个人住房置业担保暂行办法相关问题问答

一、为什么出台《暂行办法》？
《暂行办法》的制定是为支持天津市城镇个人住房消费，规范个人住房置业担保行为，有效防范和化解个人住房贷款风险，保障债权的实现，保护担保当事人的合法权益而制定的。
该《暂行办法》的制定是根据《中华人民共和国担保法》、《天津市住房公积金管理条例》、建设部《住房置业担保管理试行办法》等多项相关法律、法规和规章的规定，结合本市实际而制定，适合本市个人住房担保业务的开展，为个人住房贷款担保提供了政策支持。
二、个人贷款担保业务的范围
根据建设部《住房置业担保管理试行办法》的规定，住房担保机构只能从事个人住房贷款担保业务，针对的担保对象是个人住房消费贷款，包括购、建、修住房。所涉及的业务范围包括个人住房公积金（组合）贷款担保、个人住房按揭贷款担保等。
三、担保什么？
按照中华人民共和国建设部和中国人民银行联合发文的《住房置业担保管理试行办法》的有关规定，住房置业担保是指依照《住房置业担保管理试行办法》设立的住房置业担保机构是为借款人向贷款银行承担连带责任保证。一般情况下，当借款人在借款期内连续三个月或累计六个月发生逾期，贷款银行视借款人为违约，即享有对借款人行使债权的权利；当担保机构为借款人承担保证责任后，贷款银行就可以在这种情况下要求担保机构为借款人代偿所欠的贷款本金、利息及罚息，担保机构代偿后，再对借款人追偿，最大程度上的避免了借款人的抵押物在短时间内被处置。此外，担保机构还可以就逾期处理上实行灵活的方法，对那些担保公司认定的善意逾期的借款人，提供各种方便，使其能够在贷款期内顺利完成还款义务。借款人通过担保公司的担保，无形中提高了在贷款银行的资信水平，也能够更顺利地从贷款银行贷到款。
四、申请贷款担保的借款人应具备什么资格？
根据中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》的有关规定，个人住房置业担保贷款对象为具有完全民事行为能力的自然人，且须具备以下条件：
（1）具有城镇常住户口或有效居留身份;
（2）具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；
（3）具有购买住房的合同或协议；
（4）在贷款银行开立储蓄存款帐户（或交纳住房公积金存款），存款余额占购买住房所须金额的比例不低于20% ，并以此作为购房首期付款；
（5）担保公司同意作为借款人偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，申请人有担保公司认可的资产作为抵押。
五、担保公司收取什么费用？
担保公司为借款人提供担保，仅收取一项担保服务费。担保服务费的收费多少与申请人的贷款额度、贷款年限相关，一次性收取一定比例的费用。贷款额度越高、年限越长，则收取的担保服务费相应越多。
六、担保公司收取担保服务费是按照什么标准？
按照中华人民共和国建设部和中国人民银行联合发文的《住房置业担保管理试行办法》的有关规定，担保服务收费标准应报经同级物价部门批准。担保服务费由借款人向担保公司支付。
天津市津房置业担保股份有限公司收取担保服务费的标准已经经过市物价局的批准。担保服务收费采取经营性收费方式。担保公司收取担保服务费时采用单一费率，趸交趸收。担保服务费收费标准按担保贷款每年年初本息余额X年担保费率的累计数确定。公积金贷款担保费率为1‰，按揭贷款担保费率1.2‰，最低收费为300元/件。
七、借款人如何根据实际情况计算应交担保服务费
现对这一收费标准的制定依据及操作办法作以下说明：
首先，担保服务费的计价基础为贷款的全部本息之和。
其次，担保服务费的计算年度指的是贷款年度，而非自然年度。
再次，担保费率1‰是年费率的概念，借款人每年应负担的担保费为当年年初剩余贷款本息之和乘以年担保费率1‰，而担保服务费总额即为各年应负担担保费的累计数。因此，随着借款人剩余债务的不断减少，其每年应负担的担保费也在不断减少。担保费计算公式为：
N-1
V=12×R（N2-Σi）×I
i=0
V-------担保服务费总额；
R-------每月还款额；
N-------贷款年限（年）；
I-------担保费率1‰或1.2‰；
为了计算方便，在具体计算每个借款人应交担保服务费总额时，无需代入计算公式，只需查询每万元贷款应交担保费（元）速算表即可。借款人应交担保服务费总额即为其贷款总额（万元）乘以贷款年限所对应担保服务费速算额。借款人可以根据下面的速算表计算自己的应交担保服务费。如：您贷款15万元，10年；就可以依据下表查询到10年对应的速算数为67，再乘以您的贷款额度15就是您的担保服务费总额67×15=1005元。
每万元贷款应交担保费（元）速算表（以费率1‰为例）
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贷款年限  担保服务费  贷款年限  担保服务费  贷款年限  担保服务费
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1         10.2        11        74.5        21       163.5
2         15.6        12        82.2        22       173.9
3         21.1        13        90.2        23       184.6
4         26.9        14        98.4        24       195.6
5         32.8        15       106.9        25       206.9
6         39.5        16       115.6        26       218.6
7         46.0        17       124.7        27       230.4
8         52.8        18       134.0        28       242.7
9         59.8        19       143.5        29       255.2
10         67.0        20       153.4        30       268.0
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八、借款人一次性还清剩余的贷款本金是否可以向担保公司申请退费？
当借款人在贷款期间内提前一次性偿还与贷款银行签订的借款合同中规定的剩余全部贷款本息时，担保公司予以退费。由借款人向担保公司提出退费申请，同时需提供以下证明材料：
(1)担保费退费申请书。（附件1）
(2)借款保证合同（原件）
(3)抵押反担保合同（原件）
(4)身份证（原件、复印件）
(5)银行出具的已清偿全部贷款证明或者解除借款合同证明
(6)担保服务费发票（原件）
(7)担保公司要求的其他证明文件
办理担保退费手续时，应当由借款人本人持有效身份证件，亲自到担保公司办理。借款人确因正当理由不能亲自办理的，可以委托受托人代办，受托人应当持借款人及本人身份证件办理上述手续。借款人将上述符合条件的材料递交给担保公司之日起十个工作日内，担保公司对借款人的退费材料进行全面审查。对符合退费条件的借款人，担保公司办理退费手续。
借款人领取了应退担保费并在退费单上签字后，该借款人的担保个案结束。
九、借款人办理退费，其计算办法是什么？
借款人一次性清偿剩余全部贷款本息，担保公司退费时首先扣除抵押登记费与代办费，然后扣除实际承担保证责任的期间的担保费，剩余部分为退费金额。
提前一次性清偿全部贷款的计算公式：
P=6R×T×（T+1）×I
P——未承担保证责任期间担保费
R——每月还款额
T——申请退费时剩余年度
I——担保费率（1‰）
担保公司承担保证责任的期间超过3个月不满1年的按1年计。
例：借款人贷款数额30万元、贷款期限25年，月均还款额1591.8 元，满十年时，借款人将尚未偿还的借款，提前一次性全部清偿（提前15年）。
担保费总额=30×206.9=6207元
应退费金额=6×1591.8×15×（15+1）×1‰=2292.19元
担保费总额—抵押登记费-代办费=6207—80-100-=6027
应收费金额=6027-2292.19=3734.81元
（6207元中含抵押登记费80元，代办费100元）
实退费金额=2292.19元
十、采用保证担保的方式与原有方式的最大区别是什么？
借款人采用保证担保的方式后须将抵押物抵押给担保公司作为担保公司提供保证担保的反担保，而原先的方式是抵押给贷款银行。
十一、为什么天津市内只有天津市津房置业担保股份有限公司这一家住房置业担保公司？
按照中华人民共和国建设部和中国人民银行联合发文的《住房置业担保管理试行办法》的有关规定，担保公司是为借款人办理个人住房贷款提供专业担保，收取服务费用，具有法人地位的房地产中介服务企业。设立担保公司应当报经市房地产行政主管部门审核，并经市人民政府批准后，方可向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照。一个城市原则上只设一个担保公司，以行政区内的城镇个人为服务对象。县（区）一般不设立担保公司，个人住房贷款量大的县(区)可以设立担保公司的分支机构。
自从国家放开个人消费贷款以来，国内各大银行都把它作为扩大信贷的一个重要方面来发展，但在实际操作中，对于这部分贷款的风险控制却成了银行放贷的一个大难题。 一方面银行对目前个人的信用状况无法达到真实的了解，无法进行有效的管理，而且在人力和物力上也无法进行跟踪。 一方面在违约处理上存在巨大的风险。在购房的抵押贷款上，一旦出现违约，银行却没有主动性，主要表现在如何处理抵押物上，银行的主要方式是拍卖，因为在经营范围内不能到市场上去变卖，而拍卖的变现损失往往比市场变卖的损失要大得多。其次在违约发生后，靠法律手段去解决需经过一个相当复杂的执行程序，银行在此上面很难“耗”得起。即使最终收回贷款，但由于其间的变现损失大部分放在了违约人身上，使得违约人可能在居住问题上出现极大的困难，反而会造成一些社会问题。于是为了安全起见，贷款的门槛自然就大大提高了。
针对这些矛盾，置业担保公司应运而生。个人住房贷款本身的风险非常大，成立的担保公司应具有一定的实力。由于担保公司的实有资本以政府预算资助、资产划拨以及房地产骨干企业认股为主，若成立多家担保公司，则容易造成资金的分流，使担保公司规模过小，不能起到应有的作用。如果成立多家担保公司，可能会引起彼此之间的竞争，容易削弱自身抵御风险的能力，不利于自身的建设，也不利于百姓购房。由于担保公司内部体系完善，不仅提高了申请人的信用条件，大大降低了申请贷款的难度，增加了按揭成数和期限，减轻供楼压力，而且可以通过担保公司的法律监督，保证按揭楼宇的合法性，保护购房的合法权益。在出现违约时，担保公司可以协助提供还款的宽限，减少处置抵押物的损失，保障基本的住房条件。
对于银行来说，把担保公司纳入其个人放贷体系后，首先是提高了按揭贷款的安全性和流动性，强化贷款人的个人信用，增加其还款能力，保证债务清偿，有效地防范了信贷风险；再则通过合作管理，可以加强对按揭贷款的调查、审查和检查，提高银行的工作效率，最终达到促进业务发展、增加存贷规模、提高经济效益的目的。
摘自《大众网》  三亚长城置业  飞翔
2004-9-23