原创:我看上海房市未来的走势,兼论资金不会被股市所吸引

我看上海房市未来的走势, 兼论资金不会被中国的股市所吸引
上海的房产市场是否是完全由政府掌握：
上海的房产市场尽管受政策的影响很大，不过武断的认为是一个完全由政府决定的市场则是一个不客观论段。事实上政府为了抬升上海的房产时常花费了大约5年的时间，而打压上海的房市则仅仅花费了半年。根本上来说，房产市场的上升还是主要取决于购房群体的意愿，而政府唱空楼市则容易的多，出台一些政策来阻碍交易，放出各种升息的消息，恐慌情绪就能在短时间内将造成上海这样一个特定的地产市场交易量巨减。不过一旦房产市场的政策稳定一个阶段，大家对政府的意愿和决心有了进一步的了解，原始的需求和供给矛盾又会在房产市场扮演主要的角色。
上海的内环和外环房价有何本质区别：
但凡你在上海住过，一定会发现上海的内环是一个典型的传统城市。狭窄但是安全的街道，美丽的行道树，遍布街边的小商店和饮食店，传统的高档百货公司，穿着打扮时尚的人群，丰富的夜生活和高耸入云的摩天大楼构成的一个城市。内环的土地供应相当有限（浦东地区除外）可能是无论空头还是多头都不能否认的事实。在新楼供应非常少的环境下，内环的房价主要由二手房的价格来定义。就说南京西路吧，如果周边的二手房交易价在2.0W/平方米，质量可比拟的新楼要价绝对不会比该价格低。自己住的朋友在经济状况尚可的情况下是绝对不会贱买自己的住房的。这种自住为主的市场模式下，在大经济环境尚可的情况下内环的房价不会大落。内环的住房以平方米计算是比郊区要小很多，不过，城市化的生活方式和安全的夜生活则是什么都不可比拟的，这也是为什么内环的有些地区房价出奇的高，但是人有人愿意接盘。
有些朋友期望的“房地产商资金周转不灵，所以低价贱买给我”的童话是不太可能会有任何结果的。房产商倒闭时公司的剩余资产的处理方式和普通公司没有什么两样，公司首先要支付未支付的工资，剩余部分则将首先返还给债务人，即使到拍卖阶段，也是市场公价。就好象我一直期望某金店资金周转不灵，所以黄金$200一两买贱买给我一样，这种事情在一个稳定的市场内过去，现在，将来都不会发生。
内环的另一大优势就是安全，很多外地朋友喜欢津津乐道他们家乡动不动就动刀子的传奇。不过，发生这种传奇的地方呢，一定不是大家所向往的居住地。上海能够有那么大的台湾社区（其实北京和台湾语言相同，台湾人在上海是有一定语言障碍的），安全的居住环境应该是居第一功的（和台北类似的大城市生活方式也是一个主要原因）。
内环内现在的房价究竟贵不贵呢？可以说也贵也不贵，取决于对谁而言。动辙200M的房价可能对上海大多数工薪阶层而言是不小的数目。但是现阶段内环内豪宅的主要对象并不是新旧上海人，外籍人事，归国人事和中国各地的富裕人群才是内环内楼盘的主要对象（前个礼拜在SAKS看到前微软的Dr. Lee，连这种人物都移民大陆了，流在北美混饭吃的IT人可能不会有多远可走了）。即使是上海人，设想夫妻都工作，年薪如果都是30万以上的话，考虑到中国的税收仍旧比较轻松。供这样一套房子应该仍旧是没有问题。不过听说近年来中国的就业市场很严峻，刚毕业就10几二十万的盛况已经不再了。可能现阶段的新毕业生应该从长计议，先租房，再买外环，等50多岁有实力了再考虑内环的住房。
所以我认为，一旦政策效应淡去，内环的房价仍旧会稳中有升。
上海的外环则完全是另外一个故事了，现阶段上海的外环是一个主要由新房构成的市场，宽大但是不太安全的街道，零散的住宅区小区，郊区的集市型购物中心（shopping mall）和不完备的公共交通，既无追求生活方式可言，房产的价值自然主要以人类最基本的生存条件是否能满足来分，交通方便与否，和面积的大小，新房的供应量和需求量主导。外环的土地供应奇大，而且还可以保持这个势头，所以我对未来外环的房价实在是不太看好。如果一定要参照外国的模式，我想纽约的曼哈顿上中城就好比内环，布鲁克林就好比外环（尽管其实很近），两地的房价可以差10倍以上的。
中国房产市场和股票市场的本质区别：
当我们讨论房产市场和股市的时候，不应该忽视的是两个市场本质的区别，房产市场销售的是传统的商品，上海的房产市场也不例外；而股票市场销售的则是你对该企业未来成长的期望及未来分红的期望，中国的股市则不具有通常股市的这些特征。说实话我都不知道称这个东西能不能称为股票市场，更确切的应该说是中国政府牵头的一个传销活动。在中国股市演变成真正的股市之前，我实在是很难想象有清醒认识的“外国游资”会投入该市场。
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昵称家在上海
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Time: 2006-01-03 12:41:20   IP: 218.2.19.*
基本同意对内环房产的看法 (回复hlbb)
稀少/安全/方便/成熟是上海内环的支拄.
南京的四门之内也是这样的.
其它地方就不同了,它们往往是新区胜老区.
而上海旧城的老洋味是无法在新区里复制的,就象新天地只能在那里,否则就没那味了.
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昵称jiyiwuya

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Time: 2006-01-03 13:21:48   IP: 220.248.46.*
(回复hlbb)
覆巢之下，岂有完卵。
假设某内环楼盘2万/平，相隔一条高架的中环某楼盘5000/平，你觉得，内环那个楼盘能卖掉么？
这叫“羊群效应”。
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昵称jiyiwuya

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Time: 2006-01-03 13:27:49   IP: 220.248.46.*
(回复hlbb)
关于股市，中国的股市不健全，这也毋庸讳言。
但是，中国的房市的不健全，比股市有过之而无不及。
换言之，即使资金不流到股市去，那也绝对不会流到房市。投资股市至少还有盈利的希望，投资房市则一点也没，至少在5-10年内是这样。
登录 jiyiwuya
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昵称hlbb
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Time: 2006-01-03 14:55:50   IP: 68.123.13.*
(回复家在上海)
10年前的南京更好, 到处是漂亮的林荫道. 可惜最近几年改造过头了, 类似的还有上海的北四川路, 竟然改造成了类似外地县城一样的东西了. 人和人呢, 有时差异太大了, 好些国内决策人连基本的美臭都不能分清.
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昵称airball
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Time: 2006-01-08 16:09:14   IP: 221.137.196.*
(回复hlbb)
只要有健全的游戏规则,他们会来的.因为他们实在庞大,胜算在握.
资本就是逐利,而与"是非","合理","价值"等高尚字眼没任何关系.
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昵称airball
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Time: 2006-01-08 16:20:15   IP: 221.137.196.*
(回复hlbb)
至于楼市,相信稍有一点经济学背景的同学都会确信"泡沫"不是一点点的.
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昵称qhy88

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Time: 2006-01-08 21:53:59   IP: 222.67.37.*
(回复hlbb)
中国房产市场和股票市场现在没有本质区别.未来最大的区别就是股市开始走向全流通,按照国际惯例丢掉所谓的中国特色国情等等.而房产市场只有等土地私有化之后,才能走向正常.
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昵称what9992252
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Time: 2006-01-31 17:58:58   IP: 61.165.152.*
基本同意楼主的看法 (回复hlbb)
基本同意楼主的看法。理由是，房子也是商品，其价格必然受供求关系影响。如果政府不插手（但愿如此）。则我敢断定：中内环内继续涨，外环持平或缓涨。
登录 what9992252
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昵称浪至-东海边

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Time: 2006-01-31 18:36:06   IP: 222.133.175.*
(回复hlbb)
现在 股市是个好jihui
-----------------------------------
我相信有我的未来！
《finance》
登录 chjchjchjchjchj
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昵称what9992252
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Time: 2006-01-31 20:08:07   IP: 61.165.137.*
物以稀为贵 (回复hlbb)
假设某内环楼盘2万/平，相隔一条高架的中环某楼盘5000/平，你觉得，内环那个楼盘能卖掉么？
这叫“羊群效应”。
——假设某内环楼盘2万/平只有1幢，而相隔一条高架的中环某楼盘5000/平有100幢，对于一个有钱人而言，他会买哪里的？
这叫“物以稀为贵”。
登录 what9992252
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昵称成真鱼
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Time: 2006-02-05 12:22:26   IP: 128.59.6.*
同意楼主的观点 (回复hlbb)
象内环线以内的衡山路高安路湖南路......这些地段的人文环境人文气息是无法复制的.她们的价值几十几百年以后都不会跌.
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昵称greatgxf
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Time: 2006-02-05 12:54:00   IP: 218.1.85.*
(回复hlbb)
1）好像你不在国内？（从你以前的贴上看得），所以有国内领导人之说
2）不在国内能知道内环对象是谁？
3）四川北路好像很中心吧，能有20000？
4）除了上面有人提到的湖南路，衡山路，还有淮海路等，内环最少有一半地方价格肯定跌破20000
5）你就让你那些准备在上海买房的美国同事（越多越好）来买吧，不知道能否带来20亿美元投资，要知道20亿美元投资也非常难激活上海楼市。就是不知道你那些同事又多大力升，每人买他1000p如何，也就2000万人民币，都是内环，哈哈，等着涨把
6）不知道你认识巴菲特，索洛斯们，让他们来，这么好机会，他们一定给你大笔佣金。上海kfs和政府也会对你重赏
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昵称roborthu
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Time: 2006-02-05 13:36:23   IP: 210.22.111.*
(回复hlbb)
"事实上政府为了抬升上海的房产时常花费了大约5年的时间，而打压上海的房市则仅仅花费了半年。"
整篇文章，只有这句话有点水平
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昵称greatgxf
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Time: 2006-02-05 15:06:30   IP: 218.1.85.*
(回复hlbb)
知道央行买了2400亿美元的美国国债
快去告诉周小川，让他别买美国国债，贷款上海内环线的kfs就可以了
哈哈，内环还有很多地方没有开发呢
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昵称shuikubei
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Time: 2006-02-06 11:33:52   IP: 218.80.70.*
大不认同 (回复hlbb)
1.内环这个概念本身就是ZF出来的一个误导,上海的历史地段也只是一部分地区.承认衡山路湖南路淮还路的地段价值,但是太多的地方承载不了这样的一个光环,例如:闸北、普陀、虹口、老南市、浦东大部都不能承受之重。
2。面对的世界性的买家，不错，但是数量呢？ 另外上海2万到5万的高尚地段买价对任何一个世界客户都是不便宜的，因为对比世界其他大城市它就是不便宜。
3。像汤臣一品， 就是发疯的结果，看着吧
4。举例说现在这个时代很像1999年的“.COM”时代，岂止疯狂2字可以形容。
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