房地产市场信号混乱是经济紊乱的表现

——2010年12月8日潘石屹微访谈实录

宽松的货币政策导致通胀

解决危机的出路是“人类一体”

　　@Y雅亓 ：国家连续出台多项措施，抑制通胀，给人感觉是到处扑火救急，货币是抑制通胀的长期手段吗？

　　潘石屹：是的，全球经济危机不断发酵，危害程度越来越大，各国领导人在这些大危机面前显得束手无策，还用老办法，超发货币去缓解危机，殊不知这是饮鸩止渴，只会带来更大的危机和灾难。通胀就是这种灾难的表现方式。出路在哪里？就是要让全球趋于一个新的准则和信条，即人类一体。

　　@施恩惠 ：您推崇“人类一体”是人类文明演进的巅峰，这是一种怎样的社会状态？应该由什么势力来主导这个世界新秩序？它是否会取代多元文明的共存状态？

　　潘石屹：通过学习，我认识到“人类一体”是人类文明演进的巅峰。是个人、家庭、部落、国家之后一种新的社会形态。它强调多样性的统一,是人类社会成熟的标志。

　　@小鱼释然 ：在这个货币纷争不断的时代，全球统一货币的概念确实很吸引人。但货币统一需要怎样的前提？

　　潘石屹：货币的统一在人类文明演进到新的阶段才能实现。货币只是其中的一方面，背后是管理货币的机构和货币政策的统一，是“人类一体”下的世界新秩序和新价值观的具体体现。

　　@心在路中 ：有人认为，物价高是因为政府连续打压楼市，大量的炒房资金进入日常生活用品市场，这种说法对吗？  

　　潘石屹：实行宽松的货币政策，居民的存款节节攀升，这些都是造成通货膨胀的基本因素。多发货币就会出现通胀，这些道理数不清的经济学家们已讲过许多遍了，他们都比我讲得更清楚、更有说服力。打压房地产市场的政策也连续出台了好几年，几乎出尽了所有严厉的政策，消费品价格的飞涨是今年以来的事情。

　　在全球经济秩序混乱的今天，我们应该思考滥发货币、通胀、高房价、这些现象背后更深层次的原因是什么，简单地把它归结为媒体的力量、市场的力量等，都远远不能解释目前这些现象。

　　@陶陶娜 ：经济学家张五常认为，在当前的中国，适度的通胀会增加农民的收入增长，缩小农民和城里人之间的贫富差距，你认可这个判断吗？

　　潘石屹：如果在通胀中农产品价格上升得快，就会缩小农民与城里人之间的贫富差距。其实中国农民的收入并没有明显的增长，因为今年全世界农产品价格上涨了28%，而中国仅上涨了10%。

　　@微博三四五 ：住建部副部长仇保兴表示，目前中国房地产的调控难度前所未有，“十八般武艺都试遍了”。房地产调控是否遇到前所未有的挑战？

　　潘石屹：目前的挑战是全方位的，不光是中国的房地产、中国的经济，其实全球的秩序都面临着前所未有的挑战。离开了中国经济、世界经济的大环境，就事论事地谈论房地产，就会显得舍本求末。我们应该思考出路到底在哪里，怎样才能走出在旧秩序中的徘徊，建立起新的秩序。

　　@明朗的四季：看清楚过去很容易，看明白现在却很难。现在房地产市场的信号如此混乱，我们应该如何保持清醒的头脑？

　　潘石屹：房地产市场信号混乱，也是经济紊乱的表现。在如同地震波一样的剧烈波动中，我们要超脱、要认清大的格局和发展的趋势。在公司财务安排上，要稳健、要能承受这种波动。在对市场的判断上，要看到哪些是市场真正的需求、哪些是泡沫，要为社会创造真正的价值。

现在最有钱、最活跃的是垄断行业的国有企业

　　@blackkiller :香港特别印花税出台仅一周，房价下降5%-8%，调控效果非常显著，这对内地有何借鉴？香港热钱涌入内地的可能性加大，内地楼市调控是不是更困难了？  

　　潘石屹：香港出台印花税的背景是大陆资金和国际热钱汇集到香港，给香港楼市造成了很大压力，因而出台了此特别政策。大陆讨论要出台的房产税，实际上就是对香港印花税的一种借鉴。另外，香港的热钱不可能大规模流入中国内地的楼市，因为中国是外汇还没有完全放开的国家，国际热钱的进入是很困难的。

　　@曹晓囡 ：从年初至今，内地房企海外融资规模已经超过200亿美元，债息已经高达14%，这么高的融资成本，是否说明国内房企资金链愈加趋紧？

　　潘石屹：内地在境外上市的房地产公司用高达14%的利息融资，这反映出来这些房地产公司对内地将要出台政策的恐慌。的确，银行对房地产开发企业贷款的监管和12月1号开始实施的对预售收入的监管都会使目前房地产开发商的资金链越来越紧。

　　@T明天 ：北京预售资金监管办法12月开始实施，预计北京12月开盘数量仅19个，将创年内新低，这除了预售资金监管外，是否与政府部门对价格的审批愈加严格有关？

　　潘石屹：北京实施的预售资金监管办法，从12月1号起已经开始实施。此政策实施前后，一定会出现市场上房屋供应量的波动，即在监管之前，开发商会加快节奏拿到预售许可证；在此后的几个月，拿到预售许可证的数量就会降低，这是很正常的事。

　　@妮妮和馒头 :经济学家李稻葵说，中国经济像16岁的姚明，看上去已经很高了，但还不够成熟。这个比方适合中国房地产业吗？

　　潘石屹：的确，中国的经济像15、16岁的小伙子一样，大规模的城市化，经济的高速增长，使中国房地产的发展速度随着中国城市化的进展也就很快。而西方一些成熟国家城市建设的规模和新开发的房地产所占经济比重就很少。这就如同15、16岁的小伙子饭量很大，但到60、70岁时，饭量就会下降是一样的道理。

　　@XinHe:《新闻晨报》刘畅：11月份美国地产基金汉斯、铁狮门先后卖出持有的上海新江湾城区域地块股权，接盘方均为国有开发商，是否意味外资对一线城市房地产投资预期发生变化？

　　潘石屹：今天的房地产市场和三年前完全不同，三年前活跃在土地市场和房地产市场的主要是上市公司、民营企业和外资。08年金融危机后，国外的资金受到很大影响，民营企业也受到很大影响，现在最有钱的、最活跃的是从事那些垄断行业的国有企业，所以在今天的房地产和土地市场上，国有企业活跃就不奇怪了。

中国社会进步的最大障碍是城市和农村的不同待遇

　　@ Cynthia青柠 ：你如何看待即将出台的拆迁条例？

　　潘石屹：在媒体上看到拆迁条例即将出台，这是个好消息。我们看到全国各地几乎天天都发生因拆迁而引发的恶性流血事件，画面都很触目惊心，原因就是无法可依。在一个没有法律可遵循的社会，只能依靠暴力、用最荒蛮的手段去解决问题，从而引发更大的社会矛盾。我们希望拆迁条例能够尽早出台。

　　@艾糖糖2010 ：据了解，拆迁条例中并没有覆盖农民宅基地，您如何看待这个问题?  

　　潘石屹：阻碍中国社会进步最大的障碍就是城市和农村越来越分离。其实城市、农村户口现在不仅仅是一个身份的象征，许多农村户口的人都在城里工作，在工厂工作，为全世界生产着各种各样的产品，但农村和城市的人群在身份上、土地上、甚至社会地位上都有很大的差距。

　　城里的人掌握着各种权力，包括话语权，而中国超过一半的农民成为越来越没有权力、没有话语权的弱势群体。在政策制订上，他们也永远处于弱势，得不到保护。中国社会要平衡发展的关键是要将市民和农民从身份、土地等各种政策都统一起来，否则这种分离的结果是很可怕的。

　　@密斯特 ：广州又出了86亿元的新地王，附加条件是必须承建铁路博物馆和詹天佑纪念馆，联系到北京的住房开发商要承建保障性住房，住房开发商的负担为什么越来越重？

　　潘石屹：现在“招拍挂”土地的过程中，基本都有许多附加条件，这实际上是变相提高了土地的价格，把应该由地方财政支付的一些费用转嫁到房地产开发商的身上，加重了房地产开发商的负担，其实是间接加大了商品房的成本，最终会转嫁到消费者身上，客观上推高了商品房价格。

建筑密度不够会削弱城市的繁华程度

东京的商业繁华与它的建筑密度密不可分

　　@Baowen_Zhang 您在媒体前毫不掩饰的表达对上海大虹桥板块的钟爱，难道您不担心有开发商借力，和您在大虹桥“抢地盘，抬地价”？

　　潘石屹：我们对一个区域的判断主要看它未来的发展前景，而上海虹桥区域就是一个交通发达，很有前景的区域。虹桥地区才刚刚起步，要想成为城市的繁华区域，最重要的是要有足够的建筑密度，如同现在的北京CBD和上海的南京西路、外滩这些繁华的商业区域。

　　我们刚进入北京CBD开发时，许多人也并不看好它。但因它处在交通枢纽上，有了更多开发商、更多资金、更多人流汇集到北京CBD，这个区域就繁华起来了。其实我们对大虹桥地区最担心的就是它的密度不够，密度不够就会影响它的繁华程度。

　　@雪龙儿：北京CBD东扩及北京市府中心迁往通州，会不会削弱东二、三环老CBD的中心地位，降低其影响力？  

　　潘石屹：北京的东扩包括CBD的东扩，传说北京市政府要迁移到通州，这都是把北京城市中心过多的功能、拥挤程度疏散到东边去。但这只是一个规划的方向，要真正疏散出去，还需要一个漫长的过程。毕竟北京城是几百年形成的，北京的二环、三环还是这个城市真正的核心。

　　@最初的-dream :SOHO中国的物业公司成立后，在逐步解决此前遗留的一些问题，你们怎么收集业主和租户的意见？

　　潘石屹：为了解决SOHO中国开发物业交给别的公司管理而产生的各种问题，我们成立了自己的物业管理公司，目前正着手解决遗留问题。我们会通过公司的客服热线、呼叫中心、官方微博和管理层个人微博等各种平台搜集业主、租户们的反映，虚心听取大家的意见并给予及时答复和改进。同时也希望每个人都付出爱心去维护、爱护我们的家园，让我们的社区成为团结之家、快乐之家。

　　@王彧issakson :最近在你博客上看到英菲尼迪展示中心在三里屯SOHO开业的消息，三里屯SOHO目前的招商状况如何？   

　　潘石屹：招商状况很好。我们已经全面完成了三里屯的硬件建设，帮助三里屯SOHO业主的招商工作也开展半年多了，商业北区的出租率达到60%，写字楼的出租率也已经达到85%。下一步还需要众多的商家发挥自己的聪明才智，才能完成三里屯商业氛围和良好社区文化的营造，让三里屯SOHO真正繁荣起来。

　　@大爱英雄 ：哪一样东西是SOHO中国管理团队东京之行的最大体会，理念的创新还是严格的质量？

　　潘石屹：在日本，高质量的追求是最值得我们学习的地方。创新并不是日本的长处，创新是美国的长处。

　　@草雨山 ：看到您东京之行挂出来的照片，那里发达的商业文明和商业地产对你有哪些触动？

　　潘石屹：今天的东京有许多地方就是明天的北京和上海，城市规划、交通、人口结构都有许多值得借鉴的地方。日本人盖每一所房子、建每一处花园都一丝不苟，内心世界是谦卑、认真、有使命感的。无论到任何一个地方都要学习别人的长处。台湾、香港、日本、英国、美国、法国，这些是我常去的地方，都有许多值得学习的地方。

　　@阳光杜鹏 ：有学者认为，日本经济衰退就倒在地产泡沫上。80年代后期日元大幅升值后，日本房价飙升，政府的土地和货币调控政策失灵，最终推倒了经济的多米诺骨牌。中国有没有重蹈覆辙的危险？应该注意什么？

　　潘石屹：归根到底，这些危机，无论是房地产泡沫、网络泡沫的破裂，还是金融危机，都是滥发货币造成的。如果一个国家滥发货币，危机不在这个领域出现，就会在那个领域出现。

三里屯SOHO商业北区的出租率达到60%，写字楼的出租率达到85%。

阿桑奇是旧秩序的破坏者

　　@小鱼吃小虾 ：维基解密的创始人阿桑奇对于打破秘密有着唐吉诃德般的勇气和笃信，但有很多秘密是人们总在竭力维持的，比如个人隐私、商业机密、国家安全…，在你看来，阿桑奇的做法到底是英雄行为还是冒进的冲动？

　　潘石屹：阿桑奇试图用个人和网络的力量打破旧秩序，真有点像唐吉诃德。旧的世界秩序是如此坚固，有许多法律，和众多国家机器如：警察、军队在保护着，搞不好就成了“国家公敌”。我看阿桑奇就是一位旧秩序的破坏者。

　　世界新秩序的建立是一个漫长的过程，它不仅需要个人的力量，更需要上苍力量的推动。我始终相信人类文明的进步是逐步演进的，巅峰状态不是一天、一年就能到达的。阿桑奇的出现是人类文明演进过程中的标志性事件。

　　@wenjie1188 :秘密维护着世界运行的某种秩序和规则，它们应该被揭开吗？揭秘有助于增加世人的安全感，还是让世界陷入恐慌？

　　潘石屹：旧秩序破坏的过程，也是新秩序建立的过程。新秩序和规则的建立又会替代旧的秩序和规则。在新秩序下，社会会越来越公平和透明，人们也会越来越快乐，而不是越来越恐惧。

　　@快乐的娜娜 ：张欣说，明年SOHO中国的推广要全面进入网络，取消纸面媒体，取消大部分书籍出版，网络和微博真的有那么大的力量吗？淡化传统媒体的途径，这是否会给你们公司造成一定的损失？

　　潘石屹：我们评估每一件事情时，会考虑其效果以及对社会所带来的影响，而不是延续老习惯、老传统。公司的这种新调整可以更有效地聚集资源和精力。

　　@MaybeWendy :最近新华社、《人民日报》和新闻联播都揭露了网络公关、网络水军的内幕，所谓网络红人都有幕后推手，网上的信息鱼目混杂，网络是把双刃剑，您真的那么相信网上的力量吗？

　　潘石屹：诚实是人类一切美德的基础，无论在网上还是现实世界里，无论是在旧秩序中还是新秩序中，这是永远不变的原则。

　　@吴玉佩吉 ：网络上很多人成天都在批评，年轻人也有很多消极态度，你怎么看？

　　潘石屹：网络只是社会中某些情绪的反映媒介，不能够把人们怨恨、消极的情绪都归结到网络身上。不过，积极地看待事物会给人们积极的力量，可以想出克服困难和解决问题的办法，而消极的态度只能是分裂，带给我们的是倒退。

　　@赵志仿 ：现在安全事故频出，矿难、大火、桥塌等等，到底什么环节出了问题？

　　潘石屹：当看到大的灾难、甚至死亡事故不断发生时，我们会感到很痛心。中国经济正处在高速发展、城市化的进程中，但相应的安全措施、人们的安全意识还没有跟上这个进程。我们看到确实有很多人的安全意识非常薄弱，不管是在建筑、设计、施工、还是日常生活中，都有各种各样的安全问题。

　　其实，在城市某一高楼里生活工作的人群就如同坐在一条船上，坐在同一驾飞机上，任何一个人的错误都会影响整架飞机和整条船上人们的安全。

　　@易闻道 ：据社科院调查，目前新毕业的大学生平均入只有1500元/月，而农民工的平均收入也达到了1200元/月，是不是读书无用了？

　　潘石屹：我看到更多的是农民的工资太低了，他们劳动强度大，没有保险，享受到的社会福利和待遇又少得可怜，我觉得应该逐步提高农民的工资。刚毕业的大学生每月如果只有1500元的工资，的确很低，甚至不能养家糊口。但新毕业的大学生还有一个学习锻炼的过程，相信随着工作经验和阅历的丰富工资也会随之上涨。

在日本学习我们感触最深的是高质量