简论《中国楼市》及展望

《中国楼市》及展望
文章提交者：可可西东
整个中国楼市的调整，实际上是从去年11月开始的，至今也将满1年；基本上可以为它盖棺定论，作个小结，顺便再对明年的情况做些展望了。
一、中国楼市的本质是什么？
是消灭流动性的最佳工具，是维稳的重要手段，是把政权合法变现的有效途径，是依靠“跑冒滴漏”聚财的庞大载体。
前两者是指政府，后两者是指官员（这四句话可以弄出一个中篇来，为了节省篇幅暂且不表）。
目前来看，这四点好像还是没什么大变化。
——流动性依然泛滥，不论银行存款数字的“增速”增加或者减缓，其绝对数增长仍然很快；
——稳定依然需要维持，房价少跌，低素质的国民就上街堵路游行，甚至威胁要断供；
——变现是个需要最快最大化完成的工作，没什么东西能比卖土地更快做到这一点，对政权来说那是“只争朝夕”；
——聚财却是个定时上映的剧目。每届贪官上台，总是自觉自愿在规定时间内完成规定动作，捞完了愿意不愿意也要下台换一个重新开始。
故此，楼市必须也应该继续维持它惯性的发展。
二、房市增长的动力和走入循环的原因
本次房市的启动是在01年。
本版愚钝，直至02/03年才算看明白楼市走向并从此大声呼吁买房。
本次增长的根本原因，实际上是90年代市场进入产业化的必然结果。
国民收入先于房价增长后，人民的投资欲望最终落在了房市，这也是中国人几千年来一贯不变的思维方式。预判到或者在前期就发现这个走势的人发财了。而城市化运动从一开始的起推动作用到最后成为楼市的主力，注定了楼市的最终命运。
整整活跃了6年以后，房产终于迎来了一次“中级”调整。
调整的原因，是参与各方的实际操作者没有大局观，不管是zy，地方，kfs还是炒房客以及自住客，都抱着短期心态参与博弈，各自利益板块无限膨胀，最终让综合起来的房价增速超出了大家的心理承受力（我说的是大家，而不是购房者）。
那么，本次大调整，是不是预示着一个上涨周期的结束呢？
周期总是存在的，但是周期从来只是一个大趋势，可以被人为拉长和缩短。
我的观点是，由于楼市对政权的极端重要，这个调整期会被人为缩短而非拉长；即便按照“八年一轮回”理论，至迟明年年底楼市也会重拾升势。
三、本次所谓“救市”的前因后果
应该说，05年开始的调控，是确实应该做的。放任房价的过快上升，最终将短期透支购买力，造成社会的不稳定。大起大落，决不是好的治国方针。
它的错误在于：未能重点考虑长效机制，用责任制方法要求各级调控“立杆见影”；以至于当发现无法短期奏效完成所谓“降价承诺”后恼羞成怒，把行政手段越用越强，非要一逞而后快，变成了近于“赌气”的行为。
中国政府要救什么，未必能马上救起来，起来是需要市场配合的；政府真的要打压什么，那可是一打就灵的。再加上涨速确实过快，民众的心理对未来的预期起了变化，于是房市就此“一落千丈”。
可是，真正一落千丈的是销量而不是价格，这是什么原因呢？
因为大家预期要跌，而kfs实在是跌不得的。
第一，目前正在开发的楼盘特别是大体量盘子，kfs没有那么多所谓的“暴利”，真正有暴利的，都不是市场参与者而是主持者，它绝不会吐出来；
第二，前些年kfs的利润总额不大，而且基本都投入了土地或者被抽走，现在是拿不出来“让利”的；
第三，最重要的一点，降价只会加重房价下行的预期，结果是销量不涨，反倒是低素质国民来堵门骂街要退房。
有些所谓的“有识之士”就提出房价要“一步跌到位”，可是他们考虑问题还是不周全：
大部分市场中的kfs本没有那么大利润空间可以跌；真正跌得起的是那些土地基本白拿的家伙——可它们能白拿土地，怎么又会有跌的必要？
更何况，这“一步”，到底是多少呢？
有Kfs朋友就对我说，我倒是想一步跌到位，只要谁能保证我跌15%（他的项目最多也就是20%利润）三个月内就把这800套房子销掉，我马上就跌。
既然没人能保证，kfs也不就敢跌，于是局面出现僵持。
僵持局面的打破，或者靠时间，或者靠打破预期，这件事就只有政府才可能做到了。
于是，救市来了。
早一个月我就在博客中说过，地方政府必然救市，但也必然会失败；可他们明知要失败，仍然会救市。
目的就在于逼宫，让中央出手。
局面摆在这里，不救就要死——死的是财政而不是银行或者开发商。
相比整个开发量，开发商的维持成本实际上是很低的，也就是贷款利息和运营费用。而你很少会看到银行对开发商“延迟贷款”的要求说不，因为不接受这个要求的结果就是清盘。在目前土地估值大跌的情况下，清盘不仅对银行必然造成损失，而且对当初放贷的主持者会造成巨大个人影响。延迟还贷不是大事，出现坏账可是大事，将来在这个银行里就没办法混了。
在中国，“国家”“企业”的利益，只有牵涉到了个人利益，才是真正的“大事”。
比起当初的宏观调控来，这次的“救市”手法相当值得称道。目标明确，指向清晰，目的就是一次打破房价继续下行的预期。
四、救市的后果和未来走势预测
我说本次救市水平相当高，还在于它有一个很好的特点——时间点选择恰当。
前面我说了，开发商不是不肯降，而是需要一个保证和契机：既不至于给前面的客户一个借口，又会明显促进销售。而年前降价的时间点，最迟不能晚于11月底，再晚就来不及在春节前（今年春节在一月）完成签约、放贷、收款、支付直至钱转到最后的材料商和民工手中，那就要影响“社会稳定”。于是，10月底，“救市”措施出台了，恰到好处，开发商有10天准备期（10月22日~10月31日）来配合制定降价方案，有一个月时间大张旗鼓执行方案。
未来会怎样？
一、11月各大开发商都会大规模推出“让利售房”方案，名义上当然是“因为政府减负”，开发商“同步让利”，如此来堵住已购房者的口；
二、11月后到春节前，还会有小规模局部的降价，但是大底已成；
三、明年开春后价格保持一段时间稳定；
四、下半年，随着股市的慢慢启动，房价也开始重拾升势。
唯一的变数，是银行里面的接近20万亿资金会不会买账——我相信是会买账的，因为它们的主人是中国人，地球上最为贪婪而短视的一个人群。因其贪婪而追逐蝇头小利，因其短视而必然自取灭亡。
只不过，“毁灭”的日子，实在言之还早。