任明超：同一座大厦：不同机构评估相差7000万元(中国青年报 2008-4-1)

法院查封行为引发4年纠葛
同一座大厦：不同机构评估相差7000万元
本报记者 任明超
中青在线－中国青年报　　　 2008-04-01
凯立大厦位于海口市黄金地段，建筑面积两万余平方米，已经封顶，且完成了大部分装修。全国房价一涨再涨，这座大厦的最后装修却因为法院的查封而停工4年，难以实现收益。
凯立大厦的所有者，是海南凯立中部开发建设股份有限公司（以下简称“凯立公司”）。该公司一度非常知名——2001年，将中国证监会告上法庭并最终胜诉。
4年间，凯立公司多次向海口市中级人民法院（以下简称“海口中院”）提出异议，要求解封，甚至请求海口中院查封另外一处资产来替换建设中的凯立大厦，但凯立大厦的现状却没有任何改观。
围绕这一查封行为，凯立公司与法院之间产生了4年多的纠葛，甚至惊动了海南省主要领导，其背后隐藏的细节也一次次浮出水面。    前脚高院解封，后脚中院查封
凯立公司总经理廖斌刚刚50岁出头，头发几近全白。他介绍了凯立大厦被查封的缘由——
凯立公司曾担保海南长江旅业有限公司（以下简称“长旅公司”）的一笔贷款，这笔贷款后来涉及到诉讼，海口中院一审判决：凯立公司的担保无效，不承担赔偿责任。
海南高院2002年的终审同样认定，凯立公司的担保无效、不承担连带赔偿责任，但凯立公司对长旅公司上述债务不能清偿部分的损失，承担40％的赔偿责任。
海南高院判决下达后，于2003年7月1日解除了对凯立大厦的保全查封，并将相关执行案件移交给海口中院处理。可两天后，这座大厦却又被海口中院查封了。
据悉，这笔债务的本金3500万元，债权人也已多次更换，经海口中院2003年11月委托海南鄂发会计师事务所有限公司（以下简称“鄂发所”）司法鉴定，本金余额为3047.81万元。先由长旅公司清偿全部债务，凯立公司的赔偿责任数额至今尚未确定。
作为这笔债务的立案执行机构，海口中院在查封长旅公司资产的同时，也于 2003年7月4日查封建筑面积达24546.61平方米的凯立大厦至今。
海口中院执行庭庭长李顺华说，该院执行查封，依据的是海南高院的判决。长旅公司目前为止尚未清偿债权人的任何债务，凯立公司作为本案的被执行人，执行标的也是明确的。虽然还不能确定长旅公司不能清偿的具体数额，但40％这个范围是明确的。
对于海口中院的这一执行行为，凯立公司提出了反对意见。该公司在提交给海口中院的文字资料中认为，依据生效判决，凯立公司对长旅公司所欠债权人的债务不承担连带责任，只承担有限的补充责任。
并且只有长旅公司未能全部清偿，才是凯立公司履行判决义务的开始。但就在长旅公司清偿债务期间，凯立公司的赔偿责任尚未发生的情况下，海口中院执行法官却错误地查封了已被海南高院解除查封的凯立大厦。
凯立公司已多次提出查封异议，并先后十余次向海口中院递交了解除对凯立大厦错误查封的申请和情况反映，但没有得到任何回复音讯。
在反复与法院的交涉过程中，凯立公司还向最高法院、海南省人大、海南省主管部门领导进行了反映，海南省政府办公厅法制办开始介入调查。
针对该省政府法制办的调查，海口中院2006年年底形成了一份报告报给海南省政府办公厅。这份报告没有对凯立公司提出的全部异议作出具体回应，但称查封凯立大厦是必须采取的执行措施。    活封？封死？
海口中院的报告提到，该院对凯立大厦的查封，是活封，即司法上的控制，不让其转移。这并不妨碍对其投资建设。
“‘凯立大厦’目前是一幢封了顶的半拉子楼房，被执行人要对其继续投资续建，其投入越多，‘凯立大厦’价值就越高，本院就越支持，对将来本案的执行也越有利。”海口中院在给省政府办公厅的报告中解释。
而2006年11月23日，海口中院在媒体刊登的公告称：未经本院许可，任何单位和个人不得擅自对凯立大厦进行出租、抵押、出售、转移等处置行为。
廖斌告诉记者，公告的关键是“等处置行为”。这几个字就说明，不管凯立公司的赔偿责任有没有，只要是投入到凯立大厦的建设资金就一律不能周转。连出租都不能进行的查封，怎么能说成活封呢？
对于海口中院在报告中将凯立大厦称为“一幢封了顶的半拉子楼房”这一说法，凯立公司认为，凯立大厦根本就不是半拉子楼房，正是因为海口中院的错误查封，才导致已开始装修即将出售的凯立大厦陷入停滞。将凯立大厦说成半拉子楼房的目的，不外乎可以超低价格处理凯立大厦。    评估差价7000余万元，凯立大厦究竟价值几何
凯立公司称，建设凯立大厦，就投入1．3亿元。而海口中院只认定其评估价值1700余万元。2006年，凯立公司委托具有房地产资质的评估机构评估的市值是9067余万元。期间7000万元的悬殊差异如何解释？
海口中院报给省政府办公厅的报告中介绍，海口中院2003年查封凯立大厦后，即委托海南中力信资产评估公司对凯立大厦的价值进行了评估。该评估公司当年10月作出的鉴定报告结论是：凯立大厦价值为 17722652.42元（即722元／平方米）。
记者发现，中力信评估公司的评估报告第6页注明，评估结论的有效期为一年。也就是说，2004年10月以后，中力信评估公司对凯立大厦的评估鉴定结果将失效。
廖斌很奇怪，为何海口中院2006年在给省政府办公厅的报告中引用了一个失效的评估鉴定结果？这样做不是欺骗省政府办公厅吗？
廖斌同时透露：依据海南高院《司法鉴定工作若干问题的暂行规定》第十五条，鉴定报告要经过听证程序后才能作为证据采信。但2003年中力信评估公司做的评估报告（堪误稿），至今没有经过听证程序，也没有出过正式报告送达给当事人。
为证明凯立大厦被法院超值查封的问题，凯立公司说，2006年8月，按照司法部的有关规定，委托具备司法鉴定资格的海南振华房地产评估咨询有限公司（简称振华公司），对凯立大厦的市值进行评估。评估结果显示，凯立大厦当时的市值为 90670397.39元。
2008年3月，海口市房产管理局主办的海口住宅与房地产信息网公布的海口住宅签约成交均价为每平方米4706.2元，签约非住宅均价为每平方米6336.63元。海南在线的分类信息显示，与凯立大厦相隔不足百米的龙泉家园小区，一些二手房价格也达到了4400元／平方米。
但对凯立公司委托做的评估鉴定，海口中院并不认同。海口中院在报给海南省政府办公厅的报告中称：“这一评估结论与本院委托评估结论相差7000余万元。由于未经本院依法定程序委托，该证据无法采信。”
海口中院和凯立公司各自组织的评估结论，最终指向了法院是否超值查封凯立大厦的问题。如果按照海口中院的计算方法和评估结论，显然不存在超标的额查封的问题；如果按照海口中院的计算方法和凯立公司的评估结论，海口中院的查封则超出标的额7290多万元，而超标的额查封却是法律法规所明确禁止的。
廖斌认为，依据司法部《司法鉴定程序通则》，凯立公司可以委托司法鉴定机构评估凯立大厦，因为，凯立公司举证证明的是凯立大厦被海口中院超值错误查封。如果海口中院不能证明评估结果错误，就证明确实属于超值查封。
但是，凯立公司与海口中院就上述所有的异议经过交涉后均没有结果。2007年11月下旬，在海口中院继续查封资产的情况下，凯立公司提出一个折衷的办法：请求海口中院允许凯立公司以下属全资子公司价值2200多万元的经营性房产置换出被查封的在建项目凯立大厦。
但这一请求仍然没有被许可。海口中院执行庭庭长李顺华在接受记者采访时说，凯立公司要求置换的资产是其全资子公司的资产，但法律上并没有“置换”这一说法。另外，申请执行人也不同意这种置换查封。
经过4年多的交涉，凯立公司和海口中院的纠葛仍然在继续。
http://zqb.cyol.com/content/2008-04/01/content_2125611.htm