用交易操盘原则看上海房价

用交易操盘原则看上海房价
作者：飞天面包 提交日期：2006-8-14 我有一位在金融投资领域非常资深的朋友，以一个操盘手的眼光分析了当前的上海房价。大家有兴趣的话可以去搜索——《商品期货操盘手眼中的上海房市》，其中一个结论就是上海房价高企必跌，且触底价会跌到最高价的45％。
　　文章讲的是大实话，可是很多人不信，因为在他们眼里不用等到45％，环线以内能跌10％到20％，大量资金都会抱着抢购大白菜的心态抄底买入。其实，这是不可能发生的。这里我就用交易操盘的一些基本原则来说明为什么上海房价下跌没商量，且跌过半；为什么上海房价绝不可能上演先抑后仰。
　　只要房子是商品，只要它可以交易，那么它就符合交易操盘的基本原则。
　　第一， 商品就是商品，不能因为中国特有的“家情结”，就无限高估房子的影响与价值。
　　第二， 交易必产生投机，投机后冲高一定回落，这是放之四海的原则。
　　第三， 价格高点的出现，意味着无法再创新高，通常也意味着后续乏力。
　　第四， 高位停滞必然是短暂的，反向爆炸点（跌）的出现是必然的。
　　第五， 下跌趋势一旦确立就势不可挡，任何买盘支撑都不堪一击。
　　第六， 资金链的崩溃及恐慌性抛盘导致的下跌惯性导致上海房价一跌到底。
　　第七， 自住交易心态与投资交易心态不可混为一谈。
　　第八， 下跌的程度一定与上涨的程度呈正比。
　　
　　好上面这些大家应该都能理解，无需做过多解释，如果有不理解的，我可以再做回答。
　　这里我希望给大家理清上海房价真正走势，既做到心中有数，早做准备，又避免人云亦云，盲目出手。谁让我们生在中国？呵呵。
　　
　　交易操盘的本质是在做基本面，就是做消息，在房产这里就是做政策导向。就多空买卖而言，本身启示状态就是零合博弈。有了政府导向，博弈就发生质变。上海房地产的兴起绝不是一蹴而就的，它是中国政府以加大基础建设投资发展经济的无奈选择，也是权力与资本新合作方式的完美实践。即便是九十年代后期至千禧年左右，上海政府给予房地产以无比的支持，从增加土地供应量（便宜到无法想象），开发浦东（国家的钱），放宽银行贷款，买房退税，买房蓝印户口，降低首付款等等。可以想象在这样一连串的刺激下，上海房地产开始繁荣，一个超级完美的多赢局面开始了，上海政府通过房地产获得巨大的利益，既是政治利益又是经济利益，而上海市政在房地产的充血下日新月异，也为上海房地产继续增值，而上海市民普遍在第一轮房产扩军与上涨中完成房屋置换，基本没产生民怨与质疑。大家注意这时候，上海房价还算能够让人接受（甚至现在还为人津津乐道，XX盘子当年才2500），但是它开创了一个超级大牛行情的基本面，非常和谐，满足多方利益，中央政府，地方诸侯，房产商，个人面面俱到。这也就是我们常说上升通道已经打开了。
　　之后发生的一切就不用多说了。为了利益MAX，为了放大上海房地产的无限需求，政府与开发商，从理论体系到概念导入无不用其极。什么理论体系？就是是买房投资的概念，“贷款买房，租金还贷，升值脱手，房产再投资”一个循环就继续保持房地产行业的高速增长，无数炒房神话在以讹传讹中诞生。然而，这个循环中的每个环节都经不住推敲，也为将来的疯狂下跌埋下了基本面伏笔。
　　无限制粗放式的贷款买房为炒房提供资金杠杆，也让中国的国有银行风险俱增，因为炒房者完全有可能把房子的多余溢价拿走，留给银行一个不折价就无法处理的房壳，无数房壳就是无数坏帐，套牢中国银行系统是在动国之本，中央不担心吗？
　　租金还贷是还不起的，这个帐是傻子也算得清，除了受到开发商的蛊惑，市场炒作心态的昭然若揭，我们不应该怪市场的投机心理，而应该批判这种对投机的故意纵容。也难怪，国内投资渠道狭窄，大量游资闲置，只能往房产跑了。中国大众没有合理的理财观念，总想一夜暴富，根本不计自己的承受力，这是老百姓的问题吗？说到底，是中国人生存的环境问题。
　　升值脱手与房产再投资好像还是炒房者的下两个步骤，但是房子就其第一商品属性——居住而言，升值没有意义，它不是随意流通的硬通货，而是搬不走的土木结构。当你的房子不处于流通性，仅仅满足我们的居住所需，它的升值意义近乎零。相反衡量它的价值的唯一标准是它的居住性。所以对自住房而言，要单纯到不能再单纯，仅以居住性为价格判定标准，（能立刻搬入，能马上享受）其他的都是狗屁。这也决定了上海周边区县的垃圾房子基本没有居住价值（太远，太偏），更不说投资价值。不管是质，还是量，上海房地产价格已经严重的产生顶背离，难以为续。
　　如果你自己买了套房子，就把自己划到多军一边，那就是太可笑了。凡是拥有两套及两套以下的都应该是坚定的空军。至于三套靠上的，当前也具备相当大的压力，甚至能不亏本就不错了。因为房子的产品属性决定了它的炒作周期，短则1年长则两三年，而上海房产的疯长期总共五六年，也就是说房产再投资者到目前为止满打满算有两次买入升值再卖出的操作周期，之后的脱手难度就越来越大，这个操作周期也就此中断，换句话说，绝大多数炒房者也仅仅有一次最多两次的盈利可能，如果还有第三次，或者现在手头还有余房的十之八九被套住。
　　
　　这是现在的基本面，上升动能全部释放，能买的都买了，买不起的都在等呢。严重超标的供应量，老百姓房怨沸腾，房价不再是地方政府的金子招牌，反而是众矢之地，开发商成为人民公敌，更重要的是把银行拉下水，泡沫破裂引发的经济硬着陆都是中共最高决策者不能容忍的。所以，房地产一定要收拾，千千万万不要小觑政府的调控力度与手腕。在国家利益面前，在官场斗争中，整治清理是最最容易的事情。开发商的疯狂叫嚣是因为完全绝望孤立下的挣扎。从国八，大限，国六，中央已经开始在部署，务求平稳处理，但是请参照前文八条总结，一旦反向爆炸点出现，下跌开始就会凶猛非常一路到底，这可不是中央控制的了的。理由很简单，谁不割肉谁送死，能保命时且保命。价格虚高的东西一旦被价值发现而抛弃，会产生连锁性恐慌性抛盘，因为在一片贬值声中，房子没有任何保值升值的空间，相反持有成本非常高。在这个阶段，投资客绝无入市抄底的可能，（抄底需要大环境的回暖，没有个五年，难，也可参考股市，当股市最牛之时，房市也快要复苏了）只可能有满足自需的购房者入市，而房价的下跌恰恰是体现在他们的购买上的。而现在才是下跌的起始阶段，小幅振荡整理，如果房产可以卖空，笔者现在敢把全部身价投进去，痛宰多头，杀无涉。
　　中国金融改革很辛苦，四大国有银行靠国家输了多少血，才把地方上国有企业的不良资产剥离光，如果各大主要城市的国有银行又被房地产废了，中国经济就完蛋了，房地产充其量是车，丢车保帅是必然的。银行惜贷，并向开发商与炒房客追款，必然导致大批房地产在死前狂降逃命。现在没出问题，是因为银行的窟窿还没出水面，日本经济泡沫的覆灭就是缘由一个很小的破产个案。牛背上的最后一棵稻草，我们在等待。今后房地产行业可能就象落水狗一样，关的关，抓的抓，烂尾的烂尾，如果那个地方诸侯不听话就走马换将，非常规的政治手段解决经济问题，我不喜欢，但在房价问题上我原则上没意见，嘿嘿嘿。
　　如果从技术分析的角度讲，现在是典型顶背离，头肩显现，成交量萎缩，如果有图形，用技术指标分析一下，我敢保证所有指标都揭示一个信息，跌，大跌，大跌特跌。
　　
　　至于大跌什么时候开始，笔者预计明年开始，奥运期间是第一个高峰。当然2010年也是一个不错的时机，也就是说要满足基本居住需求的朋友可以积极准备首付款，计划心理价位了，房价最高时的38.2％～50％都有可能，根据各个地段不同，相对来说内环靠市区的扛跌性会强，是因为其商品属性——居住性，所以敬请大家以自己的实用角度买房，蓄势待发，大胆侃价，安得广厦千万间，天下寒士尽欢颜。