中国财经报道：到底有多少房子没卖出去?(图)

焦点上海房地产网 2006年05月16日10:12 CCTV《中国财经报道》

中国财经报道5月15日演播室全景
主持人：大家好，欢迎来到《中国财经报道》，我是计渝。在上周的节目里，我们请来了几位地产界的大腕，就房价是否上涨过快进行了激烈的讨论。许多观众看后给我们发来短信说，节目时间太短，看了不解渴，而且对于现在的房地产市场还有很多疑问，那么今天我们就来继续有关房子的话题。再来认识一下我们这几位嘉宾：SOHO中国公司的潘石屹先生，北京华远集团总裁任志强先生和今典集团总裁张宝全先生。上期节目播出后，我们收到了很多观众朋友发来的短信，其中有一位上海的朋友发短信说，都说房价高是因为供不应求，可
我看许多楼盘的房子都是空置的，根本就没卖。的确，目前关于空置率的问题，争论也很多，我们先来看一个短片。
最近，北京市建委发布的一个数字引起了广泛的关注，北京有六成可售期房没有卖出去，北京的商品房市场并非“无房可买”，其中，不排除有开发商在大量房子未售出的情况下，故意制造出房子卖空的假象，骗取消费者购买。
截至5月6号，北京可售的期房项目1523个，175410套，总可售面积2644.76万平方米；其中，有111569套住宅未售，其中住宅面积1569.89万平方米，也就是有59%的期房还没有卖出去。
北京市建委近两天将出台政策规范和限制房屋交易行为。今后开发商拿到预售许可证后留着不卖，或者没有卖出的却告诉购房人已经卖出，提供虚假信息的，将受到严厉处罚。
主持人：在座的三位开发商都在北京有不少房产项目，请问你们怎么看北京市建委公布的近60%的空置率？
张宝全：一般我们的销售项目都是从开盘到完，基本半年到大半年，但是刚才我看到这个数据，既然我们有这么多的空置率的话，社会、媒体、包括政府就不会担心我们的房价还会增长，因为市场的规律一定是供需来调节的，如果说还有这么多供应量没有经过市场，我想发展商本事再大也不会把价格挑起来，如果这个情况是真实的话，我们方方面面都可以回家很好地去睡觉了。

北京市华远集团总裁任志强在演播室
任志强观点：办了预售证无法销售的面积不能算入空置率。
任志强：北京市建委根据什么统计的？根据预售证统计的，办了预售证的房子不等于具备销售条件了。他搞错了，我现在手里已经有了办了预售证的房子大概有二三十万，其中有十几万房子我准备我7月份就开盘，我1月份就办了销售证了，办完预售证以后，我现在在盖样板房，我样板房还没有完成呢，我拿什么给老百姓看，所以我这十几万平米都没有推出市场，我这个公司有这么多，别的公司有这么多，很多公司都有办了销售证，但是还不具备销售条件的房子多得很呢，我不可能说，好了一套房子，我就拿一套房子去办销售证，我可能为了方便我一次性地把钱交了，我这十几个楼都办了，有可能我今年办的销售证，我明年那个房才具备卖的条件，我不能坑都没挖呢，我就卖房子。

SOHO中国有限公司董事长潘石屹在演播室
潘石屹观点： 60%的空置率是对的，也是正常的
潘石屹：现在北京大概每年成交的房子套数每年将近20多万套，接近30万套，如果再加起来大概有11万套房子没有出去，就证明我们这个市场中房子的库存是四到五个月的库存，而房地产建设的周期是两年时间，所以一个行业有四到五个月的库存不是一个特别可怕的数字，咱们不能够像文革时期一样，肉也没有、蛋也没有，凭一个货架，货架上面空空荡荡的，如果是货架上面空空荡荡的，假如我们没有任何的库存，对消费者来说是非常不公平的，他没选择。所以就是这个库存我们放着，他可能有20多万的库存，我这边也有十几万的库存，这就是下个月才开盘，买卖陆陆续续销售，所以我相信这个数字是对的，而这个数字是正常的。
主持人：是不是我们对空置率的概念理解是不一样的呢？就是卖不出去的房子叫空置率？
任志强：还没有拿出来卖，两个概念。
张宝全：已经批准进入市场的房子还有多少没有卖出去。
任志强：包括还没有开始卖的部分。
董藩观点：空置面积指竣工验收了，没有卖、没有租，或者没有卖出、没有租出的面积

北京师范大学房地产研究中心教授、博导董藩在演播室
董 藩：关于这个问题非常重要的是我们对空置面积和空置率存在着严重的误解，我们一提空置面积就是卖不掉的面积、剩余的面积，被市场消化不了的面积，这是严重的错误，我们统计上规定空置面积是什么呢？是到报告期为止，竣工验收了，没有卖、没有租，或者没有卖出没有租出的面积，包括了没有卖或者说正在卖的。而刚才潘总已经提到了，正常有半年的销售期，实际上一个房价项目，一个中等的盘应该是两年左右的销售期，经过一年能够卖掉一半左右，经过两年基本上能够卖到三分之二，甚至是80%，我查到了广州新的数据，两年以后只剩下19%，而这19%很可能是无效供给，比如说楼层问题、朝向问题、设计问题。
任志强：我这儿有一份香港的物业报告，这是2005年的，他们的物业署，就相当于我们的房管局或者建委，他每年会出一个类似的报告，这个报告里面会把空置率的问题、拆迁的问题说得非常清楚，香港已经国际化很多年了，它的市场已经很成熟了，香港的报告格式，第一栏的报告格式写的是年内落成的楼宇，它形成的空置，我们看看2004年，当年的建筑量是26036套，当年销售的空置的是多少呢？21871套，空置率是84，你刚才说是才50几，比香港差远了。
主持人：看来对于空置率的问题还是有很多不同的认识，建设部已经要求全国各主要城市核查到底有多少空置率，而且昨天建设部发布消息说目前各地可售房源满足市场需求，不存在房源不足的问题，少数城市存在的中低价位、中小户型的房子供应不足的问题正在改善。
董 藩：首先我非常不赞同他做这件事情，这件事情应该是很荒唐的，如果作为一个负责任的人应该告诉大家，要理性消费，这是对的，而不是告诉大家不买房，你敢对不买房的后果负责吗？
主持人：三位老总怎么看这个问题？
任志强：按城市人口的家庭户数计算，我们每年的生产量，连新生人口的一半都满足不了，按总户数计算，我们只能2%到3%的供应量，如果只有71%的反对率，还有20%几的人要买房，我们每年城市有将近800多万新增家庭户数，可是我们生产只有三四百万套，根本连一半都供应不了。
主持人：潘总呢？
潘石屹：好，我们实际上面对的是市场经济，市场经济有市场经济的一种做法，你真正带着这些人你给他的承诺是什么。所以我们如何理性地去做经济 的事情，而不做政治运动这个事情，这完全是两套不一样的规律。
主持人：两种不同的思维在看待同一个问题。反对意见出来了。
张宝全观点：“不买房行动”是一种市场情绪表达，但对市场不会构成直接影响。
张宝全：对，我反对他们三个人，不是反对一个人。我觉得把这样的一个现象称为闹剧我认为是不对的，其实我更觉得这是个市场情绪的表达，但正因为是市场情绪的表达，我们不需要惊慌，因为它不会成为市场的现实，这是两个不同的概念。这一个现象的自然表达就是说，我们在消费与供应方面的一种矛盾的冲突，或者说工资收入水平和房价水平的战略冲突，这种冲突在中国会客观存在，而且不会在短期之内解决，会相对有一段时间。在这个过程中，我认为任何民众都有他表达一种情绪的权利和自由。中国的房价市场化已经走到今天了，我认为行政手段对市场的干预在今天影响都不会很大了，像民众一种情绪对市场的干预我觉得影响更不会很大。
任志强观点：现有住房供应体系不明确，不是所有人都要去挤商品房市场
任志强：我不这么看，我们最主要的一个是我们现有的住房供应体系不太明确，我觉得最大的问题是我们要建立一套完整的社会保障体系，如果没有社会保障体系，让不该买房子的人，或者买不起房子的人非要去挤这个商品房，一定会出现他说的情绪化的东西。不该买房的人有相当一大批，政府应该主动地把他剥离了，你们不应该进入买房的行列，你们应该用政府的廉租房，政府的其他补贴手段去解决居住权利的问题，而不是说一定要让你们去挤商品房市场买商品房。
张宝全：任总讲的这个道理是对的，但是把这个道理放在这件事情上我认为不一定对，因为现在为止，包括我、包括任总都不知道邹涛是不是个中低收入者。
任志强观点：政府应该建立完整的一套买房保障体系。
任志强：如果政府公布，我们就应该完整地建立一套买房保障体系。比如说几年以前，我就提案提出来了，希望把国家土地收入拿出20%用于解决城市低收入家庭的住房问题，本来你这个收入就是从房子上来的，你还到房子上去，可能一年能拿出一千个亿、两千个亿来，解决城市低收入家庭住房问题，非常容易就解决了，根本用不着这么多人挤到商品房里面去打架，英国政府、美国政府、香港政府都是用土地收益的相当一部分去解决中低收入家庭的住房问题，我们为什么不能这么去做？
主编：任速雁
记者：张菁 李曼为 傅丹
《中国财经报道》播出时间：
周一至周四：22：05至22：25 (首播)
周五： 23：15至23：35 (首播)
周一至周五：09：38至09：58 (重播)
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