小户型资料

小户型资料

一、小户型卖给什么人 

人群主要是投资者，多数都是要购买小户型出租来进行投资，使之获得较高利润。即使是一些年轻白领和单身贵族也带有一定的投资观念而购房，不然他们会攒钱买大房子或租房。 
　　1、投资型需求者。由于商务流动人口众多，那些比邻商务区域的小户型具有一定的投资价值，况且小户型可以用相对较低的投入，获得相对较高的投资回报，因而往往被投资者所青睐。 
　　2、刚步入社会的年轻人，他们希望拥有属于自己的独立空间，或者还没有经济实力去购买大住宅，或者在组建家庭之前没有必要购置大户型住宅，或者本身不喜欢二手的中小户型住宅，因为它虽然比较便宜，但房屋结构及小区的配套设施都令人不尽满意。 
　　3、中低收入阶层。他们没有能力承担大户型很高的房价，也许一生就只能购买这种比较舒适、经济的能满足居住生活各方面要求的小户型，这个人群是小户型经济适用房的最大需求者。 
　　4、异地置业者。他们由于工作的关系暂时居住在北京，作为权宜之计，选择购买小户型项目可以节省不菲的租金。将来无论可以出租或出售，还可以获得一定的回报。 
　　5、在成熟的地产市场中，小户型的消费者还有另外一个大类，那就是老年人。他们居住的小户型则通常不在市中心，而多在城市边缘组团的区域内。在国外的许多城市中这也是一种非常常见的模式，那就是年轻人住城里，而老年人则搬去郊外的小户型或小型别墅。老年人居住的郊区小户型通常都不需要太大的面积，但由于地价相对较低，所以也不必像城里的小户型那样斤斤计较。这样的小户型设计可以说是解决老年人住宅问题的理想方法。相信在不远的将来，随着市内居住条件的改善，以及郊区住宅环境与配套设施的进一步到位，这种年轻人与老年人小户型住宅的互动模式必将形成，到那时城市边缘的小户型会成为老年人的理想居所。

二、京东小户型仍然抢手 楼型不断升级吸引时尚青年

曾经遭到怀疑的小户型项目仍然受到青年白领追捧，并向豪华型方向发展。
 
　　炫特区最后一处楼盘“尊贵版”经过几周火爆认购后近日开盘，6680元／平方米的均价比去年炫特区首次开盘时整整涨了1000元，豪华程度也在不断提升。

据悉，“尊贵版”除保留前期户型端正、南北通透的特点外，新增加了挑空阳台及错层设计。炫特区自2003年3月推出1.0版自用领先型后，一年间陆续推出了2.0版自用豪华型、3.0版自用终极型，以及炫王子XP版和炫特国际公寓，楼型不断升级，吸引了众多时尚青年。

三、用产权式酒店来解决小户型之我见
小户型的另一解决方案——产权式酒店
一、 产品定位——产权式酒店和酒店式公寓的综合体。

通过对金华市场的前期调研，对于目前小户型市场的分析情况如下：
1、 由于受市场宏观调控的打压，金华市场对于小户型的投资信心下降。
2、 金华小户型市场由于受到“青年汇”等项目降价的影响，导致整体价格松动。
3、 在未来的行情变化中，小户型市场将有大规模的放量，使市场难以消化。
4、 小户型市场产品同质化现象严重，无法并存，竞争激烈。
面对严峻的市场形势，有以下两种方案来应对竞争：

方案一：利用先天的地段优势同相关竞争对手展开直接竞争（价格战）。
相关条件：
1、 提升品质（如材质、规划、服务等）。
2、 利用我方掌握的客户资源（温州、义乌等地投资客）进行线下销售。
3、 充分发挥本项目的地段优势，以凸现本项目的潜质。
结论：只有通过对上述条件充分把握，严格控制价格额度（均价4500元/平米），才有可能直面如今投资兴趣下降的市场。

方案二：寻求产品突破（引入产权式酒店），灌输投资物业通过定期返租获利的理念，向市场创造新的产品模式来弥补后期市场风险。
相关条件：
1、 市场对于这一新产品有接受的可能。
2、 在目前条件下投资市场对此类产品的价格有承受力。
最佳的利润的可行性
1） 挂牌4星级酒店
测算方法：产权式酒店以每年返租6%计算（总价35万）；
承诺平均一套每年返租回报：350000*6%=21000
4星级酒店每间标房平均收益：380元/间-晚*365天*60%（出租率）=83220元/年-间
假设管理成本为收入的40%：83220*40%=33288元/年-间
管理净收益：83220-21000-33288=28932元/年-间
优点：品牌知名度高、有利于提升物业价格、服务质量高、出租价格高、回报率高。
缺点：项目前期投入过大，为满足4星级档次，需要对现有设计做大量修改，运营成本高。
2） 挂牌3星级酒店
测算方法：产权式酒店以每年返租6%计算（总价35万）
承诺平均一套每年返租回报：350000*6%=21000
三星级酒店每间标房平均收益：240*365*60%（入住率）=56260元/年-间
假设管理成本为收入的40%：56260*40%=21024元/年-间
管理净收益：56260-21000-21024=14236元/年-间
优点：可有效树立星级酒店的服务观念，项目改动小，投入成本低，回报稳定。
缺点：星级下降，档次有所降低，相对管理者而言，收益相对减少，出租客层竞争加剧。
3） 不设星级
测算方法：产权式酒店以每年返租6%计算（总价35万）
承诺平均一套每年返租回报：350000*6%=21000
酒店每间标房年平均收益：160*365*60%（入住率）=35040元/年-间
假设管理成本为收入的40%：35040*40%=14016元/年-间
管理净收益：35040-21000-14016=24元/年-间
优点：几乎无须额外的投入改造，运营成本低廉，价格结合地段有竞争力。
缺点：扣除承诺返租和管理成本后，收益极小，甚至有亏损可能。
方案二的销售策略
根据引入的部分产权式酒店和小户型公寓结合的概念，拟对不同的两种产品采用“两极化”定价策略。根据不同定义的产品来吸引不同特点的消费客层。对于产权式酒店部分提高单价（6600元/平米），强调返租以吸引稳健型的投资者。商务楼部分以较低价格（4400元/平米）销售，主要面对带有投机意图的客层。并针对不同客层实行划区间方式，将产权式酒店面对金华的成熟投资客。而将商务楼销售市场主力投向金华周边的成熟投资客（温州、义乌等地）。以此寻求利润的最大化，使客户对整体项目有了整体的拉动力。
根据实地调研结果和本项目的投资性性质，为吸引金华周边及本地投资客。在宣传上考虑“以外促内、多点并进”。在伊始就本项目的两种业态对外实行组合攻击，元/平米通过不同客层的不同需要进行两极分化。以高促低，通过对上层产权式酒店的价格拔高（6600元/平米），来带动投资客对于下层小户型（4400元/平米）的投资憧憬。同时又通过“年度返租”（5年返租6%）的口号将期望获得稳定收益客层截流。从巧妙的把两部分投资者一网打尽。
宣传主题：
阐明“市中心的私人商务酒店”概念，并强调该项目同目前金华市场上其他小户型楼盘与众不同的特色：
1、 该项目的业态为一综合体，既可办公也可自住，向受众表现出“投资居住两相宜”的特点。
2、 在金华市的黄金地段，拥有属于自己专属酒店空间，自然的代表了权力、财富的象征。
3、 通过“产权式酒店”这一品种在当地的新颖性和所处地段的稀缺性，凸显出卓然不同的投资价值。

三、潜在客源分析
根据市场调查结果，以投资客为主。
区域：温州、义乌的投资客群
职业：小业主、当地政府机关办事人员、

四、阶段划分
蓄水前期：7月20日——8月10日

蓄水中期：8月11日——9月10日

蓄水后期：9月11日——9月30日

五、推广策划
1）蓄水前期
1.推广目标：引导金华极其周边客层注意福联汇，以爆破性的形象展现在受众眼前，在公众面前脱颖而出，树立出高档、与众不同的产品形象。
2.宣传策略：针对本项目高价的特性，注意双管齐下，将市中心私人酒店和投资概念同时向受众灌输。使消费者对于中心社区高投资性的概念印象深刻，形成有力的心理铺垫。从尽早锁定目标客户群。突出卖点——黄金地段，绝对的市中心位置决定了本项目的高尚品质。
3.媒体活动：
①当地主流报纸媒体的形象硬广告创意、制作
②主流报纸的软文宣传和炒作（做系列报道）
③形象性的宣传海报、宣传单片（尽量采用非标准尺寸，达到印象深刻的效果）
④围墙包装广告、有选择性的高炮、道旗（统一风格、采用非常规幅面）
⑤售楼处、样板房落成
⑥销售队伍组织架构初步形成

2）蓄水中期
1.推广目标：引动需求客层的消费欲望。针对本项目的投资特点，对投资客心理诉求进行补强。
2.宣传策略：深入探讨，将产品形象延伸，使其深入人心。并发动新攻势，挖掘潜在客户，进行线下行销。力求迅速去化销售量。
3.配套活动：
①开展投资论坛，请当地知名人士及投资界的权威人士现身说法，吸引投资客的注意。加强公众对本项目的信心（如有可能，除金华外在周边投资高地也开展类似活动）。
②根据广泛掌握的周边投资客信息开展线下行销。
③制作并发行投资白皮书，向各地投资客深入推广产权式酒店的投资理念。
④通过媒体强调本项目为集办公、酒店一体的综合性业态，凸现和其他楼盘的与众不同之处。
⑤引入星级酒店服务概念筛选、公布与办公、酒店相关的配套服务，用体贴入微的服务来打动顾客。
4.针对不同客户群的广告手段
稳健型投资客：
把握其希望投资安全、稳定收益的心理。加大产权式酒店的宣传力度在广告中强调“确保返租”的承诺。
预期型投资客：‘
强调市中心高尚地段的含金量，掌握他们期待升值的渴求心态，标榜独一无二的地段价值。
5.相关活动
①开盘前后密集媒体的投放量，在当地主流媒体中进行高频率的出现本项目。
②准备开盘酒会，邀请当地知名人士到场和投资权威人士到场，为本项目喝彩。
③售楼现场包装到位各项开盘道具一应俱全。

4） 蓄水后期
推广目标：巩固本项目在金华市场的地位，在维持现有客层基础上，拓展观望客户，进一步挖掘潜在的用户。
针对当时销售情况，对于不足之处予以及时补强。

四、机会——“小户型”异军突起 杀出海南楼市的“黑马”

海南房地产在经历了10年的漫长沉寂后，再次卷土重来。旅游业带旺了海南房地产，“海景房”一跃成为海南楼市的宠儿，横扫市场，傲视群雄，唯我独尊。而近期，海南楼市纷争再起，“小户型”异军突起，以“黑马”的姿态杀出重围，成为海南楼市中一颗耀眼的“明星”，显示出强劲的发展势头。
 
 

　　2003年，海口国贸区小户型房产新项目——“城市精英”开盘第一天，就以其独特的开发理念、旗帜鲜明的定位、低廉的总价吸引了大批看房者，售楼处前门庭若市，人头攒动，当日即定购和销售72套，而其中95％为小户型，自此掀起了海口“小户型”的抢购风暴。而2004年伊始，海口新近开发的白沙门度假公寓、明珠大厦、金茂大厦、和平城市广场等个性化小户型楼盘就已呈现出火爆的销售趋势。据“白沙门度假公寓”销售部杨先生介绍，“白沙门度假公寓首期推出的46平方米－95平方米八款经典小户型，第一周即销售六成，一个月来就已卖到六层；而“金茂大厦”的100套小户型产权式酒店公寓还未开盘，就已经被来自北京、上海、温州、杭州等地的客户预定了30％；还有地处和平南路的“和平城市广场”，1200套小户型推向市场不足两个月，就售出70％。同时，笔者在金贸区、府城、海甸岛等地区的一些小户型楼盘了解到，这些地区“小户型”的销售业绩也是一路攀升。

　　而“小户型”之所以在海南形成如此热销的局面，有关业内人士认为，其主要原因还是在于市场供小于求。随着80年代的一批人踏入工作岗位，SOHO一族、白领一族大量涌现。这批人个性张扬、独立自我、渴望拥有自己的居住空间，由此使得住宅需求主体开始年轻化，20－30岁之间的这批消费群体逐渐成为目前海南楼市首次置业的“生力军”，而他们中更是有70％以上的人选择购买小户型。强大的需求市场造就了“小户型”的热销，而就目前海南“小户型”的开发量来看，仍存在很大的需求缺口，未来的发展前景一片看好。 

五、[转帖]目前成都市小户型物业的市场数据分析
目前成都市小户型物业的市场数据分析

一、小户型项目开发区域的分布
 
总体来看，目前成都市的小户型项目开发主要集中在城南区域(包括西南、东南在内)。而长久以来，成都人的居住习惯就是居住城南和城西，因此有了“城南住富人，城西住富人”的说法。正是因为这个原因，所以城南和城西的各项生活配套设施都较其他区域完善；而小户型物业因为其自身功能的限制，对周边生活配套设施的要求要比其它类型物业高得多。

沙河流域整治及旧城改造工程的实施，对城东土地价值提升以及居住环境改善，起到了不小的影响作用。加之，小户型物业本身所具有的可投资性，因而，城东小户型物业的开发也正方兴未艾。
二、小户型项目开发的环线分布
 

整体来看，小户型项目在各环线内的分布较为均匀，但更多的是侧重于内环线内的区域。随着旧城改造工程的进一步实施以及CBD(城市中央商务区)的建设，使得城区内大量用于住宅开发的土地越来越少，而且土地价值越来越高。这就决定了，开发商更多的是将城区内的土地用于商用、投资价值高的物业类型的开发。而同时，城市以前的单核心“摊大饼”式发展，也因城东、城南城市副中心建设总体规划的实施，而转向多核心扩展式发展，由此而引发的交通建设、城市扩张产生的低于市区土地价格的供应，为小户型项目的开发提供了必然的发展空间。
随着，城市交通建设的加快，由城市各区域到达中央商务区所耗费的时间正逐渐减少，而且目前成都市的城市化水平也达到了42%的比率，正处于城市化进程高速发展的阶段。人们对于城市环线的概念已经开始变弱，只要能有效的解决交通问题，居住在几环已经不再是购房的绝对选择标准。
三、小户型项目的开发方式
 
目前，成都市房地产市场上的小户型项目，基本上是以居住为主要功能，仅有3%的项目作为商务用途使用；以居住功能为主的项目中，83%的项目中配备有商业物业，而且主要是以1-2层的商业配套为主，而目前成都市房地产市场的商业物业高度一般都不超过3层。
这样的结论恰恰与众多小户型项目所处的区域位置一致，小户型本身所具备的投资性，及其对周边各项生活配套设施的要求，加之这些小户型项目基本都处在商业相对发达的区域，而且地价水平也相对较高，这就使商业的投入显得非常有必要。
根据对目前各小户型项目的统计发现，这些项目中商业配套体量最大的当数“丽阳天下”，它拥有一座6层的裙楼；其次应当是“大地·城市脉博”，其住宅下的1-5层均为商业配套。
总的来说，小户型项目的可投资性对众多购房者具有相当的吸引，而与之配套的商业更是开发商利润的平衡点，但商业配套品质对项目本身品质的影响也非常大，同时，商业的经营也受到小户型项目定位的制约，二者相互依存，但又相对影响。
四、小户型项目的交房标准 
 
五、小户型项目的建筑形态
 
54%的小户型项目的建筑形态是小高层(低于15层以下的电梯公寓)，超过15层的高层电梯公寓占小户型项目的37%，仅有9%的项目以多层形式出现。
购买小户型物业的消费者多以年轻人为主，他们对于电梯公寓高度的接受程度高于其它年龄段的消费者。一般情况下，小户型项目的土地价格都较高，从价值评估来看，项目修得高一些，成本会摊得薄一些，而目前的实际情况则是高层的比例低于小高层，这可能与地块的规划控制条件(限高)有关。

六、小户型产品全面介绍

小户型产品介绍：LOFT　
　
概念：LOFT英语的意思是指工厂或仓库的楼层，现指没有内墙隔断的开敞式平面布置住宅。LOFT发源于六七十年代美国纽约的建筑，逐渐演化成为一种时尚的居住与生活方式。它的定义要素，主要包括：高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁；流动性，户型内无障碍；透明性，减少私密程度；开放性，户型间全方位组合；艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。

 
　　消费群体：LOFT是同时支持商住两用的楼型，所以主要消费群体包括个性上的和功能上的。作为功能上的考虑，一些比较需要空间高度的，比如电视台演播厅、公司产品展示厅等；作为个性上的考虑，许多年轻人以及艺术家都是LOFT的消费群体，甚至包括一些IT企业。

 小户型产品介绍：蒙太奇
蒙太奇最突出的特点是以小户型面积标准为基本设计单元，可按积木式自由组合成各种中、大户型，甚至是1000平方米以上的超级户型。其楼内无承重墙，空间过渡没有任何明梁、暗梁。

　　通俗地讲，如果你对户内的格局不满或更进一步，想实现户与户之间的合并，不管你对空间有什么想法，马上会被告知，在蒙太奇的积木式自由组合户型中都能够得到实现。所 
有蒙太奇的户型都是"活"的，客户在购买时就可以按需订做。

小户型产品介绍：SOLO

　　概念：原本的意思是指独奏、单独、单飞。在这里，它指的是超小的户型，主要的定义要素是：每套建筑面积在35平方米左右，卧室和客厅没有明显的划分，整体浴室，开敞式环保节能型整体厨房；公共空间也SOLO化，即24小时便利店、24小时自助型洗衣店、24小时自助式健身房等。

　　消费群体：SOLO的消费群体是年轻人，他们或是外地人，或是本地想独立的年轻人。 
共同点是：大学毕业不久，积蓄有限，但是收入稳定，渴望独立生活，通常有两次置业的心理准备。

　　户型设计：SOLO的户形设计以超小为特点，一般为10多平方米至50平方米左右。

小户型产品介绍：SOHO
概念：2000年1月8日，北京出现了“SOHO现代城”，并在三个月内一销而空。而“SOHO”这个在家办公的概念，也开始在中国蔓延，成为无数希望自由办公的人员的从业经验，或者待业借口。“SOHO”是一个有争议的产品，可是它的中心概念，已经广为流传并且被越来越多的人认可。

　　户型：SOHO最初的本意并不是小户型的概念，现代城的面积就在150平方米—300平方 
米，可是当它作为生活态度传播并离开北京进入国内其他城市以后，慢慢地开始与单身、个性、自由等概念结合起来了，于是，很多城市的SOHO公寓以小户型亮相。

小户型产品介绍：STUDIO
概念：STUDIO，在英文中的意思是工作室，在国内属比较新的产品类型，在国际上也没有形成定论。概念要素包括：针对中小型服务企业———“发展中企业”；相对于写字楼面积更小；对地段要求较高、交通方便、周边配套设施齐全；灵活小巧的空间设计；共享一流资源，包括共用律师、共用会计师、共用秘书、专业全程代办公司注册；商住两用等。

　　消费群体：STUDIO的消费群体，是所谓的“发展中公司”，这些公司一般的规模在10 
人以下，尚未形成强大的经济支柱，又迫切需要发展并注重形象。此类公司一般为服务性行业，靠“脑力”经营。比如创意行业、贸易、信息咨询、网络行业、商业艺术行业、媒体行业、摄影、漫画、音乐、软件开发、设计(包括网页设计)等新兴行业。