房地产业：投资增速降至5年来最低

http://finance.sina.com.cn 2006年04月20日 05:45 中国证券报
土地开发面积增幅持续回落
2006年1-2月，全国房地产开发购置土地面积3460.9万平方米，同比下降5.1%，完成土地开发面积2803.1万平方米，同比下降33.2%。作为房地产发展的先行条件，土地购置面积增幅的下降，将使房地产新开发项目受到约束，从而抑制房地产投资的过快增长。
投资增速降至2001年以来的最低点
受政策影响，自2004年以来，房地产投资增速总体上处于下降通道。由于房地产市场发展前景尚不明朗，许多开发商投资意愿降低，1-2月累计房地产投资增速已降至2001年以来的最低点，较高峰值（48.7%）下降了29个百分点。尽管如此，房地产开发仍然是拉动固定资产投资的重要力量，房地产投资占全社会固定资产投资的比重仍达27.1%。
中部地区投资增速高于东部和西部地区
2006年1-2月份，东、中、西部地区的房地产开发累计完成投资额分别达到1031.4亿元、191.6亿元和213.3亿元，同比分别增长19.4%、26.4%和15.7%，中部地区投资增长最快，增幅高于东部地区7个百分点，高于西部地区10.7个百分点。东、中、西部房地产开发投资的比重分别为71.8%、13.3%和14.9%。
从各地区的房地产投资增长情况看，2006年1-2月份，全国31个省(区、市)中有22个省(区、市)的房地产开发增长速度超过平均水平，增长居前的地区是云南、安徽、陕西、山西、内蒙古五个省份，同比增长幅度在40%以上，其中，云南省增速最为强劲，前11个月累计房地产开发投资增长达到51.4%，在10月份的高增长基础上加快2.6个百分点。西藏投资非常有限，且同比负增长；北京市房地产开发投资在连续3个月负增长后于11月小幅上扬。
办公楼和商业营业用房投资增速有所加快，住宅投资增速继续放慢
2006年1-2月份，在全部房地产开发投资中，商品住宅累计完成投资983.73亿元，同比增长22.5%，增幅比2005年同期下降4.2个百分点；办公楼累计完成投资70.85亿元，同比增长6.6%，增幅比2005年同期加快3.3个百分点；商业营业用房累计完成投资173.81亿元，同比增长25.5%，增幅比2005年同期加快5.8个百分点。其他房屋累计完成投资208亿元，同比增长8.5%，增幅比2005年同期下降23.9个百分点。
在住宅投资中，以中低收入阶层为主要需求对象的经济适用房投资增速已经连续14个月负增长，1-2月累计，经济适用房投资下降6.2%。随着投资增速的逐年下滑，其占房地产开发投资的比重自2000年以来呈直线下降的态势。2月末，经济适用房供给比例由2000年的10.9%下降到1.9%，降幅达9个百分点，这一状况加剧了房地产供给结构失衡的程度，与宏观调控的预期目标相背离。
1-2月，办公楼投资比重较去年同期有所下降，住宅和商业营业用房投资比重较去年同期上升。具体来看，住宅、办公楼、商业营业用房占全部房地产开发投资的比重分别为68.5%、4.9%和12.1%。受投资增速持续下滑的影响，经济适用房开发投资占全部房地产开发投资的比重由去年同期的2.5%下降为1.9%。这对于解决广大中低收入居民的住房需求极为不利。
国内贷款猛增、定金及预收款负增长
2006年1-2月份，全国房地产开发企业累计到位资金3526.68亿元，同比增长19.7%。作为房地产开发最重要的两个资金来源，银行贷款和定金及预收款，表现截然不同。
2月末，定金及预收款出现了2004年以来的首次负增长，同比下降24.5%，其占房地产资金来源的比重由去年同期的34.7%下降到21.9%，下降12.8个百分点。定金及预收款的大幅度下降反映了购房者信心不足，房地产市场尚未走出观望。1季度全国城镇储户问卷调查显示，未来三个月打算买房的居民人数占比为18.2%，较上季及上年同期分别降低1和3.8个百分点，创历史新低。其中，北京、天津和上海三个直辖市的居民购房的意愿明显下降。
银行贷款在经历了2004年的增速回落期后，于2005年6月开始逐步回升，今年2月末，国内贷款猛增44.1%，远远超出去年同期水平。与此同时，银行贷款占房地产开发全部资金来源的比重提高至28.4%，创2004年以来的最高纪录。其中，北京市房地产开发到位资金中国内贷款比上年同期增长63.5%。这不仅印证了金融对房地产市场的支撑作用，而且反映出国内银行与房地产业息息相关的利益结合。在广大居民购房信心不足、房地产开发商投资意愿下降的局面下，国内银行为了顺利收回前期已经发放的开发贷款，不得不继续批贷，以支持开发项目的顺利完工和正常销售。
面对紧缩性的金融调控政策，为了确保房地产开发的正常进行，开发企业被迫提高自筹资金的能力，尤其是追加自有资金以保证开发项目的顺利进行。因此，企业自有资金增长加快，比重提高。1-2月份，房地产企业自有资金729.16亿元，同比增长32.9%，其占房地产开发资金的比例由去年同期的18.6%提高至20.7%，提高了2.2个百分点。
2006，资金来源中利用外资开始下降。前2月，房地产开发利用外资23.53亿元，同比下降15.6%，占全部资金来源的比重由去年同期的0.9%下降为0.7%，其中外商直接投资15.98亿元，同比增长8%。
商品房竣工面积增速加快
2006年1-2月份，商品房累计施工面积80259.71万平方米，同比增长25.7%，增速较2005年同期加快8.5个百分点；同期全国累计完成房屋竣工面积3368.36亿平方米，同比增长44.3%，比2005年同期加快23个百分点。竣工面积中，商品住宅完成竣工2671.69万平方米，同比增长39.2%，增幅比去年同期加快近16个百分点。
房地产价格继续上涨
2006年2月，全国70个大中城市新建商品住房销售价格比去年同期上涨6.2％，涨幅比上月回落0.7个百分点。从总体上来看，今年2月，全国商品 房价格保持了稳定增长的态势，70个大中城市房屋销售价格比去年同期上涨5.5％，涨幅与上月持平。但与上月相比，无论是新建商品住房还是二手住房，其销售价格涨势均有所回落。数据显示，新建商品住宅销售价格比1月上涨0.7％，涨幅比1月回落0.1％；二手住房比1月上涨0.5％，涨幅比1月回落0.9％。
虽然房价整体上比较稳定，但局部地区仍然涨幅较大。仍有5个城市的新建商品住房价格涨幅维持在9％以上，这些城市分别为：大连15.1％、 呼和浩特14.9％、深圳11.3％、南宁9.9％和成都9.2％。在经济适用房投资增速持续下滑，供给比例不断降低的情况下，房地产供给结构难以改善，因而，房价仍面临较大的上涨压力。
同时，数据显示，非住宅商品房销售价格上涨比较明显。2月份，非住宅商品房价格比去年同期上涨4.8％，涨幅比上月高1.7％；比上月上涨0.9％，涨幅提高0.2％。其中，办公楼、商业娱乐用房、工业仓储用房销售价格比去年同月分别上涨4.5％、5.1％和2.4％，比上月分别上涨0.8％、0.7％和0.2％。