泡沫论下 为什么还有这么多人买房？

12月，虽然已进入楼市传统淡季，但楼市购房热度依旧不减。

下沙楼盘保利江语海推出165套房源，开盘当天预定85%；

三墩中海紫藤苑精装小高层现场再演抢购盛况，500人选215套房源，2小时即基本售罄；

良渚的郡原九衡公寓产品说明会现场，虽然只有102套房源，但现场来了700多个人，大大出乎开发商的意料，因为准备座位完全不够，以至于很多人只能站着听完全场。随后，除了4套样板房，其他房源全部被预定，开发商不得不决定近期加推房源。

“双限”大背景下，这样的市场到底是否正常？杭州的房价是不是又要进入上升通道？

就在这个时候，中国社会科学院却在最新发布的2011年《住房绿皮书》中指出，全国35个大中城市二类地段普通商品住房平均房价泡沫为29.5%，其中杭州泡沫指数达到66.9%，排名全国第二。

人们不禁感到茫然。一边是火爆的市场，一边却是如此巨大的泡沫，这种矛盾是如何共存的？杭州的房价泡沫真有那么大？泡沫论下，到底还可不可以买房？

对此，我们真有必要进行一些理性的思考。

杭州房价有泡沫吗

虽然绿皮书指出，房价泡沫指数的预测不可避免地要受到数据准确性的干扰，房价泡沫指数仍有被夸大或缩小的可能，因此不能仅依据房价泡沫大小，去进一步推断房价的走向。但这个报告一出，还是引起了市场高度反响。

杭州房价有泡沫吗？业内人士不约而同表示，那是肯定有的。

浙江大学房地产研究所所长赵杭生表示，决定房价最主要的因素是供求关系。在总体供不应求的状况下，房价才会上扬。在他看来，需求也分正常和不正常。正常的需求，即买房自住，而不正常的需求，则是为了防通胀、为了保值升值等原因，自己却不去住的需求。“这种不正常的需求，所带来的供应量增加，导致供求关系变化，而房价上扬的那部分，就是房价泡沫。”他说。

“杭州的房价，肯定是有泡沫的。”杭州楼市资深业内人士烟客言之凿凿。按照中国社科院发布的2011年《经济蓝皮书》，今年全国城镇居民的房价收入比是8.76，比去年上升了0.46，相当于普通城镇居民家庭8.76年不吃不喝可买一套房。目前中国85%家庭已经没有能力购买住宅。烟客说，这个比例可能有些夸张，但在杭州，确实已经有相当一部分人，如果纯粹依靠自己的收入，买房已经很困难。

而在房地产资深策划人、双赢置业营销机构总经理章惠芳看来，杭州房价泡沫肯定有，并且，任何一个市场，没有泡沫就没有投资，没有泡沫也是不正常的。“房地产泡沫可能也不能单纯从房地产本身来看，比如因为货币流动性过剩，资金向房地产转移，其实是货币的泡沫转嫁到了房地产上面。而在棉花、大米等纷纷涨价的背景下，房价泡沫似乎也没有感觉那么大了。”

泡沫真有这么大吗

按照中国社科院的说法，杭州的房价泡沫指数为0.669。这意味着，杭州的房价泡沫达到了2/3，市中心3万元/平方米的房子，其实只应该卖1万元/平方米，近郊2万元/平方米的房子，其实应该不到7000元/平方米就可以买到。在人们已经对高房价熟视无睹的现在，这个说法确实有些让人震惊。

杭州房价泡沫，真的有那么大吗？

对于这个问题，业内人士的反应都比较大。烟客的说法是：“如果按照社科院的算法，杭州的基准房价只有7000元/平方米，那怎么可能呢？连地价都不够？这个数据简直是滑天下之大稽的东西。”

事实上，关于房价泡沫论，业界已经争论多年，但因为统计方法问题，一直无法形成统一共识。有人认为，房价上涨的原因很大程度上在于地价推涨所致，因此，除计算房价泡沫外，还应计算地价中的泡沫成分。

也有业内人士认为，在今年宏观调控政策频出之后，市场大量的投资投机性需求已被挤出，而在这个时候，说房价泡沫继续扩大，值得质疑。

对此，杭州楼市资深业内人士则非也表示，中国社科院的报告有点哗众取宠了，所谓泡沫指数，没有根据，探讨制度比探讨泡沫来得更重要。比如奢侈品，建造成本可能只要15%，你可以说它泡沫很大，但是社会有制度确保人民的基本生活。房子最主要的问题是缺少保障性制度，如果保障性住房能够跟上，商品房部分哪怕泡沫到100倍又怎么样，因为它是商品。

章惠芳则认为，杭州房价确实有虚的成分，但说它排在全国第二位，那有点夸张。另外，房价泡沫也存在结构性问题。比如杭州90平方米左右的户型，按理说它应该是刚性需求产品，但因为它的面积小、总价低、转让容易，反而成为投资者比较青睐的房子，单价相对就比较高。那么，是不是这类房源的房价泡沫指数更高呢？

为什么杭州排名第二

当然，人们比较好奇的还有一件事情是：在这么多城市中，为什么是杭州排在了第二位。作为一个二线城市，杭州到底有什么特别之处？

我们有必要来分析一下，杭州的房价到底是怎么样涨起来的。在取消实物分房的近10年的黄金年代里，杭州的房价涨幅，确实非常惊人。举个例子，2000年，绝对市中心的金都华庭房价是5000多元/平方米，而现在，毗邻这个楼盘的一个新开楼盘的均价，已经达到了5万元/平方米，10年房价上涨了10倍。

杭州楼市的发展历程，基本上是这样的，2000年至2004年，杭州楼市急速上涨；2005年至2006年，在国家宏观调控下，楼市进入调整；2007年，楼市经历一波反弹；2008年，金融危机来袭，楼市又开始进入深度调整；2009年，在市场各方一度绝望之时，楼市却绝地反弹，发展程度甚至超过历史高位；2010年，在频繁调控之下，杭州楼市忽上忽下，房价有所下挫，但基本平稳。

其中，房价上涨，主要集中在三个阶段，2000年到2004年，2007年和2009年。值得一提的是，在2005年以来宏观调控最为频繁的时间里，杭州可以称得上是二三线城市中为数不多的保持涨幅城市，即使有风吹草动，也可以迅速修复。

对此，赵杭生的回答是，那只能说明杭州的受关注程度太高了。这种关注从拿地阶段开始。近年来，除了一些有实力的本地公司继续深耕杭州之外，一些外来公司也纷纷进驻，华润、新鸿基、中海、保利、龙湖、嘉里、凯德、复地……等等，而这种趋势在近期更是愈演愈裂。对于许多外地公司来说，杭州算得上是个宝地。想要进入长三角的公司，也会把杭州纳入首要选择范围。直接的结果是，杭州的地价被抬高，很多时候甚至已经超出了一个二线城市所应该有的水平。

另外，杭州这座城市得天独厚的宜居品质，吸引了中国购房者纷至沓来。在浙江的版图中，杭州的城市辐射力本来就强，加上旺盛的浙江民营资本，他们对房子是商品的属性认识得比较早，在缺少其他投资渠道的背景下，喜欢把钱投在楼市。他们抱着“进可投资，退可自住”的态度，很多时候，你很难分清楚他们买房到底是投资还是自住，这不仅在一定程度上促进了杭州楼市的繁荣，也使得它免于巨大的波动。

泡沫下为何还有这么多人买房

值得一提的是，房价泡沫论下的杭州楼市，还是可以用“红火”来形容。紫藤苑、江语海、九衡公寓、梧桐燕庐……这些楼盘分布于杭州的各个板块，但是却都获得了热销。这说明，楼市的买房热情，依旧非常高涨。

是什么让这么多人依旧在限购、限贷调控大背景下，依旧选择购房。

对此，章惠芳的观点无疑最有代表性。她说虽然现在买房的，很多都是自住型的刚性需求，但不可否认，其中还有一些人，他们手头上可能并没有那么多钱，本来这笔钱就打算存银行养老了，但是眼看CPI节节高升，股市有风险，储蓄变“负债”，所以焦虑得很。左看右看，还是房产摸着放心，买着省心。

“2007年以来的房价涨幅刺激着他们，2009年的房价跌而反涨更是让他们坚信房价即使跌，也是跌后涨得更快。这些近阶段仍置业的投资抵通胀的消费者，我称他们为‘投资刚需’”。

章惠芳说，这些人可能对投资回报并不是那么看重，只要跑赢CPI就可以，所以到最后也不管什么地段什么户型，价格能承受，买了再说。

则非也认为，虽然房价有泡沫，但房子是实在的，所以还是要买。因为房地产泡沫实质上是整体经济或体制的泡沫，而整体经济或体制的泡沫，短期内是不会破灭或改变的，所以不用为了房产的泡沫而不去买房，反而是该买的，因为房子是抗通胀的。

“泡沫可能就像空气和水一样，是我们赖以生存的，对于泡沫我们应该去利用，而不是回避，所以该买房的应该买，而不是不买。”他说。

明年房价还会涨吗

虽然年底楼市有回暖迹象，但据此认为明年房价会涨，可能也是过于乐观。因为楼市的政策面和市场面，近期都没有发生变化的可能。

对于政策，此前有观点认为，可能会有松动的变化。但中国社科院的这份报告，不管泡沫的量化准不准确，至少让我们都知道了泡沫的严重性。在这样的大背景下，目前一系列的调控政策，绝不会松动，而且可能会更为严厉。房价保持平稳，可能是各方都能接受的。所以，2011年的房价难有起色，应是情理之中的事。

泡沫说，也应该引起投资性需求的警惕。很显然，房地产已经不再像前几年那样有投资价值了。银行按揭首付比例提高、贷款利率大幅度上扬，可以利用的银行杠杆作用已经大不如前，加上转让环节税费优惠取消，投资房地产，已经没有那么有吸引力。这个时候，说不定黄金、其他大宗消费品的投资回报率，可能还要更高一些。

当然，也有观点认为要涨。在绿城中国2010投资者恳谈会上，绿城集团董事长宋卫平在接受记者提问时表示，杭州的地价已经稳健上扬，加上通胀因素引起的劳动力、原材料等成本的上升，所以房价依旧会保持在一定高度，成本不可能高于售价。

新闻由头

杭州房价

泡沫指数全国第二

近日，中国社科院发布《住房绿皮书：中国住房发展报告(2010-2011)》。报告显示，今年我国大中城市房价泡沫程度偏大，部分城市房价泡沫程度过大。

绿皮书通过对2010年9月全国35个大中城市二类地段(城市一般地段)普通商品住宅集中成交价的对比分析发现，普通商品住房平均房价泡沫为29.5%，其中有7个城市泡沫成分占实际价格比例在50%以上。分别为福州(70%)、杭州(66.9%)、南宁(66.8%)、青岛(55.8%)、天津(54.2%)、兰州(53.4%)、石家庄(52%)。

此外，11个城市泡沫成分占实际价格比例在30%—50%之间，8个城市泡沫成分占实际价格比例在10%—30%，9个城市泡沫成分占实际价格比例在10%以内。

住宅价格泡沫指数代表实际房价中价格泡沫所占的比例。泡沫指数越大，说明该城市房价中的泡沫成分越大。

房地产泡沫

美国著名经济学家查尔斯金德伯格认为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的购买者，随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续。

中国社科院所指的泡沫指数=1-基准价格/实际价格=(实际价格-基准价格)/实际价格，代表实际房价中价格泡沫所占的比例。如泡沫指数为0.5，表示实际房价中有50%的泡沫。房子的实际价格即成交价格，基准价格是通过对一系列参数进行演算而来的。这些参数包括家庭人均可支配收入、地方财政预算内支出、城乡居民储蓄年末余额等11项指标。