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北京卖地任务无法完成 4成土地被特权阶层圈走
2010年12月20日00:57财新网-《新世纪》我要评论(0) 字号：T|T
政府争利
与供地数量不足相对的是，土地出让金收入年年创新高，2010年北京市住宅楼面地价已由2009年的6189元/平方米，飙升至8255.96元/平方米。在政府垄断土地资源的制度下，土地永远是稀缺资源，土地市场上争夺的主角是开发商，但最大的得益者是地方政府。
本刊记者根据北京市土地储备中心数据统计（按照合同出让价款累加），截至12月16日，北京市土地出让金收入为1047亿元，比去年同期增加近60％，超过了2009年全年约930亿元的出让金收入。
由于部分开发商分期付款，拿地后无力付款等原因，实际土地出让金和合同出让价款有部分出入，如2009年北京市政府公布的实际出让金收入为494亿元。但是，即便之后的出让金缴纳出现问题，成交地价、楼面价和周边的房价等市场指标已实质性地被推高。
滨江房地产副总朱立东曾向记者计算过开发商的开发成本，在购房者付出的房价中，土地成本约三分之一，建安成本和各种税费共三分之一，开发商的利润约三分之一。2010年，北京住宅楼面地价已达到了8255.96元/平方米，照此计算，北京市商品房房价的正常水平应为2.5万元/平方米。
朱立东表示，在建安和税费成本无法压缩的情况下，房价的涨跌变成了开发商和政府之间的利益争夺，“政府一方面希望房价下跌，一方面又指望土地挣钱，房价下跌就只能指着开发商自己压缩利润。”
实际情况是，即便在今年最严厉的调控下，开发商仍然坚守着价格联盟，销售额再创新高，在土地市场的花费和争夺也不输往年。
中原集团研究中心监测数据显示，截至11月底，排名前十的上市房企购地共花费1711亿人民币，同比增长3％；2010年全国房地产开发企业土地购置费同比增长78％。中原集团研究部经理刘渊预计，年末土地市场供应的持续放量将使未来的土地成交热度不减。
12月，消失了半年多的“地王”也重现江湖。在武汉，武汉联投以8755元/平方米拿下武汉武昌新生路地块，刷新此前由九龙仓（8063元/平方米）创下的最高单价纪录；上海青浦赵巷地块被业贸投资有限公司以楼面价21648元/平方米竞得，溢价率为192％，刷新了此前金地集团创造的纪录。
火热的商品房市场以外，北京市还制定了天量的保障性住房供地目标——住宅供地总量的50％（即1250公顷）以上。但这部分又完成了多少呢？
北京市国土局11月10日发布的“2010年前三季度国土资源管理统计数据分析”显示，1-9月，北京市廉租房及公租房、限价商品房、定向安置房供地已提前完成全年计划任务：保障性住房用地供应1263公顷，完成计划指标（1250公顷）的101％。在操作环节，北京还采取了捆绑式出让的方法，即出让商品房土地时，规定开发商配建一定比例保障房。
由于保障性住房用地采用划拨而非招拍挂形式，且很多没有公开统计，上述数据受到质疑。安信证券研究报告就以“疑窦丛生的保障房”为题，直接质疑目前报出的今年保障房实际投资相对往年可能存在统计口径的差异。
报告引用国家统计局不同时期公布的数据判断，今年保障房的大部分开工及投资都来自于第三季度。国家统计局数据显示，1月-6月，全国保障房投资额为433.19亿元，同比减少1.7％；报告认为，如此数据属实，则意味着上半年保障房开工不足150万套（以2009年全年保障房开工330万套，上半年开工40％计算）。而住建部表示，今年1至9月，全国城镇保障性住房和各类棚户区改造开工520万套，占年度计划580万套的90％。由此可推算，今年第三季度保障房开工至少370万套，以每套60平方米算，约2.2亿平方米。但今年三季度全国房屋新开工3.9亿平方米，扣除保障房，则商品房开工仅1.7亿平方米，即同比下降30％以上。这与今年第三季度上市房企的开支情况不符。此外，报告也认为明年1.3万亿元保障房的投资规模意味着地方政府土地出让收入基本上完全用于保障安居工程——这显然也是不可能的。
据媒体报道，近期，住建部向各地发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》，明确提出2011年计划建设保障性安居工程任务是1000万套，相比2010年的580万套新增了420万套，且公共租赁房将占主要部分。
这个更加巨大的计划，完成的数量和质量仍将被市场打上一个大大的问号。