真正的可怕问题 房价若跌一半将导致灾难性后果

　　从短期的情况看，无论“国十条”还是“新国五条”，均取得了一些效果。但由于受到国内外经济形势的影响，房地产还处在波动期。独立经济学家、玫瑰石顾问公司董事谢国忠认为，中国已进入房地产熊市，将持续5年左右。大城市的平均房价很可能会下降一半以上，土地价格将下降更多。而且，部分省市价格可能会下降80%甚至更多。(12月14日《时代周报》)

　　谢国忠这番话让我们想起前不久中国人民大学经济研究院一篇预测房价的报告，该报告称，全国房价将下降20%。不过，谢国忠比人大经济研究院的预测更激进，认为中国大城市的房价今后会下降一半以上。他的依据是，房价必须下降到工资和投资收益可以支撑的水平。在中国的房地产市场，现在的租金回报率不到3%，它必须回到5%以上，每平方米的单价则不应超过两月的平均工资。

　　不管是人大经济研究院预测房价下降20%，还是谢国忠预测房价下降一半以上，都带有想当然的意味。观察今年4月以来，我们发现，决策层出台针对房地产的政策比其它行业的政策都要多，例如前面提到的“国十条”、“新国五条”，但收效仍然有限。仅以今年11月为例，全国100个城市住宅平均价格较上月上涨0.82%。北京、上海等八大重点城市房价环比上涨0.41%，同比飙升34.29%。

　　确切地说，目前的房价预测的数据让人感到一头雾水，觉得离现实太远。有人甚至认为，他们这样预测房价，与其说这是学术研究和学术纷争，还不如说是“认真的扯淡”。诸多养尊处优于大学、或研究机构里的经济研究者，在畸高的房价上表述着甚嚣尘上的观点，不免让人怀疑其信口开河。

　　回顾近几年来，坊间虽然针对房价是涨还是跌的争议不断，但房价却我行我素地在上涨通道中不断摸高。其间或许会有所暂歇，但每每都以新一轮报复性上涨打破既有的市场观望。究其根源，中国城市化进程如火如荼，大批新入城的年轻人源源不断地加入到购房大军之中，而土地由地方政府垄断供给、保障性住房供给严重滞后、投机资金盘踞其中等积弊又加剧了楼市供不应求的失衡局面。

　　由于房地产行业是资金密集型行业，与银行的关联性非常大，可以说一荣俱荣、一损俱损，作为国家金融部门的银行不能让房价下跌，中国的银行与国家的这种特殊关系又迫使国家制定的政策会向宏观经济倾斜，所以房价大跌会使金融系统崩溃，因为住房信贷在银行的信贷体系中占有相当的比重，如果房价大跌会影响到国家经济发展。

　　价格是市场经济的核心，房价同样是房地产的核心。所以如果房价下跌一半以上，将会导致中国经济出现倒退，而且这种倒退比GDP不增长还要大得多。有经验告诉我们，美国的房灾导致了美国经济倒退了10年。而如果中国房价下跌一半以上，同样会出现房灾，并导致中国经济倒退至少5年。

　　听起来也许有些耸人听闻，但有其数据可以证明。国内房地产业每增加1亿元投资，其他23个相关产业就将相应增加投入1.479亿元，在增加国民生产总值和提升就业率上，有其无可比拟的巨大优势。从国民经济的角度看，楼价大幅下降，必然导致开发企业看空后市，房地产投资、新开工数量急剧下滑，导致上下游产业的经营、就业都出现影响。

　　有数据显示，近几年来，房地产的增加值占国内生产总值的比重一直保持在5%左右，2009年和今年，其比重分别达到8%以上，按国际产业通行标准，房地产已成为中国的支柱性产业。虽然目前国内新能源、新材料、节能环保等六大战略性新兴产业正在形成新的动能，但在短期内要代替房地产是不可能的。

　　实际上，当前国家出台的政策是先让房价稳定下来，再出现理性上涨，最后保持一个合理的涨幅的空间，但绝对没有期望房价下跌的意识。大家同时也要明白，目前的房地产市场还存在着刚性需求的消费群体，其实是市场已经积蓄了庞大的需求总量，这种因素导致房价一定幅度的上涨，从而也就打破了持币观望的心理预期。我们有理由相信，房价最终会在一定的期间有所下降，但绝不会是谢国忠所说的下跌一半以上。

　　周报：有数据显示，11月，全国100个城市住宅平均价格较上月上涨0.82%。北京、上海等八大重点城市房价环比上涨0.41%，同比飙升34.29%。对此你有何看法?

　　谢国忠：首先表明一下我的态度，对于中国的统计数字我们要保持谨慎。事实上，对于这些数据，我并不看重。很多人喜欢用这些数据来说明楼市有回暖的迹象，这种心态就如同对待股市中某只股票，单单从技术上分析其今天涨了，明天跌了，而完全没有注意到中国楼市的“大盘”情况。

　　今天中国的楼市，如同2007年那次疯狂的股市。当年，我在民间听到很多言论，就觉得股市会从6000多点掉到1000多点。但是目前非常奇怪的是，大家对楼市竟然都在“看涨”，可是房价能撑到天上吗?

　　周报：那么你对中国楼市的未来走向如何看待?

　　谢国忠：今年4月，我告诉过读者，楼市泡沫即将破灭时，就会通知大家。现在，我想说楼市已经见顶。在我看来，中国已进入房地产熊市，将持续5年左右。大城市的平均房价很可能会下降一半以上，土地价格将下降更多。而且，部分省市价格可能会下降80%甚至更多。

　　正常的情况下，房价必须下降到工资和投资收益可以支撑的水平。在中国的房地产市场，现在的租金回报率不到3%，它必须回到5%以上，每平方米的单价则不应超过两月的平均工资。所以，我认为大城市的平均房价很可能会下降一半以上。

　　必须指出的是，房地产泡沫的泄气可能持续多年。譬如，20世纪90年代日经225股票平均指数崩盘后，日本楼市泡沫还膨胀了两年。而且它也不是瞬间破灭的，而是在其后的20年中，以每年大约8%的速度下跌。

　　周报：你一直认为中国不能将房地产作为支柱行业，可是目前的房价仍旧高得令人无法接受，这里面的制度性的根源在哪里?

　　谢国忠：在我看来，制度性的根源主要有两点：一是政府严重依靠土地财政。这一点，大家看得十分清楚了，北京、上海、杭州、深圳等城市这些年依靠卖地获得了天文数字的收入。事实上，今天房地产领域的一系列数据都以稳定人心和稳定增长为主要目标，并没能反映真正的房地产过度投资的现象。

　　目前，房价如此之高，还有一个重要的原因就是人们“贪利”的心态。大家看涨楼市，一个很重要的原因就是认为如果今天我买房子我就赚到了。他们笃定明天房子会上涨，并且只会涨不会跌。事实上，这种心态并不完全错，可是那些坐庄的人却利用了人们的这种心态。所以我对楼市的投机者们有一个形容：今天他们就像冷水锅中的大闸蟹，正在挨煮。但是，趁着现在火小、水温低，聪明人还有时间逃出生天。

　　我知道，有一部分人认为是城市化造成房价越来越高。可是，尽管城市化造成房价越来越高，但与此同时也提高了城市化发展的门槛。事实上，当房价越高时需求越低，在达到相对平衡后，销量就会出现下降，平衡被打破，房价会寻求下一个支撑点。所以，短线的追高出现的是短期的泡沫。

　　周报：政府推出了一系列措施试图控制住房价，可效果一直不佳，你觉得会有第三波调控吗?

　　谢国忠：中国的房地产市场处于波动期，至于结果如何的确视政策而动。当前的楼市政策变化相当频繁，而抑制的对象也在不断调整。在我看来，目前政府往往以处理“家庭纠纷”的态度来看待楼市的调整，哪一个孩子或者哪一个群体利益诉求更强烈，政府就会制定相应倾斜的政策。一句话，中国房地产政策的长远目标是什么，这个根本思路还没有稳定下来。

　　但这需要上升到国策的高度。以新加坡为例，政府确定楼市政策的主方向是满足住的需求，于是新加坡80%的人是住公房的。那么中国楼市的功能是什么?这个问题确定下来，才能有一套稳定的房地产政策，才能再去谈这个政策给经济带来的影响是什么。

　　当然了，从短期的情况看，无论“国十条”还是“新国五条”，均取得了一些效果。但是，由于受到国内外经济形势的影响，房地产还处在波动期，政府或许需要等到形势明朗之后再采取措施。