神马文学网【2010-07】房地产企业如何结转销售收入 纳税人俱乐部
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/27 22:46:25
房地产企业如何结转销售收入发表日期:2010-09-29
问：我是一家房地产开发企业的会计，我有如下问题向专家q请教：在现销方式下（商品房已完工），签订分期收款销售合同，且收款时间分别约定在当年及以后年度的某个时点时，则：
1．税务申报营业税是按实际收入数还是按总价作基数计算申报？
2．企业在当年结转销售收入时，按当年实际收款数还是按销售合同总价结转收入（未收部分挂应收账款）？
3．企业所得税是按实收数结转收入（对应按实收除以总价的比例结转销售成本），还是按总价结转收入和成本？能举例用数据说明最好。
奥鑫房地产开发有限公司 张铭耀
答：《中华人民共和国营业税暂行条例》和《中华人民共和国企业所得税法》对纳税义务的发生时间都有明确的规定。
1．《中华人民共和国营业税暂行条例》第四条规定：纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。纳税义务发生的时间，为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并“收讫营业收入款项”或者“取得索取营业收入款项凭据的当天”。这里的“收讫营业收入款项”，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。所称“取得索取营业收入款项凭据的当天”，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。所称“取得索取营业收入款项”是指合同约定的收款金额。可见，营业税税收政策对于收入的确认强调的是合同约定，既不是按照实际收取款项数额确认，也不是按照房产售价总额确认。
2．《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十三条规定：以分期收款方式销售货物的，按照合同约定的日期确认收入的实现。可以看到对于分期收款销售货物，收入的金额和时间的确认企业所得税法与营业税暂行条例没有区别。对于采取分期收款方式销售房地产开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
企业采取分期收款方式销售开发产品，实际是先交付开发产品再按合同约定收款的销售方式。在交付产品时不确认收入，也不挂“应收账款”，而是按合同约定确认收入。这句话包含三层意思：第一，分期收款销售按合同约定确认收入，既不是在房产交付时一次确认收入，也不是在收齐全部房款时再确认收入，而是按合同约定分期确认收入；第二，购房人较合同约定提前付款的，在实际付款日确认收入的实现；第三，购房人较合同约定日期晚付款的，按照合同约定付款日确认收入，把合同约定款项计入“应收账款”科目。
3．根据收入与成本配比原则，企业应当按照合同约定的收入进度相应地结转成本。
例，某房地产开发公司采用分期收款方式销售一栋写字楼，售价1000万元，开发成本840万元，合同约定，售楼款分为两年四次交付，写字楼已交付买方，第一期楼款250万元业已收到,并存入银行。
按税法要求的会计处理是：
①把写字楼交付购买方时：
借：分期收款开发产品 840万
贷：开发产品 840万
②收到第一期楼款时：
借：银行存款 250万
贷：主营业务收入 250万
③开具售楼发票，计算应交营业税（为简便起见，不计算附加）：
借：营业税金及附加 12.5万
贷：应缴税费—应交营业税 12.5万
④同时，结转成本：
销售成本率＝840÷1000＝84%
本期销售成本＝250×84%＝210万
借：主营业务成本 210万
贷：分期收款开发产品 210万
需要指出的是，税法对于分期收款销售方式是按照收付实现制确认收入，而《企业会计准则》则是按权责发生制确认收入。会计准则规定：分期收款销售商品，实质上具有融资性质，应当按照合同或协议应收价款的现值确定其公允价值。应收的合同或协议价款与其公允价值之间的差额，应当在合同或协议期间内，按照应收款项的摊余成本和实际利率计算确定摊销金额，冲减财务费用。
对于税法与准则的差异，应当在企业所得税年度汇算清缴时进行纳税调整。
（刘玉章）
问：我是一家房地产开发企业的会计，我有如下问题向专家q请教：在现销方式下（商品房已完工），签订分期收款销售合同，且收款时间分别约定在当年及以后年度的某个时点时，则：
1．税务申报营业税是按实际收入数还是按总价作基数计算申报？
2．企业在当年结转销售收入时，按当年实际收款数还是按销售合同总价结转收入（未收部分挂应收账款）？
3．企业所得税是按实收数结转收入（对应按实收除以总价的比例结转销售成本），还是按总价结转收入和成本？能举例用数据说明最好。
奥鑫房地产开发有限公司 张铭耀
答：《中华人民共和国营业税暂行条例》和《中华人民共和国企业所得税法》对纳税义务的发生时间都有明确的规定。
1．《中华人民共和国营业税暂行条例》第四条规定：纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。纳税义务发生的时间，为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并“收讫营业收入款项”或者“取得索取营业收入款项凭据的当天”。这里的“收讫营业收入款项”，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。所称“取得索取营业收入款项凭据的当天”，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。所称“取得索取营业收入款项”是指合同约定的收款金额。可见，营业税税收政策对于收入的确认强调的是合同约定，既不是按照实际收取款项数额确认，也不是按照房产售价总额确认。
2．《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十三条规定：以分期收款方式销售货物的，按照合同约定的日期确认收入的实现。可以看到对于分期收款销售货物，收入的金额和时间的确认企业所得税法与营业税暂行条例没有区别。对于采取分期收款方式销售房地产开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
企业采取分期收款方式销售开发产品，实际是先交付开发产品再按合同约定收款的销售方式。在交付产品时不确认收入，也不挂“应收账款”，而是按合同约定确认收入。这句话包含三层意思：第一，分期收款销售按合同约定确认收入，既不是在房产交付时一次确认收入，也不是在收齐全部房款时再确认收入，而是按合同约定分期确认收入；第二，购房人较合同约定提前付款的，在实际付款日确认收入的实现；第三，购房人较合同约定日期晚付款的，按照合同约定付款日确认收入，把合同约定款项计入“应收账款”科目。
3．根据收入与成本配比原则，企业应当按照合同约定的收入进度相应地结转成本。
例，某房地产开发公司采用分期收款方式销售一栋写字楼，售价1000万元，开发成本840万元，合同约定，售楼款分为两年四次交付，写字楼已交付买方，第一期楼款250万元业已收到,并存入银行。
按税法要求的会计处理是：
①把写字楼交付购买方时：
借：分期收款开发产品 840万
贷：开发产品 840万
②收到第一期楼款时：
借：银行存款 250万
贷：主营业务收入 250万
③开具售楼发票，计算应交营业税（为简便起见，不计算附加）：
借：营业税金及附加 12.5万
贷：应缴税费—应交营业税 12.5万
④同时，结转成本：
销售成本率＝840÷1000＝84%
本期销售成本＝250×84%＝210万
借：主营业务成本 210万
贷：分期收款开发产品 210万
需要指出的是，税法对于分期收款销售方式是按照收付实现制确认收入，而《企业会计准则》则是按权责发生制确认收入。会计准则规定：分期收款销售商品，实质上具有融资性质，应当按照合同或协议应收价款的现值确定其公允价值。应收的合同或协议价款与其公允价值之间的差额，应当在合同或协议期间内，按照应收款项的摊余成本和实际利率计算确定摊销金额，冲减财务费用。
对于税法与准则的差异，应当在企业所得税年度汇算清缴时进行纳税调整。
（刘玉章）
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