神马文学网中共贤庠镇贤庠镇人民政府关于推进农村住房制度改革和住房集中改建的
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新农村建设
农村住房“两改”专辑
九
【编者按】为加快推进农村住房“两改”，政策保障是关键。贤庠镇结合当地实际，制定出台了政策措施，特别是在镇财政扶持集聚方面做法较好，孙小雄副县长为此专门作出批示。现将贤庠镇的实施意见进行转发，供各地参考。
中共贤庠镇委 贤庠镇人民政府
关于推进农村住房制度改革和住房集中改建的
实 施 意 见
镇委[2010]26号
各村：
为进一步改善农村居住环境，促进土地节约集约利用，确保农村住房制度改革和住房集中改建（以下简称农村住房“两改”）工作顺利实施，全面完成农村住房建设任务，根据《中共象山县委象山县人民政府关于推进农村住房制度改革和住房集中改建暂行办法》（县委[2010]5号）文件精神，结合我镇实际，制定如下实施意见：
一、总体要求
1、重要意义。近年来，随着我镇新农村建设的深入推进，村容村貌和农村人居环境得到了较大改善。但是由于长期的城乡二元结构，目前仍有大部分人口居住在农村，农村宅基地粗放利用，危房旧房较多，居住点配套设施落后，一些农户住房困难，农村居住环境仍然不容乐观，需要进一步改善农村居住环境，促进土地节约集约利用。为此，十分有必要开展和推进农村住房制度改革和住房集中改建工作。
2、指导思想。深入学习实践科学发展观，认真贯彻党的十七大和十七届三中全会精神，以农村住房“两改”为契机，加快推进中心城区建设。按照城乡统筹发展，改善农村居住环境，节约集约利用土地的要求，引导和鼓励农村居民向中心城区集聚。在规划和奖励措施上确立向中心城区集聚的思路和指导思想。坚持“控制单家独院、推广多户联排、鼓励多层公寓”的基本方向，大力推进农村住房集中改建，引导农民由分散居住向适度集中居住转变，由农村居住向镇中心城区居住转变。加快镇中心城区基础设施建设，吸引居民向镇中心城区集聚。全面改善农村居住条件，促进经济平稳较快增长和社会和谐稳定。
3、基本原则。坚持科学规划，合理布局的原则，防止两次拆迁，重复建设；坚持政府引导，农民自愿原则，不搞强迫命令，不包办代替；坚持集聚发展，集约用地的原则，严格执行“一户一宅”、建新拆旧；坚持规范有序，市场运作的原则。
二、规划管理
4、完善农村规划。我们按照农村住房“两改”的要求，对现有村庄进行了一次认真梳理，进一步优化村庄的布局，确定我镇农村住房布点规划，合理确定集聚点规划、保留村规划、不保留村规划，制定近期和远期（到2020年）目标，编制农居集中居住区布点、中心村建设和保留村梳理改造建设规划，并与新一轮土地利用总体规划相衔接。
5、分类规划。综合考虑人口流向、产业布局、居住条件等因素，多类型、多模式开展农村住房“两改”工作，我镇农村住房“两改”工作，主要采取以下几种方式：
一、镇规划区集聚点（农民集中居住区）建设。在镇规划中心区合理设立农民多个集中居住区，分期实施，镇规划区集聚点以建造小高层、多层公寓住宅为主，适当配套多户联排住宅。
二、中心村集聚点建设。我镇规划近期在珠溪、远期在着衣亭、溪沿三中心村设立中心村集聚点（农民集中居住区）建设，引导周边村民向中心村集聚，引导按照农村社区标准进行居住点建设，提倡建造多层公寓，推行联排住宅，改造旧村，逐步将农民引导到集聚点居住。
6、整村搬迁改造。按规划要求需搬迁村，停止建房审批，引导农户异地迁建，实现整村搬迁，向集聚点集聚。规划不保留村（包括自然村）贤庠村大王，章家墩村岙里弄，山厂村（整村搬迁），海墩村西泽、下庄溪、海下东门外、饭前塘，西山下村朱华庵、庵前，岑晁村盛家、塘岸下、下跳湾、大洋镜，小蔚庄村（整村搬迁），矸头陈村上白家，常乐村上寺前，青莱村（整村搬迁），乌屿山村（整村搬迁），中溪村东矸头，新丰村（整村搬迁），民洋村（整村搬迁），俞公岙村桃树湾。
7、梳理或整治改造。对列入规划保留村以梳理或改造和环境整治为主，保留符合村庄规划布局的房屋，拆除危旧房、闲置房、一户多宅户的多余房屋，鼓励农户退出宅基地，置换农民集中居住区住房。盘活存量建设用地以推行联户联建。
三、用地管理
8、建立农村宅基地置换住房机制。鼓励农户自愿退出宅基地置换农民集中居住区住房。获得农民集中居住区住房的农户必须退出原宅基地，统一由村集体组织收回，不再享受宅基地的申请、使用权利。规划保留村，农户建房统一服从村庄规划，退出原有宅基地由村集体组织收回。
9、严格控制建房用地面积：建造联排住宅的，占地面积标准为：3人以下户不超过75㎡，4人（含4人）以上户不超过85㎡，户均建筑面积原则上不得超过250㎡。认购多层或小高层公寓的其最大建筑面积原则上控制在人均60㎡以内，认购多层或小高层公寓的可适当放宽，允许一户多套。
10、分类进行用地供给。多层、小高层公寓以国有划拔方式供地，经批准可补办出让手续后转为国有出让；建设多户联排住宅的，以集体使用方式供地。对国有划拨方式供地的住房，在保证农户自身基本生活住房人均25平方米以上（以套为单位）的前提下，经县国土局批准，补缴土地出让金（交易时标准）后可上市交易。
11、农户建房或认购套房的审批：保留村农户在规划允许条件下申批联排屋或原住宅改建扩建的仍按分散的、单一的农村宅基地审批方式。在集聚点，对多户联排以代建为主，在一定条件下允许农户联批联建。认购多层小高层公寓套房由镇“农房两改”领导小组认定认购资格后认购。
四、建设管理
12、规范项目审批建设。全镇农村住房“两改”项目审批按《象山县农村住房“两改”项目办理程序试行办法》（象农房[2009]2号）办理。跨村建设的农民集中居住区项目由镇政府负责实施，对安置本村农户的农民集中居住区建设由该行政村为实施主体。
13、加强农村建房控制管理。严格按照农村建房布点规划进行建设，对不符合农村建房布点规划和土地利用总体规划的农户建房申请，一律不予审批；违反有关法律法规和政策规定的，应限期予以拆除。严禁变相搞房地产开发，严禁弄虚作假，以不正当方式套取或骗取住宅，一经发现立即收回，并追究相关责任人的责任。
五、镇农村住房“两改”的对象和范围
1、户籍在贤庠镇的农户。
2、大中专毕业生未落实正式国家机关及事业单位或国有企业工作，待业二年以上，户口在本镇的，未享受保障性住房待遇的且其家庭占有的宅基地无法解决其住房问题的（只许购多层或小高层公寓）。
3、在农村宅基地上建有或继承所得房屋的非农户（以土地使用权证为准）。
4、在册户口中有达到法定婚龄的未婚男子可加计1个人口数在一定条件下可单独立户。
5、独生子女的农户可以加计1个人口数（凭计生部门的证件）。
6、鼓励县内其他乡镇符合“两改”条件的农户落户本镇，“两改”房享受本镇农户同等价格。
第4、5条只能加计一项，不能重复加计，加计的人口数用来增加认购多层或小高层的面积或申请取得增加联排屋的土地使用权的面积；不享受其他权利。
六、扶持措施
为促进农村住房“两改”工作的顺利开展，鼓励农户向集聚点集聚，鼓励农民退还宅基地。在县奖励的措施上，镇政府加大扶持力度，镇财政每年安排专项资金600万元用于镇农村住房“两改”，用于项目配套和奖励农户退还宅基地到集聚点落户。
14、给予集聚奖励。对符合条件申购农民集中居住区多层、小高层公寓的农户，由县财政每人补助0.5万元。对符合本镇农村住房“两改”对象和范围到集中居住区认购多层、小高层的按落户人口由镇财政补每人0.35万元。按规划实施整村（含自然村）旧村改造建设联排住宅，其宅基地全部复垦、新村节约建设用地节约30%以上的（以县国土资源局验收为准），由县财政按照建筑面积给予村集体每平方米30元的奖励，专项用于公共设施等配套建设。
15、鼓励农户自愿退出全部宅基地置换农民集中居住区住房。对居民全部退出宅基地符合条件到集中居住区认购住房或建联排屋的，给予以下奖励：①有集体土地使用权证且与实际面积相符的，给予每平方米80元奖励；②无集体土地使用权证的，1986年之前建房并用地的按实际用地面积给予每平方米80元奖励，1986年之后建房（包括1986年）按批准用地面积加经处罚用地面积给予每平方米80元奖励，超过批准及处罚面积的部分按土地征收区片价给予奖励；③拆除房屋以建筑面积给予一层的(包括平瓦房、平台)每平方米50元奖励，二层及二层以上的每平方米70元奖励。农户退出的宅基地由所在村集体收回。
16、给予整村搬迁奖励。对实施整村搬迁（含自然村）到集聚点落户的，除享受本文件规定的上述奖励政策外，再由镇财政按落户人口给予每人奖励0.3万元，全村五年内搬迁完毕的，再奖励每人0.3万元。
17、鼓励开展旧村梳理或整治改造。对于保留村，鼓励农户拆除危旧房、闲置房等旧房，利用存量建设用地建新房。对按规划实施旧村梳理或整治改造且不具备宅基地复垦条件的单体项目，拆除旧房连片占地面积1亩以上（含1亩）的，按每亩3万元标准奖励该村集体。拆除旧房产生的建设用地，可按村庄建房规划安排农户建房或用于其他配套。
18、鼓励建设用地复垦为耕地。鼓励通过拆旧房、拆空房、拆废旧场所和整合空闲地、老宅基地、废弃地等途径充分挖掘土地复垦潜力，农村建设用地复垦为耕地的补助标准按县有关规定执行。
19、加大金融支持力度。农村信用合作社要按照《关于深化金融服务促进三农发展的实施意见》（象政发[2009]34号）和《关于印发象山县农村住房抵押贷款管理暂行办法的通知》（县委办发[2009]19号），加大对农村住房“两改”的金融支持力度，进一步创新信贷模式和服务方式，探索试行农民集中居住区住房按揭贷款。
20、本意见自
21、本意见由贤庠镇“农房两改”办公室负责解释。
中共贤庠镇委员会
贤庠镇人民政府
２０１０年６月３０日
送：市农办，市农房办，县委办公室，县人大办公室，县政府
办公室，县政协办公室，李关定书记，叶剑鸣县长，卢敏
常务副县长，孙小雄副县长