房贷利率差异化的调控作用很有限-经济学家

房贷利率差异化的调控作用很有限
分类：财政政策与货币政策政策建议与政策评论
文章提交者：陆善民          发表时间：2010-9-15
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房贷利率差异化的调控作用很有限
陆善民
2010年4月，国务院发布了调控房地产市场健康发展的政策措施，俗称“国十条”。有的股评家称这个“国十条”“打压”了房地产市场，有的媒体称这个“国十条”是“史上最严厉的宏观调控措施”。可是，国家统计局的数据显示，全国70个大中城市的商品房房价同比上涨了百分之十。这明显带有讽刺意味。“史上最严厉的宏观调控措施”也仅仅使房价涨幅压到百分之十，如果稍微温和一些，房价还不要涨它个百分之二十、三十甚至更高？难怪有房产商声称：房价由总经理说了算，而不是由总理说了算。
为什么采取了“史上最严厉的宏观调控措施”，房价非但不降反而还能够上涨百分之十呢？理由可能有以下几条。
1．由住房的属性决定。住房建造在土地上，如果人多地少，土地资源稀缺，住房的价格就有可能随着地租的提高而提高。住房还不同于其它商品，其持有成本可能较低。粮食打多了要另外建造仓库，住房则不怕风吹雨打。青菜、肉类存放时间长了会腐败变质，得赶紧降价处理掉，住房则不用发愁。住房的持有成本低，又有地租可以期待，致使房产商捂盘惜售成为常态。
2．商业银行有可能助推房价上涨（从商业银行与购房者的关系考虑）。这一点可以用反证法证明。不久前，住房和城乡建设部、人民银行、银监会等三部委联合发文，明确了“二套房”的定义，即“三认”原则（认房、认贷又认查）。银监会还对“三套房”及三套以上房贷利率和首付款进行了差异化指导，提出了具体“建议”。结果，使现在的商品房销售量下降而价格趋于稳定。这就从反面证明了，过去房价上涨那么快，与商业银行对于“二套房”、“三套房”甚至炒房等等采取一刀切的贷款政策具有正相关关系。
应该说，商业银行发放贷款是一种商业行为，发放贷款的目标是风险尽量小而收益尽量高。对于国民经济的宏观调控是属于政府的行为而不是商业银行的职责。给购买第三套以上商品房的客户发放贷款是不是一定风险大收益低呢？不一定。例如，张先生已经购买了N套住房，而且已经按期归还了贷款，现在又要购买第N＋1套商品房。从商业银行的角度考虑，它肯定愿意给张先生发放贷款。因为，张先生对于商业银行来说，属于优质客户，而且有许多住房可供抵押，风险很低。另外一方面，给购买第一套自住商品房的客户发放贷款是不是就一定风险小收益高呢？也不一定。美国就是给低收入者发放住房抵押贷款，结果发生了次贷危机。所以，给商业银行行政规定，这个可以发放贷款，那个不能发放贷款，不象是搞市场经济。或者说，这种宏观调控具有中国特色。因为在中国大陆，商业银行是国有或者国有控股的，银监会的“建议”很有份量。但是，从另一方面看，对于“建议”采取灵活变通办法，也并不违法。所以，一阵风过后，这些“建议”就慢慢地被遗忘，房地产市场也就风光依旧。再则，如果你要商业银行兼职搞宏观调控，那以后商业银行有困难时你也得出手帮忙。所以，商业银行融资、发债、扩股也就屡见不鲜。
3．商业银行有可能支持高房价（从商业银行与房地产开发商的关系考虑）。房地产开发商对于商业银行来说也属于优质客户，因为有房地产作为抵押物，贷款风险小。这样，当房价上涨较多、房屋销售量下降更厉害时，房地产商有可能出现流动资金短缺现象。普通的商品生产者在有产品而缺钱时会抛售商品回笼货币，以解燃眉之急。然而，房地产商可以不选择这种手段，而是继续坚持高房价捂盘惜售，同时向商业银行申请贷款解决流动资金不足问题。所以，只有当房地产商有房不卖时商业银行不给贷款、反而要求归还以前的贷款，情急之下才会降价促销。可以这么说吧，如果没有商业银行的支持，房地产商肯定玩不下去。
4．全额自费购房是盲点。上面所说的“二套房”、“三套房”，其实都是对于申请贷款而言的。如果客户全额自费购买住房，没有申请贷款，利率差异化对于他也就没有什么意义。有媒体报道，说有人乘自动取款机出故障时，提取了1千多万元，购买了七套住房。还有媒体说，温州购房团用自有资金购买了多少多少套房子。购房贷款利率差异化管理，对这部分购房者起不到调节作用。
综上所述，购房贷款利率差异化管理的作用是非常有限的。而且，国家宏观调控房地产市场的任务也不能交给商业银行。从资本分类看，商业银行属于金融资本，房地产企业属于产业资本，资本都以盈利为目的。政府调控房地产市场的手段主要是财政税收政策。香港不久前对于豪宅征收百分之四点五的印花税就属于财政税收政策。在中国大陆，有人说三年内不征收房产税，又有人说房产税要到2012年以后搞试点。一句话，烫手山芋，留给下届政府吧。其实，不搞新税种一样可以操控房地产市场。例如，可以对商品房交易印花税税率实行差别化管理：购买第1套自住房的印花税为10元，第2套的印花税税率为房价的5％，第3套的印花税税率为10％，累进。还有契税税率，也可以进行差别化管理：购买第1套自住房的契税税率为2％，第2套的契税税率为5％，第3套的税率为10％，累进。当然，这些政策只对以后的购房有作用。对已经拥有多套住房的户主，也应该采取措施增加其持有住房的成本。很多人都在说，低收入者的保障性住房应该由政府解决。这话只说了一半。建保障性住房的钱从哪里来？从多购买住房的富户那里匀点过来，无疑是办法之一。只有在这些硬约束条件下，房地产市场才得以健康平稳地向前发展。（2010/09/13）