点按揭业务，客户只需花1.5万元购买贷款总额的1.5个点，就可享受3.78%的低利率，共节省利息7.8万元。刨去买“点”的1.5万元资金30年整存整取本息4.2万元，实际节省3.6万元。

存贷通

产品特点：将个人贷款与存款账户相结合，通过存款利息抵扣贷款利息，帮助客户减少贷款利息支出。开通前，存款按活期利率计息；开通后，一定比例的存款可按客户实际贷款利率计息。

推出银行：工商银行、建设银行等。

优点：账户存款越多，节省的贷款利息也越多，账户存款可随意存取。

缺点：有些银行规定优质客户才能申请，且贷款一旦还清，就不能享受了。

适宜人群：手中有富余资金且随时准备投资的购房者。

案例：客户某日住房贷款余额100万元，同日活期账户余额100万元，可享受的理财额度是76万元。开通“存贷通”前，100万元1天利息收入是10元；开通“存贷通”后，100万1天收益是90.18元(76万×4.158%/360+24万×0.36%/360=90.18元)。

气球贷

产品特点：贷款前期每期还款金额较小，但在贷款到期日还款金额较大。既提供了较短的贷款期限，又以一个较长的期限来计算月供。

优点：减轻前期还款压力。

缺点：后期还款压力较大。

推出银行：渤海银行、深发展等。

适宜人群：购房初期还款压力较大，预期未来收入较高的购房者。

案例：贷款50万元，选择3年期“气球贷”，按照30年计算月供，每月月供2433元，到第3年年末，450032元的贷款余额要一次性偿还。

双月供

产品特点：将还款方式从原来每月还款一次,变为每两周还款一次,每次还款额基本为原来月供的一半。

推出银行：工商银行、深发展等。

优点：还款频率加快，减少利息支出。

缺点：对于资金安排的要求较高。

适宜人群：收入稳定且每期还款金额占收入比例较低的购房者。案例：客户贷了一笔50万元的款，按照30年的贷款期限、基准利率4.158%来算，选择传统的按月等额还款法，每个月要还2434元；如果选择“双周供”，每两周还款1217元，由于供款次数频密，本金减少速度加快，可以节省61600元的利息支出，节省的利息比达16.4%。由于每年大约还款26次，只需25.7年就可以还清贷款。

固定利率房贷

产品特点：个人与银行在签订贷款合同时,即约定好在一定借款期限内不论市场利率如何变动,借款人都以约定利率支付利息的个人住房贷款。

推出银行：招商银行、建设银行等。

优点：利率升高，还款额不变。

缺点：利率降低，还款额也不变。

适宜人群：有升息预期或为了锁定风险的购房者。

直客式房贷

产品特点：个人先找银行贷款,然后去买房,银行直接贷款给买房者,无须经过开发商担保,贷款的额度、成数、期限以及还款方式由银行根据购房者的需求决定。

推出银行：工商银行、建设银行等。

优点：购房者可享受到开发商一次性付款的优惠政策。如果是二手房交易,还可以有效规避风险。

缺点：由于没有开发商担保，借款人需要寻找专业的担保公司,因此会多付一笔担保费。

适宜人群：所购买房屋的开发商对于一次性付款有较大优惠的购房者。

移动组合房贷

产品特点：允许客户针对不同时期的家庭收入情况和个人投资理财习惯,定制个性化的还款方案。

推出银行：民生银行等。

优点：还款方式可以随时调整，有能力多还，压力大少还。缺点：还款总期限是固定的,如果前期还款数额越小,则后期还款压力就会越大。

适宜人群：收入不稳定的购房者。

接力贷

产品特点：以某人的子女作为所购房屋的所有权人,父母双方或一方与其子女作为共同借款人,接力还款。

推出银行：农业银行、招商银行等。

优点：可将借款人年龄加贷款年限适当延长，不受规定上限的限制。

缺点：容易因房产权和继承权出现家庭纠纷。

适宜人群：40岁以上的购房者或者父母还在工作，自己收入不高的年轻购房者。案例：一名55岁的借款人，若借款50万元，按规定银行最多给予10年期贷款，并要求借款人月可支配收入在10000元以上，月还款额5550元。若采用“接力”贷款后，通过增加儿子为共同借款人，父母的贷款期限就可由10年延长至最长30年，月还款额就降到可承受的水平。

循环贷

产品特点：个人贷款客户只要设立一次个人房地产最高额抵押，优质个人客户即拥有相应授信额度，在授信期限内，可享受随需随贷的一站式融资服务。

推出银行：建设银行、招商银行等。

适宜人群：融资需求较多的购房者。

案例：客户购买的房屋总价80万元，办理了8成30年房贷后，房贷额为64万元。房产升值后，经再次评估，他的最高授信额度可达100万元。今后客户在按时还贷的同时，如还有购车、再购房、创业等个人融资需求时，无需再次办理贷款审批，就可在最高授信额度范围内多次循环使用。

通过以上的分析比较可以看出，每种房贷新品都有一定的局限性，只适合特定的人群来选择。购房者应根据自己的实际情况，算清成本，仔细权衡。另外，需要提醒的是，如果选择公积金和商业贷款组合的贷款形式，就无法再享受银行推出的房贷产品，因此不妨在贷款时拿组合贷款与各类房贷产品所支付的利息进行比较，择优选取。