房地产市场春天已到？

房地产市场春天已到？

2009-3-9 南方日报

    2009年政府工作报告提到房地产有如下表述，“对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”。一些房地产市场人士将此解读为，政府要松绑二套房政策。

    这是误读。报告中明确提出“符合条件”，而且是“第二套普通自住房购买者”，这就意味着，是自住房，而不是投资房，这与松绑改善型住房的政策一脉相承。所谓符合条件，更有待相关政策细则出台。不过，执掌二套房贷细则的银监会掌门人刘明康马上出面表示，媒体误读报告原意，看来，银监会对于投资性住房还抱持非常警惕的态度。

    但我们应该理解报告的深意，房地产放在市场板块下，而不是民生板块，说明政府对房地产市场的认识是确凿无疑的。这是房地产健康发展的根本前提。

    房地产市场不能倒。从国外的研究来看，房地产市场周期很长，美国房地产金融学者对芝加哥房地产市场研究得出，长周期在18到20年之间，并且，房地产市场周期底部与宏观经济周期重叠，股市崩溃未必带来宏观经济崩溃，而房地产市场一定会拖累经济整体下行。考虑到宏观经济的稳定性，保持房地产市场的稳定至关重要。一个重要的信号是，在政府工作报告出台前，广东省详尽的“救市十五条”亮丽登场。

    应该承认，中国的房地产市场从诞生之日起就是畸形的，先天不足带来寻租横生、泡沫独大、远远超过普通民众承受能力。我们既要看到要求降价的呼声中有合理的民意吁请，也要看到以破坏市场的方式来调低房价得不偿失，我们看到了房地产市场的病像，开出的药方却药不对症。

    房地产有保障型住房与商品住房两个部分，保障型住房严格来说市场产品，更不是投资品种；是政府提供的公共产品，而商品房市场则是遵从投资市场规律的大宗消费品，重要的投资品种之一。公共产品与商品房不仅是两类完全不同的产品，遵循的规律更是天悬地隔。前者由政府根据低收入阶层的住房情况，依据政府的财政收入情况，制订公共产品的规划提供给消费者。而房地产市场则由消费者根据未来房地产的溢价前景，决定是否购买。

    以住房保障为由干涉商品房市场价格，甚至干涉具体的建筑设计，是没有道理的，这将扭曲产品的价格，使房地产市场出现求稳不得的局面，最终影响整体经济暴涨暴跌。事实上，要解决有形之手对房地产的干预，惟一的办法是让地方财政从房地产的战车上赶紧跳下来，让政府依靠企业的税收，而不是卖地收入来维持生存。我们学香港地区的卖地法是错误的，那是在特殊情况上弹丸之地实行的政策，实在不适于在人口众多的大国推广。

    银行业同样如此，银行要控制风险，要看的是还款人的信用，而不是还款者的消费动机，无论是自住是消费，只要还款者有足够的信用、有每个月还款的能力，银行就应该贷款。银行不是惩罚投机者的机构，银行应该是个为股东负责的赢利机构。

    当然，以往的数据确实证明，投资需求过高的房地产市场对于整体经济而言并不安全，此时应该通过央行上调利率、应该通过调节税收进行控制，而不是直接向银行下令，不得贷款，这样监管部门已经越位，他们出于好心破坏了市场的预期。事实上，只要政府的预期足够明确，会让一部分理性的投资者退出市场。另一个办法清理税费，培育其他企业税源，减轻企业负担转而征收消费税，地方政府将有更多的动力培育其他的消费增长点。

    正常的市场应该有价格不同产品面对不同消费群体，房价的整体上升超出了大部分人的承受能力，显然证明市场有某些部分的传导出了错误。此时，我们有必要解剖一些个案，看看地价、税费、利润，究竟是哪个部分出了问题。应该强调的是，如果政府有关部门成为利益链条中的重要一环，那这个结永远无法解开。

    对正在城镇化过程中的大国而言，由政府将中低收入阶层的住房大包大揽下来是不现实的，对于中国而言，最好的办法是增加大众的创富机会，让更多的人能够自食其力，摆脱对政策性住房的依赖，如此是中国经济和公共财政之福。

    在目前财政收入捉襟见肘的情况下，提供更多拥有产权或者部分产权的经济适用房是慷国家之慨，慷纳税人之慨，用不同品质的廉租房解决低收入阶层的住房问题，能够最大限度地避免寻租漏洞，避免权贵者不知羞耻地占用公共资源。

注：2009年两会期间，全国工商联在全国政协会上递交了一份名为《我国房价为何居高不下》的大会发言说，工商联房地产商会于2008年7月至10月，在9个城市选取81个项目调研后，全国9城市“房地产企业的开发费用”的调查显示，在总费用支出（总成本与总税收之和）中，流向政府的部分（即土地成本＋总税收）所占比例为49.42％。
在房地产开发企业项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，达到58.2%。开发项目的总销售收入中，流向政府的份额占37.36%，企业的剩余所占份额26.14%。房地产税费偏高且呈增加趋势。以北京为例，开发企业在房地产开发过程中需要与20多个政府部门打交道，需要缴纳的各种费用多达20多种。目前我国房地产企业税收占总成本的26.06%。
    三个一线城市中，上海的开发项目流向政府的份额最高，达64.5％；北京为48.28％；广州为46.94％。全国工商联意在说明政府在高房价中的作用，上海市长韩正认为不符合事实。

    希望政府能够公布政府的数据，而后公布土地相关收入的明细，把房地产真相推进一步，让大家做个比较。