投资工业地产真相 廉价土地和准增值是诱惑

2005-11-7 10:22:44　　　《地产新闻》杂志 程清
真相
地产行业的地产投资更像是一场“游击战”：住宅被宏观调控，地产投资转向了写字楼、商业等物业；写字楼、商业地产“调控”风声吃紧，地产投资又转向了工业地产。素来只在北京及上海大展拳脚的海外资本正将珠三角等二线城市视为下一个战略投资地，工业地产则是其首选的投资项目。不仅如此，连格力电器、美的集团、海尔集团等国内家电巨子不
约而同的打着产业“扩军”的旗号大举圈地，建造自己的工业园区。甚至是像浙江的民间资本、乃至是做汽车配件发了财的个体老板，都想把手里头的钱投向工业地产。
对于这样的现象，在采访过程中，比较常见的逻辑是：陈旧的厂房需要升级，同时随着国际经济复苏，给制造业带来了很大的商机，由此产生工业用地需求。在上海以及周边的苏州等地工业用地的指标都很难被拿到，市场供应稀少。加上大企业进驻、当地政府将之纳入总体规划，工业用地价格升值，厂房租金上扬。有的投资商拿到工业用地，盖好厂房，工业区成规模后，就“以人为本”的抱怨没有商业配套，生活单一。继而开始谋求将手里头剩余的土地转为商业用地，这样就形成了受访者所说的“投资回报”
资金的配置很容易，劳动力的转移也不是太难，但是土地并非如此，土地有一个特殊性，就是用途转变的单向性。从农地转为非农用地很容易，反过来很难，但工厂转为商业用地并不难——这可能是工业地产投资最吸引人的部分。
以工业的名义轻取用地
在北京香格里拉酒店的客房里，记者见到了正准备进军地产行业的温州个体老板郭庆。在此之前，他一直在浙江从事汽车配件行业很多年，专注的结果是，个人资产累计到了数亿。“我所看得到的，一些民营企业，各种行业的企业，不管先前在做什么，但这两年只要有了点实力的，就要么已经涉足房地产，要么就正在奔向房地产业的路上。”在酒店客房的桌子上，堆满了全国各地个工业园区的招商资料。此次来北京，目的是考察靠近通县的某个开发区。而在此之前，他已经在浙江、上海、武汉等地“巡逻”了一番，寻找适合自己的“猎物”。
但在他的计划里，是不会以房地产的名义进入的，“因为拿地价格太高，甚至根本拿不到。而如果以教育、物流或者其他制造业的名义，就一切简单化了，不但价格低得多，面积也可以大得让自己都难以相信。”像郭庆这种刚刚转行准备从事房地产行业的老板心里非常清楚，做地产项目，影响利润的关键因素在于土地成本，廉价土地是他们发家的资本。
“但很可惜，这些地方的工业用地非常紧缺。”郭庆说，“大批的企业跟在推土机后面要地，常常是政府刚刚规划了一片地，还没来得及平整就有企业预订了。”实际上，包括北京在内的很多地区已经用完了2010年的土地指标。
郭庆告诉记者，自己准备了六个亿的资金，目标指向重庆江北房地产开发。这些资金包括自有资金，和部分说服亲戚朋友筹来的钱。
和土地出现紧张的局面形成对比的，是大量的制造企业在发展中城市圈下巨量土地。 以重庆为例，招商物流把物流配送中心建在了重庆经济技术开发区出口加工区旁边，占地100亩；美的集团在南岸圈地800亩；海尔集团在江北占据1400 亩黄金地；重庆西永微电子工业园开发有限公司总体规划16.7平方公里，九龙园C区将建西部第一CBD，面积达22平方公里，可谓一个比一个大。
为什么这些企业能够轻易获取巨量土地呢？郭庆列举了一个例子：“比如，物流行业是国家鼓励的下一个行业，即使是在地根缩紧的情况下，物流商也比较容易拿到地，而且是相对廉价的土地。”
相中重庆的还有国内的家电巨子。2005 年 7 月 8 日，海尔集团在重庆的“圈地”。海尔集团首席执行官张瑞敏赶赴重庆，出席了“重庆海尔工业园投资签约仪式”。据了解，重庆海尔工业园将占地约 1400 亩，预计三年左右建成。一期工程投资约 28 亿元，今年下半年或明年初动工。目前对厂房和其它建筑还在设计之中。
重庆海尔工业园区位于港城工业园区A区。海尔称，最看中的是港城便利的交通，海尔工业园区有独特的区位优势，国道210、319从园区穿过，依托寸滩港口一个2平方公里、年货物吞吐能力为90万标准箱的寸滩港口，同时拥有重庆最大的火车货运编组站(300万吨级)。据港城工业园区工作人员介绍，江北区四通八达的交通，还加上一个早已规划好正在竭力打造的CBD商务中心作为支撑，地理位置真所谓得天独厚，还有几条即将建成的轻轨以及渝怀铁路同时助阵，重庆海尔工业园区扼守了江北区的制造工业宝地。
廉价土地和“准增值”的诱惑
在海尔的计划里，重庆成了非常关键的一个布局点，就是与子公司青岛海尔空调器有限总公司共同投资1.5亿元于重庆空调。令人疑惑的是，这个投资额仅仅为1.5亿元的投资计划，包含了大量的设备等投入，那么在重庆圈下了被业内人士称为“绝版”的1400 亩黄金宝地，那么土地的成本应该高不到哪里去。
一位业内人士分析，一家公司要在异地建设生产基地，一般要考虑一个比较重要的因素——土地成本。根据中国城市地价动态监测系统2004年各季度的调查结果分析，2004年，中国工业用地价格平均为480元每平方米，约为32万元每亩。惯常的运作是：根据投资者投资规模、年产值、带动效应的不同，量身定做土地优惠政策，投资规模、年产值、带动效应越大的投资者，可获得越多的土地优惠。
“我们园的土地价格要远低于全国的平均价格，15万左右每亩尽管很低，却是为了园区的长远发展。”记者试图获知美的集团购买其美的工业园用地的具体价格，南岸区茶园新城区管委会招商服务部的袁峰却称，“对美的优惠比较大，但不便透露。”而重庆美的通用制冷设备有限公司总经理彭建华对此也有所忌讳，“政府的确在土地上给了我们不错的优惠，但具体价格不便告知。”
据公布的茶园村的拆迁价格，政府每亩地的土地补偿费用为3300元一亩。加上每个人2万元左右的安置费用和600平方米的房屋拆迁补偿费用，以一家三口人为例，共获得拆迁安置补偿费20万元左右。如果按照这样的补偿标准计算，政府征收农民土地的成本价格之低，是可想而知的。美的集团购买土地的价格向下的可能留下了丰富的想象空间。
美的工业园所在的茶园新城区在重庆市的总体规划里，茶园新城区定位为未来重庆五大片区之一的东部片区，是集生态、旅游、娱乐为一体的综合开发区和重要副中心，也是未来南岸行政中心所在地。这样的发展定位，使得茶园新城区的地价在4年间涨了10倍。据悉，在新城区开建之初，综合用地标价仅为5万元一亩。而前不久，这里一块土地开价已经上涨到了每亩55万元，商业用地更是达到了88万元一亩。有业内人士预测，今年内，新城区内的综合用地价格将不会低于每亩80万元。
如果以袁峰所说的茶园工业园区土地15万元每亩的均价，比照而今茶园新城区综合用地价格每亩55万元的价格计算，每亩土地增值将高达40万元。也就是说，如果按照这样的差价计算，美的工业园的800亩土地，如今已经增值3.2亿元。
高额回报率
仲量联行的负责人表示，海外投资机构除了考虑地理因素，他们更多的是考虑政策因素和回报率。至于进入工业地产而产生的资金门槛高及回收周期长对他们来说不算是障碍。他们的开发模式可以分为两种，一是对值开发，根据客户需求制造厂房标准，反租给客户；二是代租收购，收购一些带有租约好的工业物业产品。
一位业界人士在闲谈中告诉记者：“其实这种操作模式很简单，有些企业的目的，就是想通过工业项目为借口从政府手中取得土地，之后他们会在这块土地上进行建设，当然也会在这个地块上建设一块属于自己的厂房，但大多数的土地建设之后，都拿来出售。实际手段，和早期经济发展的二道贩子手法类似，只是他们投资更大，收益更多。你能够想象，一个再大型的企业，如果仅仅用于自己生产，需要修建多大的厂房？有必要这么大面积么？他们的用意，当然还是看中了土地的价值，因为多数土地建设之后，事实上是卖给了别人。”
当然，很难说所有的工业企业用地都出于此目的。通常工业企业圈地的方式，都是以工业用地立项获得。这种做法很容易理解，目前重庆市工业划拨用地与商业出让用地的土地价格相差悬殊，通过工业用地立项取得的土地，几乎可以称之为低成本高收益的典范。
“从市场需求的强度来看，出租没有压力，投资回报率保守估计是8%。”由温州资本组建的浦庆投资公司副总经理宋乙格坦承，从先前的住宅开发、商业项目开发，到此次转战工业地产开发，“主要原因是目前工业园区的投资回报率最高”。
而世邦魏理仕提供的最新数据也验证了宋乙格的判断。统计数字显示，至今年二季度，上海工业园区平均空置率下降至六年来最低，而租金攀升至六年来最高。上海工业用地平均售价达86.1美元/平方米，比一季度升5.3%，厂房月租金的报价已达4.3美元/平方米，比一季度升4.4%，达1998年四季度以来的最高点。
“从去年5月份至今，上海的工业园区土地供应一直处于断档状态，因此新增物业供应非常紧缺。”世邦魏理仕工业部高级经理李林松向记者表示。与此同时，市场对工业厂房的需求却丝毫不减。在上海的国家级开发区中，漕河泾高科技园区几乎已全部满租，张江高科技园区、外高桥保税区、金桥出口加工区、嘉定工业园区和青浦工业园区的入驻率也保持在90%以上。
“心甘情愿”的地方政府
“如果纯住宅地产开发，他们在取得土地征用的补偿后就没有更多的地方收益了。而物流等工业地产项目更能给当地带来经济发展的推动力，持续增加地方税收和安排更多的人员就业。”武汉市政府一位记者相熟的政府官员告诉记者。这样，政府以较低的价格转让土地给房地产商做物流地产项目也就不奇怪。
工业地产项目大多位于中心城市的郊区和边缘地带，土地价格原本就比中心区便宜，而且大幅圈地，地价自然更加便宜。比如海尔工业园，建成后能吸纳7000人就业，全部在重庆本地招聘，而且中层干部也同样是在本地招聘培训。“一方面是海尔需要很多劳动力，一方面是重庆能为海尔提供很多优质的技术人才。”王崇举介绍，目前，重庆有各类高等院校34所，每年培育人才30多万人。一个龙头企业的入驻多数都会带来大量的就业机会，充足的劳动力资源同样吸引着这些企业。
这样的企业没有地方政府能够拒绝。“应该说，地方政府认为土地现在是他们筹集资金的时候成本最低的一个资源。因为把土地从农民手上转移到政府手上，成本是相当低廉的，而政府把从农民手中获得的土地再转让的时候，这个价格非常高。这个由农地转为非农土地的巨大的土地增值，可能使得某些地方政府进行大面积圈地。”中国社科院的一个专家认为。
另一方面地方政府也存在GDP冲动，为了招商引资，各个地方产生了竞争关系。
成都龙泉驿区计划与经济发展局在向上级部门提交的2004年一季度经济形势分析预测报告中，提及工业用地时，有很明确的分析：“目前我区工业用地执行的土地出让价格一般不超过10万元/亩，如果高于这一价格，引进项目将无从谈起；对一些重大产业化项目或对省、市、区经济发展有重大影响的项目(如一汽项目等)执行的地价更低，甚至于零地价。而我区工业用地地价成本平均达到20万元/亩以上，其中农民拆迁赔偿标准为全省最高。工业项目征用土地，每亩即需要政府补贴10万元以上，并且引进的工业项目越多，项目投资规模越大，政府补贴越多。根据目前我区的财力状况，对工业项目招商引资用地成本进行政府补贴的压力十分巨大，甚至达到无力补贴的境地。”
事实上，由于基础设施薄弱、配套产业等不发达，二、三线城市往往在招商引资方面显得尤为困难，所以只有靠低价出让土地来获取投资者的青睐。
工业土地也快“玩不转”了
世邦魏理仕工业部经理李林松最近有点无奈，很多找上门的生意，基本上都没法做。“国外的房地产开发商想进来投资工业地产，国内的相关公司在这方面的投资需求也很大，但找不到土地。”国际房地产服务机构仲量联行工业部助理董事单维其也表示，最近通过他们公司想涉足工业地产开发的企业不少，其中不仅有外资企业，还有国有企业和民营企业。
“目前上海各大工业园区用地指标尚未放开，地根紧缩造成了一定的需求压力。”据李林松介绍，上海很多工业园区都面临着无地的困境。据他介绍，松江、青浦、嘉定等主要工业园区已基本无地可售，浦东、漕河泾等区域的一些工业园区只有挤着用去年剩下的指标，南汇的临港新城规划用地非常广阔，但是存在一个放地节奏的问题。对工业用地的争夺已经到了激烈的程度，甚至出现了100亩的土地有200家客户争夺的场景。
今年5月底，从重庆市工业投资工作会上传来一个消息，重庆市工业用所需的土地供应已基本用完了。因为按照1997年的重庆市城镇建设总体规划，到2010年重庆市工业用地只有66万亩(约4.4万公顷)，但现在已基本用完。同时，据重庆市国土资源房屋管理局披露的数字，重庆市区到2010年总的用地指标是5万公顷，但目前已用去了4.5万公顷。这也意味着，未来5年重庆用地量将不得不控制在5000公顷以内。
同样，在西安也是如此。“西安几乎没有多少土地可供市场开发了”，刚刚送走一批外来房企的西安市国土资源局官员显得很无奈，“未来土地供应的增量将根据西安最新一轮的整体发展规划来确定，具体情况还不得而知。而现阶段就可供量来看，实在不是很多。”
让还被挡在“门外”想投资工业地产却不得门而入的投资商绝望的是，在10月12日闭幕的全国落实经营性土地使用权出让制度座谈会上，国土资源部副部长贠小苏称，今后，除商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地必须全部实行招标拍卖挂牌出让外，要逐步探索扩大招标拍卖挂牌出让土地的范围，四类用途以外土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，不管是什么用途，都应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让，逐步把具有一定替代性、竞争性的工业用地等纳入招标拍卖挂牌出让的范围。
附：四方游弋的工业地产投资
工业地产的清远样本
广东清远这个三线城市正在成为一个大工地，以工业化为突破口，成为珠三角新一轮产业转移的承接点。工业园区一个连着一个，繁忙的建筑工地上大卡车穿梭来往。清城区、清新县、佛冈县这些工业园聚集的地区，推土机、吊臂机频繁开工的连片工地开始取代了昔日的村落。
在清远，仅清城区一地，就计有建材陶瓷城、毅力工业城等16个工业园区，而官方数据显示，整个清远仅佛冈、清新、清城、源潭等地就有50多个工业园区。其中不少工业园区三通一平的工业用地都在30万平方米以上。
过去清远开发工业园区只是走“筑巢引凤”的老路，耗费巨资建好了工业园区等待企业进入，效果并不明显。但现在却改为“引凤筑巢”，通过各类优惠政策吸引了企业进入清远之后，再按照他们的需要把工业园区划拨出去。
清远有关部门所说的引入“外商”，其实指的主要是清远之外的企业，并非一定是来自中国境外的资本。这些“外商”大多来自珠三角发达的工业地区。该人士指出这是因为世界产业正在经历新一轮的大转移，而珠三角在承接了国外高加工的制造业后开始把劳动密集型产业向周边地区扩散。目前仅源潭地区就有来自佛山的新中源、欧雅、威华、蒙娜丽莎等15家建材陶瓷企业投资设场，有155条陶瓷生产线。
工业园区运营的低成本是清远吸引企业进驻的优势。记者在采访中了解到，在市中心清城区，已经三通一平的工业厂房用地，三年前售价是30元/平方米以下，如今则为300元/平方米左右。但是租用厂房的价格却没有太大变化，月租仍然是5元/平方米，普通厂房则是4元/平方米。
如果在市区以外的县，“外商”租赁闲置厂房兴办工业企业，一般是前两年免租，第三年起三年内月租金每平方米1~2元。新建厂房在前两年是10元/平方米左右，土地出让金一次性交纳，但是如清新县等地区由于企业进驻越来越多，工业厂房用地的售价也增长了几倍，但价格仍然大约3万元/亩。但是清远的工业园区除了地价上涨外，如工业用水、用电、人工成本、拖车、海运费等交通成本仍然低廉。例如某鞋业制造厂进驻清远之后，仅电费一项一年就比过去在珠三角发达地区设厂时节约上千万元。
向二、三线城市转移
一个显而易见的事实是，在上海以及周边的苏州等地工业用地的指标都很难被拿到。整个市场从表面看处于“风平浪静”的状态。一些投资需求已经被引到了大连、沈阳、宁波、南通等地，二、三线城市的投资出现了活跃的迹象。清远只是一个普通的例子。“门外面”还有很多真正的“外商”打着工业地产主意：新加坡丰树产业近日公开表示：“丰树产业自己拥有私有房地产基金、房地产中间基金等不下5种投资基金，所以目前正在依托这种资金优势在工业房地产发展较为稳健的上海等地积极寻找土地和项目，特别是工业地产，如物流物业等。”而除了上海，苏州、杭州、大连、深圳、广州等地的工业园区和基建项目也在丰树产业的视野范围之内。两个月前，丰树产业在上海的分公司已经成立，丰树产业是新加坡政府所拥有的著名投资公司“淡马锡控股”的全资子公司，资产超过100亿元人民币。
8月底，盛阳地产基金与欧洲某工业地产巨头结为战略合作伙伴，并在香港签署了共同成立UREF联合地产基金的意向协议。UREF联合地产基金投资目标为中国内地工业地产。据了解，盛阳地产基金的这个神秘合作者是欧洲工业地产的领导者，擅长工业地产的开发和运营，在亚太地区也很活跃。
仲量联行不久前发布了全新中国工业房地产白皮书，白皮书示，中国工业用地选址正向二类城市变迁。
“由于北京、上海及广州的劳动力和土地成本有所上升，主要的制造类企业倾向于将其工业投资转向国内的二级城市。但对于准备建立研发中心的公司而言，北京仍具有很大的吸引力，一些公司甚至将其研发中心的计划从只服务中国地区升级为其全球范围内的研发中心。”仲量联行北京研究部主管凯安娜告诉记者。
凯安娜还说，“这一投资转向趋势在其他重要地区也同样存在，在华跨国公司中开始出现整合工业资源的潜在趋势，这对国内年轻、而又充满生机的工业房地产市场而言，意味着机遇和挑战同时并存。如天津以其距离首都北京仅140公里的地理优势，成为一些希望在北京周边寻找物业的公司的良好选择”。