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浅谈动态投资分析与静态投资分析的区别（原创）2010年07月14日 10:14
2008年以来，中国的房地产市场步入理性调整期。市场尽管依然火热，但消费者却越来越理性，房地产只赚不赔的时代已经一去不复返了。在这种情况下，房地产开发项目投资分析就变得越来越重要了。本文对房地产投资分析谈一下自己的认识。 一、房地产投资分析能解决什么问题开发一个房地产项目，为什么要进行投资分析？对于招拍挂项目，通过投资测算可以倒算出公司可以接受的地价上限是多少，举牌、投标最高可以出到什么价。对于合作开发项目，可以测算出我方和对方谈判的底线。对销售工作来说，通过投资测算，可以算出售价和租金的最低标准是多少？物业是销售好还是出租好，或是租售比例多少比较合适。对于融资工作要说，投资分析可以测算出整个项目需要向银行借多少钱，何时借款，何时还款，怎么还，哪一种借款对公司更有利，如何制订贷款计划和还款计划等。通过投资分析，可以勾勒出项目资金运作的来龙去脉，可以估算出项目的投资与盈利状况，可以衡量投资风险的大小。这使得决策者对需要投入多少钱、需要借多少钱，借款怎么还，房子可以卖到多少钱，最后能赚多少钱，作到心中有数。在心中有数的基础上，才可能决定项目到底作不作，怎么去作。所以说，投资分析是开发项目决策的基础与核心。二、为什么投资分析越来越重要我国商品房建设虽早在80年代已有起步，但真正意义上的房地产市场化开始却是在1998年。1998年一系列重大政策出台，1998年7月，国务院出台了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，明确在全国范围内取消福利分房；中国人民银行颁布了《个人住房贷款管理办法》，允许个人办理按揭贷款。允许按揭贷款和取消福利分房这两大措施，直接刺激了我国房地产业的发展，被学者认为是我国商品化、货币化、社会化的房地产业的真正起步。1998年至2009年，短短的十年间中国的房地产业有了飞速的发展，整体发展属上升趋势，火热的十年中演绎了无数的财富事故。但从本质上来说，中国的房地产业仍处于起步阶段，在项目的运作、管理、决策等多个方面仍较大地受到计划经济体制下项目管理的影响。西方的市场化进程已经进行了几百年，形成了较为完善的市场体系，西方的开发商也经历了历次经济危机和大萧条的洗礼，对优胜劣汰、适者生存的规律有了切身的体会。这些在血雨腥风中成长起来的开发商，对项目收益与风险的理解与认识，远比中国新生的开发商更为透彻，更为深刻。中国开发商普遍经历过艰苦奋斗、白手起家的资本积累过程，但由市场发展时间短而缺乏经济危机和大萧条的经历，这就使这个群体普遍地激进与浮躁，对风险的理解是概念上的，很少知道如何去量化风险，很少把对风险的防范落实到项目的优选与管理之中。2007年以前的房地产牛市中，开发商似乎不需要花太多精力去考虑项目的盈亏，只要能拿到土地，只要能办好手续，房子是不愁卖的，项目是稳赚不赔的。楼面地价再高，房价还可以涨得更高，在这种大形势下，所谓的可行性研究（最重要的部分是投资分析），仅仅就是一个程序而已，为了立项，为了银行贷款，必须得有这样一个资料，那就找一家咨询公司做一个“可批性报告”就可以了。但是2007年以来，国内房地产市场温度渐降，开发商感觉项目越来越不好作，钱越来越不好赚;有的项目能赚，有的项目要亏损;有的房子能卖出去，有的卖不出去;高一点的价卖不出去，低一点价才能售得好;这个地价能赚钱，那个地价就得赔钱。在这种情况下，开发商才逐渐意识到,事前进行投资分析的重要性与必要性。三、动态分析与静态分析的区别明白了什么是资金的时间价值，下面我们就谈谈动态分析与静态分析的区别。第一个区别，在于两种方式对盈利与否的判断标准不同在静态分析中，只要获得的比原来付出的多，就称为盈利，获得的比原来付出的少，即称为亏损，至于何时付出何时收入这无关紧要。计算年利润率（报酬率）时，只要将项目的总利润率除以年份即可。判断项目是否可行，主要看这个年利润率是否达到一定的标准，如15％、20％。这是我国计划经济体制下，判断项目是否可行的主要方式。一般各地区、各行业都有基准利润率水平，如果经测算高于这个水平，项目即可行，如果低于基准水平，则项目不可行。但西方市场经济体制下，判断项目不是看赚了多少，而是看赚这么多值不值。何为值不值，第一要考虑机会成本，第二要考虑风险。何为机会成本，机会成本在投资决策中的定义为：由于进行某项投资而失去其他收益机会所少收到的收益。例如企业准备将一幢闲置多年的旧房屋改造成公寓出租。如果企业不对其进行改造，而将其拆除清理，将可以得到清理残值20万元。如果对其进行了改造，可以将其以200万元的价格卖出去，但是由于改造将失去获得20万元清理净收入的机会，这20万元属于改造的机会成本，所以在计算房屋改造收益200万元时，应将20万元确定为现金流出而抵减净收入。假设我们搞房地产，投资1000万元，一年内获得净利润50万元，则年利润率为5％，按照静态分析来看，项目是盈利的，至于收益是否达到标准另当别论。但如果按照动态的分析方法来看，这个项目是明显亏损的，思路是这样的，如果我拿这1000万元不去投资这个项目，而是拿去买一年期的国债（假设国债利率为7％），或者在银行中存一年期的定期存款（假设一年期的定期存款利率为6％），投资这两个方面不需要任何努力与工作，买国债一年可获得70万元，存定期一年可获得60万元。而我现在做项目只赚到50万元，为了赚50万元而放弃了赚60万元或70万元的机会，你说这个项目是亏还是赚？第二个标准，就是要考虑风险。我们还要看赚到的这些钱，除了补偿机会成本外，还能不能补偿我所承担的风险与辛劳。投资国债或是定期存款，几乎是没有风险的，可以坐享其成，因此可以假设其风险为零。而如果我要去搞房地产投资的话，有可能房子卖出去，有可以房价下跌，有可能出现质量问题而遇到法律上的纠纷等，总之进行实业投资要比买国债或银行存款所承担的风险大。而房地产投资由于资金投入量大，开发周期长，受宏观经济发展与政策影响大，所以其风险更大。那么如何量化这个风险呢，这里有一个概念叫做风险调整值或风险补偿值，即由于承担该风险所应得到的补偿。风险补偿值与风险的大小呈成比，风险越大，这个值也应该越大，这就是我们所说的高风险高回报。在西方的投资理论中，一个最核心的原理就是，判断项目是否可行，主要看其获得的收益能否补偿机会成本和其承担的风险，如果收益高于机会成本和风险之和则可行，低于则项目不可行。在西方市场经济国家，由于房地产业的长期发展，已经形成了每个具体行业的风险补偿值的经验数据，如在经济平稳时，某国家某地区某类住宅所承担的风险的补偿为3%，某类商业所承担的风险为6%等等。项目获得的收益能否高于“无风险的机会成本＋对风险的补偿”，这才是判断项目是否可行的标准。这也导致同样的收益情况，在某些时期（如经济平稳或上升时期风险较小时）可行，而在另一些时期（如经济下滑或萧条时期风险较大时）则为不可行。所以项目是否可行，除了取决于项目本身的盈利水平，还要取决于当时当地的经济状况与面临的风险状况。第二个区别，在于两种方式对资金发生的计量标准不同。静态投资对资金的计量，采用的是权益发生制，它是以经济权益和责任的发生作为确定本期收入和费用的标准。凡属本期获得的收入，不论其款项是否收到，都作为本期的收入;凡属本期应付的支出，无论是否支出，均作为本期支出。所以静态投资指标如利润率、年利润率、销售利润率、成本利润率、自有资金收益率、年自有资金收益率等，均需按照权益发生制的计量原则，根据“损益表”中的数据进行计算。动态投资分析对资金的计量，采用的是收付实现值，即凡是本期实际收到款项的收益和支出款项的费用，不论其经济权利、经济责任是否应属于本期，均作为本期的收益和费用处理。动态投资分析指标如净现值（NPV）、内部收益率（IRR）、动态投资回收期（Pt），均需要在“现金流量表”中计算得出。李嘉诚对现金流高度重视，他经常说一句话是：一家公司即使有赢利，也可能破产，但一家公司的现金流连续的话，便不容易倒闭。可见西方的投资理论以及实业家们，在企业管理中对现金流的注重远高于对利润指标的重视。动态投资分析的数据来源于现金流量表，而静态投资分析的数据来源于损益表，不难看出动态分析的数据更加与现实相符，其计算结果对现实的指导意义更大。第三个区别，在于两种方法计算的数学模型不同。也有开发商会说，在成本估算中有单独的利息一项。计算利息不就是借贷资金的时间价值的体现吗？还有人说，我把投入与收益分年度、月度甚至月度来计算，最后算出季的利润度或月的利润率，这不也考虑了时间吗？应该说利息也是资金时间价值的一种表现，但静态投资分析中考虑利息与动态投资分析考虑资金时间价值最主要的区别在于，静态分析中只对借贷资金考虑了利息，而动态分析，要求对所有资金（包括自有资金和借款资金）都要考虑时间价值，而且是以复利的形式来考虑机会成本和风险补偿值的影响。这说明动态分析对资金获利能力的要求更高。这一点比较抽象，我们可以用最简单的例子加以说明。某投资方案各年净现金流量（假设不区别权益发生制和收付实现制）如下表所示，已知基准收益率为10％(银行存款利率为5％，对风险的补偿为5%)，请用静态分析中的年利润率指标和动态分析中的净现值指标分别进行评价。年份 0 1年 2年 3年 4年 5年方案净现金流量 -1000 260 260 260 260 260 静态算法：毛利润＝260×5－1000＝1300-1000＝300（万元）动态算法：以后各年度的260万元，与初始投入不是发生在同一时点上，所以不能直接加减，必须将其折现到0点位置，然后再用与计算利润相同的算法进行计算。　　动态计算出来的绝对盈利值指标为负值，项目不可行。第四个区别，在于两者判定项目是否可行的指标与财务结果显示不同静态投资分析计算出的绝对指标，与财务会计上的利润指标数值相同。如计算出该项目净利润为225万元，如果预测准确的话，则最后财务帐面上的净利润就是225万元。而动态分析的绝对指标“净现值”，则与财务会计上的利润帐户中净利润的值必定不相等，正常情况下净现值会小于利润值。所以静态分析较为简单也较为直观，易于理解，而动态分析中决策的标准和最终的盈利是不一样的，标准是标准，结果是结果，一般不易理解。四、静态分析没有用了吗？房地产开发项目分析，一般是动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主。那是否静态分析没有作用呢？当然不是。动态分析对数据的要求高，工作量大，计量难度高，所需时间较长，很难在短时间内得出结论。静态分析适用于项目本身比较简单（如单纯的住宅销售项目），面临的经济环境较稳定，风险相对小而开发周期较短的项目，由于计算简便快捷，可以很快得出评价的结论。而对于复杂的项目（如商业地产、出租经营的项目、大规模分期建设），由于资金量大，开发以及回收周期长，面临的风险因素多，就必须采用动态分析才能比较客观地评价项目的可行性。另外，静态分析对于长期项目，尽管不可以作为“肯定”项目的标准，但却可以作为“否定”项目的标准，即如果一个长期项目计算出其静态指标较低，则根本无须再花费时间和精力去测算其动态指标，一定是不可行的。

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