明年供应或大幅增长 房价反弹可能性不大

主持人:首先邀请上来的这位嘉宾曾多次参与国家房改政策的研究和制定，是国家房改方案的主要起草人之一，90年代参与2000年国家小康住宅科技项目，任产业政策组组长，主持完成了跨世纪中国住宅产业的研究，完善经济适用住房政策的研究等重要课题，两次获得国家科技进步一等奖，接下来让我们掌声欢迎中国房地产研究会副会长顾云昌先生。

顾云昌：各位朋友，非常高兴又一次参加地产年会，我演讲的题目是高速城市化中城市和商业的运营，我想结合这个题目及我自己对房地产的理解发表一点感想供大家参考。

城市化是一个全世界的课题，在中国叫城镇化，我这里有几组数据告诉大家：一、中国的城市化率2009年底是46.6%，现在可能已经差不多47%，而在30年前的1978年中国的城市化率是17.8%，也就是说我们三十年大概每年11个百分点的增长，而在过去的三十年，解放初期的城市化率十点几到17点几，是7个百分点，全世界城市化率平均水平已超过50%，08年城市化率是50%，现在已经超过了。发达国家的城市化率一般都在80%以上。

作为一个国家现代化的标志，城市化率应该是70%以上，也就是中国要达到现代化的国家，城市化率应该在70%以上，从我们现在的47%、57%、67%、77%，大概还有30个百分点，一年一个百分点，我们还有三十年的城市化，这是我对城市化的简单理解。

城市化的概念也就是农民进城，人口向城市集聚的过程，中国的城市化是高速城市化、快速城市化，因为我们正处在城市化的高潮当中，英国的城市化进行了两百年，美国是一百年，许多亚洲国家是五十年，比如日本，我想我们的城市化恐怕也要五十年的时间。

城市化对中国来说是一个巨大的机遇，中央在本世纪之初的时候就说中国正面临一个重要的战略机遇期，这一次“十二五”又一次说是不可多得的重要战略机遇期，也就是说城市化给中国的经济社会发展带来了巨大的机遇，我们现在正处在工业化和城市化发展过程当中，工业化和城市化都是拉动内需的主要动力，其中工业化拉动的是投资需求，而城市化拉动的是消费的需求，十二五规划讲的很清楚，未来拉动国民经济增长的因素有投资、消费、出口，现在要转变为消费、投资、出口，也就是说要把城市化的需求作为我们最重要的需求来拉动今后的经济增长。

的确是这样，我们都说中国存在几大问题，第一个问题是产能过剩，第二个问题是房地产价格涨得太快，第三个问题是地方债务平台，即融资平台债务太多，这是我们经济当中的问题，实际上在这个过程当中我们看见产能过剩的问题不发生在城市化的产品当中，恰恰发生在工业化产品当中，我们发现产能过剩的东西大多数是流水线上的东西过剩，同样在产能过剩的同时我们发现许多东西是难的，比如入学难、看病难、出行难以及今天我们讨论的是住房难，难就难在少了，如果多了就不难了。所以我认为中国的城市化滞后于工业化的另一个概念恰恰是工业化产品出现了过剩，城市化产品需要的东西恰恰是不足的，了解了这样的前提我们就可以知道我们城市化的发展空间有多大，房地产的发展空间有多大。

与此同时我们也发现城市化是一个巨大的发展机遇，但也面临着巨大挑战，比如住房难的问题，看病难的问题，比如住房问题、交通问题、环境问题、贫富差距问题都在城市化快速进程当中产生，所以国家对城市化当中重要的机遇和挑战讲的很清楚，这个当中有好的城市化，有差的城市化，比如美国的城市化和欧洲的城市化相比，我认为美国的城市化值得反思，美国是一个车轮上的国家，分的很散，能源消耗很大，但是欧洲的城市化相对而言是一个紧凑的城市化，城市化的过程中发展紧凑的城市，对资源、能源和整个国家的环境都是有好处的。

还有一点就是在城市化过程当中我们发现许多国家，比如拉美国家产生过经济上的危机和政治上的动乱，和城市化过程当中没有处理好收入分配的问题，导致贫富差距拉大，进而产生社会问题、经济问题，这些都与房地产有很大的关系，今天我想还是就房地产问题联系城市化谈谈我的观点，我的题目是“稳定房价，稳定民心，稳定发展”，这是我对当前房地产市场发展态势的调控目标、调控任务，以及综合了政府的想法、民生的想法和行业的想法提出来的三个稳定，想对楼市调控的目的和发展态势说一点看法。

一、房地产业发展的三个取向

在城市化过程当中，房地产的发展显得尤其重要，现在许多地方城市是土地财政，从土地当中收取的土地出让金以及房地产税收少则占地方财政收入的30%，多则占地方财政收入的60%，这几年来，房地产市场的调控不断，有人说十年九调控，起码今年是一年三调控，今年1月10日国务院出台了一个文件，要促进房地产市场平稳健康发展的通知，4月17日又出台了“国十条”，坚决遏制部分城市房价过快上涨，到了9月29日又第三次进行房地产市场政策的出台，是由几个部委联合出台的，当然这个文件也是经过国务院同意的。

为什么老是调控？为什么房地产的调控如此频繁？我想和房地产的发展目标有关系，因为无论是中国还是世界各国，都要把房地产的发展授予很多很多重任，在我看来，房地产的发展应该有三个目标要进步，第一个目标是社会目标，为什么要发展房地产？我们的目标是为了实现人人有房住，现在国家提出来“住有所居”，联合国早在三十年前就提出来要达到人人享有适当的住房，这就是说国际社会要求各个政府都应该遵循这样的目标去发展，这就是房地产发展的社会目标。在这样的目标当中，我们发现我们现在存在的问题，我们现在更要关注的不是关注高收入家庭，中高收入家庭甚至中等收入家庭都可以通过市场来解决，我们要关注的是低收入家庭、夹心层和新市民，因为在城市化发展过程当中，由于市场经济的作用产生一批低收入者，在中国房价上涨过程的时候，是夹心层的队伍越来越加大，比如北京、上海、深圳这样的地方，他不是低保家庭，但是用他的收入买商品房买不起，也就是说过去政策的保障房没希望，市场价又买不起，这样的人是夹心阶层，特别是很多80后都属于夹心阶层，公租房的出台就是为了解决这个问题。

还有一个是新市民，我们现在还没有很好的关注农民工，他现在用社会的办法，比如城中村、小产权、地下室来解决居住问题，这个问题全社会都在关注，全中国也应该标定这个目标，我们调控的目标之一就是“住有所居”。

第二个目标是市场目标，也是经济目标，也就是说要使房地产市场平稳发展，它的标志就是稳定房价。为什么中央几次出台文件都是针对房间？因为在市场经济当中，在快速城市化过程当中容易产生房价上涨过快的因素，这有历史的经验，80年代、90年代，亚洲金融风暴，本世纪初美国的次贷都跟房地产业有关系，而房地产又跟金融连在一起，所以房地产出现了泡沫，必然影响金融的安全、金融的风险，而金融的风险又是国民经济当中最大的风险，之所以出现风险，是房价上涨过快，出现了泡沫，泡沫出现吹大、破灭，就会导致经济的大起大落。

如何来解决这样一种经济上的风险？一定要保持房地产市场的健康发展，现在我们要做的就是一方面增加供应量，一方面控制过旺的需求，另一方面还要调整供应结构，这三方面缺一不可，才能保证我们的市场平稳发展，这是房地产发展应该兼顾的第二个目标，即经济目标，稳定房价，平稳健康。

第三个目标是环境目标，也就是说房地产这样的产品是最大一宗载体，中国的房地产尤其数量巨大，我们每年新建的房屋占世界总量的50%，另外我们盖房和使用过程当中消耗的能耗占全世界总能耗的40%以上，这两个指标足以让我们引起高度关注，房地产产品应该是绿色的产品，应该用低碳技术盖百年住宅，应该通过节能减排增加住宅的寿命，通过成品房的供应来达到绿色建筑的境界，因为刚才说过了，造成的污染、造成的资源浪费在高速城市化过程当中是不可避免的，我们尽可能这么做，房地产目标应该兼顾三个目标，而不仅仅是一个目标，这样才是各级政府和全社会所期盼的，其中稳定房价是非常重要的一点。

第二个问题讲一讲中国的房地产市场已经是全社会最关注的热点问题、焦点问题、难点问题，房地产市场之所以出现这么多问题，原因在哪里？我想用三组原因来描述今天中国房地产市场出现的问题。

第一个原因是两个不足，为什么中国房价始终高企？第一个原因是供应总量不足，第二个原因是保障房不足，这是从供应角度来讲的，我想用一个很简单的数字说明，从2005年开始，全国的房地产价格一路往上走，背后的原因是我们供求关系失衡了，据国家统计局的数字显示，从2005年-2009年这五年，全国商品住宅的销售量是31.5亿平米，而同期的商品住宅的竣工量是24.5亿平米，差了7亿平米。今年到目前为止，1-10月份全国商品住宅竣工面积3.4亿平米，我们卖掉了7亿平米，也就是说我们是一个总量不足的情况下，这就很容易理解为什么我们的房价始终快速上升，背后是供求关系所决定的。我经常说这样一个段子，在2008年5月12日大地震以后，7、8月份全世界油价涨到147美元/桶，有人把汶川大地震和油价上涨连在一起，他是这么说的“为什么油价涨的如此之快？因为汶川加油，四川加油，全世界为四川加油，全世界为中国加油，大家都加油，油不够了，所以要涨价”，我们要了解中国楼市的真相，现在的问题不是供大与求，而是供不应求，需求过剩，这个需求既有自住需求，也有投资需求。

第二个不足是保障房不足，需要保障的人群和我们供应的保障房之间有矛盾，从现在看来，我们保障房的投资比例占整个住宅的投资比例，在过去十年当中不是增加的，而是下降的，在本世纪初的，01、02年的时候，我们保障房的投资比例占住宅总投资比例大概14%-16%，而07、08、09年我们保障房的投资比例只占住宅总投资比例4.4%-4.6%，这说明我们保障房供应不足了，在这样的情况下，房价上涨很快，买不起房子的人太多，当然我们在政策上也有一点疏漏，即对夹心层的关注不够。

在需求方面是两个过，第一个是流动性过剩，钱太多了，哪来的钱？当然是央行发的，央行为什么发那么多钱？有外部原因，也有内部原因，外部原因就是我们的外汇储备世界第一，外汇在中国不能流通，必然由基础货币人民币印出来以后把外汇收回来，导致了我们流动性的增大。第二个原因是热钱，深圳最有体会，热钱在人民币升值的预期下一直进来，内部的流动性过剩就是我们增发的贷款，去年9万多亿，今年7.5万亿，海量流动性的结果必然推动资产价格的上涨，所以在货币扩张的时候，首先会推动资产价格的上涨，这是造成房价上涨的一个原因。

这样的流动性，大家知道中国的M2广义货币存量超过了10万亿美元，我们的广义货币量比美国还多，他们是10万亿美元，我们是10万亿多美元，但我们的GDP只有美国的1/3，这必然导致货币扩张以后通货膨胀，所以现在这个阶段就是我们卡住了、遏制了钱流向楼市，钱流到什么地方什么地方涨价。

第二个过是贫富差距的过大，贫富差距之大大家都已深刻体会到，一方面我们发现大家都说买不起，但楼市上还在抢，现在中国人经常说一句话“有钱的人钱太多，没钱的人人太多”，这样的情况导致楼市价格的推升，需求旺盛，一方面供应相对不足，另一方面需求又特别大，住宅这个产品既是消费品，也是投资品，有时候很难区别它到底是投资还是消费，我们没办法，只好用一套房、二套房、三套房来认定。

在这样的前提下我们又出现了另外两个缺乏，第一个缺乏是投资渠道的缺乏，有钱的人钱多，他没投资渠道，现在大家都有体会，钱存在银行负利率，买股票会套牢，买黄金搞不清，买古董怕上当，钱干什么？最好的办法是投资楼市买楼，所以今年“六一”节的时候北京有一个人写了一篇文章，是以妈妈的身份写的，题目是《炒房，要从娃娃抓起》。

第二个缺乏是舆论缺乏正确的引导，现在舆论比较混乱，说什么的都有，大家都是专家，往往搞不清楼市的真相，弄不清楼市里面的规律是什么，不懂得楼市的真理，也有许多人不讲真话，“三真”真相、真理和真话，导致现在搞不清房地产到底是怎么回事儿。

国家要进行调控，调控的目的是什么？调控的目的是让大家满意，让社会满意，达到社会目标，调控要使房地产市场健康发展，调控要使我们的产品更加绿色化，但到底调控达到什么目标大家认为才是合适的呢？现在调控的目标在我看来概括了三个目标定位，第一个目标定位是遏制过快上涨，这样的说法大家熟悉，因为国务院的文件就是这么说的“遏制部分城市房价过快上涨”，通过我们半年多的努力，过快上涨势头没了，不是部分城市，是全国都没过快上涨了，起码这几个月来没有过快上涨。那么是不是达到目标了呢？很多人认为没有达到目标，因为这两个月又在涨，尽管涨的慢一点，因为在不少人心目当中认为房地产市场的调控目标应该是必使房价下降，房价下降才是调控目标，我们的舆论、媒体都是这么认为的，但是到底下降多少呢？没有说，因为说不清楚，银行说了，央行说要各家银行测试测试，如果降20%怎么样，降30%怎么样，降50%怎么样，所以大家说恐怕按照银行的说法会降多一点，有的人认为降得多才达到目标，有的人说只要降就达到了目标，到底怎样，大家达不成统一意见，所以对房地产市场的调控预期都不知道。

第三种说法一般很少说，但有人说过，谁说过？温家宝总理说过，他说他要在任期内把房价达到一个合理的价位，“达到合理价位”这个目标听起来挺好，但也有人说这个目标不好说，为什么不好说？什么叫合理价位？深圳的合理价位和东莞的合理价位就不一样，高收入家庭说我买五万一平米，我认为是合理的，低收入家庭说五千块我都买不起，五万和五千差十倍，什么是合理价位？到底哪个目标应该是我们调控的目标呢？各位有没有想过？我思考了半天，我认为还是我们总理讲的有道理，什么叫合理价位？我用一个例子来说明什么叫合理价位。

各位到了夏天，特别是深圳，大半年都是穿T恤衫的，各位穿T恤衫的档次是不一样的，老板穿的是一两千块一件，员工穿的一两百块一件的，百货商店都有，也不错，款式挺多，而农民工兄弟穿的T恤衫是地摊买的，十块、二十块，那么请问T恤衫价格多少？今年T恤衫涨价涨了多少？T恤衫的平均价位国家统计局有没有公布？没有人说T恤衫不合理？原因是什么？T恤衫的供应结构是合理的，不同的收入家庭能买到和他收入匹配的T恤衫，大家都感觉挺好，但房地产市场瞄准了一千块、两千块的市场，员工想买一百两百的买不着，看到一两千的想去买，又买不去，T恤衫的价格又还在涨，这就是我们现在的住房市场。如果说哪天各种不同收入家庭都能买得到、租得到、买得起、租得起和他收入相匹配的住宅，那么这时候的市场应该是好的市场，是不是达到合理的价位了？是不是达到了调控的目标了？

我认为按照这样的判断的话，应该是一个理想的目标，大家都满意，高端人士买高端房，再涨也有人买，低端的也有了保障，我们现在缺少的是一百两百的衬衫，低端的衬衫有，廉租房也有一点，还有农民工住的是城中村、地下室，我们现在主要缺少的是大学毕业生，80后毕业了，一个月挣五六千，甚至挣一万块也买不起房子，而且这些大学生是八、九点钟的太阳，也是中国未来的希望，但他现在要结婚了，丈母娘说“你没房子，我女儿怎么嫁给你？”所以现在网上说“房价太高了，我坚决不生儿子”，这是中国社会的客观情况，我们调控的目标应该是努力实现合理的价位，但是要达到这个目标不是一天两天、一年两年、三年五年能解决的，要逐步来，美国、英国搞了一两年百，现在住房问题仍然还突出，我们不可能一蹴而就，但我们必须往那个方面努力，这两年我们大力发展保障房恐怕就是为了这个目标，我们的结构调整不是商品房的“90、70”的调整，而是整个大结构的调整，也就是“十二五”规划中讲的战略性结构调整，我们的住宅也要实行战略性结构调整。

住宅市场现在看来一般说有两大市场，但过去只说一个市场，在我看来实际上有三个市场，第一市场是商品房市场，商品房市场要健康发展，有钱的、小康的、中等收入家庭应该到这个市场去，这个市场份额应该占大多数；第二个市场是保障房市场，保障房也是市场，开发公司也要参与开发的，它不是无偿的；我认为还有第三个市场客观存在，只不过我们不承认、不重视或不规范，第三个市场是小产权房、农民房、城中村、地下室及一些单位的集体宿舍，客观上存在这么一个市场，但我们现在不承认它，不承认小产权，城中村是不规范，地下室搞的很乱，其实恰恰是这个市场促进了我们城市化的快速发展，如果没有这些市场，我们农民兄弟住到哪里去？没有农民兄弟进城，最苦最累的活谁来干？在北京到了冬天，炸油饼都没人炸了，卖菜市场也没人卖了，所以说我们应该把这三个市场一起发展，才能解决“住有所居”的目标，第三市场是客观存在的，比如小产权房到现在还不明朗，好象是计划生育外的，生错了怎么办？把它掐死也不行，承认它？以后还会产生小产权房。

城市化过程当中，住房问题是最突出的问题，中央高度重视，我想也是和我们的现状连在一起，形成这些问题的原因不仅是房地产市场本身的问题，更多是社会经济发展当中的问题，比如流动性过剩是整个经济当中货币过多的问题，贫富差距是社会发展的问题，当然和供应不足的土地也有关系，我们国家人多地少，再加上城乡土地的断裂，造成了许多供应的不足，这些问题光靠市场是解决不了的，应该通过调控和改革的集合，才能够达到这样的目标。

再讲一讲“929”新政

中央要调控楼市，达到刚才说的目标，怎么办？其实在我看来是三个方面的举措，今天我讲的都和“三”有关系。

第一是问责，中央已经知道房地产市场的调控任务很大的责任是在于地方政府，因为地方政府有各种各样的原因，中国的房地产市场是市场的，但是我们的市场最大问题是土地是政府垄断的，土地的供应量往往会决定一个市场的供求关系，我们发现凡是供求关系紧张的地方都和土地有关系，比如深圳，房价涨的那么快，一方面是需求旺盛，另一方面是深圳在过去的若干年关内几乎没有土地供应，这样的情况能不导致房价上涨过快吗？上海为什么房价那么高？全中国、全世界人都想在上海买房，但上海前几年的土地供应量非常少；北京是首都，大家都想到北京来，但是北京上五年土地供应计划都没有完成，所以要使房地产市场的达到目标，除了在货币上想办法垒个池子，不要使流动过剩以外，在供应方面还应加大，所以问责制就是各地要制定细则，调整实施细则，加强市场检查，比如最近审计署审计了一下保障房的投资情况，发现了许多问题，这就是问责，问责就是地方政府要跟中央政府签约，保证当地的楼市健康发展，这是放在调控的第一条。

第二是控需，通过限贷、限购、税收，金融杠杆在房地产市场发挥的作用很大，我们现在采取的是降低杠杆率的做法，所以采取限贷的做法，文件说的很清楚，暂时决定要限购，而且是针对房价上涨过快、房价过高和供求关系紧张的城市可以实行限购，到目前为止限购的城市是14个，深圳是其中之一，如果条件宽松的时候，我想这些暂定都会逐渐取消，比如福建的两个城市限购是到今年年底；同时，采取税收政策调节供求关系。

第二是增供，土地的供应，建设计划的保障，特别是保障房的计划，咱们看到李克强最近以来连续召开座谈会、交流会、工作会，部署保障房，通过保障房加大投资建设，既加大了保障房的投资，又加大了建设规模，落实土地供应计划，通过这样的途径调整供求关系，调控了半天就是调供求关系，无非是增加供应量，减少需求，使房价能够平稳下来，政策能够稳定房价。我认定中央稳定房价誓不休，什么时候稳定下来，什么时候才放心，否则如果再涨，我再调，通过保障房来稳定民心，还有一点是要稳定增长。

调控结果的三种预期

一种是调不好还会强烈反弹，第二种是调不好，严重下挫，把它调死了，我们现在看看这两种可能性有多大，我认为会不会强烈反弹？要看新政发力，因为我们的新政不仅仅是限制需求，而且加大供应量，国家土地局颁布了今年的土地供应量将达到18.5万公顷，18.5万公顷是什么概念？去年的土地实际供应量是7.6万公顷，今年是它的2.4倍，而过去五年的土地供应量不到6万公顷，今年如果完成土地供应量，明年我们的供应会大量上市，特别是下半年以后，即使我们现在限购、限贷压抑了一部分需求，到时候释放的话，我们供应量够的话，也不会引起强烈反弹，因为供求关系相对平衡，580万套保障房一定要完成，投资、土地咱们都要保证，这样的情况下，我想强力反弹的可能性从供应方面应该看不出来。

另外是看需求方面，需求是看游资炒房的情况，我认为国务院颁布新36条《引导和鼓励民营资本健康发展的通知》，引导民营资本向九大产业转移，往实体经济转移，不要把钱都涌在楼市里，如果这个很好的落实下来，不至于大家没有投资渠道，都来继续炒房地产，会减少对需求的压力，这样的情况下，我们强力反弹的可能性大大下降。

那么有没有严重下挫的可能呢？就此一下，把房地产打死了？我认为这种可能性也不大，从经济上来说，如果房地产出现问题，必然会导致地价的下降，土地卖不出去，最大问题是地方融资平台，我们全国性地方融资平台三千个，去年拉动经济增长时，三千个平台借了8万亿贷款，向谁借的？银行？这八万亿债务怎么还？很大程度上和房地产有关系，如果土地卖不出去，地价下降了，税收少了，融资平台就会出现严重问题，所以从地方政府角度来说，它绝对不会让房地产打下去，一旦有问题的话，地方政府首先保证房地产的稳定增长，因为地方政府出问题就表明我们的金融出问题，在这样的情况下，房地产市场出现严重下挫的可能性不大，从政治方面说，这两年都是政府换届、党的换届，无论是换掉的这一届，还是被换上的这一届，都希望中国的经济，特别是中国作为重要支柱产业的房地产保持相应的平稳增长，搞坏了没法交代，我一上台就把经济搞上去了也不可能，所以我想会用心来保证中国房地产的健康发展。

我的结论是希望房地产市场在今年第四季度和明年保持量价稳定，销量可能会稳中有点降，年底可能稳定，也可能稍微有点下降，但我觉得只要在这上下还是保持稳定的。在销量稳定的情况下，房地产有望保持基本平稳，也可能今年年底我们房价同比还是正的，现在房价上涨还是8%，住宅是10%，后两个月不会增长那么快，同比增长会下降，但可能还是正的；而环比很可能是在正负零上下浮动，有的地方可能环比下降一点，有的地方环比还在上升，比如限购的地方，可能房价上升的动力不足，不限购的地方，房价还有上升的动力，基本上能保持平稳，如果这样的话，我觉得我们的房地产市场能够实现软着陆。当然，这是一种期盼，也是可能的。