合同备案

关于进一步规范房地产开发经营行为的通知

[2009-1-4]
赣市房字〔2008〕173号
关于进一步规范房地产开发经营行为的通知
各县（市）房地产管理局，赣州经济技术开发区房产交易管理所，中心城区各房地产开发企业：
当前，我市房地产行业在经营管理方面特别是管理水平、服务意识和诚信经营方面，与其它行业相比存在一定差距，合同签订不规范、售后服务不到位、延期交房、延期办证等问题时有发生，随着消费者维权意识的不断增强，进一步规范房地产开发经营行为显得尤为迫切，为适应新形式、新变化和新要求，增强我市房地产行业的发展后劲，维护消费者和房地产开发企业双方的合法权益，根据《城市房地产管理法》、《物权法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》和《房地产开发企业资质管理规定》等法律法规的规定，现就进一步规范我市房地产开发企业的经营行为作出如下规定：
一、健全和完善信用制度建设
加强对房地产开发企业及其主要从业人员的信用记录管理工作（另行下文），以增强从业主体的信用意识，提高自律水平。
企业及主要从业人员的信用情况将在建成后的赣州房地产网上发布。
二、进一步加强商品房预售管理
（一）自本通知发出之日起,凡已办理了房地产开发项目贷款或在建工程抵押贷款的项目，在申请预售许可审批时，必须提供贷款银行出具的明确同意该项目预（销）售许可、合同备案和产权登记的书面证明（出具该证明的银行必须与他项权利人完全一致），同时提供加盖银行行政印章的他项权证和银行营业执照的复印件。 2007年10月1日起已取得预售许可的项目，必须在2008年9月31日前将以上资料补交至批准预售许可的房地产行政主管部门，否则将收回其《商品房预（销）售许可证》；
已取得预售许可证并已销售的商品房，未经购房人同意不得进行在建工程抵押。在抵押登记注销前，已办理在建工程抵押贷款的商品房，未经抵押贷款银行的书面同意不得对外销售。
（二）房地产开发项目在取得预售许可证后10日内必须对外开盘销售，在开盘销售的前一天必须布置好项目销售现场，按规定公示相关证件和项目情况（公示内容见附件一），并公示《关于购买新建商品房的风险提示》（附件二）和《赣州市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则》（另行发文），否则将收回其《商品房预（销）售许可证》并责令暂停销售。
（三）房地产开发企业如需委托经纪机构代理销售商品房，必须委托有合法资质的房地产经纪机构，并提供代理销售机构的资质证明和委托代理销售合同，主动向当地房地产行政主管部门申报。代理销售的项目，其商品房买卖合同中必须签署代理机构及其销售人员印鉴，否则不予办理合同备案。
（四）房地产开发企业在销售商品房之前，应当制定《临时管理规约》，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反《临时管理规约》应当承担的责任等事项依法作出约定，否则不予办理《商品房预（销）售许可证》。在销售商品房时，房地产开发企业应当向买受人明示和予以说明，且在签订商品房买卖合同时，要求物业买受人对遵守临时管理规约予以书面承诺，否则将收回其《商品房预（销）售许可证》并责令暂停销售。
三、严格《商品房买卖合同》备案管理
（一）已取得预（销）售许可证明的项目，签订认购书后15日内必须签订正式的《商品房买卖合同》，合同签订30日内必须报当地房地产行政主管部门备案，逾期将按照相关规定从严处罚。
（二）《商品房买卖合同》一经备案，不得随意增减、变更合同主体。购房人直系亲属之间的合理变更，以及家庭出现重大变故确需进行其它变更的，须提交相关证明材料，房地产行政主管部门审查后，按照《赣州市中心城区商品房买卖合同主体变更操作规程》进行办理。
（三）签订《商品房买卖合同》时，房地产开发企业应充分考虑工程进度和办理各项验收、备案手续所需的时间，且留有足够的余地约定交房时间，确保项目能按时交房、办证，有效防止因延期交房、延期办证导致群体上访事件发生；
凡已逾期交房或未在规定时间内提供办理房产证所需资料的企业，应尽快完善各项验收、备案手续，尽早协助购房户办理好房产证。同时，要积极、主动、耐心地做好解释工作，切实承担起《商品房买卖合同》中与购房户约定的相应违约责任，避免由此引起的投诉和群体上访事件的发生，切实维护社会的稳定。
（四）严禁利用购房人对有关法律规范、技术规范不了解或其他信息不对称等情况，签订损害购房人合法权益的条款。
（五）中心城区将在今年底开始实施网上合同备案管理（具体规定另行下文）。为确保网上合同备案工作正常开展，中心城区房地产开发企业应做好相关衔接工作，并于2008年9月30日前如实向开发科提供商品房销售信息（楼盘表），包括预定、销售、备案等情况，同时做好信息动态管理工作。凡未提供楼盘表信息或楼盘表信息有误导致网上合同备案后无法更改的，后果自行负责。
四、规范商品房的交付使用
（一）严格执行合同约定的交付时间和交房标准，如客观原因发生变化时，应当及时向购房户说明情况，耐心解释。
（二）严禁利用办理交房手续之机，收取合同没有约定和法律法规及政府部门没有规定的任何费用。
（三）规范办理物业交验手续。在与前期物业服务企业办理物业交验手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
1、小区总平面规划图，竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；
4、属全体业主共有的房产及公共设施设备清单；
5、物业管理所必需的其他资料。
同时还必须现场交验以下项目：
6、物业管理用房；
7、安全防范设施、设备；
8、化粪池、排污（下水）管道、公共照明、道路、绿化带等公共配套设施。
具体程序和详细内容由《赣州市新建商品房项目前期物业交验规范》（另行下达）进行规定。
五、进一步完善商品房售后服务机制
各房地产开发企业应切实提高商品房的售后服务意识，建立和完善售后服务机制，加强售后服务工作，树立企业良好的形象。发现问题要及时解决，并快速向有关部门报告，努力将矛盾问题消除在萌芽状态，避免或尽量减少由此引起的投诉、上访事件的发生，切实维护社会的和谐稳定。
（一）建立和完善售后服务机构。各房地产开发企业必须设置与销售工作完全脱钩的售后服务专门机构，并指定专职的售后服务监督人员，其主要职责：
1、主动与购房户交流沟通，定期或不定期进行回访，及时了解商品房销售过程中是否存在销售人员私自收取购房户费用、协助炒卖期房、随意承诺和夸大宣传等方面的问题。
2、指导业主正确使用已经交付的商品房，减少因为使用不当而引起房屋质量方面的纠纷。
3、解决保修期内商品房出现的质量问题，按相关规定和合同约定承担起房屋保修责任。对保修期内的保修项目，业主反映出现质量问题时，应尽快组织维修或联系施工单位进行维修，不得将业主推给施工单位；施工单位不履行保修责任时，应立即向当地建设行政主管部门报告，请求其督促施工企业尽快履行过程保修责任。
4、配合业主在符合法定条件的情况下，筹备召开首次业主大会、选举产生业主委员会。
（二）设立售后服务电话。所有房地产开发项目，必须在售楼部现场公示和在商品房买卖合同中写明售后服务电话号码及企业法人代表电话号码。当电话号码发生变更，应及时通知所有购房户，并在销售现场或项目现场的醒目位置公告。
（三）建立与购房人定期或不定期交流沟通制度。房地产开发项目开始销售至全部竣工交付使用后一年内，必须与购房人定期或不定期交流沟通，可采取召开客户座谈会、每周总经理或副总经理接待日等形式，主动、及时接待客户投诉和咨询。
（四）售后服务机构及工作电话在项目全部竣工交付使用之日起，5年内不得撤销。如果擅自撤销，房地产行政主管部门将把开发企业投资人和主要管理人员的联系办法告知全体购房户，以避免或减少企业将自己的责任推向社会和政府的情况发生。
（五）我局将在本局网站设立“在线投诉”栏目，各房地产开发企业有义务浏览该栏目，投诉内容涉及的开发企业必须在规定时间内答复。
六、进一步加强房地产开发企业资质管理
（一）凡新设立的房地产开发企业应在领取工商营业执照之日起30日内，持相关证件和资料到当地房地产行政主管部门备案。
（二）已取得房地产开发资质的企业在其名称、注册资金、注册地址、法定代表人、企业股权、财务及工程技术负责人、专业技术人员等内容发生变更的，应当在变更30日内，报当地房地产行政主管部门逐级审批，最后向原资质审批部门办理变更手续。未在规定时限内办理变更手续的，房地产行政主管部门将按相关规定进行处罚。
（三）全市所有房地产开发企业必须按照省建设厅核发的房地产开发企业资质证书的有效期限，在期满前一个月内按要求准备好相关资料报当地房地产行政主管部门进行资质延期或等级核定审批。未在规定时限内办理变更手续的，房地产行政主管部门将按相关规定进行处罚。
（四）对全市所有房地产开发企业的专业技术人员将实行电子化管理，所有专业技术人员的职称资格证不得挂靠、转借，不得在不同的开发企业中重复使用。各房地产开发企业必须在2008年10月30日前报送以下资料（复印件），同时提供原件审查，以便将有关信息录入电脑。
1、工商营业执照正副本；
2、房地产开发企业资质证书正副本；
3、企业法人代表证及法定代表人的简历和身份证；
4、组织机构代码证；
5、专业技术人员的职称资格证、离岗离职证明、身份证、劳动合同、《赣州市房地产开发企业专业技术人员情况表》（附件三）；
6、《房地产开发企业近三年开发建设情况表》（附件四）。
今后凡出现专业技术人员达不到相应资质等级规定的，将视情况报省建设厅进行降低资质等级直至吊销房地产开发资质处理。
（五）完善资质管理工作，建立网上认证制度。全市所有房地产开发企业必须到我局信息中心办理入网手续，签订网络服务协议。未取得企业入网认证的，将无法办理商品房预售许可、网上合同备案、企业资质年检等业务。
七、加快我市房地产信息化建设
（一）畅通与房地产开发企业的沟通联系，请各房地产开发企业自行设立专用电子邮箱，并填报《房地产开发企业通讯表》（附件五），以便重新印制《赣州市房地产开发企业内部通讯录》。各房地产开发企业按拼音方式设立电子邮箱（如“赣州德威房地产开发企业公司”的电子邮箱为“gzdewei@163.com”,“南康市建辉房地产开发有限公司”的电子邮箱为“nkjianhui@163.com”,前两位为企业注册地拼音第一个字母，后面为企业名称中关键字拼音，并统一使用“163”邮箱）。
（二）为提升企业形象，进而提升我市房地产行业的整体形象，原则上要求资质等级在三级以上的开发企业都要有自己的网站，并统一链接到“赣州网上房地产”网站（在建），请各开发企业将网址报开发科。
（三）为确保信息畅通，提高现代化办公水平，各房地产开发企业应加快信息化硬件建设，配置合同备案等业务专用电脑。电脑配置不宜太低，要求配置Pentiun4,2.0Ghz,内存1GB以上，驳接电信互联网，做好网上合同备案的准备工作。
（四）积极参加销售人员上岗培训和合同备案上机培训工作。凡未取得销售上岗证或上机培训部合格的，将无法在网上签订商品房买卖合同。
中心城区范围内的房地产开发企业将以上要求的资料、表格直接报我局开发管理科，各县（市）房地产开发企业报当地房地产管理局，由各县（市）房地产管理局收集整理后派专人统一报我局开发管理科。
联系人：赖昌洪，联系电话：8287009，8227241。
附件：1、房地产开发项目销售现场需公示的证照和资料
2、关于购买新建商品房的风险提示
3、赣州市房地产开发企业专业技术人员情况表
4、房地产开发企业近三年开发建设情况表
5、房地产开发企业通讯表
二○○八年九月四日
主题词：房地产　开发经营行为　规范　通知
抄报：省建设厅高浪副厅长，市委常委、副市长林泽华，市人大副主任尹礼山，市政协副主席欧阳世麟，市政府副秘书长谢德强。
抄送：省建设厅住宅与房地产业处，市法制办，市人民银行。
赣州市房地产管理局办公室             2008年9月4日印发
共印350份
附件一：
房地产开发项目销售现场需公示的证照和资料
1、企业营业执照；
2、房地产开发企业资质证书；
3、国有土地使用权证；
4、建设用地规划许可证；
5、建设工程规划许可证；
6、建设工程施工许可证；
7、商品房预售许可证；
8、经主管部门监制的预售项目情况公示牌（必须要有房管、工商、物价、规划等主管部门的投诉电话）；
9、商品房销售进度表（必须要有房号、面积和价格等基本要素，必须实行明码标价，标注价格的字体大小要与房号一致）；
10、经主管部门备案的商品房买卖合同签订样本；
11、前期物业管理业主应遵守的《临时管理规约》；
12、经规划主管部门审核签章的规划总平面图；
13、代理销售机构的《房地产经纪机构备案证书》；
14、关于购买新建商品房的风险提示。
15、销售人员情况公示牌。持有“赣州市房地产销售人员岗位证”的销售人员的姓名、职务、照片和证号。
附件二：
关于购买新建商品房的风险提示（销售现场公示）
当前房地产市场中，特别是购买新建商品房过程中，还存在利用虚假广告、违规预售、签订存有缺陷的商品房买卖合同，或在集体土地上建设房屋违法销售，损害消费者合法权益的行为。为此，赣州市房地产管理局提示广大消费者，在购买新建商品房过程中，要注意加强风险意识和维权意识。特作如下提示：
一、不轻信口头宣传和承诺。对房地产开发企业的广告宣传、销售人员口头承诺，购房者应谨慎辨别。无法确定宣传和承诺是否能够兑现的，最好要求开发企业以书面合同形式予以确定，不写进合同条款中的事项发生纠纷后，很难受到法律保护。
二、必须查看房地产开发项目应的基本公示资料。一是查看房地产开发企业是否具备销售房屋的主体资格。购买新建商品房时，应当了解所购买的房屋是否取得《商品房预售许可证》，拟购买的房屋是否在《商品房预售许可证》所载的房屋幢号范围内。二是查看商品房项目的建设手续。购买商品房的，应注意查看房地产开发企业的营业执照、开发企业资质证书、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等相关资料。如果开发建设手续不齐全，将不能办理产权登记手续。以上房地产开发项目资料均必须在商品房销售现场公示。三是查看该项目是否办理开发项目或在建工程抵押贷款。已经办理抵押贷款的项目，如果没有得了贷款银行同意销售该土地上建设的商品房的证明，该房屋所有权权益难以得到完全保障。
三、城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发。因此必须查看其是否有“国有土地使用权证”，确定其土地性质为“国有”，而不是“集体”，否则，无法办理产权登记手续。
四、审慎签订商品房买卖合同。合同一旦签订，即具法律效力，双方都必须遵守，非经法定程序，不能进行变更和撤销。一是签订合同应使用房地产管理部门监制的合同示范文本，仔细阅读并确保理解合同中有关交付条件、房屋交接、产权办理等条款，并就补充性条款与房地产开发企业进行充分沟通。二是对于实践中易发生产权争议的车库、车位等公共部位或公共设施的产权归属，应在商品房买卖合同中进行约定，避免事后发生纠纷。三是签订合同的基本原则是平等、自愿，发现有自己不能接受的条款坚决不能签订，不能先签订而事后靠上访投诉来要求解决。
五、应当与持有“赣州市房地产销售人员岗位证”的销售人员洽谈和签订合同。
附件五：
房地产开发企业通讯表
单位名称（盖章）
通讯地址
邮政编码
电子信箱
传 真
姓名
手  机
办公电话
法人代表
总经理
副（总）经理
副（总）经理
副（总）经理
总经理助理
日常联系人
注：1、请各单位认真、清楚、准确、完整填写;
2、请各单位在上报此件的同时另报一份电子文档至gzskfgl@163.com；
3、今后，各单位以上表格内容若有变化，请务必及时重报开发科。
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