中国楼市颓势持续 房价2009年下半年见底_星岛环球网_房地??url=undefined

中国楼市遇冷，房价有可能进一步下跌，有分析指出，全国平均房价将从峰值下降20%左右，但最多不超过30%，楼市颓势将持续到2009年下半年，但最迟会在2010年底前企稳。　　四方博弈：房价还会进一步下跌
《21世纪经济报道》报道，自2004年以来，中央政府就一直在设法为房地产市场降温，防止房地产市场出现泡沫，控制房价过快上涨对民生和社会安定所产生的负面影响。在2007年，中央政府进一步加大了对房地产市场的调控力度。现在房地产市场的调整，在一定程度上是因为之前的政策产生了作用。虽然在个别城市，房价已下跌20%以上，但从全国水平来看，房价仅仅从最高点回落了3.8%，仍然远高于2007年初的水平，远远超出普通家庭的购买力。因此，从改善民生的角度而言，政府调控的目标还没有实现。所以在短期内，我们认为中央政府不会急于对房地产市场伸出援手。
与中央政府相比，地方政府似乎更不愿意看到市场陷入低迷。这可能是因为房地产业对地方经济和地方财政具有更加举足轻重的作用。很多地区已经采取补贴、减税等措施刺激房市。例如，南京市政府决定，在2008年10月1日至2009年9月30日期间，凡购买90平方米以下(含90平方米)商品住房(含二手房)的，给予房款总额1%的补贴；凡购买90平方米-144平方米以下(含144平方米)的，按0.5%计算补贴，补贴在办理产权证时发放。尽管如此，我们认为，地方政府的救助措施只是杯水车薪。
虽然房地产市场存在明显的供需失衡，而且大多数房地产商都面临资金紧张问题，但很多开发商还是不愿意降价。这一方面是因为他们不愿意利润率被挤压，另一方面是担心降价会给潜在购房者带来更强的降价预期，从而增大售房的难度，或引发前期购房者的不满(如退房潮)。因此，在房地产市场已出现拐点时，许多房地产商要么不愿接受现实，要么不愿公开承认现实，在与购房者的博弈中，采取了不降价的策略。然而，由于房价已远远超出居民的承受能力，因此，除非开发商降价，否则住房销量增长将很难维持。
对购房者而言，房价下跌预期会影响其购房决策，但这一影响会因购房目的不同而各异。对于把买房纯粹作为投资的潜在购房者来说，房价下跌预期肯定会导致其延迟购房。而对于那些已经购房的投资者来说，这一预期可能会加速其出卖手中的二手房。这两类行为都会加剧房地产市场的供需失衡，导致房价的进一步下跌。
而对于有实际住房需求的购房自住者而言，房价下跌会改善其购买力，使一些原本买不起房子的居民买得起房子。虽然房价下跌的预期也会推迟其购房的时间，但很多人并不见得会等候很长时间，因为他们的住房需求可能相当紧迫。另外，随着房价下跌，越来越多的相对低收入群体会逐步地加入到可购房者的行列，他们一直苦于买不起房子，因为担心房价再度上涨，所以会抓紧购房。从这个角度而言，房价的下跌不会太深太持久。
根据以上对市场供需、宏观政策走向及相关各方选择的分析，在接下来的数月里，房价依然会处于下行通道之中。但是，房价下跌不会太深太久。全国平均房价将从峰值下降20%左右，最多不超过30%，房市颓势将持续到2009年下半年，但最迟会在2010年底前企稳。由于中国的区域差异较大，各地房地产调整幅度会有深有浅，之前泡沫较大的地区很可能会面临房市大震荡，而房价相对稳定地区面对的风暴也会较小。
中长期前景：下跌幅度不会超过30%
从中长期来看，中国房地产市场仍然处于一个20年-30年的上升周期中，房地产行业仍然会是经济增长的重要引擎之一。
首先，城镇化进程将为房地产市场带来巨大的推动力。我国城镇人口不断增长，占总人口的比例也在稳步上升，2007年城镇人口达到6亿，比例达到44.9%，而1990年仅为26.4%。在过去12年里，平均每年新增的城镇人口数量超过1500万人。这无疑对城镇住房产生了巨大的需求。
根据国家人口计划委员会2007年1月11日发布的《国家人口发展战略研究报告》，2020年我国总人口应控制在14.5亿，城镇化率提高到53%，这意味着每年新增城镇人口约1300万。另外，根据建设部政策研究中心2004年发布的《2020我们住什么样的房子——中国全面小康社会居住目标研究》，到2020年，我国城镇人均居住面积目标为35平方米。粗略计算，新增城镇人口的年住房需求在4.5亿平方米左右。而2004年-2007年期间，平均每年的商品住宅竣工面积为4.1亿平方米，两者之间存在0.4亿平方米的缺口，而且我们的简单计算中还没有考虑原有城镇居民改善居住条件的因素。因此，从中长期来看，中国住宅市场求大于供的基本格局并没有发生根本性的变化。
其次，收入的快速增长依然将对房价的长期稳步上涨形成强大的支持。在过去10年里，我国的年均实际GDP增长率达到9.5%，人均GDP则从1998年的821美元上升到2007年的2432美元，增长了差不多两倍。与此相适应，城镇居民可支配收入也以两位数的年均速度在增长。虽然我们预期中国经济在接下来的1年-2年将面临增长放缓的局面，但仍能够保持8%以上的增长速度，名义可支配收入的增长速度应该也可以维持在两位数左右。我国的人均GDP还只有2000多美元，居民收入和购买力还有成倍的增长空间，这对中国房地产市场的长期成长将起到坚实的支持作用。
假定在接下来的20年时间里，我国城镇家庭的名义可支配收入的年增长率为7%，那么10年即可翻一番，20年后则可再翻一番。假如一个三口之家现在的月供要占到可支配收入的48%，那10年的月供就只有家庭收入的24%，20年之后更是降为12%。所以，虽然目前家庭还贷负担非常沉重，但动态地看，在收入相对高增长的背景下，中国居民的购房能力并没有静态的房价收入比所显示的那么脆弱(正因如此，我们认为不可将英美的房价收入比与中国进行简单的比较)。换句话说，随着收入的快速增长，中国居民对住房的有效需求也会迅速增长。
第三，住房金融的进一步普及和深化，以及消费观念的改变，将进一步提升中国居民对住房的有效需求。
房价下跌的幅度不超过30%，调整的时间不超过3年。按照国家统计局的数据，全国平均房价在2004年-2007年间上升了41%。如果房价从近期峰值下跌30%，实际上意味着全国平均房价将降到2004年的水平。这虽然并非不可能，但概率很低。
从房价收入比来看，如果房价下跌30%，同时城镇家庭名义可支配收入在今后3年里平均每年增长10%，那么3年后，全国平均的房价收入比将从2007年的7.0降至2010年的3.7(=7.0×70%÷(1.1×1.1×1.1))。即便对很多中低收入家庭来讲，届时房价都将变得非常便宜。
如果房价下跌超过30%、房地产市场低迷超过3年，估计会有相当多的房地产企业面临破产倒闭，相当多的农民工失去就业机会，地方政府通过土地出让获取经济发展所需资金的渠道也会枯竭。因此，我们预期，中央政府在全国平均房价下跌20%之前，就会采取措施来稳定房地产市场。考虑到政策效应的滞后性和有效性，有可能发生房价下跌超出政府目标的现象(即超过20%)，但超过30%的可能性应该不大。