刘丁：重庆地产窝案现形(南方周末 2008-9-25)

重庆地产窝案现形
作者: 南方周末记者 刘丁 发自重庆 2008-09-25 07:09:24 来源:南方周末
直辖市重庆堪称整个中国的缩影，大城市、大农村、人口众多、经济增长迅速、制度创新剧烈、各种矛盾交织。与此同时，重庆房地产市场也一度十分混乱，令许多国内大开发商敬而远之。随着重庆市政府铁腕查处贪腐官员，重庆房地产市场将逐渐规范
“风起云涌”——地产案五大主角

唐文峰 原经济技术开发区管委会主任

粱晓琦 原规划局副局长

黄云 原九龙坡区区长

蒋勇 原规划局局长

王斌原国土局副局长
图片来源：资料图片

重庆地产市场一度非常混乱　CFP/图
9月22日，重庆市规划局原副局长梁晓琦在重庆第一中级人民法院出庭受审。这是重庆地产“窝案”案发以来第六位受审的厅级官员。
从去年7月26日，渝中区副区长王政、纪委书记郑维和沙坪坝区副区长陈明因收受开发商贿赂，被有关部门查处之后，重庆官场就开始经历了一场前所未有的大地震。
今年4月，“震级”上升到正厅级，原重庆开发区管委会主任唐文峰、原市规划局副局长梁晓琦、九龙坡区区长黄云、市规划局局长蒋勇、原重庆国土房产局副局长王斌被有关部门“双规”。此后，“余震”不断，随着调查的深入，多位涉嫌贪腐的政府官员落马，仅重庆市规划系统，就有十多位处级干部下台。
重庆市政府铁腕反腐的行为令当地市民拍手称快。部分幽默的市民将重庆地产窝案命名为“风起云涌”，暗指唐云（峰）、梁晓（琦）、黄（云）、蒋（勇）四人。
规划敛财
9月22日，据检方指控，梁晓琦利用调整容积率、增加商业设施用地、少建绿地、减少公共服务设施用地等方式，先后收取多家房地产开发公司行贿财物，共计约1589万元。在法庭上，梁晓琦对检方指控供认不讳，在长达200分钟的庭审过程中，他始终低着头。
今年51岁的梁晓琦，拥有博士学位，本科毕业于重庆建筑工程学院，梁于1999年由大学教师转向政府部门任职，先后担任重庆市规划局总规划师、重庆市规划局副局长、重庆市江北嘴中央商务区开发投资有限公司董事长兼党委书记。
他平时生活豪奢，行事张扬。重庆政商人士透露，梁晓琦喜欢打高尔夫球，几乎每个周末都要与妻子飞到全国各地的顶级高尔夫球场打球。这与他的搭档——重庆市规划局局长蒋勇形成鲜明对比，曾在英国读书的蒋勇平时为人低调，作风严谨，并一度被视为重庆市副市长的后备人选。
但就是在这二人任上，重庆市规划系统的主要官员与部分开发商和区级领导大肆勾结。重庆市还有一句形容规划的顺口溜：“规划，规划，龟儿子要么不划，要么乱划！”由此可见一斑。
根据公诉材料，梁晓琦存在三个方面的违法行为：一是帮开发商调整容积率；二是帮开发商调整土地性质和用途；三是帮助开发商疏通关系。
调高容积率对于梁晓琦来说，不过是举手之劳。从2003年到2007年4月，梁晓琦帮助旭庆房地产公司董事长龚世英，把江湾国际花都的容积率上调到3.95，梁晓琦分8次“进账”225万元人民币，美元6万元。
容积率规划是保证小区居住环境的硬指标，同时，小区的容积率是与绿地、环保、车位等要求和数据配套的，有多大的容积率就要求有多大的配套设施。
调高容积率的奥妙在于，在审批之后再调高容积率，开发商就不必被强迫建设与之配套的公共设施。就意味着，原来5个人享受的绿地、环保、车位现在要有10个人共享，这样，开发商可以在不用出其他钱建设配套设施的情况下，白赚许多房产的销售利润；但对住户来说就意味着居住环境、质量下降。“这才是开发商赚取的利润中，最大、最纯的一部分。”某地产业内人士说。
调高容积率并不是梁晓琦的“主营业务”，而其领导蒋勇已经将之上升到规模经济的阶段，在重庆的地产圈，几乎人人皆知，蒋勇的情妇之一专门办理调整容积率的买卖，并且明码标价童叟无欺，每平米调整的费用是400元。
相比起来，梁晓琦敛财的主要手段是调整土地用途。其帮助某地产公司将旗下项目的体育用地调整为居住用地，那一单梁晓琦受贿8万元人民币，还有价值5万元的笔记本电脑，铂金项链和耳钉。
梁晓琦胆子最大的调整，莫过于允许开发商在海拔300米以上禁建区进行建设。2007年，梁晓琦调整了土地用途，使重庆某高尔夫球场得以在海拔350米以上禁建区增加建设规模。在茶园新区中，梁晓琦也帮助过某开发商在海拔350米以上禁建区修建建筑，进账约19万元。
2003年，重庆市民突然发现黄花园大桥上建了个加油站。黄花园大桥是连接重庆两江和三个区的重要交通枢纽，这个加油站出现之后，每天加油车辆进出造成交通堵塞。除此之外，加油站还对大桥构成安全威胁。
据了解，这个加油站是由收费站改建而成，存在已达5年之久，当时就是考虑到阻碍交通才想废除收费站，可为什么又建起了加油站呢？
就是因为时任重庆市规划局总规划师的梁晓琦的活动能力。刚开始，中石油这个加油站的项目申请提到了市政局，但是由于安全问题没有通过审批。但在梁晓琦收受了中国石油天然气股份有限公司重庆销售分公司负责人25万元之后，此项目便顺利获得通过。
2007年7月，梁晓琦成为重庆江北嘴中央商务区开发投资有限公司董事长。以后，他再也不用干那些帮开发商调高容积率的小买卖了，江北嘴中央商务区开发投资有限公司是重庆八大国有建设性投资集团之一，坐拥重庆最繁华地段九千多亩的土地储备，是重庆当之无愧的第一大开发商。
刚上任不久，梁晓琦就碰上一笔大单。
2008年初，重庆大剧院幕墙项目对外招标，该项目涉及金额超过1亿元。陕西艺林实业有限责任公司王某希望拿下该项目工程。当陕西艺林王某找到梁晓琦时，陕西艺林并没有竞标的资格，梁晓琦便组织开会，要求放宽承建商的挑选条件，于是，陕西艺林获得了竞标的资格。可偏偏艺林不争气，评标过程中还是被废标了。梁晓琦却不慌不忙，找到下属，要求“处理一下”，最终使陕西艺林顺利拿下了该项目。
而艺林公司也知恩图报，先后通过4张银行卡，共给了梁晓琦680余万元。
国土贪腐
梁晓琦当然知道自己的“老战友”——重庆市原国土局副局长王斌。因为涉及到土地挂牌交易，以及国有土地的转让金，这位国土系统的官员腐败造成的后果，比梁晓琦有过之而无不及。
9月12日，王斌涉嫌受贿案在重庆市第五中级人民法院开庭。据公诉机关的材料，王斌赚钱，主要有三种方式：一是减免土地转让金；二是土地定向出让；三是降低土地出让标准。

重庆每年的基础设施建设投资占整个固定资产投资的30%-40%　Phototex/图
2005年，富洲地产拿到重庆市沙坪坝的一块地，该公司的老总林某就找到沙坪坝国土分局局长王某，请求帮助按低于正常的价格买，王某为此事找到王斌，王斌同意了。后来，王某告知富洲地产老总林某应该向王斌“意思意思”，林某照做，王斌也就笑纳了。结果，这块土地，令重庆市政府少收入了1.7亿多元的土地出让金。
王斌还曾将开发商吴某的土地出让金由3000万元减免到1600多万元。作为回报，王斌受贿 13.5万元人民币和4000美元。
据内部人士透露，第二招土地定向出让则颇具技术含量。国家为了避免土地定向出让，避免开发商与官员之间达成默契，确保公平，规定了所有土地都必须挂牌交易。但上有政策，下有对策。
比如官员可以对土地拍卖设定条件。比如有些土地规定要在拍卖5天内与被拆迁人达成协议，但实际上这些地早就被得知消息的开发商提前做好了工作，外来的和后来的公平遵守规则的开发商根本没机会竞拍，等大家准备挂牌竞标时，那些被拆迁人的工作早就被提前得知消息的开发商做好了。
还有就是打时间差，要求在挂牌后3天就交齐保证金，可实际上发布却赶在节假日，比如十一、五一长假的前一天临下班时，这根本就是故意排挤其他外来竞争者。
另外，即便不设定任何限制条件，与官员达成默契的开发商也可以通过无限提价来拖垮其他竞争者，而自己不用负担过多的钱。比如，官员与某开发商可以达成协议，这块土地我们以5000万元成交，这之后，在拍卖过程中，那个开发商可以大胆喊价，逼退所有竞争者，假设最后喊到的成交价是7000万元，开发商只需要暂时把7000万元交付给国家，不出几天，官员就会想办法通过退税等办法，把2000万元退回给开发商，实际上，开发商还是只付出了私下协议的5000万元。
2004年，重庆某开发商赵某在沙坪坝天马山村申请了一块土地，之后他多次送钱给王斌，2004年底，王斌给土地中心打招呼，要求土地中心尽快把天马山村这块地办妥，后来这个公司通过挂牌拍卖，得到使用权。
2003年初，重庆市国际高尔夫俱乐部有限公司董事长杨某认识了当时的重庆国土资源局副局长王斌，春节后，杨某来到王斌办公室，给了王斌1万元过节费和一条中华香烟，让王斌多多关照，之后，来往不断。
2004年上半年，杨某找到王斌，请求其帮忙，希望降低土地出让价格，按2000年的标准，而不是2002年的新标准价格转让土地。另外，还希望王斌帮忙减免控制性强制规划费，总额大概几十万元，王斌答应帮忙。2004年底，杨某以2000年的标准的土地转让金拿到了土地，并且免去了几十万元的规划费。之后，杨某为了感谢，去王斌办公室送上1万元，后又去到王斌家中送上2万元。
2006年7-8月，杨某又在某高档茶馆请王斌喝茶，请求王斌帮忙办理项目的二期土地手续，并给王斌5万元。不久，杨某的第二期工程42万平方米土地，还是顺利以2000年的标准拿下。
层层勾连
在重庆地产“窝案”当中，涉案人员层层勾连，相互关系交错联结。比如，重庆富洲地产在开发“富洲新城”项目时，该公司负责人林某为在征地规划调整、征地拆迁、回购土地补偿等项目上获得优惠，找到时任重庆市沙坪坝区区长的黄云帮忙，黄云则找到重庆市规划局原局长蒋勇、原副局长梁晓琦帮忙。
这种官员之间互相打招呼，互相介绍“寻租”机会的情况，与重庆官场盛行的“袍哥文化”有关。所谓袍哥文化是重庆所特有，始于民国时期，就是兄弟和帮派文化，各做各的一摊，以袍哥的形式结盟。
比如去年7月25日被“双规”的陈明、王政、郑维等人，都出自沙坪坝区，再加上黄云，四个人就拜了弟兄，“平时就称兄道弟”，一位熟悉重庆官场的人士介绍说。
而王政和陈明都曾在规划系统工作，蒋勇和梁晓琦是他们的老上级，而通过这一层关系，黄云与蒋勇和梁晓琦也达成默契。9月5日，黄云被检察机关起诉的罪状之一就是，介绍开发商认识相关官员，使之顺利向重庆市规划局原副局长梁晓琦、原局长蒋勇等行贿。
去年7月26日，陈明等人被双规之后，明显将会受牵连的梁晓琦并没有收敛自己的行径，反而却更加猖狂。调到开发公司任董事长的他，继续疯狂圈钱，又收受了3个单位和个人共700多万元的贿赂。
这一点梁晓琦明显不懂得向其上级蒋勇学习——低调。据重庆地产业内人士透露，蒋勇原来的作风非常低调，且很正派，能力强，有些时候，出席某些活动，开发商一般都会给到场的官员红包，但只要有蒋勇出席，谁都不敢送，谁也都不敢收。但正是这样的一个人，本来很有前途的，却“没有顶住诱惑，可惜了”，蒋勇的某位大学同学惋惜地说。
另外，蒋勇在圈钱和投资上，都明显比梁晓琦高明。一方面利用情妇圈钱，自己并不直接出面；另一方面，将赚取的钱用于投资，蒋勇曾是ST盐湖的第5大股东。但据蒋勇的医生说，其神经和身体早就已经不堪重负了，早就出现了神经紧张等问题。
但在投资和寻求贪欲上，这几位“袍哥”的故事似乎又都比不上部队出身的唐文峰的霸道和传奇。唐文峰是大校军衔，平时为人性格爽直、作风剽悍。这主要体现在两个方面：一是倒卖土地，二是寻花问柳。最终，唐文峰也因此落马。
据知情人士透露，唐文峰有一大特点，只要是他看上的女人，就一定想方设法搞到手，许多开发商也深知唐主任的这点嗜好，便努力迎合。但有一次，唐文峰看上了一位年轻女孩，在费尽心机得手之后，女孩的男友恼羞成怒，找到一位市人大代表，历数唐文峰罪状。最终，两个市人大代表联名实名举报，通过美国向北京中纪委邮寄材料，终于使唐文峰案发。
从客观上看，重庆成为直辖市的这几年，发展、建设、拓展速度也是全国领先。重庆每年的基础设施建设投资占整个固定资产投资的30%-40%，并且每年还以百分之十几的速度增长。这在全国都是非常突出的。也正是因为如此，给了某些官员有利可图的机会。
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